Ипотекаға өтініш бермес бұрын не істеу керек: 9 ереже

03.07.2024 жаңартылды.

Банктен ипотека алу - маңызды қадам. Мұндай несие 10-30 жылға беріледі, сондықтан ең алдымен қаржылық ауыртпалықты есептеп, отбасылық бюджетке айтарлықтай зиян келтірместен осындай ұзақ уақыт бойы қарызды өтей алатыныңызды түсіну маңызды. Бірақ ипотекалық несиеге өтініш берер алдында ескеру маңызды басқа да нюанстар бар.

Нарықты зерттеңіз

Барлық банктік несиелердің, соның ішінде ипотеканың құнына әсер ететін негізгі фактор Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесі болып табылады. Ол неғұрлым жоғары болса, ипотекалық несие соғұрлым қымбат болады. Неғұрлым төмен болса, соғұрлым төмен мөлшерлеме және, тиісінше, артық төлем.

2023 жылдың қарашасында Қазақстанда базалық мөлшерлеме 15,75%-ға дейін төмендетілді. Бұл банктердің тиісінше әрекет еткенін білдіреді - ипотекалық несие мөлшерлемелері төмендейді, бірақ біз негізінен нарықтық ұсыныстар туралы айтып отырмыз. Жеңілдетілген несиелер бойынша олар өзгеріссіз қалады.

Өтініш берер алдында нарықты талдау маңызды. Мысалы, базалық мөлшерлеменің төмендеу үрдісі байқалса, арзанырақ несие алуды күткен жөн. Керісінше, егер ақша-несие саясатының қатаңдауы және базалық мөлшерлеменің жоғарылауы күтілсе, мөлшерлеме төмен деңгейде тұрған кезде қазір қолданудың мәні бар.

Жеңілдікті ипотекаға жарамды екеніңізді тексеріңіз

Ипотекалық несиелеудің ең тиімді нұсқасы - жеңілдікті бағдарламалар. Олардың ерекшелігі банктер үшін пайыздық мөлшерлеменің бір бөлігін мемлекет субсидиялайды, ал қарыз алушы мүмкіндігінше аз мөлшерде артық төлеуге мүмкіндік алады.

Қазақстанда бірнеше жеңілдікті ипотекалық бағдарламалар бар:

1. «7-20-25». Бұл бағдарламада сіз 7% бастапқы жарнамен жылдық 20% және 25 жыл мерзімге ақша ала аласыз. Алуға болатын ең көп мөлшері аймаққа байланысты 25 миллион теңгеге дейін. Шектеулер бар - тек бастапқы тұрғын үйді сатып алуға рұқсат етіледі және сіз мұндай бағдарламаға бір рет қатыса аласыз. Қарыз алушыларға қатаң талаптар қойылады, мысалы, егер оның жеке үйі немесе басқа ипотекасы болса, клиентке бас тартылады. Бұл несиені пайдалану да қиын, себебі ол тұрақты түрде қаржыландырылмайды – транштар бөлінеді, олар тез жұмсалады. Сонымен қатар, қол жетімді максималды сома үлкен қалаларда пәтер сатып алуға мүмкіндік бермейді, сондықтан жиі жеке қаражатты қосуға тура келеді.
2. Аймақтық жастар ипотекасы. Кейбір өңірлерде мемлекеттік салада немесе мемлекеттік қызметте жұмыс істейтін, жеке меншігінде баспанасы жоқ 30 жасқа дейінгі жастар жылдық 5 пайыздық мөлшерлемемен жылжымайтын мүлік сатып ала алады. Мұнда да көптеген шектеулер бар, мысалы, ең жоғары сома 18 миллион теңге, әдетте бұл үлкен қаладан пәтер алуға жетпейді.
3. Бағдарламалар «Отбасы банкі». Мұнда тұрғын үйді ең төмен бағамен сатып алуға мүмкіндік беретін бірнеше бағдарламалар бар. Мысалы, алуға болады «Ұмай» әйелдер ипотекасы, «жасыл» ипотекаға өтініш беріңіз. Тұрғын үй несиесі Қазақстандағы ең тиімді өнім болып табылады, оның ең төменгі мөлшерлемесі небәрі 3,5% құрайды. Бірақ ол үшін депозит ашып, оған кем дегенде 3 жыл қаражат жинау керек.

Ағымдағы жеңілдікті бағдарламаларға сәйкес келмейтін болсаңыз, тек бір ғана нұсқа қалды - нарықтық мөлшерлемемен ипотека. Мұнда ЖТСМ жылына 17-21% диапазонында өзгереді. Жоғары мөлшерлемеге байланысты несие бойынша артық төлем бастапқы несие сомасынан асып кетуі мүмкін, яғни клиент екі пәтер үшін нақты төлейді. Сонымен қатар, мұндай бағдарламалар да бастапқы жарнаны талап етеді.

Несие тарихыңызды тексеріңіз

Өмірінде бір рет болса да шағын несие немесе тұрақты банктік несие алған әрбір адамның несие тарихы бар. Бұл оларды берген несиелердің, банктердің немесе микроқаржы ұйымдарының сомалары, шарттары, сондай-ақ мерзімі өткен төлемдер жазылатын дерекнама түрі. Оны пайдалана отырып, келесі кредиторлар клиенттің сенімді екенін және оның өтінішін қанағаттандыру керектігін анықтайды.

Сізде мінсіз несие тарихы бар деп ойласаңыз да және ешқашан мерзімі өткен қарыздарыңыз болмаса да, қателерді жою үшін оны тексерген жөн. Мысалы, кейде банктер кредиттік тарих бюросына мәліметтерді уақытында жібермейді, осы себепті қарыз алушының келесі өтінішті беру кезінде өтелмеген берешегі болуы мүмкін.

Әрбір қарыз алушы өзінің несие тарихын дербес тексеруге құқылы. Жылына бір рет мұны тегін жасауға болады, әрбір келесі есеп 400 теңге тұрады. Келесі тексеру опцияларын пайдалануға болады:

1. Бірінші несиелік бюроға хабарласыңыз. Мұнда сізге жеке кабинетті тіркеу керек, «Жеке тұлғалар» бөліміне өтіп, «Жеке несие туралы есеп» қойындысын басыңыз.
2. Сіз eGov.kz платформасында есеп сұрай аласыз. Мұнда да тіркеліп, жеке кабинетке кіріп, өтініш толтырып, электронды қолтаңбамен қол қою керек. Қолдану үшін бөлім «Жеке несие есебін алу».

Несие тарихыңызда қателер әлі де табылса, қай банк қателік жібергенін анықтап, қатені түзету туралы өтінішпен жеке немесе онлайн хабарласуыңыз керек. Бұл әдетте бір жұмыс күнінен аспайды, содан кейін несие тарихын қайта тексеріп, содан кейін ғана ипотекаға өтініш беру керек.

Несие тарихы оған соңғы жазба енгізілгеннен кейін 5 жыл бойы сақталады. Сондықтан, егер сіз 5 жыл немесе одан да көп несие пайдаланбасаңыз, сіздің файлыңыз жойылады.

Кірістеріңіз бен шығыстарыңызды бағалаңыз

Қарыз тұзағына түсіп қалмас үшін, тіпті төмен пайыздық мөлшерлемесі бар жеңілдетілген ипотекаға өтініш бермес бұрын, кіріс пен шығыстың арақатынасын бағалау маңызды. Сіз мұны өзіңіз жасай аласыз, бірақ банктер заң бойынша борыштық жүктеме коэффициентін есептеуге міндетті - DLC. Ол әлеуетті қарыз алушының қарызды өтей алатынын түсіну үшін анықталады.

KDN – барлық ағымдағы несиелер мен микрокредиттер бойынша төлемдердің клиент кірісіне қатынасы. Қазақстан Ұлттық Банкі бұл көрсеткіш 50%-дан асатын болса, банк, микроқаржы ұйымы немесе басқа несие ұйымы өтінішті қабылдаудан бас тартуға міндетті екенін анықтады.

Қарапайым тілмен айтқанда, сіздің жалпы несие берешегіңіз айлық кірісіңіздің жартысы немесе одан да көп бөлігін құраса, сіз бас тартасыз. Оның үстіне, егер KDN 60-70% асқан болса, бас тарту бірден келеді. Егер ол шекаралық болса, яғни шамамен 45-50% болса, несие беруші басқа көрсеткіштерді қарастырады, мысалы, қосымша кірістердің болуы, депозиттер және т.б.

CDN-ді оңайлатылған әдіспен қалай есептеуге болады:

• микроқаржы ұйымдарына және банктерге төлейтін ай сайынғы төлемдердің барлық сомаларын қосыңыз - несиенің барлық нұсқаларын, яғни автонесиелерді, тұтынушылық несиелерді, бөліп төлеуді, несие карталарын, микрокредиттерді және т.б. ескеру қажет;
• орташа айлық табысты есептеу - жылдың әрбір айының кірісін алу, оны қорытындылау, 12-ге бөлу (айлар саны);
• орташа айлық табысыңыздан ай сайынғы төлемдерді шегеріңіз;
• егер кірістің жартысынан азы қалса, бұл сіздің КТС 50% асқанын білдіреді және несиелік өтінімді қабылдамау ықтималдығы максималды болады.

Шындығында, есептеу формуласы әлдеқайда күрделі. Мысалы, қарыз алушының асырауында, яғни кәмелетке толмаған балаларының болуын ескереді. Орташа айлық табыс оларға да қатысты - іс жүзінде КТС жоғары болады.

Қарыздарыңызды өтеңіз

Бір уақытта бірнеше несиеге өтініш беру, әсіресе олардың біреуі ипотекалық несие сияқты үлкен болса, қауіпті. Сіз қаржылық ауыртпалықты жеңе алмайсыз және кідіріс жасай алмайсыз, бұл қарыздың экспоненциалды өсуіне әкеледі. Ипотекалық несиеге өтініш бермес бұрын әртүрлі міндеттемелер бойынша ағымдағы қарыздарды жабу маңызды:

• микроқаржы ұйымдарындағы микрокредиттер;
• несие карталары;
• бөліп төлеу;
• тұтынушылық несиелер және т.б.

Бұл бірнеше себептерге байланысты маңызды:

1. Қарыз коэффициентінің төмендеуі. Ағымдағы қарыздардың болмауы, тіпті орташа немесе аз айлық кіріспен де қажетті 50% жетуге көмектеседі.
2. Банктердің адалдығын арттыру. Банктер кірісі жоғары және үлкен қарызы бар клиенттерге табысы аз, бірақ қарызы жоқ қарыз алушыларға қарағанда нашар қарайды.
3. Төлемдерді жеңілдету. Егер сізде несиелер мен микрокредиттер саны көп болса, міндетті төлемдердің сомасы мен мерзімі әр түрлі болады. Бұл бір күні төлем жасамай, кешігіп қалу қаупін арттырады, соның салдарынан айыппұлдар мен өсімпұлдарға байланысты көбірек төлеуге тура келеді.

Айтпақшы, қарыздарды өтеу кезінде тек банктік және микроқаржылық өнімдерді де ескеру қажет. Сондай-ақ коммуналдық қызметтер, айыппұлдар, салықтар және басқалар бойынша қарыздарды өтеу маңызды, өйткені осы баптар бойынша қарыздар ипотекалық несиеге өтінімді мақұлдау ықтималдығына әсер етуі мүмкін.

Қаржылық қауіпсіздік желісін жасаңыз

Ипотекаға өтініш берген кезде келесі төлемді жасай алмаған жағдайда өзіңізді сақтандыру маңызды. Мұндай несиелер орташа есеппен 15–20 жылға, кейде одан да ұзақ уақытқа берілетіндіктен, белгілі бір уақытқа, мысалы, жұмыстан босатылуына немесе ұзақ мерзімді ауруға байланысты табыстың болмауы мүмкіндігін қамтамасыз ету қажет.

Сарапшылар мінсіз қауіпсіздік жастықшасын міндетті төлемдерді, соның ішінде банктерге төлейтін төлемдерді ескере отырып, отбасының 6 айлық өміріне жеткілікті сома деп санайды. Есептеу үшін сіздің отбасыңызға ағымдағы қажеттіліктерге қажет орташа айлық табысыңызды анықтаңыз, содан кейін алынған санды 6-ға көбейтіңіз.

Бұл сома қол сұғылмау керек, бірақ сіз ақшаны әртүрлі тәсілдермен басқара аласыз:

• пайызбен банкке салым салу;
• облигациялар сияқты қауіпсіз құралдарға инвестициялау;
• оны сейфке салыңыз және т.б.

Қаражатты сақтау әдісін таңдағанда, олар шұғыл қажет болуы мүмкін екенін ескеру маңызды - келесі төлемді жасау үшін ақша болмайды, ал кезең әдетте қатаң шектеледі. Сондықтан, мысалы, акцияларға немесе криптовалютаға инвестиция салмау керек - сіз қаражатты тез шығара алмайсыз.

Несие бағдарламасын таңдаңыз

Ипотекалық несиелеу бағдарламасын таңдаған кезде дәстүрлі түрде келесі параметрлерді ескеру қажет:

• сыйақы мөлшерлемесінің мөлшері;
• максималды мерзімі мен сомасы;
• қарыз алушыға қойылатын талаптар;
• төлем схемасы – аннуитеттік немесе сараланған;
• қосымша комиссиялардың мөлшері;
• кешіктірілген жағдайда айыппұлдарды қолдану тәртібі;
• бірінші жарнаның мөлшері.

Бірінші кездескен банкке бармаңыз. Ұйымның нарықта қанша уақыт жұмыс істеп жатқанын, оның рейтингі қандай екенін, қандай ипотекалық бағдарламаларды ұсынатынын бағалаңыз. Егер сіз жеңілдікті емес, кәдімгі нарықтық ипотеканы алуды жоспарласаңыз, жалақыңызды алатын банкке хабарласқаныңыз жөн – жалақы клиенттері үшін төмендетілген пайыздық мөлшерлеме сияқты жеңілдіктер жиі болады.

Егер сіз жеңілдікті ипотека алуды жоспарласаңыз, мұнда таңдау аз болады - бұл бағдарламаларды тек уәкілетті банктер жүзеге асырады.

Алғашқы жарнаңызды дайындаңыз

Орташа алғанда, ипотека бойынша бастапқы жарна несиелеу бағдарламасына байланысты 10-20% құрайды. Сіз ақшаны әртүрлі жолдармен ала аласыз:

• қажетті соманы алдын ала жинау;
• тұтынушылық несиені алу.

Екінші жағдайда, егер сізде ағымдағы тұтыну несиесі болса, банк ипотека беруден бас тартады деген қауіп бар, өйткені ондағы қарыз қарыздық коэффициентті арттырады. Сондықтан қаражат жинау опциясы жақсырақ. «Отбасы банкінде» мұны арнайы депозит ашу арқылы жасау керек, ал егер нарықтық ипотека алуды жоспарласаңыз, ақшаны қолма-қол жинап, үйде сақтауға болады немесе депозит ашуға да болады.

Тұрғын үйді таңдаңыз

Банкпен мәміле жасамас бұрын соңғы кезең тұрғын үйді таңдау болып табылады. Ең алдымен, несие беруші оған қандай талаптар қоятынын қарастырыңыз. Мысалы, жеңілдетілген бағдарламаларда сіз тек жаңа ғимараттан пәтер сатып ала аласыз. Нарықтық ипотеканы алған кезде сізде көбірек таңдау, соның ішінде қайталама нарықта жылжымайтын мүлікті сатып алу мүмкіндігі бар.

Кез келген сатып алынған үй сіз қарызды өтегенше банктің кепіліне айналады. Сондықтан ол өтімді болуы керек – төлем жасалмаған жағдайда банк оны сатып, түскен ақшамен қарызды өтей алуы керек. Қайталама нарықта пәтер сатып алғанда, оның жасы маңызды - егер үй 50 жастан асқан болса, өтінім қабылданбайды.

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.