Рефинансирование ипотеки: порядок действий заемщика

рефинансирование ипотекиСтремясь снизить сумму текущих расходов по обслуживанию кредитной задолженности, все больше ипотечных заемщиков обращается в банк за рефинансированием, что может стать реальным выходом, когда нет возможности вносить ту же сумму ежемесячных платежей. В рамках такой процедуры клиент получает новый кредит, переоформляет предмет залога (недвижимость) и погашает обременительное долговое обязательство, сменив кредитора и условия выплаты задолженности. При этом он оплачивает все обязательные сборы, платежи и комиссии (нотариальные услуги, заключение эксперта об оценочной стоимости жилья, страховку и т. д.), которые предусмотрены условиями кредитования.

Выбор программы

Прежде чем решиться на такой шаг, следует удостовериться в его целесообразности, так как рефинансирование ипотеки сопряжено с дополнительными тратами на оплату всех сопутствующих расходов. Для этих целей следует выбрать специализированную программу, ориентируясь на такие параметры кредитования:

  • процентная ставка. Чем она ниже, тем выгоднее условия использования средств. При этом она должна на 2-3% быть ниже, чем по рефинансируемой ипотеке, иначе такая кредитная сделка будет экономически невыгодна;
  • размер ставки до момента принятия залога. В виду того, что деньги новым кредитором выдаются без имущественного обеспечения, изначально ставка за их использование будет значительно выше, что следует учитывать при расчете выгодности предложения. Как правило, на переоформление залога может потребоваться 1-2 месяца, после чего можно рассчитывать на снижение ставки;
  • дополнительные комиссии и платежи. Чем ниже совокупный размер таких платежей, тем меньше клиенту придется заплатить при оформлении новой ипотеки;
  • страховка. Чтобы снизить риск просрочки, банк может обязать клиента застраховать предмет залога и заключить договор о личном страховании с одной из аккредитованных им компаний. Но стоимость таких услуг может существенно отличаться, что необходимо учитывать при выборе программы;
  • требования банка. Если клиент не соответствует требованиям программы (например, по возрастному критерию), ему не стоит рассчитывать на получение средств. Чтобы не тратить время на подачу заявки, которая все равно будет отклонена на начальном этапе рассмотрения, потребителю следует удостовериться, что он может претендовать на рефинансирование у выбранного им кредитора.

Оформление заявки и получение решения

Убедившись в выгодности кредитного предложения, заемщик может подать заявку на рефинансирование, подготовив полный пакет необходимых документов. Только не стоит рассчитывать на быстрое решение и мгновенную выдачу средств, даже если были предоставлены все документы и справки, подтверждающие наличие дохода и стабильное финансовое положение. Заявки на выдачу крупных сумм средств могут рассматриваться в течение нескольких дней или даже недель. А банк может потребовать дополнительные документы, которые помогут ему более детально проанализировать платежеспособность потенциального клиента.

Обязательное требование для рефинансирования ипотеки – это предоставление письменного подтверждения о том, что действующий кредитор не против переоформления обязательства, с чем могут возникнуть проблемы у добросовестных заемщиков. Если нет открытых просрочек, то банк может отказать в выдаче такого документа, опасаясь потерять кредит, по которому он стабильно получает процентный доход. Недобросовестные клиенты не испытывают подобных проблем: стремясь как можно быстрее избавиться от проблемной задолженности, банки быстро дают согласие на рефинансирование их ипотечных кредитов и переоформление залогов.

Можно выделить целый ряд причин, по которым клиенту могут отказать по заявке:

  • низкая платежеспособность, из-за чего он не сможет оплачивать платежи на начальном этапе кредитования, когда будет действовать повышенная ставка по ипотеке (до момента передачи имущественного обеспечения);
  • плохая кредитная история, что обусловлено наличием других долгов и открытых просрочек;
  • высокая закредитованность, когда, кроме ипотеки, выплачивается еще 1-2 потребительских займа;
  • предоставление недостоверных сведений в анкете или фальшивая справка о доходе.

Но даже если банк одобрит рефинансирование ипотеки, он всегда вправе пересмотреть свое решение до момента заключения кредитной сделки. А в случае отказа заемщику не стоит рассчитывать на получение пояснений о причине такого решения, но он может обратиться в другой банк, повторно оплатив все сборы и комиссии.

В случае одобрения заявки всегда можно отказаться от кредитования (например, если за это время удалось договориться с действующим кредитором о реструктуризации задолженности), за что не предусмотрено штрафных санкций. В виду того, что клиент еще не подписал договор, он не взял на себя кредитное обязательство, которое должно быть исполнено в рамках действующего законодательства.

Выдача средств и погашение задолженности

После заключения кредитной сделки деньги автоматически перечисляются безналичным платежом в банк, где у заемщика оформлена ипотека. Получив оплату, что является основанием для прекращения действия кредитного договора, действующий кредитор должен будет вывести недвижимость из залога, которую впоследствии примет другой банк в качестве имущественного обеспечения нового ипотечного обязательства. Но так как это достаточно сложная процедура до момента переоформления залога сумма процентов будет рассчитываться по более высокой ставке, из-за чего клиенту в первое время придется оплачивать более крупные суммы ежемесячных платежей.

Несмотря на то, что после погашения задолженности банк снимет обременение с залоговой недвижимости, не лишним будет получить документ, указывающий на отсутствие претензий и полное погашение обязательства. Это будет гарантией того, что через несколько месяцев или лет с заемщика не начнут требовать оплатить какую-то сумму долга, которая возникла из-за сбоя в системе банка или невнимательности его сотрудника.

Если недвижимость остается залогом по кредитному договору, то до момента окончания действия договора или оплаты задолженности, имущественные права ее владельца будут крайне ограничены. Он не сможет обменять, подарить или продать жилье, даже если это будет необходимо для раздела собственности в случае развода или получения наследства.

После окончания процедуры рефинансирования клиент сможет:

  • проживать в квартире или доме, который является предметом залога;
  • ежемесячно возвращать долг по более удобному ему графику выплаты;
  • досрочно погасить ипотеку при наличии такой финансовой возможности;
  • снова рефинансировать кредит, если сочтет это экономически выгодным.

Оставьте ответ