Кепілді қалай сатуға болады – несиеге алынған көлік немесе үй

04.07.2024 жаңартылды.

Банк клиенті ипотека немесе автокөлік несиесін алған кезде мүлік – тұрғын үй немесе автокөлік кепіл ретінде несие берушіде қалады. Ауыртпалық қарыз толығымен өтелгенге дейін созылады. Бірақ пәтерді немесе көлікті сатудың жолдары бар, тіпті олар әлі кепілдікке алынбаған болса да.

Тұрғын үй немесе көліктер қалай кепілге айналады

Егер клиент мақсатты несие - ипотека немесе автокөлік несиесін алса, несиелеу бағдарламасы сатып алынған мүліктің сол жерде қалатынын білдіреді. кепіл қарыз өтелгенге дейін. Оған ауыртпалық салынады – ол меншік иесінің құқығын шектейді. Қарыз алушы меншік иесіне айналады, ал банк сату, сыйға тарту немесе айырбастау мүмкіндігіне тосқауыл қойған сияқты.

Бұл жағдайда банк кепілгер болады - оның қарыз алушының үйін немесе көлігін біржақты сатуға немесе сыйға тартуға құқығы жоқ, бірақ ол оларға қалай билік ететінін шешуге құқылы. Қамтамасыз ету банк үшін қарыз алушының қарызды өтеу бойынша өз міндеттемелерін орындауының кепілі болып табылады. Ал егер ол мұны істемесе, банктің сатуға және қарызды өтеуге болатын өтімді кепілі болады.

Ауыртпалық тек несиелік мүлікке қойылатын шектеулерге ғана қатысты емес. Ол кәмелетке толмағандардың құқықтарын қорғау үшін, оның ішінде жылжымайтын мүлікке немесе автокөлікке тыйым салынған кезде жарамды (қамқоршылық органдары сатуға шектеу қоюы мүмкін).

Қандай шектеулер қолданылады?

Сатып алғаннан кейін бірден автокөліктің немесе пәтердің иесі оларға еркін билік ете алады - мысалы, тұрғын үйді жалға беру, көлік жүргізу құқығын беру. Шектеулер тек бірнеше әрекеттерге қолданылады:

• сату:
• айырбастау;
• қайырымдылық;
• ерік.

Бірақ техникалық жағынан бұл әрекеттердің барлығын банк рұқсат еткен жағдайда орындауға болады. Яғни, меншік иесі мүлікті өз бетімен сата алмайды - несие берушінің жазбаша келісімінсіз мәміле аяқталмайды, өйткені ауыртпалық туралы деректер барлық тіркеу органдарында бар. Бұл көлікке де қатысты.

Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 413-бабында мүлікті сату үшінші тұлғалардың құқықтарымен немесе сатып алушының кепілді сатып алуға жазбаша келісімімен ауыртпалық салынбаған жағдайда ғана мүмкін болады деп көрсетілген. Егер сатып алушы пәтерді немесе автокөлікті сатып алып, кейінірек оларда ауыртпалық бар екенін білсе (бірақ техникалық тұрғыдан бұл дерлік мүмкін емес), ол келісімшартты бұзуды, шығындарды өтеуді немесе бағаны төмендетуді талап етуге құқылы.

Кепіл затты сату әдістері

Ауыртпалық туғызатын шектеулерге қарамастан, сіз автокөлікті немесе пәтерді қарызға ала аласыз сату. Мұны істеудің бірнеше жолы бар.

Қарызды өтеу

Несиелік автокөлікті немесе үйді сатудың ең жылдам, бірақ әрқашан сәйкес келмейтін әдісі - банкке толық төлеу. Қарыз өтелгеннен кейін ауыртпалық жойылады, мүлік шектеулерден босатылады - оны несие берушінің келісімінсіз сатуға, сыйға беруге немесе өсиет етуге болады.

Бұл әдістің кемшілігі белгілі бір ақшаны қажет етеді. Мысалы, егер сіз 10 жылдық ипотеканы алып, тек 2 жыл төлеген болсаңыз, қарызды толық өтеу үшін сізге қомақты сома қажет болады.

Несиені мерзімінен бұрын қайтарып, мүлікті сатуды шешсеңіз не істеу керек:

1. Банкіңізге хабарласып, мерзімінен бұрын өтеу туралы мәліметтерді біліңіз. Кейбіреулер қарыз алушыдан кем дегенде 30 күн бұрын ескертуді талап етеді. Есіңізде болсын, мерзімінен бұрын өтеу үшін айыппұлдар заңсыз болып табылады - банктің келісім жасалғаннан кейін кез келген уақытта қарызды жабуға тыйым салуға құқығы жоқ, тіпті оның әрекет ету мерзімі әлі аяқталмаса да.
2. Қарыздың нақты сомасын біліңіз. Сіз әлі де банкке 5–10 теңге қарыз болсаңыз да, несиелік үй немесе көлік сату үшін қажет қарыздың жоқтығы туралы анықтама ала алмайсыз.
3. Қарыздың толық сомасын төлеп, банкке хабарласып, қарызыңыз жоқ деген анықтама алыңыз.
4. Ауыртпалықты алып тастаңыз. Қарыз алушы банкке төлегеннен кейін мүлік немесе көлік кепіл болудан қалады. Осы анықтамамен және жеке құжаттармен Халыққа қызмет көрсету орталығына немесе egov.

Ауыртпалық жойылғаннан кейін қарыз алушы мүліктің толық және жалғыз иесі болады. Ол онымен қалағанын жасай алады, соның ішінде оны сатады. Айтпақшы, халыққа қызмет көрсету орталығынан немесе egov-тен ауыртпалықтардың жоқтығы туралы анықтаманы алу пайдалы болар еді – оны сатып алушыға пәтер немесе көлік кепілге қойылмағанының дәлелі ретінде ұсынуға болады.

Банктің көмегімен мүлікті сату

Несиелік көлік немесе пәтерді банк арқылы сатуға болады. Бұл жағдайда ол тек несие беруші ретінде ғана емес, сіздің мүлкіңізді сатушы ретінде де әрекет етеді. Мұндай операцияларды барлық банктер жасай бермейді, негізінен ірілері. Мысалы, Еуразиялық банк пен «Отбасы банкінде» сатылатын мүлік бар.

Кепілге қойылған пәтерлерді, үйлерді және автокөліктерді сатып алу банктің негізгі қызметі емес, бұл ерекшелік. Қарыз алушы бұл қызметті пайдалана алады, егер:

• нысан ішінде ипотека немесе автокөлік несиесіне сатып алынған, бірақ қарызды өтеу мүмкін емес;
• Сізге ең аз күш-жігермен мүлікті сату керек - жарнамаларды орналастыру, сатып алушыларды іздеу және құжаттарды дайындауды банк өзі шешеді.

Қарыз алушы банкке хабарласқаннан кейін және несие беруші одан мүлікті сатып алуға рұқсат бергеннен кейін ол ресми сайттың арнайы бөлімінде аяқталады.

Клиент нені ескеруі керек:

• егер, мысалы, кәмелетке толмағандар сол жерде тіркелген болса немесе балалар мүліктің ортақ меншік иелері болса, банк кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті сатып алуға келісе алмайды - бұл жағдайда қорғаншылық органдарының рұқсаты қажет;
• Банк сондай-ақ өтімсіз тұрғын үйді қабылдамайды - пәтерде барлық коммуникациялар болуы керек, ол орналасқан үй жақсы жағдайда болуы керек;
• Бұл көліктерге де қатысты – банк бірнеше апатқа ұшыраған 12-15 жастан асқан көлікті қабылдауға келісе қоймайды.

Транзакция бірнеше кезеңде жүзеге асырылады:

• клиент банктің келісімін алуы керек;
• содан кейін үйдің немесе автокөліктің құны анықталады - бұл үшін мүлікті тексеретін және акт жасайтын кәсіби бағалаушы немесе бағалаушы компания жалданады;
• бағалау жүргізілгеннен кейін мүлік немесе автокөлік сатылымға шығарылады, банк өз бетінше сатып алушыны табады, содан кейін клиентті мәміле жасауға шақырады;
• құжаттар ресімделгеннен кейін мүліктен ауыртпалық алынып тасталады;
• түсімдер несие бойынша берешекті өтеуге пайдаланылады - кейде алынған сома жеткіліксіз болып қалады, ал қарыз алушы әлі де несие берушіге қарыз болады, бірақ егер «артық» қаражат болса, онда қалдық қарыз алушыға беріледі;
• Осыдан кейін сіз қарыздың жоқтығы туралы анықтама ала аласыз.

Есіңізде болсын, бұл сату жағдайында қарыз алушы сатып алушыны өзі таңдай алмайды және оған әділ болып көрінетін бағаны белгілей алмайды - жеңілдік 20% жетуі мүмкін.

Сатып алушы үшін несие шартын қайта ресімдеу

Кепілді сатудың тағы бір жолы – несиелік міндеттемелерді өз мойнына алуға дайын сатып алушыны табу. Бұл келесідей көрінеді:

• банкке хабарласып, онымен несие шартын басқа тұлғаға қайта ресімдеу мүмкіндігі туралы келіссөздер жүргізу;
• содан кейін сіз өзіңіздің үйіңіздің немесе көлігіңіздің бағасын өзіңіз белгілейсіз, жарнамаларды орналастырасыз немесе делдалдарға хабарласыңыз;
• сіздің несиеңізді алуға шын мәнінде дайын сатып алушыны табыңыз;
• Сатып алушымен бірге сіз банкке хабарласып, несие келісімін және кепілді жаңартасыз;
• Осыдан кейін сатып алушы қарызды төлейді.

Назар аударыңыз, мұндай мәміледе сатып алушы кепілді алуға келісіп қана қоймай, сонымен қатар банктің талаптарын орындауы керек, өйткені ол енді қарыз алушы болады. Яғни, келісім-шартты ұзармас бұрын оның несие тарихын, төлем қабілеттілігін, табыс деңгейін, жұмыс орнын және басқа да параметрлерін тексереді. Сатып алушы талаптарға сай болмаса, банк мұндай мәміле жасауға рұқсат бермейді.

Жалпы, банктер несиелік келісімдерді қайта тіркеуге құлықсыз, мұндай процедурадан өтуге дайын сатып алушыны табу да оңай емес.

Сатып алушының ақшасымен қарызды өтеу арқылы сату

Банкке кепілге қойылған көлікті немесе пәтерді сатудың тағы бір нұсқасы - сатып алушы берген ақшамен қарызды өтеу. Бұл қалай көрінеді:

• сіз банкке хабарласып, қарызды өтеу кезінде кепілді сатуға жазбаша келісім аласыз;
• содан кейін сатып алушыны тауып, оған жағдайды түсіндіріңіз - қазір мүлікке ауыртпалық салынған, бірақ ол оны төлеуді жоспарлап отырған ақшамен қарыз өтеледі және ауыртпалық жойылады;
• Сатып алушымен бірге сіз банкке хабарласып, үш жақты транзакцияны жүзеге асырасыз - бір уақытта несие жабылады және сатып алу-сату мәмілесі орын алады, сәйкесінше сатып алу-сату мәмілесі жасалады, ауыртпалық жойылады және мүлікке құқықтар қарыз алушыдан сатып алушыға ауысады.

Бұл жағдайда сатып алушы несиелік міндеттемелерді өз мойнына алмайды, сондықтан банктің несие беру талаптарын орындау талап етілмейді. Мәміленің барлық тараптарын қорғау үшін банктер екі арнайы шот (аккредитив) ашады немесе екі сейф жәшігін береді. Бірінде ақша бар, оның сомасы ипотека немесе автокөлік несиесі бойынша қарыздың қалдығына тең, ал екіншісінде - сатып алушы сатушыға аударуы керек соманың қалдығы.

Келісімге қол қойылған кезде бір шоттан ақша банк пайдасына аударылады – несие жабылады. Екінші шот жабылмаған, ал «бұрынғы» қарыз алушы өз мүлкін сату үшін қалған соманы ала алады.

Бұл әдіс ыңғайлы, себебі банк транзакцияны бақылайды, қауіпсіз төлемдерге кепілдік береді - сатушы шарттарды өзгерте алмайды, ал сатып алушы соманы алдын ала төлейді. Сонымен қатар, тек қолма-қол ақшаны ғана қолдануға болмайды - мысалы, сатып алушының қаражаты жеткіліксіз болса, сол банк оған жетіспейтін сомаға несие бере алады.

Кепіл затты ауыстыру

Қарыз алушы кепілдікке берген мүлікті басқасымен ауыстыруға болады, бірақ өтімді емес. Жаңа кепілзаттың құны бірдей болуы керек, банк мұндай рәсімге өз келісімін беруі керек.

Бұл әдістің ерекшеліктері:

1. Жаңа кепіл бұрынғыға тең немесе одан жоғары болуы керек. Мысалы, қарыз алушы үш бөлмелі пәтерді ипотекаға сатып алған болса, қарыздың қалдығы іс жүзінде оның құнына тең болса да, бір бөлмелі пәтерді кепілдікке ұсына алмайды. Әрине, жаңа кепілге қатысты банк дәл осындай әрекеттерді - құнды бағалауды, құжаттарды жинауды және тексеруді жүзеге асырады.
2. Кепілді ауыстыру тек қарыз алушыға тиесілі болған жағдайда ғана мүмкін болады.
3. Егер бұл ипотека болса, бірінші ипотекадағы сияқты сақтандыру да алынады. Сондықтан банктің ғана емес, сақтандыру компаниясының да келісімін алу маңызды.
4. Жаңа кепілде ешқандай ауыртпалық болмауы керек - сол немесе үшінші тарап банкінде басқа несие бойынша кепілдік ретінде әрекет ету, қамауға алу және т.б.

Кепілді ауыстыру мүмкін болуы үшін клиент банктің несиелік комитетінен оң шешім алуы керек. Ол үшін несие берушіге өтінішпен хабарласып, үйдің болжалды құны көрсетілген есеп беру керек.

Мұндай процедураның банк үшін жағымсыз екенін түсіну маңызды - бұл қосымша уақытты, жаңа құжаттар пакетін жинауды және оларды тексеруді талап етеді. Бірақ жалпы алғанда, мұндай мүмкіндік қарыз алушыларға заңмен берілген.

Несиелік мүлікті сату кезінде нені ескеру керек

Несиелік автокөліктерді, пәтерлерді және үйлерді сатудың қарыз алушы ескеруі тиіс өзіндік ерекшеліктері бар:

1. Сату мерзімі әдетте ұзағырақ. Өйткені, банк ресми түрде мұндай мәмілелерді жасауға өтініштерді 1 айға дейін қарауға құқылы, ал сатып алушы мұнша уақытты күткісі келмеуі мүмкін.
2. Әлеуетті сатып алушыларды несиеге алған пәтерлер мен көліктер қорқытады. Сондықтан мұндай мүлікті сату үшін сатушылар жиі бағаны төмендетуге немесе басқа бонустар беруге мәжбүр болады.
3. Сонымен қатар, сатып алушы үшін мұндай пәтерлер мен автокөліктерді сатып алу олардың заңды тазалығын білдіреді. Мүлік сатып алу кезінде банкке әлі де кепіл болса, бұл несие беруші оны толығымен тексергенін білдіреді, ал сатып алушы сатып алғаннан кейін жағымсыз тосынсыйларға тап болмайды.
4. Несие бойынша қарыздар болған жағдайда банк бұл операциялардың ешқайсысына келісе алмайды. Яғни, қарыз қалдығы туралы анықтаманы алу кезінде барлық ағымдағы төлемдер жүргізілуі керек.
5. Егер жылжымайтын мүлікті банк сатса, сату сомасы меншік иесінің пәтерді немесе көлікті сата алатын құнынан төмен болуы мүмкін. Банк үшін қарызды тез арада өтеу үшін іске асыру жылдамдығы маңыздырақ. Несие беруші меншік иесіне ұқсамайды.
6. Егер банк сату процедурасына қатысатын болса, бұл қарыз алушыға өзін алаяқтардан қорғауға көмектеседі. Сатып алушыны несие беруші тексереді, қаражат арнайы шотқа немесе сейфке жабылады, ал банк операцияның заңды тазалығын қадағалайды.
7. Заң бойынша банктер, мысалы, ипотекалық тұрғын үйді немесе сатуға автокөлікті, тіпті өз клиенттерінен де қабылдауға міндетті емес. Сондықтан, бір ғана нұсқа қалды – несие берушімен келіссөздер жүргізу немесе сатудың басқа жолын табу.

Егер сіз қаржылық қиындықтарға байланысты автокөлікті немесе үйді сатуды шешсеңіз, қарыздық жүктемені азайтудың басқа әдісін - қайта қаржыландыруды пайдалана аласыз. Бұл басқа банктен неғұрлым тиімді шарттармен, әдетте төмен пайыздық мөлшерлемемен несиені қайта ресімдеу. Осының арқасында сіз үйіңізді сатудың қажеті жоқ, ай сайынғы төлемді азайта аласыз немесе несие мерзімін ұлғайта аласыз. Бірақ есіңізде болсын, қайта қаржыландыру ағымдағы қарыздар болмаған жағдайда ғана шығарылуы мүмкін, сонымен қатар сіз жаңа банктің талаптарына сай болуыңыз керек.

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.