Ипотека или аренда – что выбрать потребителю

Квартирный вопрос – это камень преткновения для многих казахстанских семей, которые вынуждены годами делить жилплощадь с родственниками, ютясь в маленьких комнатках и «толкаясь» на общей кухне. В такой ситуации альтернативой может стать долгосрочная аренда жилья, если это не ляжет тяжким бременем на бюджет семьи и поможет улучшить бытовые условия, что особенно актуально при рождении детей. Но стоит ли отдавать деньги арендодателю, если при том же уровне ежемесячных расходов можно приобрести собственное жилье и навсегда решить свой квартирный вопрос? И все, что для этого нужно сделать – это оформить ипотеку и получить деньги на покупку недвижимости.

Платим за свое

Даже самый лояльный арендодатель может не разрешить завести домашнего любимца, не говоря уже о том, что с ним придется согласовывать любую «переделку», даже если речь идет о новой книжкой полке или карнизе. Он может запретить приглашать гостей или делать замечания по поводу поздних застолий, а его посещения в самое неподходящее время могут серьезно повлиять на планы и изрядно подпортить жизнь.

Арендодатель предоставляет свою квартиру (дом) для постоянного проживания, поэтому съемщик практически лишен прав и вынужден мириться с теми условиями, которые были предложены при заключении сделки. При этом в любой момент может быть резко поднята стоимость аренды или изменены условия для съема жилья, что сразу же ударит по бюджету семьи. И если доходы не выросли, и нет возможности платить повышенную стоимость аренды, придется в срочном порядке переезжать на другую жилплощадь, что опять выльется в дополнительные расходы и новые неприятности.

В отличие от арендной, ипотечная недвижимость является полноценной собственностью заемщика, несмотря на определенные ограничения в ее использовании, которые предусмотрены договором залога (это касается только возможности продать, подарить или обменять предмет залога, которым является приобретенное в кредит жилье). Поэтому сразу после заключения сделки без согласия с банком можно начать ремонт, изменить интерьер, завести собаку или пригласить шумную компанию, чтобы отпраздновать новоселье.

Сопоставимость расходов

Ипотека – это долгосрочное кредитное обязательство, в рамках которого клиент должен оплачивать ежемесячные платежи, размер которых обозначен действующим графиком выплаты. И это нередко «отпугивает» казахстанцев, вынужденных годами снимать жилья, не имея возможности приобрести его без кредитной поддержки. Но, несмотря на то, что размер арендой платы может быть ниже ежемесячного ипотечного платежа, не стоит забывать, что:

• арендодатель может увеличить стоимость съема, в то время как график выплат по ипотечному договору утверждается в момент заключения сделки и редко пересматривается банком. Поэтому, независимо от ситуации в экономике страны и на рынке недвижимости, заемщик будет вносить ранее рассчитанный размер платежей, что поможет ему правильно планировать ежемесячные расходы. А если добавить к этому частые переезды и оплату услуг агентств недвижимости, то может оказаться, что аренда менее выгодна, чем ипотека в долгосрочной перспективе;
• у заемщика всегда есть возможность сократить расходы по обслуживанию задолженности, если он досрочно погасит долг или рефинансирует ипотеку на более выгодных условиях. Погашение жилищного кредита раньше установленного договором срока можно осуществлять без штрафных санкций и дополнительной комиссии;
• арендодатель может выставить неустойку за поломанную бытовую технику или испорченный ремонт. И если съемщик не имел никакого отношения к порче имущества, ему придется изрядно потрудиться, чтобы уладить конфликт;
• благодаря большому выбору кредитных программ, всегда можно подобрать самые оптимальные условия для получения заемных средств с учетом вида приобретаемого жилья (банки устанавливают свои требования к объектам недвижимости, которые приобретаются в кредит), стоимости страховки и графика выплаты;
• если учесть уровень инфляции, через несколько лет стоимость аренды (которую владелец недвижимости может поднимать, исходя из курса валют и темпа обесценивания тенге) может оказаться выше размера ипотечных платежей;
• при переездах придется оплачивать услуги грузчиков и доставку мебели/вещей. А если поисками нового жилья будет заниматься агентство недвижимости, то расходы при переезде могут существенно увеличиться.

Не нужно опасаться, что банк навяжет кабальные условия кредитования, чтобы втянуть заемщика в долги, а потом забрать залоговую недвижимость. Кредиторы всегда заинтересованы в платежеспособности своих клиентов, так как проценты по кредитам являются основной статьей их доходов. И прежде чем выдать ипотеку, сотрудники банка проведут сложную и кропотливую работу по оценке платежеспособности и рассчитают максимально допустимую сумму кредитования, чтобы заемщик мог оплачивать ежемесячные платежи и не экономить каждую копейку. Нередко в режиме тотальной экономии приходиться жить не заемщикам, а арендаторам, особенно если во время съема жилья собираются деньги на его приобретение.

Поддержка государства

Чтобы повысить доступность ипотечных кредитов для населения, государство готово оказывать заемщикам денежную помощь, компенсируя часть суммы платежа, что предусмотрено программой «Нурлы жер». И если гражданин сможет купить недвижимость на таких условиях, то ему стоит рассчитывать на государственное субсидирование, чего нельзя добиться при аренде жилья, где все расходы потребитель вынужден покрывать за счет собственных средств.

Программа «Нурлы жер» подходит заемщикам, которые хотят приобрести жилье на первичном рынке и могут внести не менее 30% от его стоимости. В первую очередь она предназначена для молодых семей, которые часто вынуждены снимать недвижимость, так как не имеют своей жилплощади.

Отказавшись от обременительной аренды, участник программы сможет не только улучшить свои условия проживания, но и приобрести недвижимость в кредит по самой минимальной ставке. А новое жилье – это современные стеклопакеты, чистые подъезды, улучшенная планировка и качественные отделочные материалы, что редко доступно жильцам арендованных квартир даже в крупных городах и хороших районах. После заключения сделки покупатель сможет сразу же переехать жить в новую квартиру, если к этому моменту объект недвижимости будет сдан в эксплуатацию.

В связи с тем, что банк может устанавливать возрастные ограничения для заемщиков, которые хотят воспользоваться кредитом на покупку жилья, не стоит тянуть с решением, ежемесячно отдавая свои доходы владельцу съемной квартиры. При наличии достаточной суммы средств для покрытия первоначального взноса, лучше сразу же подать заявку на участие в программе «Нурлы жер», что можно сделать в банке, который сотрудничает с государством.

А если нечем платить?

Арендатор рискует быстро оказаться «без крыши над головой», если у него снизятся доходы, и он не сможет в том же объеме оплачивать арендную плату. Как правило, в такой ситуации нет возможности для маневра, а владельцы жилья редко идут на уступки, не желая связываться с неплатежеспособным клиентом. И никого не смутит наличие несовершеннолетних детей или холодное время года: если нет денег на аренду жилья, его съемщику придется быстро освободить жилплощадь если не в добровольном, то в принудительном порядке.

Ипотека – это тоже большой, хоть и оправданный риск. Но разница в том, что банк постарается сделать все возможное, чтобы помочь клиенту, который оказался в сложном материальном положении, решить финансовые проблемы и возобновить выплаты. Не стоит думать, что при первых же проблемах с платежеспособностью кредитор обратится в суд и попробует отобрать недвижимость, чтобы компенсировать свои потери. Вместо этого он может предложить реструктуризацию, кредитные каникулы или даже рефинансирование ипотеки, чтобы частично снять нагрузку с бюджета и дать возможность клиенту своевременно вносить ежемесячные платежи.

Продажа жилья – это крайняя мера, которая применяется в отношении злостных должников, намеренно уклоняющихся от выплат и саботирующих процесс переговоров о реструктуризации. Впрочем, даже в этих случаях банки стараются избегать принудительного взыскания и предоставляют горе-неплательщикам время одуматься и договориться о льготном порядке погашения.

Константин Яковлев

Основал сайт Занимем.kz в 2016 году. Более 5 лет работал в финансах и кредитовании, более 12 лет в маркетинге.