Досрочное погашение кредита на покупку жилья: нюансы и особенности процедуры

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Обновлено 23.04.2024 Автор: Арнур Еркенбаев

Выплата задолженности по ипотечному кредиту – это знаменательное событие в жизни каждого заемщика. Избавившись от долгового обязательства, можно больше не отказывать себе в дорогих покупках и отдыхе. А в случае потери источника доходов клиенту не придется волноваться о сохранности жилья. Впрочем, досрочное погашение ипотеки – это не только реальная возможность повысить свой уровень жизни. Потребитель, который хочет вернуть долг ранее установленного срока, вправе рассчитывать на пересчет процентов и комиссий. Это отразится на итоговой сумме переплаты и его расходах по обслуживанию задолженности. Но досрочно закрыть жилищный кредит не всегда бывает легко. Чтобы осуществить такую процедуру, важно знать, как это правильно сделать, чтобы избежать серьезных проблем и дополнительных трат.

Преимущества полного досрочного погашения

Кредитование – это высокорисковая финансовая операция. Если заемщик столкнется с проблемами и допустит просрочку, банк вправе взыскать задолженность в принудительном порядке. Учитывая, что залогом по ипотечному договору является недвижимость, она будет продана для погашения долга. А семью заемщика принудительно выселят из жилья, так как подобные случаи все чаще фиксируются в Казахстане.

После полной досрочной выплаты гражданин может не опасаться потери недвижимости. При осуществлении такой операции он также вправе рассчитывать на:

• Получение права полноценно распоряжаться жильем. Предоставление имущественного залога (как правило, это приобретаемая недвижимость) – это обязательное условие заключения ипотечной сделки. Таким образом банк страхует себя от убытков, если клиент не будет выполнять свои обязательства. Если жилье является залогом по кредиту, гражданин не может полноценно его использовать. В частности, он лишен возможности его продать или подарить, учитывая наличие целого ряда ограничений. После возврата долга договор залога теряет свою актуальность. А клиент получает право полноценно распоряжаться недвижимым имуществом.
• Сокращение расходов. При досрочном закрытии кредита банк вправе обязать заемщика оплатить дополнительную комиссию. Но возврат средств ранее установленного срока все равно стоит воспринимать как возможность сократить текущие расходы. При досрочной выплате сумма начисленных процентов будет существенно ниже за счет изменения срока договора.
• Возврат страховки. При заключении ипотечной сделки клиент обязан оформить договор страхования. По его условиям выгодоприобретателем по страховому случаю является банк. Но оплачивать все обязательные платежи придется заемщику до окончания срока кредитования. Договор страхования, как правило, заключается на год (с последующим переоформлением). Но после закрытия ипотеки он вправе вернуть страховку, если такая возможность предусмотрена условиями ее оформления.
• Повышение кредитного рейтинга. Досрочно погашенное долговое обязательство поспособствует формированию хорошей кредитной истории. Гражданин с такой репутацией сможет легко оформить новый займ в банке или МФО.

Прежде чем совершить оплату ранее установленного срока, важно убедиться в целесообразности осуществления такой операции. При этом следует учитывать, будет ли банк взимать дополнительные комиссии и как это отразится на переплате.

Условия погашения

Выдача жилищного кредита сопряжена с определенными расходами. И это касается не только потребителя, который оплачивает комиссии и платежи. В аналогичном положении находится банк, который предоставляет деньги под процент, и тратит ресурсы на оформление. Средний срок действия ипотечных договоров в Казахстане составляет 10 лет. И все это время кредитор получает процентный доход, когда потребитель ежемесячно оплачивает свои платежи.

Возврат долга ранее установленного срока крайне невыгоден банку. Он теряет часть своей прибыли, что отражается на его рентабельности. В связи с этим клиенту не стоит рассчитывать на быстрое и беспроблемное закрытие ипотеки. Чтобы компенсировать свои расходы и хоть что-то заработать на кредитовании, банк может искусственно усложнить процесс выплаты, предусмотрев целый ряд дополнительных условий для осуществления такой операции:

• Мораторий на погашение долга вне действующего графика. В этом случае клиент не сможет внести деньги досрочно в течение 6-12 месяцев с момента заключения сделки. Запрет распространяется на все платежи, которые оплачиваются не по установленному графику. Соответственно, до окончания срока моратория клиент не сможет осуществить даже частичную досрочную выплату.
• Предварительное уведомление банка об оплате. С теоретической точки зрения, это простая формальность, особенно если речь идет о небольшой сумме задолженности. Но такое обязательство призвано существенно усложнить процесс и растянуть выплату долга. В зависимости от условий договора, предварительное уведомление должно быть подано за 15-30 дней до оплаты. В противном случае кредитор на законном основании может отказать в принятии средств.
• Дополнительная комиссия (штраф). При закрытии ипотеки ранее установленного договором срока банк вправе обязать клиента оплатить комиссию. В зависимости от условий, гражданину придется дополнительно внести 1-2% от суммы итогового платежа. Но действия банка будут неправомерными, если в ипотечном договоре отсутствует пункт об оплате комиссии. В связи с этим важно внимательно изучит данный документ, чтобы удостовериться в обоснованности требований кредитора.

В некоторых случаях возврат долга во время действия моратория возможен при условии оплаты процентов, начисленных за минимальный срок пользования кредитом.

Порядок действий

Чтобы без проблем полностью закрыть ипотечный долг раньше установленного срока, сначала следует изучить условия договора. В нем должен быть обозначен порядок осуществления такой операции, перечислены требования и указаны штрафные санкции. В первую очередь следует убедиться в отсутствии моратория или в окончании его срока. Иначе придется оплатить дополнительную комиссию или проценты, что нежелательно в такой ситуации. Если операция по закрытию долга уже может быть осуществлена, необходимо:

• Удостовериться, что накопленных средств хватит для покрытия тела кредита, начисленных процентов, штрафов и других платежей. Если после совершения оплаты на ссудном счете останется задолженность даже в 5-10 тенге, заемщик не избавится от кредитного обязательства. А банк откажет в снятии обременения с залогового имущества.
• Написать заявление о досрочном погашении. В зависимости от требований кредитора, документ может быть составлен в свободной форме или на банковском бланке. Важно, чтобы оплата поступила именно в тот день, который будет указан в документе. Если по каким-то причинам у гражданина не окажется достаточной суммы средств (например, деньги для закрытия долга он должен был получить от продажи другой недвижимости, но сделка была перенесена на другой день), ему придется отложить оплату и написать новое уведомление.
• Погасить всю сумму задолженности, оплатить дополнительные комиссии, штрафы и другие обязательные платежи. Если деньги вносятся наличными в кассе банка, важно сохранить платежный документ. После этого банковский специалист попросит написать заявление о досрочном закрытии жилищного кредита.
• Убедиться в полном погашении долга. Это можно сделать по телефону клиентской поддержки или в отделении банка.
• Получить документ, подтверждающий факт отсутствия задолженности.
• Вывести недвижимость из залога, что может быть осуществлено только при условии полного погашения долга. Если выяснится, что внесенных средств не хватило для удовлетворения требований кредитора, потребитель будет вынужден совершить повторный платеж.

Если заемщик не уверен, что сможет правильно рассчитать сумму выплаты, лучше обратиться за помощью к банковскому специалисту. Как вариант, можно немного переплатить при внесении средств, чтобы гарантированно погасить все обязательство.

Проблемы, с которыми сталкиваются клиенты

Ипотека – это «сложный» банковский продукт, что обусловлено наличием залогового обеспечения. Поэтому при совершении досрочного погашения казахстанцы часто сталкиваются с серьезными проблемами и трудностями. В большинстве случаев речь идет о таких ситуациях:

• Заемщик ошибся с суммой платежа, так как забыл учесть дополнительные расходы. И когда пришло время платить, выяснилось, что имеющихся у него средств не хватает для погашения. В этом случае придется отложить операцию по выплате и внести ежемесячный платеж. А если обязательное условие совершения оплаты – это подача предварительного уведомления, придется «обновить» этот документ, чтобы банк закрыл долг.
• Кредитор под любым предлогом отказывает в закрытии ипотеки. Далеко не все банки при осуществлении кредитной деятельности четко следуют нормам действующего законодательства. Чтобы не потерять платежеспособного клиента, недобросовестный кредитор может пойти на небольшую хитрость, чтобы растянуть закрытие ипотеки на более длительный срок. К примеру, он может под любым предлогом не принимать уведомление о закрытии. Или отказать в принятии средств, ссылаясь на то, что клиент своевременно не подал такой документ (несмотря на то, что он заблаговременно был передан в банк). Если есть основания полагать, что кредитор намеренно усложняет процедуру закрытия ипотеки, следует пожаловаться в Нацбанк РК. Это можно сделать в письменном виде или по телефону клиентской поддержки.
• После закрытия жилищного кредита выяснилось, что задолженность не была погашена в полном объеме. И на просрочку банк уже начислил штрафные проценты и пени. По факту кредитор не обязан мониторить состояние ссудного счета. Поэтому гражданину лучше самостоятельно удостовериться в полном закрытии долга.
• Безналичный перевод в счет выплаты ипотеки поступил с большим опозданием. Внесение средств наличными в кассе банка – далеко не единственная возможность оплатить платеж. В случае необходимости клиент может осуществить безналичный перевод, воспользовавшись банковскими реквизитами. Но при этом он должен учесть, что на его осуществление может потребоваться 1-3 дня. Соответственно, деньги придут с опозданием, и их не хватит для полного покрытия задолженности.

Полное и частичное

Руководствуясь положениями кредитного договора, заемщик может осуществить как полное, так и частичное досрочное погашение. Разница в том, что во втором случае он не сможет закрыть ипотечное обязательство. А недвижимость будет оставаться залогом по кредиту, как это предусмотрено договором.

Под частичной выплатой подразумевается внесение любого платежа вне утвержденного графика или намеренное внесение большей суммы при плановой ежемесячной оплате. При этом средства в первую очередь идут на покрытие начисленных процентов (за отчетный период). А остаток – на выплату тела ипотеки. После осуществления процедуры пересматривается срок кредитования (при аннуитетной схеме) или размер платежей (при дифференцированной схеме).

Досрочная выплата ипотеки тоже выгодна клиенту в плане экономии средств. Оплачивая платежи вне графика, он фактически сокращает свои расходы. В итоге переплата будет существенно ниже за счет корректировки суммы процентов и отсутствия необходимости оформлять страховку. Впрочем, прежде чем совершить такую оплату, следует внимательно изучить кредитный договор. Важно удостовериться, что это не усложнит процесс выплаты, и гражданин сможет избежать штрафных санкций.

При частичной выплате придется учитывать особые условия осуществления такой операции. Несмотря на то, что после внесения средств с гражданина не снимается долговое обязательство, банк может установить мораторий на такую оплату или предусмотреть максимальный/минимальный размер платежа. И не исключено, что перед внесением средств клиенту придется подать письменное уведомление, на основании которого будет осуществлено внеплановое погашение.

Если выплата задолженности ранее установленного срока осуществляется для рефинансирования ипотеки, то дополнительно потребуется согласие банка на выполнение такой операции. Без этого документа новый кредитор не заключит сделку, так как он не сможет переоформить залог. Несмотря на то, что за счет рефинансирования можно избавиться от невыгодной ипотеки, клиенту не стоит спешить с принятием такого решения. Возможно, действующий кредитор установил крайне невыгодные условия для досрочного погашения. И, ввязываясь в процесс рефинансирования, потребитель только понесет дополнительные расходы и не добьется экономии средств.