Ипотека төлемін қалай үнемдеуге болады

05.07.2024 жаңартылды.

Қазақстан Республикасындағы көптеген отбасылар үшін ипотекалық несие олардың тұрғын үй мәселесін шешуге және басқа біреудің үйін жалға беруден бас тартуға бірден-бір мүмкіндік болғанына қарамастан, міндетті төлемдерді төлеу әрқашан бюджетке ауыр жүк болып табылады, әсіресе қарыз алушы қаражаты шектеулі немесе асырауындағы кәмелетке толмаған балаларды асырауы керек. Бірақ қарызды өтеу кезінде әр тиынды үнемдеп, жаңа сатып алулардан, жөндеуден немесе демалыстардан бас тартудың қажеті жоқ! Тұрғын үй міндеттемесін өтеу кезінде сіз оған қызмет көрсету құнын төмендетуге тырысуыңыз керек, әсіресе кейбір жағдайларда бұл ай сайынғы төлемдердің мөлшерін азайтады және несиелік қысымды жеңілдетеді. Алайда, қарыз алушылар ипотеканы өтеу кезінде кірістің төмендеуі немесе негізгі түсім көзінен айырылу жағдайында кідірістердің ықтималдығын азайту үшін өз шығындарын оңтайландыруға тырысу керектігін ұмытып, өз мүмкіндіктерін елемейді. .

Төмен төлем

Ипотеканың рентабельділігіне оны тіркеу кезеңінде де «қамқорлық жасау» керек, әсіресе көптеген банктер бұл үшін барлық қажетті жағдайларды жасайды. Біз бастапқы жарнаның үлкен сомасын жасау туралы айтып отырмыз, соның арқасында сіз борыштық міндеттеменің нақты мөлшерін азайта аласыз. Бұл жағдайда сіз келесі артықшылықтарға сене аласыз:

• Неғұрлым қолайлы пайыздық мөлшерлеме (несиеге жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде клиент өз қаражатыңыздың көп бөлігін қоса алатын болса, ипотекалық несиелеу шарттары соғұрлым қолайлы болады).
• Ай сайынғы төлемдердің мөлшерін азайту (олардың мөлшері ағымдағы қарыз сомасына тікелей байланысты) және клиент банкке өз кірісінен неғұрлым аз ақша берсе, соғұрлым оған ипотеканы өтеу оңайырақ болады. Сонымен қатар, бұл процеске қатысушыларға байланысты емес себептермен кіріс азайса, кешіктіру қаупін азайтады.
• Қатаң талаптардың жоқтығы және өтінімді мақұлдаудың жоғары ықтималдығы. Егер тұтынушы басқа қарыздарын өтеуде қиындықтарға тап болса немесе тұрақсыз кірісі болса (мысалы, жыл маусымына байланысты), онда банк несие беруден бас тартуы мүмкін, әсіресе егер ол ең төменгі бастапқы жарнаны ғана жасай алатын болса. Бірақ тұрғын үй құнының 40-50% өз қаражатымен өтелген жағдайда, клиент төлем қабілеттілігі салыстырмалы түрде төмен және несие тарихы жетілмеген болса да, бас тартудан қорықпайды.

Әр тұтынушы көп жылдар бойы ақша жинап, жинақтаса да, үлкен бастапқы жарнаны оңай жасай алмайды. Бірақ, тұрғын үй несиесін өтеу 10-15 жыл ішінде жүзеге асырылуы мүмкін екенін ескере отырып, өзіңіз үшін ең қолайлы шарттармен мәміле жасасу арқылы қызмет көрсету шығындарын «алдын алу» үшін азайтуға тырысу маңызды. Ал егер қарыз алушының ақшасы жеткілікті болмаса, ол тұтынушылық несие немесе МҚҰ несиесі арқылы басқа несие берушіден қарыз қаражатын алудың орындылығы туралы ойлануы керек. Бірақ мынаны ескерген жөн:

• басқа борыштық міндеттеменің болуы шығындардың жалпы сомасын арттырады, сондықтан оның қаншалықты тиімді болатынын және сіздің қаржылық әл-ауқатыңызға қауіп төндіретінін мұқият талдап алған жөн;
• ипотеканы алған күні қолма-қол ақшаны алу үшін несиеге немесе несиеге өтініш беру қажет болады, әйтпесе банк жаңа міндеттеменің пайда болғаны туралы білсе, оны беруден бас тартуы мүмкін;
• Алғашқы бірнеше ай немесе жылдарда (клиент қолдануды шешетін бағдарлама түріне байланысты) сізге бірден екі қарызды төлеуге тура келеді, бұл кідірістерді болдырмау үшін қаржылық мүмкіндіктеріңізді барабар бағалау маңызды екенін білдіреді.

Ертерек төлеу

Егер ақшаны шартта белгіленген мерзімнен ерте қайтару мүмкін болса, тұрғын үй несиесін өтеу процесін ұзақ уақытқа созбау керек. Мерзімінен бұрын өтеу – Бұл төлемнің көлеміне қарамастан қарызға қызмет көрсету шығындарын азайтудың ең тиімді әдісі. Сондықтан, егер қарыз алушы несие беру кезінде ақша жинағысы келсе, ипотеканы мерзімінен бұрын өтеуге тырысуы керек, мұны істеуге болады:

• Толық көлемде, сомасы қарыздың ағымдағы сомасына сәйкес келетін төлем жасау арқылы. Осыдан кейін міндеттеме орындалды деп есептеледі, ал банк кепілден мүлікті алып қоюға міндетті. Толық мерзімінен бұрын өтеу, егер банк мұндай операцияларға мораторий белгілемеген болса, несиенің кез келген мерзімінде жүзеге асырылуы мүмкін. Ал мұндай өтеу неғұрлым тезірек жүзеге асырылса, соғұрлым көп үнемдеу болады.
• Ішінара, белгіленген кестеден тыс қомақты төлем жасау арқылы. Бұл жағдайда сіз тіпті банкпен келіссөздер жүргізуге тырысып, несиенің бастапқы шарттарын өзгертуге болады, мысалы, ағымдағы мөлшерлемені төмендетуді талап ету арқылы (мұндай өтініштер жеке негізде қарастырылады). Дегенмен, қарыз алушы ағымдағы кестеде көрсетілгеннен сәл артық төлемдерді жүзеге асыруға мүмкіндігі бар болса да, мерзімінен бұрын төлеуден бас тартпауы керек. Егер сіз мұны ұзақ уақыт бойы жасасаңыз, үнемдеу үлкен ай сайынғы шегерімдерсіз де айтарлықтай болуы мүмкін.

Мерзімінен бұрын төлеу - бұл есептелген пайыздарды төлеу кезінде ақшаны үнемдеудің нақты мүмкіндігі ғана емес. Несие мерзімінің қысқаруына байланысты (қарыз шартта белгіленген мерзімнен бұрын өтелген кезде) несие шотына қызмет көрсету үшін комиссияны (егер банк мұндай төлемдерді алатын болса) және жылдық сақтандыруды төлемеу мүмкін болады. қарыз алушының үйінің және өмірі/денсаулығы), бұл көп жағдайда несие берушінің міндетті талабы болып табылады. Бірақ бұл бағдарламада мұндай төлем қарастырылған жағдайда ғана мүмкін болады және несие беруші оны жүзеге асыру үшін қосымша комиссия алмайды.

Уақытылы төлем

Клиенттің қаражаты шектеулі болса және ипотеканы мерзімінен бұрын өтеуге мүмкіндігі болмаса, ол ең болмағанда төлем кестесінде көзделген міндетті төлемдерді кешіктірмеу керек. Несие беру шарттарын кез келген бұзғаны үшін банк қарыз сомасының ұлғаюына ықпал ететін өсімпұлды өндіруге құқылы. Ал өз бюджетіне қосымша салмақ түсірмеу үшін клиент өмірінде не болғанына, қандай қиындықтар мен қиыншылықтарға тап болғанына қарамастан, ипотекалық төлемдерді уақытында төлеуі керек.

Айыппұл – борышкерді мүмкіндігінше тезірек қарызды өтеуге ынталандыруға арналған тәртіптік шара. Бірақ іс жүзінде мұндай жағдайлардың пайда болуы көбінесе кірістің төмендеуіне байланысты қарыз алушының міндетті төлемді төлеуге жеткілікті қаражаты болмаған кезде күрделі қаржылық проблемалардың пайда болуымен байланысты (бұл қиын Бұл жағдайда кепілді жоғалтудың барлық мүмкіндігі бар екенін ескере отырып, біреу ипотеканы төлеуді әдейі кейінге қалдырады деп елестетіңіз). Тіпті бірнеше күндік кешіктіру міндеттемеге қызмет көрсету құнын айтарлықтай арттыруы мүмкін, әсіресе мұндай жағдайлар жүйелі болса. Сонымен қатар, өтеу мерзімінің бұзылуы тұтынушының несиелік рейтингінің төмендеуіне ықпал етеді және ол төлемдерді неғұрлым ұзақ кешіктірсе, соғұрлым оның жинақталған қарызын өтеу және кестеге оралу қиынырақ болады, қарыздың ауыр зардаптарын болдырмайды. ипотека (кепілдегі жылжымайтын мүлікті мәжбүрлеп иемденуге және сатуға дейін).

Тұрғын үй несиесін төлеуге ақша болмаған кезде, клиенттің жағдайды ең аз қаржылық шығындармен шешуге мүмкіндіктері көп емес. Сондықтан, егер ол келісім-шартта көрсетілген күнге дейін төлем үшін жеткілікті мөлшерде қаражат жинай алмайтынын білсе, ол несиелік қысымды уақытша жеңілдету үшін белгілі бір жеңілдіктер жасауы мүмкін банкке алдын-ала хабарлауы керек. Сонымен бірге, қаржылық мәселелер туралы біліп, несие беруші дереу мәжбүрлеп өндіріп алуды бастайды және борышкерді шатырсыз қалдырып, пәтерді тез алып кетеді деп ойламауыңыз керек. Банкирлер ипотеканы ұзақ мерзімді перспективада табыс көзі ретінде қарастырады, яғни олар да мерзімі өткеннен кейін төлемдерді қалпына келтіруге мүдделі.

Уақытша қаржылық қиындықтарға тап болған клиентке банк не ұсына алады? Көп жағдайда біз өтеу кестесін өзгерту туралы айтатын боламыз (мысалы, «несиелік демалыстар»), бірақ мұндай шара уақытша болады және тұрақты негізде берілмейді. Сонымен қатар, сіз қаржылық мәселелердің бар-жоғын растаған жағдайда ғана несие берушінің жеңілдіктеріне сене аласыз, ол үшін сізге анықтама, шот бойынша үзінді көшірме немесе кіріс мөлшерінің күрт төмендеуін көрсететін басқа құжаттарды ұсыну қажет.

Неғұрлым қолайлы сақтандыру шарттары

Қарыз алушының көзқарасы бойынша, ипотекалық несиелеу кезінде жеке сақтандыру және кепілді (жылжымайтын мүлікті) сақтандыру өз қаражатын ысырап ету және орынсыз ысырап ету болып табылады. Сақтандыру оқиғаларының орын алу ықтималдығының төмендігін және өтемақы төлеуден жалтаруға тырысатын сақтандыру компанияларының жағдайын ескерсек, мұндай мәлімдеме қисынсыз емес. Бірақ егер азамат ипотека алғысы келсе, мұндай шығыс бабымен құтыла алмайды және жылына бір рет аккредиттелген компаниямен келісім-шартты жаңартуға тура келеді, бұл ағымдағы шығыстардың көлемін жүйелі түрде арттыруды білдіреді.

Алайда, егер қарыз алушы іс жүзінде таңдау құқығынан айырылса және өзін ерікті-міндетті түрде сақтандыруы керек болса, ол мұндай операцияны жүзеге асыру кезінде ең болмағанда өз шығындарын азайтуға тырысуы керек. Мұны банкте аккредиттелген компаниялардың тізімін басшылыққа ала отырып, ең қолайлы тарифтер мен төмен мөлшерлемелері бар сақтандырушыны таңдау арқылы жасауға болады.

Тұтынушы несие қызметкері мұндай шешімді талап етсе де, сол ұйыммен сақтандыру шартын жаңартуға міндетті емес. Банктер сақтандыру компанияларымен тығыз ынтымақтасады және оларға әлеуетті клиенттерді «аударуда» қаржылық қызығушылық танытыңыз, бұл әрқашан бір сақтандырушының қызметін пайдаланбау және несиелік қызметкердің кеңесін орындау керек дегенді білдіреді. Ипотекалық төлемдер бойынша ақшаны үнемдеу үшін барлық аккредиттелген компаниялардың ағымдағы шарттарын зерделеуге уақыт бөліп, ең тиімді сақтандыру нұсқасын таңдаған дұрыс. Бұрынғы келісім жасалғаннан бері банкте аккредиттелген сақтандырушылардың тізімі кеңейіп, одан төмен мөлшерлеме ұсынатын компания пайда болуы мүмкін. Қарыз алушылар жиі ұмытып кететін шығындарыңызды оңтайландыру үшін сіз мұны міндетті түрде пайдалануыңыз керек.

Ипотеканы қайта қаржыландыру

Ипотекалық несиелеу арқылы айтарлықтай шығындарды үнемдеуге қол жеткізудің нақты мүмкіндігі сіздің қарызыңызды неғұрлым тиімді шарттармен қайта қаржыландыру болып табылады. Клиент бастапқыда асығып, жоғары пайызбен тұрғын үй несиесін алып, енді ең қажетті сатып алулар мен шығындардан бас тартып, төзе алмайтын қарыз ауыртпалығын көтеруге мәжбүр болса, бұл дұрыс. Банктер ипотекалық несие мөлшерлемелерін төмендете бастаса да немесе нарықта қолайлы жағдайлары мен адал талаптарымен ерекшеленетін мамандандырылған қайта қаржыландыру бағдарламалары пайда болса да, сіз қайта қаржыландырудан бас тартпауыңыз керек.

Қайта қаржыландыру кезінде қарыз алушы келесі фактілерді ескеруі керек:

• Мәселені шешу үшін қандай бағдарламаны қолдануды шешетініне қарамастан, тіркеу кезінде ол барлық міндетті төлемдерді (комиссия, сақтандыру және т.б.) төлеуі керек, бұл белгілі бір қаражатты қажет етеді.
• Ипотекалық қарыз бұрыннан кешіктірілген болса, клиентке бұрын төленген комиссиялар мен төлемдерді өтеусіз несие беруден бас тартылуы мүмкін (мысалы, құжаттарды өңдеу үшін комиссия).
• Қайта қаржыландыру үшін ипотека берілген банктің келісімі қажет болады (тиісті құжат ұсынылады).
• Кепіл қайта ресімделмейінше (бұл бірнеше апта немесе айлар алуы мүмкін) міндеттеме қамтамасыз етілмеген болып саналады және жоғары мөлшерлеме бойынша пайыздар есептеледі. Осылайша, біраз уақыт бойы қайта қаржыландырылған ипотекаға қызмет көрсету шығындары айтарлықтай жоғары болады, бұл сіздің шығындарыңызды жоспарлау кезінде ескерілуі керек.

Пайдасыз борыштық міндеттемені өтеу үшін жаңа үй несиесін алу туралы шешім қабылдамас бұрын, клиент қосымша шығындар мен шығындарды ескере отырып, мұның қаншалықты мүмкін болатынын түсінуі маңызды. Бірақ, әдетте, ставкалардағы айырмашылық бірнеше пайыздық тармақты құраса және бастапқы несие толығымен өтелгенше мерзімнің кем дегенде жартысы қалса, бұл мүлдем ұтымды және негізделген шешім. Қайта қаржыландыру кезінде келісімнің бастапқы мерзімін де өзгертуге болады (мысалы, ипотеканы бұрынғыдай 15 жылға емес, 12 жылға алыңыз) және егер бұл клиент үшін тиімді болса, сома.

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.