Государственная программа рефинансирования – реальная помощь тем, кто не может выплатить ипотеку

Когда заемщик сталкивается с финансовыми проблемами и не может выплатить жилищный кредит, у него не так много возможностей для маневров, особенно если он какое-то время не погашал задолженность, что отразилось на его кредитной истории. Одним из доступных вариантов решения такой проблемы может стать рефинансирование, предназначенное для тех, кто не может выплатить ипотеку, но не хочет терять жилье, если дело дойдет до принудительного взыскания (по решению суда). В случае успешного рефинансирования задолженности можно не только сохранить залоговую недвижимость, но и снизить кредитную нагрузку за счет изменения условий обслуживания ипотечного обязательства (например, оформив новый кредит по более выгодной ставке).

Помощь государства

Несмотря на то, что рефинансирование ипотеки – это стандартная программа, которая предлагается многими банками РК, она не всегда доступна заемщикам, попавшим в непростое материальное положение. Чтобы обезопасить себя от новых долгов и неоправданных расходов, банкиры выдвигают жесткие требования к тем, кто хочет воспользоваться такой программой для уменьшения текущей кредитной нагрузки, отдавая предпочтение тем, кто имеет высокий доход и перспективу улучшения финансового состояния. Таким образом, «за бортом» оказались потребители с низким достатком, которые, с точки зрения кредиторов, бесперспективны в плане погашения задолженности, а значит, нет смысла рисковать, предоставляя им рефинансирование жилищных кредитов.

Еще один фактор, указывающий на недоступность «стандартных» банковских программ – это размер процентных ставок. При разработке условий банки вынуждены учитывать целый ряд параметров, влияющих на стоимость заемных средств (объем пассивов, качество активов и т. д.). А с учетом текущих тенденций банки не могут предлагать низкие ставки по программам рефинансирования, что сужает круг тех, кто сможет ими пользоваться для снижения кредитной нагрузки. Но в 2015 году государство решило прийти на помощь малообеспеченным должникам, утвердив государственную программу по рефинансированию жилищных кредитов, которая реализуется через банки-агенты.

Актуальность проблемы

Изучив ситуацию на кредитном рынке и совокупный портфель проблемных ипотечных обязательств, Национальный банк принял решение оказать финансовую поддержку банковским заемщикам, которые получили деньги на приобретение жилья в период с 2004 по 2009 год (на это время приходится наибольшая доля проблемных обязательств – 82% совокупного портфеля). Такой большой объем проблемной задолженности в обозначенный Нацбанком период объясняется «неосторожной» политикой банков, когда они активно выдавали кредиты населению, не уделяя должного внимания анализу платежеспособности. А заемщики в свою очередь не всегда адекватно оценивали свои финансовые возможности по оплате платежей, и не задумывались, где брать деньги для выплаты задолженности. Как правило, акцент делался только на ликвидности и стоимости залогового имущества, что было крайне необдуманно и бесперспективно. Поэтому, когда квадратные метры стали дешеветь, многие банки столкнулись с резким обесцениванием своих залогов, стоимость которых перестала покрывать текущие ипотечные долги.

Чтобы помочь должникам, которые могут потерять единственное жилье, приобретенное за счет заемных средств, Национальный банк РК разработал государственную программу рефинансирования ипотечных обязательств, которая отличается более выгодными условиями и лояльными требованиями. И, несмотря на то, что освоение выделенного финансирования было завершено еще 1 апреля 2017 года, банки в течение 10-ти последующих лет могут рефинансировать кредиты на тех же условиях за счет средств, поступивших от погашения долгов, выплата которых была осуществлена в рамках этой государственной программы.

Требования к заемщикам

Помощь в рефинансировании жилищных кредитов предназначена в первую очередь для малообеспеченных заемщиков, которым недоступны «стандартные» программы банков из-за низкой платежеспособности. Рассчитывать на поддержку государства может любой гражданин РК, если он:

• оформил кредит на приобретение жилья в период с 1 января 2004 г. по 31 декабря 2009 г., а по состоянию на 1 января 2015 года остаток задолженности по основному долгу не превышал 36470000,00 тенге (или эквивалент, если ипотека была получена в валюте);
• платежеспособен (имеет постоянный доход и официальное трудоустройство), даже если он относится к социально уязвимым слоям населения (в соответствии с законодательством РК);
• по состоянию на 1 января 2015 года не имел в собственности другого жилья за исключением недвижимости, приобретенной в кредит. Это не касается случаев, когда заемщик или его супруг (супруга) имеют долю в отдельной жилой единице площадью не более 16 квадратных метров на каждого члена семьи (включая малолетних детей);
• соответствует требованиям банка, который осуществляет рефинансирование по государственной программе (возраст, место жительство, семейное положение и т. д.);
• имеет хорошую кредитную историю и высокий рейтинг. В отдельных случаях рассчитывать на государственную поддержку могут клиенты с испорченной репутацией (при наличии просрочки свыше 90 дней).

Требования к залогу

Кредит, который выдается на рефинансирование ипотеки, должен быть обеспечен имущественным залогом, что является обязательным условием для заключения сделки. В качестве залога может приниматься:

• жилая недвижимость, которая соответствует требованиям банка (месторасположению, ликвидности, стоимости и т. д.). Это может быть не только отдельная жилая единица (квартира в многоэтажном доме, комната в общежитии, частный дом), но и доля в жилом здании, приобретение которой было осуществлено по договору о долевом участии;
• нежилое помещение при условии, что его площадь составляет не более 100 кв. метров. Такая недвижимость должна быть единственной для заемщика и его супруги (супруга) по состоянию на 1 января 2015 года;
• участок земли на территории РК. Для клиентов, интересы которых защищает государство (для уязвимых слоев населения), это может быть не единственный объект недвижимости в собственности.

Банк на свое усмотрение может отказать в выдаче кредита на рефинансирование по государственной программе, если, с его точки зрения, передаваемый залог является неликвидным. Веским основанием для отказа может стать низкая оценочная стоимость недвижимости, когда она не покрывает текущий размер задолженности.

Пакет документов

Ознакомиться с полным перечнем документов, необходимых для подачи заявки, можно на официальном сайте Нацбанка или в отделении любого банка, который предоставляет кредиты по программе государственного рефинансирования. Для этого потребуется:

• заявление установленного образца (бланк выдает кредитор);
• удостоверение личности заемщика и созаемщика;
• документы, указывающие на семейное положение либо заявление об отсутствии действующих брачных отношений, которое подлежит нотариальному заверению;
• справка о наличии имущества или о его отсутствии (учитывается только недвижимость на территории РК);
• документ, в соответствии с которым заемщик относится к социально уязвимым слоям населения;
• заключение об оценке недвижимости, выданное независимым оценочным агентством и т. д.

Условия программы

В рамах действующей программы клиент может рефинансировать текущий остаток задолженности по основному долгу, а банк для облегчения долговой нагрузки может «простить» комиссии, неустойки, пени и штрафы, начисленные на просроченную задолженность.

Деньги для погашения проблемной ипотеки выдаются только в национальной валюте (тенге), независимо от того, в какой валюте был оформлен рефинансируемый кредит. Ставка вознаграждения составляет 3%, которая начисляется на остаток текущей задолженности. Максимальный срок действия договора – 20 лет, но заемщик может досрочно погасить долг без штрафов и дополнительных платежей.

При расчете комиссий, сборов и других платежей в расчет принимается не рыночная, а оценочная стоимость залога. Если передаваемое имущество будет признано неликвидным (например, квартира находится в здании, признанном аварийным), то банк откажет в предоставлении рефинансирования на основании заключения оценочной компании.

Все расходы по оформлению и получению кредита покрывает клиент, который подал заявку на участие в программе. Даже в случае отказа ранее оплаченные платежи (комиссии, сборы, дополнительные услуги и т. д.) не подлежат компенсации.

Условиями программы предусматривается единовременное погашение текущей задолженности после получения рефинансирования по новому договору. После этого первоначальное обязательство считается полностью выполненным, даже если в отношении должника проводилась работа по принудительному взысканию.

Выплата долга осуществляется ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования. В случае нарушения графика выплаты банк вправе начислить штрафные санкции или взыскать задолженность по решению суда.

Обязательным условием рефинансирования является своевременная передача предмета залога (недвижимого имущества), что осуществляется в установленной законом форме. До момента полного погашения задолженности владелец жилья не сможет осуществить какую-либо операцию по смене его собственника (продать, подарить, обменять). Исключением может стать добровольная продажа залогового жилья, что может быть реализовано при просрочке по кредиту по обоюдному согласию сторон (заемщика и банка).

Константин Яковлев

Основал сайт Занимем.kz в 2016 году. Более 5 лет работал в финансах и кредитовании, более 12 лет в маркетинге.