Ипотека на покупку квартиры в новостройке: что должен знать заемщик

Обновлено 30.10.2018 Автор: Арнур Еркенбаев

Все больше казахстанцев отдают предпочтение первичной недвижимости, приобретая квартиры в новых жилых комплексах и новостройках. Но в этом нет ничего удивительного, если проанализировать все преимущества такого жилья: новые коммуникации, современные стеклопакеты, энергосберегающие технологии и улучшенная планировка – вот далеко не все, на что может рассчитывать владелец такой недвижимости. А если нет денег на покупку квартиры, то можно воспользоваться помощью банка, что все чаще делают потребители. Достаточно соответствовать требованиям программы и иметь достаточно средств для оплаты первоначального взноса, чтобы быстро решить свой квартирный вопрос, не откладывая покупку на многие месяцы или годы.

Условия кредитования

Приобрести недвижимость в кредит покупатель может только у застройщика-партнера банка (их список можно получить на его клиентской поддержке). При этом он должен иметь достаточный уровень платежеспособности, чтобы своевременно вносить ежемесячные платежи, которые могут быть рассчитаны по аннуитетной или дифференцированной схеме. Документальное подтверждение доходов и отсутствие проблемных долгов – это неизменные требования банков, которые выдают ипотечные кредиты. Исключение возможно только в том случае, если при заключении сделки заемщик обязуется внести не менее 50% от стоимости жилья. Тогда банк будет оценивать его финансовое состояние по упрощенной схеме без детального анализа источника доходов.

Оформить ипотеку на покупку нового жилья в РК можно на таких условиях:

• Первоначальный взнос – не менее 20% от стоимости недвижимости. Но если банк устанавливает процентную ставку, исходя из размера такого взноса (например, при внесении 30% ставка снижается на 0,5 процентных пункта), заемщик может этим воспользоваться, чтобы заключить сделку на более выгодных условиях.
• Срок погашения – до 240 месяцев с возможностью досрочного погашения без штрафов и ограничений. Выплата осуществляется по утвержденному графику платежей, который предоставляется клиенту после заключения сделки.
• Процентная ставка – от 14,6% годовых (ГЭСВ от 16,2%). Как правило, чем больше требований выдвигает банк к потенциальным клиентам и тщательнее анализирует их финансовое состояние, тем выгоднее его условия кредитования.
• Комиссия за организацию (прием документов, оформление и т. д.) – 1,9-2% от суммы запрашиваемой ипотеки. Оплатить такой платеж заемщик должен на этапе подачи заявки, что является обязательным условием ее принятия. И даже если банк откажет в выдаче средств, такие расходы не подлежат компенсации.
• Комиссия за выдачу средств. Такая плата взимается только при выдаче кредита в размере 0,8-1% от его суммы.
• В качестве залога может выступать не только приобретенное жилье, но и другая недвижимость (в том числе «вторичка).

Банк также может обязать клиента застраховать приобретенную квартиру в аккредитованной им компании (дополнительно может потребоваться личное страхование), что не является нарушением профильного законодательства. И перезаключать такой договор придется один раз в год на протяжении всего срока кредитования.

Особенности ипотечных программ

Купить жилье на первичном рынке можно только в рамках специальной программы, в которой обозначен перечень строительных объектов (жилых комплексов, многоэтажек и т. д.), где может быть осуществлена такая покупка. Поэтому заемщик лишен права выбора и не может купить квартиру в любой приглянувшейся новостройке или выбрать банк, который предлагает достаточно низкие ставки. Кроме того, выбор первичного жилья в РК крайне ограничен, что придется учитывать потребителю. Если при покупке квартиры на вторичном рынке можно выбрать дом, который находится близко к транспортной развязке, рядом с остановкой общественного транспорта, недалеко от школы, детского сада или работы, то при приобретении первичной недвижимости вряд ли можно будет удовлетворить все текущие требования к месторасположению.

Это интересно: Ипотечная Госпрограмма Нурлы Жер

Если объект еще не сдан в эксплуатацию, то нельзя будет сразу же переехать в приобретенную квартиру, так как придется дождаться окончания его строительства. На это может уйти не один месяц и все это время покупатель будет вынужден жить в другом месте, что чревато дополнительными расходами, если он платит арендную плату. При этом он будет обязан исправно платить ипотечный кредит, несмотря на отсутствие возможности полноценно пользоваться приобретенным жильем. Впрочем, после сдачи объекта придется потратить какое-то время на ремонт, чтобы квартира стала пригодной для постоянного проживания. А это не только хлопотно, но и достаточно дорого, если учесть стоимость ремонтных работ.

Еще одна особенность оформления ипотеки на покупку новой квартиры – это порядок выдачи средств. Клиент не получает деньги наличными, а они переводятся банком на расчетный счет застройщика, после чего считается, что сделка состоялась и квартира приобретена в кредит.

Преимущества

Чтобы привлечь инвестиции на этапе строительства, многие застройщики предлагают покупателям более выгодные цены на покупку жилья, когда объект еще не сдан в эксплуатацию. Соответственно, на этапе «котлована» можно приобрести недвижимость по более выгодной цене, что влияет на размер переплаты при кредитовании (проценты по кредиту начисляются от суммы текущей задолженности), а также внести большую сумму первоначального взноса, которая рассчитывается от стоимости недвижимости на момент заключения сделки.

Размер процентной ставки тоже может напрямую зависеть от этапа строительства жилья. Это реальный выход для заемщика, который ограничен в средствах и боится, что не сможет оплачивать обязательные платежи. И если ипотека будет оформлена до возведения здания (например, сразу после получения разрешительных документов на строительство), банк не будет менять установленную процентную ставку по мере строительства новостройки.

Возможность поучаствовать в различных акциях, которые проводят застройщики совместно с банками-партнерами – это еще одно преимущество ипотечных программ, предназначенных для покупки первичного жилья. Чтобы стать ее участником, достаточно подать заявку на кредит во время ее проведения и соответствовать требованиям кредитора. Специальные акции – это реальный шанс получить кредит на выгодных для себя условиях, за счет чего можно сократить расходы при его погашении.

Когда недвижимость приобретается на первичном рынке, не требуется заключение о его оценочной стоимости и состоянии объекта, так как все расчеты (размер первоначального взноса, комиссии и т. д.) осуществляются исходя из информации, предоставленной застройщиком. И, учитывая, что стоимость услуг оценочных компаний может обернуться для клиента большими расходами, оформление ипотеки на покупку первичного жилья – это более рациональное и выгодное решение, когда речь идет о приобретении собственной недвижимости.

Возможные риски

Несмотря на все преимущества нового жилья, не стоит забывать, что, приобретая квартиру до того момента, как новостройка сдана в эксплуатацию, покупатель подвергает себя определенному риску, так как по сути нет никаких гарантий, что строительство будет завершено и он в срок сможет получить свои квадратные метры. В случае банкротства строительной компании или нарушении сроков строительства объекта заемщик все равно будет вынужден оплачивать кредит, как это предусмотрено действующим договором, даже несмотря на то, что он так и не смог решить свой квартирный вопрос. А если в такой ситуации клиент будет уклоняться от своих кредитных обязательств, кредитор обратится в суд и добьется принудительного взыскания за счет доходов или другой его собственности.

Но, с другой стороны, если застройщик сотрудничает с банком – это явный признак того, что ему можно доверять, даже если ипотека будет оформлена на начальном этапе строительства. Ни один кредитор не заинтересован в том, чтобы дом не был сдан в эксплуатацию, так как в этом случае «теряется» залоговое имущество, за счет которого намного проще взыскать задолженность в случае просрочки. Поэтому, перед подписанием договора о сотрудничестве с застройщиком, банк обязательно запросит у него документы, подтверждающие стабильность его финансового положения, и проверит наличие всей разрешительной документации на строительство, тем самым обезопасив своих заемщиков от возможных проблем.

Константин Яковлев

Основал сайт Занимем.kz в 2016 году. Более 5 лет работал в финансах и кредитовании, более 12 лет в маркетинге.