Госпрограммы по жилищному кредитованию: что выбрать заемщику

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Казахстанцы все чаще отдают предпочтение ипотечному кредитованию, оценив все преимущества такого способа решения жилищных проблем. Больше не нужно годами копить и экономить деньги, откладывая на дорогостоящую покупку. Жить с родственниками или арендовать жилье, отдавая часть ежемесячного дохода арендодателю. Можно накопить средства на первоначальный взнос, и оформить кредит на приобретение недвижимости. Но чтобы сэкономить и избежать лишних расходов, лучше воспользоваться ипотечной программой, которую предлагает государство. С целью поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, несколько лет назад по инициативе правительства РК были разработаны целевые программы по жилищному кредитованию населения. Они отличаются выгодными ставками, лояльными требованиями и доступностью для широкого круга потребителей.

Общие положения

Оформить ипотеку по льготной ставке сможет далеко не каждый желающий. Государственные программы рассчитаны в первую очередь на заемщиков, которым недоступны «стандартные» ипотечные ссуды ввиду их высокой стоимости. Оформить такой кредит не смогут граждане, которые относятся к социально уязвимым слоям населения (как правило, они стоят в очереди на получение жилья). На выдачу дешевой ипотеки также не стоит рассчитывать заемщикам, которые хотят расширить имеющуюся жилплощадь.

Решение о кредитовании принимает банк, в который была подана заявка на оформление. В предоставлении средств будет отказано, если потенциальный заемщик:

• не является гражданином РК, так как это обязательное требование всех государственных ипотечных программ;
• на момент подачи заявки выплачивает другое жилищное обязательство, даже если средства были получены на стандартных условиях;
• является владельцем недвижимости (даже если речь идет о долевом участии);
• не сможет оплатить обязательный первоначальный взнос, покрыв часть стоимости покупки собственными средствами;
• за последние 6 месяцев не делал пенсионных отчислений;
• задолжал другим финансовым организациям и в его кредитной истории содержится запись о просрочке.

Несмотря на актуальность жилищного вопроса, кредит по госпрограмме сможет получить только платежеспособный заемщик. Банк перед принятием решения обязательно проанализирует его финансовое состояние, чтобы снизить вероятность возникновения просрочки. Если у клиента низкий доход, и он не сможет оплачивать ежемесячные платежи, в ипотеке будет отказано. Но учитывая наличие господдержки, такие кредиты выдаются на очень выгодных условиях. В связи с этим они отличаются доступностью и пользуются высоким спросом у казахстанцев.

Государственные программы выгодны не только заемщикам, которые хотят приобрести жилье. С их помощью банки наращивают объемы выдачи ипотечных кредитов, увеличивая свои доходы. А застройщики получают инвестиции в виде кредитных средств для дальнейшего строительства.

Выдать деньги на льготных условиях может только банк второго уровня, который является участником программы. В связи с этим при выборе кредитора заемщик должен убедиться, что у него есть соответствующие полномочия, подтвержденные свидетельством.

Ипотека «7-20-25»

Программа «7-20-25» была утверждена Постановлением Правления Национального Банка РК №107 в 2018 году. Она рассчитана на граждан, которые хотят приобрести недвижимость на первичном рынке, но не имеют достаточной суммы средств, чтобы оплатить такую покупку. Неоспоримое преимущество такой ипотеки – это сравнительно низкая процентная ставка. Но при этом заемщик ограничен в выборе жилья. В частности, он сможет приобрести в кредит квартиру только у застройщика, который является участником программы. А это не всегда удобно, если необходимо жилье в определенном районе или населенном пункте.

Ипотека «7-20-25» выдается на следующих условиях:

• Первоначальный взнос – не менее 20% от стоимости жилья. Но чем больше будет его размер, тем выше вероятность одобрения заявки.
• Ставка – 7% годовых.
• Срок кредитования – до 25 лет с возможностью досрочной выплаты задолженности.
• Наличие ограничения по сумме кредитования для отдельных регионов, что следует учитывать при выборе жилья. К примеру, в Нур-Султане можно получить максимум 25 млн тенге, в Караганде – 20 млн, а в небольшом городе – только 15 млн.
• Залогом по кредиту является приобретенная недвижимость, если иное не предусмотрено положениями договора.

Оформив ипотеку по госпрограмме «7-20-25», казахстанец сможет существенно сэкономить при погашении задолженности. Деньги будут предоставлены на самых выгодных условиях по сравнению с другими предложениями банков. В то же время выплату задолженности можно растянуть на максимально длительный срок (на 25 лет). А это отразится на размере ежемесячных платежей (чем больше срок, тем меньше их сумма).

С другой стороны, получить деньги в рамках программы «7-20-25» можно только на покупку нового жилья. Соответственно, заемщик не сможет сразу пользоваться приобретенными квадратными метрами, даже если дом сдан в эксплуатацию. Сначала ему придется сделать ремонт и купить мебель, с чем могут возникнуть серьезные проблемы. На это потребуется внушительная сумма средств, которой может не оказаться у гражданина, выплачивающего ипотеку. И ему придется оформлять еще одно долговое обязательство или просить деньги взаймы у родственников.

«Баспана хит»

Если заемщик хочет приобрести недвижимость на вторичном рынке, ему придется воспользоваться программой «Баспана хит». Несмотря на то, что получить деньги на льготных условиях можно даже на квартиру в новострое, казахстанцы предпочитают оформлять такой кредит преимущественно для приобретения вторичной недвижимости. В этом случае можно сразу переехать в новое жилье, не тратя время на ремонт. А учитывая большой выбор вторичной недвижимости, покупатель всегда сможет выбрать самый удобный вариант, исходя из географического месторасположения объекта, наличия транспортных развязок, инфраструктуры и других требований.

«Баспана хит» оформляется на следующих условиях:

• Первоначальный взнос – не менее 20% от стоимости недвижимости. Если речь идет о вторичном рынке, сумма обязательства и размер взноса рассчитывается от оценочной стоимости.
• Максимальная сумма кредитования зависит от региона и населенного пункта. В частности, в Алматы потребитель может получить до 35 млн тенге, а в небольшом городе – не более 15 млн тенге.
• Срок выплаты задолженности – до 15 лет.
• ГЭСВ определяется как базовая ставка, увеличенная на 175 базисных пункта.
• Выплата может быть осуществлена ранее установленного срока при условии соблюдения порядка погашения, который обозначен действующим договором.
• В качестве залогового обеспечения банку передается приобретенная недвижимость (для «вторички») или право требования по договору о долевом участии и средства на эскроу-счете потребителя (не менее 20% от стоимости недвижимости).

Программа «Баспана хит» менее популярна у казахстанцев, так как значение ГЭСВ составляет 10,75%, что существенно выше, чем по ипотеке «7-20-25». Кроме того, максимальный срок кредитования составляет 15 лет, что не всегда удобно. Если гражданин ограничен в средствах, он не сможет снизить платеж, оформив кредит на 20-25 лет. В связи с этим заявка будет отклонена после оценки платежеспособности.

Кредит «Баспана хит» рассчитан на граждан со стабильным финансовым положением и сравнительно высокими доходами. Впрочем, если речь идет о покупке вторичного жилья, заемщик лишен другой доступной альтернативы. И если он не сможет стать участником госпрограммы, ему придется оформить ипотеку на стандартных условиях в банке РК.

Ипотека от «Отбасы банка»

Чтобы получить деньги на покупку жилья по выгодной ставке, можно обратиться в АО «Жилищный строительный сберегательный банк «Отбасы банк» — специализированное финансовое учреждение, которое реализует систему строительных сбережений. В этом случае ипотеку можно оформить по ставке 5% при условии соответствия следующим требованиям:

• заемщик имеет оценку минимум 16 баллов;
• в этом банке открыт трехлетний счет;
• накоплено не менее 50% стоимости жилья.

Если у гражданина нет своего счета в АО «Жилищный строительный сберегательный банк», но он хочет оформить ипотеку на выгодных условиях, можно выкупить счет у другого владельца (клиента, который по каким-то причинам больше не планирует брать жилищный кредит). Такую покупку можно осуществить только в рамках аукциона, который проводит банк. По его условиям счет на продажу выставляется по максимально возможной стоимости. А выигрывает в аукционе покупатель, который последним оставил заявку в системе.

Наличие счета – далеко не единственное требование банка к потенциальному заемщику. Если ранее этого было достаточно для автоматического одобрения заявки, то сегодня для оформления ипотеки придется предоставить определенный пакет документов, подтверждающих наличие дохода. И заявка может быть отклонена, если выяснится, что у клиента нестабильное финансовое положение.

Услуги по покупке счетов клиентам часто предлагают специальные брокеры. В день проведения аукционов они мониторят продаваемые счета и выкупают подходящие лоты. Но учитывая, что это платная услуга, заемщику стоит отказаться от помощи посредника. В этом случае он сможет сэкономить 200-300 тыс. тенге, которые лучше потратить на ремонт.

Проводить аукционы может только банк. Любые предложения о реализации счетов от владельцев или посредников (в обход стандартной процедуры) – это мошенничество. Единственное, что может сделать владелец – это переуступить накопительный жилищный счет своему ближайшему родственнику, соблюдая все требования закона.

Конечным акционером АО «Жилищный строительный сберегательный банк» является правительство РК. В связи с этим его клиентам доступны и другие государственные программы по жилищному кредитованию.

Советы заемщикам

Эксперты не рекомендуют тянуть с покупкой жилья в кредит. В ближайшее время цены могут существенно вырасти. Это обусловлено ростом курса валют и принятием закона об использовании пенсионных накоплений для приобретения недвижимости. Получив право тратить подобные сбережения на улучшение жилищных условий, граждане станут чаще покупать новые квартиры. Это подстегнет рынок и поспособствует росту цен на квадратные метры. Но чем выше стоимость залога, тем сложнее оформить ипотеку даже в рамках государственной программы. И после роста цен накопленных средств может не хватить на внесение первоначального взноса или гражданин не сможет оплачивать платежи ввиду ограниченности доходов.

При выборе жилья следует четко ориентироваться на требования, которые обозначены государственной программой. Несмотря на сравнительно низкую стоимость, банк не примет в качестве залога квартиру, которая находится в аварийном доме. А если у продавца нет правоустанавливающего документа, в предоставлении заемных средств точно будет отказано.

При покупке квартиры в новострое заемщик может не опасаться проблем и нарушения сроков. В госпрограмме участвуют только проверенные застройщики, которые всегда выполняют свои обязательства. Но нередко неприятности возникают после сдачи ЖК в эксплуатацию: сырость, шум, просадка стен – все это может доставить массу неудобств новым владельцам. В связи с этим при выборе застройщика всегда важно учитывать отзывы других покупателей.

Сотрудничество с риелтором также может обернуться для покупателя массой проблем. Помощь таких специалистов способствует увеличению расходов, которые не покрываются кредитом. Соответственно, оплатить такие услуги придется собственными средствами. Но важно помнить, что риелтор может требовать деньги только после заключения сделки купли-продажи. А если он хочет получить оплату за просмотр вариантов или подбор кредитных предложений, стоит сразу отказаться от его услуг.

Чтобы не потерять зря время, лучше заранее оценить свои шансы на одобрение заявки. В частности, если за последние 6 месяцев гражданин не делал отчислений в Пенсионный фонд, ему сразу откажут в кредитовании. Банки всегда проверяют наличие официальных доходов и отклоняют заявки клиентов без официального трудоустройства.