Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті кепілге алған несие

05.07.2024 жаңартылды.

Егер біз айтарлықтай үлкен соманы алу туралы айтатын болсақ және қарыз алушы басқа біреудің ақша ресурсын пайдалану мүмкіндігі үшін жоғары пайыздық мөлшерлемелерді төлегісі келмесе, ол көптеген банктер ұсынатын кепілдендірілген несие алу туралы ойлануы керек. Қазақстан Республикасы. Бірақ мұндай ипотекалық бағдарламаны пайдалану үшін табыстың жоғары болуы және төлем қабілеттілігін растайтын құжаттарды ұсыну жеткіліксіз. Кредитордың негізгі талабын орындау және қарыз толық өтелгенге дейін ағымдағы міндеттеменің орындалуына кепілдік болатын жылжымайтын мүлікті кепілге беру маңызды. Бұл ретте қарыз алушы тұрғын үй кепілімен несие беру туралы шешім қабылдаған кезде, егер ол ақшаны банкке уақтылы қайтара алмаса және оған қатысты мәжбүрлеп өндіріп алу рәсімі қозғалса, кешіктірудің ықтимал салдарын ескеруі қажет.

Тіркеу шарттары

Егер клиент мүліктің иесі болса, онда ол оны бағалау құнының 70% дейін ала отырып, оны несие берушіге кепілге бере алады. Бұл оның кепілсіз несиелендіру аясында ең көбі 3 миллион теңгеге сене алатынын ескерсек, берілген қаражатты пайдалану мүмкіндігін айтарлықтай кеңейтеді (кепілдік болса, орта есеппен 25-30 миллион теңгеге дейін ала алады).

Көп жағдайда мұндай жағдайларда банктер мақсатты емес бағдарламаларды ұсынады, яғни сіз алған ақшаны қайда жұмсалғаны туралы есеп бермей-ақ өз қалауыңыз бойынша пайдалана аласыз (балама ретінде, жылжымайтын мүлікті кепіл ретінде пайдалана отырып, сіз тіпті несие ала аласыз). жеке тұлға ретінде мәміле жасасу арқылы бизнесті дамыту үшін).

Қаражатты пайдалану мөлшерлемесі жеке белгіленеді және бірқатар параметрлерді ескере отырып есептеледі (мысалы, жалақысын таңдалған банк картасы бойынша алатын тұтынушылар үшін сыйақы мөлшерлемесін 2-3 пайыздық тармаққа төмендетуге болады). Бірақ кез келген жағдайда, егер қарыз алушы өтімді қамтамасыз етуді ұсынса, ол қарызды өтеу кезінде артық төлем сомасын азайтуға мүмкіндік беретін төмен мөлшерлеме күтуі керек (орта есеппен қамтамасыз етілмеген несиеге қарағанда 1-2 пайыздық тармаққа төмен).

Кепіл болған жағдайда клиент ұзақ мерзімді мәміле жасайды және қарызды тең немесе сараланған төлемдермен төлейді. Мұндай шарттарда ақша міндеттемені мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндігімен 10 жылға дейінгі мерзімге беріледі (егер мұндай операцияға мораторий белгіленбесе), бірақ төлем кестесін сақтамағаны үшін несие беруші міндетті түрде әрқашан несие шарттарында көзделген айыппұлды өндіріп алу.

Мүлікпен қамтамасыз етілген ақшаны алудың өзгермейтін талабы клиентте бірқатар факторлар мен параметрлерді ескере отырып анықталатын өтімді жылжымайтын мүлікке ие болуы болып табылады.

Өтінішті қарау мерзімі 3 күннен аспайды, бірақ банк қосымша құжаттарды немесе материалдарды сұратуы мүмкін, нәтижесінде ақша шығару туралы шешім 8-10 күн ішінде қабылдануы мүмкін. Бұл ұзақ қарау кезеңін күрделірек бағалау процедурасын және құжаттардың көлемді пакетін қолданумен түсіндіруге болады.

Жылжымайтын мүлікке қойылатын талаптар

Кепілмен қамтамасыз етілген несие – бұл ең оңтайлы шарттарда үлкен көлемдегі ақшаны қажет ететін қарыз алушыларға арналған арнайы ипотекалық бағдарлама. Бірақ қарыз толық өтелгенге дейін (және бұл 8-10 жыл қажет болуы мүмкін) тұрғын үй қабылданған міндеттемелердің орындалуының кепілі болғандықтан, оған бірқатар талаптар қойылады, ол толықтай сәйкес келуі керек. бірге.

Несие бойынша кепіл тек тұрғын пәтер ғана емес, сонымен қатар басқа да жылжымайтын мүлік – жер учаскесі, үй, гараж және басқа да мүліктер болуы мүмкін екеніне көз жеткізу үшін Қазақстан Республикасының нарығындағы қолданыстағы банктік бағдарламаларды зерделеу жеткілікті. тіпті саяжай. Ең бастысы, келісім-шарттың барлық мерзімі ішінде мүлік өзінің бастапқы құнын сақтайды, өтімді және белгілі бір талаптарға жауап береді.

Көпқабатты үйдегі пәтер

Қарыз алушы пәтерді кепілге қойып ақша алғысы келсе, онда ол орналасқан көпқабатты үй апатты болмай, 50-60 жылдан асқан болуы керек. Несие берушілер бірінші немесе соңғы қабатта орналасқан пәтерлерді кепілге алмауды жөн санайтынын ескере отырып, орта қабаттардағы тұрғын үйлерге артықшылық беріледі.

Көпқабатты үй сейсмикалық аймақта немесе қала сыртында орналаспауы керек. Оның қабырғалары төзімді материалдардан (темірбетон, кірпіш) тұруы керек, ал егер пәтерде макет болса, ол толығымен заңдастырылуы керек (бұл тиісті құжаттармен расталады).

Үй (жеке ғимарат)

Егер үй толық салынып біткен болса, оған барлық қажетті коммуникациялар қосылған болса және жыл мезгіліне қарамастан тұрақты тұруға жарамды болса, банк кепілге қойылған ақшаны шығаруды оңай мақұлдайды. Мемлекеттік органдарда тіркелген салыстырмалы түрде жаңа ғимараттарға артықшылық беріледі.

Үй орналасқан жер те қарыз алушының меншігі болуы керек, әйтпесе қаражаттан бас тартылады. Сонымен қатар, оның иеліктен шығару тәртібін қиындататын ерекше мәртебесі (байланыс, ұлттық қауіпсіздік, көлік және т.б.) болмауы керек және үшінші тұлғамен ұзақ мерзімді жалға алудың нысанасы болмауы керек.

Үй қаладан 250 км қашықтықта немесе оның шекарасында орналасуы керек. Бірақ несие беруші кірпіш немесе қаңқалы қабырғалары бар ғимаратты кепілдікке қабылдамайды, бұл ғимараттың нәзіктігін көрсетеді.

Басқа жылжымайтын мүлік

Егер тұтынушы ақша алу үшін басқа жылжымайтын мүлікті (дача, гараж, жер және т.б.) банкке өткізгісі келсе, онда өтініш бойынша шешім жеке негізде қабылдануы мүмкін, бұл көп уақытты қажет етеді. Бірақ мәміледен бас тартылады, егер мүлік оның түріне қарамастан:

• апатты жағдайда;
• мемлекеттік органдарда тіркелмеген, өзіндік құрылыс болып табылады;
• елді мекеннен тыс жерде орналасқан;
• бағалау негізінде өтімді емес деп танылған;
• Қарыз алушының коммуналдық төлемдерді төлеуге берешегі бар.

Несиелеу ерекшеліктері

Жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген ақшаны алу үшін оның борышкердің меншігі болуы міндетті емес. Кейбір жағдайларда кепілзат иесінің несиелік мәмілеге кепіл беруші ретінде қатысуға келісімін білдірген үшінші тұлға болуына жол беріледі. Бірақ мұндай несиелеу рәсімі белгілі бір қиындықтармен байланысты болғандықтан (атап айтқанда, тәуекелдерді ескере отырып, барлық азаматтар өз мүлкін басқа тұлғаның пайдасына банкке беруге дайын емес), іс жүзінде мұндай несие алу схемасы. қаражаты Қазақстан Республикасы заңнамасының нормаларына қайшы келмейтініне қарамастан, өте сирек кездеседі.

Сондай-ақ оқыңыз: Жылжымайтын мүлікті кепілге алып несие беретін МҚҰ - деп жауап береді Zanimaem.kz кеңесшісі

Міндеттемені қамтамасыз ету үшін несие берушіге жылжымайтын мүлікті берген тұтынушы оны мақсаты бойынша пайдалануды жалғастыра алады (мысалы, отбасының басқа мүшелерімен тұру, жөндеу жұмыстарын жүргізу және т.б.). Бірақ кепілзаттың ерекше мәртебесіне байланысты қарыз толық өтелмейінше және ондай шектеулер жойылмайынша оны сата алмайды, садақа да, айырбастай да алмайды. Бұл ретте банк алаяқтық мүмкіндігін болдырмау үшін құқық белгілейтін құжаттардың түпнұсқаларын сақтауға беруді талап етуге құқылы.

Тұрғын үй-жайда басқа тұлғалар тұратын болса, мүлікті банкке ипотекалық несие бойынша беру үшін олардың нотариалды куәландырылған келісімі қажет болады. Кәмелетке толмаған балалар пәтерде немесе үйде тіркелген жағдайда үлкен мәселелер туындауы мүмкін, өйткені Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес бұл процеске қорғаншылық және қамқоршылық органдары тартылуы керек, олар несие беруге келісім беруі керек. мүлікті соттан тыс сату. Бірақ кәмелетке толмағандардың баспанасынан айырылу қаупі жоғары екенін ескере отырып, олар мұндай мәмілелерді сирек мақұлдайды және қажетті құжаттарды ұсынбайды.

Қарыз алушы өз мүлкінің өтімділігіне сенімді болса да, оның сомасы кепілзаттың нарықтық құнына сәйкес келетін несие алуға үміттенбеуі керек. Егер бағдарламаның шарттарында банк құнның 70% дейін шығаратыны жазылса, онда бұл параметрді есептеу аккредиттелген бағалау компаниясының сарапшысы жүргізген бағалау негізінде жүзеге асырылады.

Артықшылықтары мен кемшіліктері

Жылжымайтын мүлікті кепілге алған несие үлкен қаражатты қажет ететін және қарызды өтеу кезінде көп мөлшердегі артық төлемді болдырмауды қалайтын клиент үшін мәселенің оңтайлы шешімі болып табылады. Мүліктік қамтамасыз етуді банкке беру арқылы ол қамтамасыз етілмеген бағдарламаларға тән несиелеудің ең қолайлы шарттарына сене алады.

Сонымен қатар, егер кепілзат несие берушінің талаптарына толық сәйкес келсе, төлем қабілеттілігінің төмендігі немесе қаржылық жағдайдың тұрақсыздығынан бас тарту қаупі жоқ. Ал кейбір жағдайларда банк кірісті растайтын құжаттарды талап етпеуі мүмкін, бұл ресми жұмысы жоқ азаматтарға бағаланады.

Кепілмен қамтамасыз етілген несие ипотекалық бағдарлама болып табылатынына қарамастан, тұтынушы алған қаражатты өз қалауы бойынша (соның ішінде басқа үй сатып алуға) жұмсауға құқылы. Сонымен қатар, ол қарызды өтеу кезінде үлкен борыштық жүктемеден қорықпауы мүмкін, өйткені ол әрқашан ұзақ мерзімге төлемдерді жүзеге асыру процесін ұзартуға мүмкіндік алады (қайтару мерзімі неғұрлым ұзақ болса, соғұрлым соғұрлым аз болады). міндетті төлемдер).

Бірақ мұндай бағдарламаны пайдаланған кезде оның кемшіліктері туралы ұмытпаңыз. Ең алдымен, қарызды өңдеу және оған қызмет көрсету кезінде үлкен шығындар бар, бұл мерзімдердің кірістілігін ішінара төмендетуі мүмкін. Атап айтқанда, ақшаның төмен пайыздық мөлшерлемемен берілетінін ескерсек те, өтініш берген кезде клиент мүлікті бағалау, құжаттарды бергені немесе ақшаны бергені үшін комиссия, сондай-ақ кепіл шартын жасауға міндетті нотариустың қызметтері. Сонымен қатар, сақтандыру шартының талаптары бойынша бенефициар несие беруші банк болатынына қарамастан, ол сақтандыруды жыл сайын төлеуге мәжбүр болады.

Айта кету керек, кейбір төлемдер мен комиссиялар несиеге өтінім бойынша шешім қабылданғанға дейін төленеді (мысалы, жылжымайтын мүлікті бағалау жөніндегі сарапшының қызметтері). Ал егер қаражатты ұсынудан бас тартылса, қарыз алушы әлі де банктің несиелік өнімін пайдалана алмайтындығына қарамастан, оның шығындарын ешкім өтемейді.

Мүмкін болатын тәуекелдер

Келісімшарт бойынша кепілге жылжымайтын мүлікті банкке беру кезінде азамат қарызды өтеу мерзімі бұзылған жағдайда мұның қандай салдары болуы мүмкін екенін білуі керек. Мерзімі кешіктірілген жағдайда несие беруші мәміле шарттарында көзделген тұрақсыздық айыбын өндіріп қана қоймай, сонымен бірге өзінің ипотека заты - борышкердің жылжымайтын мүлкі есебінен өндіріп алу құқығын жүзеге асыра алады.

Заң бойынша мұндай шектеу осы тәртіп үшін белгіленген тәртіппен жойылмайынша ешкімнің кепіл затының иесін өзгерте алмайтынын ескере отырып, кідірістерге және баспанасынан айырылу мүмкіндігіне тап болған азамат оны тастап кете алмайды. оның отбасының меншігі немесе оны ашық аукционда сатудан қорғау (мүлікті сату - мәжбүрлі өндіріп алу алдында тұрған борышкерлер үшін стандартты тәжірибе). Ал егер іс сотқа жетсе, банк қазіргі несие талабын қанағаттандыру үшін кепілді сатудан түскен ақшаны алуға өзінің бірінші құқығын пайдаланатыны сөзсіз.

Бірақ егер сіз несие шарттарын зерделеуге тиісті назар аудармасаңыз, қарызды уақытында өтеуді жоспарлаған төлем қабілетті клиенттің өзі осындай жағдайға тап болуы мүмкін. Атап айтқанда, егер келісімде пайыздық мөлшерлемені біржақты өзгерту мүмкіндігі қарастырылса, белгілі бір сәтте банк несиенің бастапқы шарттарын өзгертуі мүмкін, нәтижесінде олар борышкердің бюджеті үшін төзгісіз ауыртпалыққа айналады.

Дегенмен, кредиторлар өз клиенттері өз міндеттемелеріне қызмет көрсете алмайтын және олардың кепіл мүлкін алып қоюға болатын сәтті күтіп отыр деп ойлауға болмайды. Кез келген банк рентабельділік қалыптасатын ай сайынғы сыйақы алуға мүдделі, ендігі уақытта төлемді уақытында жүргізе алмайтын борышкерлерінің баспанасын сатуға ниеті жоқ. Сондықтан, егер кешіктіру орын алса, несие беруші тұтынушыға төлем қабілеттілігімен байланысты мәселелерді шешуге әрқашан уақыт береді және мұндай істің ұтымды жағдай болғанына қарамастан, бірнеше ай бойы сотқа шағымданбайды. Сонымен қатар, ол қарыз алушы өзінің қаржылық мүмкіндіктерінің шектеулілігіне қарамастан қарызды тезірек өтеуі үшін арнайы төлем шарттарын ұсына алады (мысалы, несиелік демалыстар).

Беттің авторы

Константин Яковлев

2016 жылы Zanimaem.kz сайтын құрды. Қаржы және несие саласында 6 жылдан астам, маркетинг саласында 14 жылдан астам жұмыс істеді. Мәтіндерді өңдеуге, МҚҰ мен Банктердің рейтингтерін құруға жауапты.