Ипотекалық брокерлер - олар қарыз алушыларға қалай көмектесе алады?

04.07.2024 жаңартылды.

Ипотекалық брокер – Қазақстан үшін өте жас мамандық. Батыста олардың қызметтерін банктен несие алуға өтініш білдіргендердің басым бөлігі пайдаланады. Бұл мамандар қарыз алушыларға ипотекалық несие алуға көмектеседі - олар бағдарламаларды таңдайды, шарттарды түсіндіреді және қажетті құжаттарды жинайды.

Ипотекалық брокер кім

Бірінші ипотекалық брокерлер Қазақстанда 2006 жылдан кейін, ипотекалық бум кезінде пайда бола бастады. Содан бері кәсіп дамыды, бүгінде бұл мамандардың көпшілігі Алматы мен Астанада жұмыс істейді. Бірақ оларды ипотекалық нарықтың толыққанды қатысушылары деп атауға болмайды – олар лицензия алмайды, олардың қызметі мемлекеттік реттеуге жатпайды және қаржылық ұйымдар болып саналмайды.

Мұндай мамандардың басты міндеті - адамға банктен ипотека таңдауға және алуға көмектесу. Олар өз қызметтері үшін ақы алады. Бірақ егер шетелдегі брокерлерге көбінесе банктер төлейтін болса (тартылған клиенттер үшін), онда Қазақстанда және посткеңестік елдердің көпшілігінде қызметтерді әлеуетті қарыз алушы төлейді. Бұл бекітілген сома немесе бекітілген несиенің пайызы болуы мүмкін.

Брокер өз бетінше немесе жылжымайтын мүлік агенттігінің құрамында жұмыс істеуге құқылы. Ол кілт тапсыру қызметтерін көрсете алады және құқық туралы куәлік алғанға дейін немесе бір реттік қызметтерді алғанға дейін толық қолдау көрсете алады, мысалы, ипотекалық несие алу алдында клиентке кеңес береді.

Ипотекалық брокер қызметтері

Ипотекалық брокерлердің нақты заңдық міндеттері жоқ, бірақ жалпы алғанда мұндай мамандар:

1. Клиенттерге егжей-тегжейлі кеңестер беріңіз. Айтпақшы, консультациялар тегін болуы мүмкін және адамды брокерден ипотекалық мәмілені қолдаудың кешенді қызметіне тапсырыс беруге шақыруға бағытталған. Әдетте бұл кезеңде маман клиенттен қандай баспана сатып алғысы келетінін, несиені өтеу үшін айына қанша ақша жұмсауға дайын екенін, оның несие тарихы қандай екенін және кепілгерлерді немесе қосалқы қарыз алушыларды тарта алатынын түсіндіреді. . Клиент кіріс, берешек және т.б. туралы ақпаратты жасырмауы керек.
2. Құжаттарды жинау және банкке өтініш беру. Брокер клиентке несие берушiнiң талаптарына сәйкес несие алуға өтiнiш беру үшiн қажеттi құжаттарды жинауға жәрдемдеседi, өтiнiштi ресiмдеуге көмектеседi және клиентпен бiрге ол неғұрлым қолайлы несие ала алатын банкке өтiнiш жасайды. Көбінесе мұндай делдалдар белгілі бір банктермен сахна артында жұмыс істейді, бұл өз клиенттері үшін өтінімдерді мақұлдау ықтималдығын арттырады.
3. Сақтандыруды тіркеу. Ерекшелік ипотека – пәтер, үй немесе басқа да жылжымайтын мүлік болып табылатын кепілді сақтандыру қажеттілігі. Бұл жерде брокер де көмектеседі - ол сақтандыру компаниясын табады, құжаттарды жинайды, алдымен тәуекелдерді дұрыс таңдап, келісімге қол қоюға көмектеседі. Банктердегі сияқты, брокерлер сақтандырушылармен «ынтымақтаса алады» - бұл клиент үшін полисті неғұрлым тиімді шарттармен сатып ала алатынын білдіреді.
4. Тұрғын үйді таңдау. Егер брокер белгілі бір жылжымайтын мүлік агенттігінде жұмыс істесе немесе онымен жай ғана ынтымақтаса, баспана таңдау мүмкіндігінше оңай болады.
5. Жылжымайтын мүлікті бағалау. Тұрғын үйдің сметалық құны несиелік келісімде көрсетіледі, ол үшін кәсіби компания немесе кәсіпкер тартылады. Шығындарды әлеуетті қарыз алушы көтереді. Брокерлерде жиі жеңілдік жасай алатын және құжаттарды дайындау уақытын қысқарта алатын «өз» бағалаушылары болады.
6. Банкке құжаттарды тапсыру. Брокерлер сізге несие беру бағдарламасын таңдауға көмектеседі, осылайша қарыз алушы несие берушінің талаптарына сәйкес келеді және несие шарттары мүмкіндігінше қолайлы болады.
7. Құқықтық қолдау. Адвокаттармен бірге брокерлер құжаттардың жиілігін тексереді және мәмілені аяқтайды - сатып алу-сату немесе үлестік қатысу шартына қол қойылғанға дейін.

Ипотекамен үй сатып алумен байланысты міндеттердің көпшілігін брокерлер өз мойнына алады. Сонымен қатар, олар кейбір әрекеттерді қарыз алушының қатысуынсыз – сенімхат бойынша жүзеге асыра алады.

Брокермен кім және қашан байланысу керек?

Әдетте, келесі жағдайларда брокерге хабарласу керек:

1. Қарыз алушының уақыты шектеулі. Оның әртүрлі банктермен байланысып, ипотекалық несие шарттарын салыстыруға, баспана таңдауға, сақтандыру компаниясымен келісімге отыруға мүмкіндігі жоқ. Барлық дайындық делдалдың иығына түседі, ал қарыз алушы айтарлықтай уақытты үнемдейді.
2. Қарыз алушы әлдеқашан немесе бірнеше өтініш берді, бірақ қабылданбады. Брокердің көмегімен сіз банктің шешіміне қандай себептер әсер еткенін біліп, оларды жоюға болады. Мысалы, егер бір банкте клиент кірісі бойынша «өтпейтін болса», онда брокермен байланысу табысы жеткілікті болатын несие берушіні таңдауға мүмкіндік береді.
3. Қарыз алушы түсінбейді ипотекалық несиелеу. Несиеге үй сатып алу - көптеген нюанстары бар өте күрделі процесс. Егер сізде оларды түсінуге уақытыңыз немесе қалауыңыз болмаса, маманға сенгеніңіз жөн.

Брокерлер банктер мен олардың клиенттері арасында делдал ретінде әрекет етеді. Бұл тәжірибе Батыста өте кең таралған. Мысалы, АҚШ-та жылжымайтын мүлікпен жасалған барлық операциялардың 70% дерлік олардың қатысуымен жүзеге асады. Қазақстанда бұл бағыт енді ғана дамып келеді.

Брокер қандай құжаттарды талап етуі мүмкін?

Брокер клиенттің тапсырмасы бойынша бірден бірнеше банкке өтініш береді. Өтініш берген кезде ол әлеуетті қарыз алушының құжаттарын ұсынуы керек және олардың тізімі белгілі бір банктің талаптарына және несиелеу бағдарламасының шарттарына байланысты өзгеруі мүмкін.

Әдетте қажет:

• несиеге өтініш формасы;
• жеке куәлік;
• ЖСН;
• некені бұзу немесе некеге тұру туралы куәлік;
• балалардың туу туралы куәлігі;
• кірісті растайтын анықтамалар – негізгі және қосымша;
• еңбек кітапшасы.

Қосымша құжаттар қажет болуы мүмкін, мысалы, кәсіпкерлер - олардан салықтық тіркеуді растау сұралуы мүмкін. Сонымен қатар, кейбір банктер мүлікке меншік құқығын растайтын құжаттарды талап етеді - пәтер, үй, автокөлік немесе жер учаскесі. Бұл әдетте сатып алынатын мүліктен басқа кепілді пайдаланатын бағдарламаларда қажет.

Брокерлер банктерге куәландырылған көшірмелерін береді, ал түпнұсқалары клиентте қалады. Кез келген банк өтінімді мақұлдаса және қарыз алушыға барлық жағынан сәйкес келсе, ипотекалық несиелеудің егжей-тегжейлерін нақтылау және келісім жасау үшін түпнұсқалары бар қызметкерге хабарласу қажет.

Ипотекалық брокерді қалай таңдауға болады

Брокерді таңдау клиенттің ипотеканы мүлде ала алатындығын және несиелеу шарттары қандай болатынын анықтайды. Идеал медиатор:

1. Банктің өтінішті міндетті түрде мақұлдайтынына кепілдік бермейді. Соңғы шешімді несие беруші факторлардың жиынтығын талдай отырып қабылдайды - несие тарихы, табысы, отбасылық жағдайы, қарыз алушының жасы және т.б. Егер делдал сіз онымен байланыссаңыз, сіз міндетті түрде несие ала аласыз деп уәде берсе, сіз онымен байланыспау керек. Бұл кәсібиліктің төмендігін де, алаяқтықты да көрсете алады.
2. Ол бәрін заң бойынша жасайды. Егер делдал жалған еңбек анықтамасын беруді ұсынса, одан нәтиже күте алмайсыз.
3. 100% алдын ала төлем қабылдамайды. Қарыз алушы үй сатып алу үшін несие алғанға дейін делдалға комиссия төлеуге міндетті емес. Бастапқы жабу шығындарын өтейтін ең аз бастапқы жарна болуы мүмкін, бірақ ол болашақ несиенің әлі алынбаған пайызы болмауы керек.

Брокерді таңдаған кезде, делдалдың нарықта қанша уақыт жұмыс істеп жатқанын қарастырыңыз, оның файлында қанша сәтті транзакциялар бар екенін сұраңыз, банктің өз клиенттерінен бас тартуының орташа пайызы қанша.

«Сұр» брокерлер: алаяқтарға қалай түсіп қалмауға болады

Адал емес ипотека брокерлері де бар. Кейде алаяқтарды анықтау қиынға соғады және бұл сала іс жүзінде заңмен реттелмейтінін ескере отырып, клиент өз проблемаларымен жалғыз қалады. Мұндай «мамандар» әдетте нашар несие тарихы бар, кірісі жоқ немесе қарызы жоғары адамдарға банк мақұлдауын уәде етеді.

Сақ болыңыз, егер делдал:

• несие тарихы теріс болса да, тұрақты кіріс болмаса да көмектесуге уәде береді;
• оның несие тарихын түзете алатынына кепілдік береді - бұл мүмкін емес, өйткені алынған несиелер мен олар бойынша кешіктірулердің барлық жазбалары несие тарихында мәңгі сақталады;
• жалақы немесе жұмыс орны туралы анықтама сияқты құжаттарды бұрмалауды ұсынады;
• сыйақының мөлшерін дереу және анық жарияламайды;
• шартпен танысуға мүмкіндік бермейді немесе қызмет көрсетуге шарт жасасуды мүлде ұсынбайды.

Есіңізде болсын, тіпті кәсіби медиатор да барлығына ерекше көмек көрсете алмайды. Несие өтінімдерін мақұлдау оның құзыретіне кірмейді - ол тек мақұлдау ықтималдығын арттыра алады, бірақ түпкілікті шешімді банк қабылдайды.

Брокерді пайдаланудың артықшылықтары мен кемшіліктері

Ипотекалық брокерді пайдаланудың артықшылықтары:

• үнемдеу уақыты;
• мәміленің заңды тазалығын сақтау;
• ең тиімді несиелеу бағдарламасын таңдауға жәрдемдесу;
• әдеттен тыс жағдайларда көмек көрсету - мысалы, бейресми кірісі бар несиеге өтініш беру кезінде;
• шығындарды азайту – ипотекаға, сақтандыруға және т.б.

кемшіліктері:

• делдалға комиссия немесе белгіленген сыйақы төлеу қажеттілігі;
• несиелік өтінімді мақұлдауға 100% кепілдіктің болмауы;
• алаяқтарға түсіп қалу қаупі.

Ипотекалық брокер - бұл бір банкир, риэлтор, заңгер және экономист. Ең дұрысы, ол сізге бағдарламаны таңдауға көмектесіп қана қоймайды, сонымен қатар ипотекамен үй сатып алу транзакциясын толығымен жоспарлайды және қолдайды. Бұл сенуге болатын маман түрі.

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.