Банкпен қамтамасыз етуді бағалау: несиеден бас тартуға болатын кезде

03.07.2024 жаңартылды.

Кепілдендірілген несие – банк үшін де, қарыз алушы үшін де қолайлы құрал. Несие беруші өзінің тәуекелдерін төмендетеді, себебі негізгі борыш пен пайызды қайтармаған жағдайда оның қарызды өтеу үшін пайдалана алатын белгілі бір резерві болады. Клиент үшін де артықшылықтар бар – кепілмен қамтамасыз етілген несиелер әдетте неғұрлым тиімді шарттармен беріледі. Бірақ банк барлық мүлікті кепілге алуға дайын емес. Кепілге пәтер немесе көлік ұсынсаңыз да, қандай жағдайда бас тартуға болатынын анықтап көрейік.

Қандай банктер кепіл ретінде қабылдайды

Кепіл – бұл банк несие бөлігі ретінде қабылдай алатын кез келген өтімді мүлік. Олар келесідей әрекет ете алады:

• пәтерлер - олардағы толық немесе тек үлес, бірақ екінші жағдайда басқа меншік иелерінің ресми келісімі қажет;
• үй немесе ондағы үлес - екінші жағдайда да ортақ меншік иелерінің келісімі қажет;
• автомобильдер;
• коммерциялық жылжымайтын мүлік – қойма, кеңсе және т.б.;
• коммерциялық мәртебесі жоқ тұрғын емес жылжымайтын мүлік - мысалы, тұрғын үй қорынан шығарылған, бірақ кәсіпкерлік қызмет үшін пайдаланылмайтын үй-жайлар;
• гараж, автотұрақ;
• банктегі депозиттегі қаражат.

Бұл ең көп таралған нұсқалар. Теориялық тұрғыдан алғанда, банк кепіл ретінде бағалы қағаздарды – облигацияларды, акцияларды, акцияларды қабылдай алады, бірақ іс жүзінде мұндай жағдайлар өте сирек кездеседі. Мұндай мүлікті бағалау қиын, ол жоғары тәуекел болып саналады, өйткені оның бағасы күрт төмендеуі мүмкін.

Кепілге қойылатын негізгі талаптардың бірі оның басқа шектеулері болмауы керек. Яғни банкке пәтер ұсынсаңыз, ол басқа банкке кепілге салынбауы керек, оған кепіл немесе басқа да ауыртпалықтар болмауы керек.

Мүліктің несие алуды жоспарлап отырған адамға тиесілі болуы да маңызды. Кейбір жағдайларда оның басқа иесінің болуына рұқсат етіледі, бірақ содан кейін оның нотариус куәландырған жазбаша келісімін алу қажет.

Тағы бір мәселе - кәмелетке толмағандардың тұрғын үйге меншік құқығы немесе тіпті тіркеуі. Техникалық тұрғыдан мұндай үй немесе пәтер кепілге айналуы мүмкін, бірақ сіз қамқоршылық органдарына хабарласуыңыз керек. Банктер әдетте мұндай жылжымайтын мүлікке араласқысы келмейді, сондықтан олар клиенттен бас тартуы мүмкін.

Мүлік қалай бағаланады?

Сіздің мүлкіңіз барлық параметрлерге сай болса да, банктің қанша несие беретінін бірден анықтау қиын. Өйткені, бағаланатын мәннің максималды рұқсат етілген пайызы бар - әдетте 80-85% аспайды. Банк бұл шығынды қалай анықтайтынын және қарыз алушы қандай соманы күте алатыны туралы сөйлесейік.

Несие шарттарын сақтау

Бірінші кезеңде мүлікті бағалау кезінде банк, негізінен, оны кепіл ретінде қабылдай алатынын анықтайды:

1. Белгілі бір несие бағдарламасы үшін кепілдің белгілі бір түрі ғана белгіленуі мүмкін. Мысалы, тек пәтерді кепілге алған несиелер бар. Сонда банк клиентке қаражат беру үшін үй немесе коммерциялық жылжымайтын мүлік түріндегі кепілді пайдалана алмайды.
2. Кепіл негізінен әлеуетті қарыз алушыға тиесілі болуы керек. Сирек жағдайларда басқа иесін тартуға болады, бірақ әдетте банктер бұл процедураға келіспейді.
3. Несиелердің кейбір түрлері үшін тек бір ғана кепілдік опциясы мүмкін. Егер бұл ипотека болса, онда кепілдік тек клиент сатып алатын тұрғын үй болып табылады. Бұл автокөлік несиелеріне де қатысты - олар үшін кепілзат автокөлік болады, оны сатып алу үшін қарыз алушы ақша алады.

Тұрғын үй қолайлы болса, келесі кезең құнын бағалау болып табылады.

Мәнін анықтау

Меншік құндылықтарының әртүрлі түрлері бар:

1. Болжалды. Оны тәуелсіз бағалаушы компания немесе кәсіпкер-бағалаушы анықтайды. Бұл процесте олар мүліктің бағасын ұқсас объектілермен салыстырып, мысалы, үйді немесе көлікті сатқанда қанша табыс табуға болатынын анықтайды. Баға барлық тараптардың мүдделерін ескере отырып белгіленеді. Сандарды манипуляциялау алынып тасталды, өйткені бағалаушылар лицензия негізінде жұмыс істейді, сондықтан олар тәуекел етпейді.
2. Нарық. Оны мәміле тараптары анықтайды. Есептеу ұқсас жылжымайтын мүлікке ағымдағы бағаларға негізделген.
3. Баланс. Әдетте заңды тұлғалардың жылжымайтын мүлкі үшін қолданылады. Бұл құн кәсіпорынның балансында көрсетіледі, амортизация және барлық қайта бағалаулар ескерілуі керек.
4. Кепіл. Бұл банктік жеңілдікпен төмендетілген болжалды мән.

Көп жағдайда банк есептеулер үшін тәуелсіз бағалаушы анықтаған соманы негізге алады. Осыдан кейін ол белгілі бір жеңілдікке, мысалы, 20%-ға төмендейді. Нарықтық құн сирек пайдаланылады, өйткені тек ұқсас объектілердің бағасына негізделген мүліктің құнын анықтау қиын - бір аудандағы және тіпті бір үйдегі бір пәтер бағасы бойынша айтарлықтай ерекшеленуі мүмкін.

Айтпақшы, кепілдік жеңілдік банктің мүлікті сату кезіндегі мүмкін болатын шығындарын жабу үшін ғана қолданылмайды. Бұған кепілзаттың тозуы кіреді. Мысалы, автокөлік бірнеше жыл пайдаланғаннан кейін сөзсіз құнын жоғалтады және бұл пайыз несие сомасына қосылады.

Несиенің максималды сомасын анықтау

Банк анықтаған мүліктің кепіл құнына сүйене отырып, ол белгілі бір қарыз алушы үшін мүмкін болатын несие сомасын да есептейді. Жеңілдікті ескеру қажет. Мысалы:

• несиелеудің нақты бағдарламасы бойынша банк 20 миллион теңгеден аспайтын эмиссияны қарастырады;
• клиент кепілге пәтер береді;
• тәуелсіз бағалаушы есепте оның құны 10 млн теңгені құрайтынын көрсетеді;
• банк осы сомадан өз жеңілдікін шегереді - 20%;
• осыған байланысты қамтамасыз ету сомасы 8 млн теңгеге тең болады;
• максималды қолжетімді несие лимитіне қарамастан, банк клиентке 8 миллион теңгеден артық бермейді.

Бірақ бұл соңғы есеп емес. Кепіл бағасынан басқа кез келген басқа несиені алу кезіндегі сияқты басқа факторларды ескеру қажет:

• клиенттің айлық табысы;
• қарыз жүктемесінің көрсеткіші;
• несие тарихының сапасы және т.б.

Яғни, іс жүзінде түпкілікті сома 8 миллион теңгеден де төмен болуы мүмкін.

Банк кепілдікке мүлікті қабылдаудан қашан бас тарта алады?

Банктің мүлікті кепілге алудан бас тартуының негізгі себептері:

1. Мүлік банк талаптарына сәйкес келмейді. Мысалы, банк көлікті қабылдай алады, бірақ ол 15 жылдан аспайды. Клиент ағаш үйді немесе ескі үйдегі пәтерді ұсынса, тұрғын үйден жиі бас тартылады.
2. Меншіктің бірнеше иесі бар. Тұтастай алғанда, бұл банкке оны кепілге қоюға кедергі келтірмейді, бірақ тағы да көптеген мәселелер бар, өйткені басқа иелерден жазбаша келісім алынып, нотариалды куәландырылған болуы керек. Мұндай жылжымайтын мүлікті сату кезінде де проблемалар туындайды, өйткені банк иелерінің әрқайсысымен өзара әрекеттесуге мәжбүр болады.
3. Үй иелерінің арасында балалар да бар. 18 жасқа дейін олар банкке пәтердегі немесе үйдегі өз үлесін кепілге алуға өз бетінше рұқсат бере алмайды. Сондықтан бәрі қорғаншылық органдары арқылы шешіледі. Банк төлем жасамаған жағдайда мұндай жылжымайтын мүлікті сату өте қиын, әдетте тіпті мүмкін емес болады деп бас тартады - заң балалардың жеке баспанаға құқықтарын қорғайды.
4. Мүлікке ауыртпалық салынған. Техникалық тұрғыда бір пәтер екі немесе одан да көп банкте кепіл бола алады, ең бастысы, әрбір несие бойынша бағалау құны жеткілікті. Бірақ іс жүзінде банктер мұндай мәміле жасағысы келмейді – егер клиент қарызын банктердің бірінде төлемей, басқасына тұрақты түрде төлеп отырса, кепілді қалай жүзеге асыру және оның мүдделерін есепке алу туралы сұрақ бірден туындайды. барлық тараптар. Егер үй немесе көлік тәркіленсе, бұл оны автоматты түрде банкке кепілге беру үшін «жарамсыз» етеді.

Басқа да себептері бар. Мысалы, салынып жатқан ғимараттан пәтерді ипотекаға алғыңыз келсе, банк бас тартады. Өйткені, клиент әлі меншік құқығына ие болмады - шын мәнінде, ол әлі шаршы метрлердің иесі болған жоқ.

Мүлікті бағалаудың ерекшеліктері

Қамтамасыз етілген несиенің бірқатар ерекшеліктері бар:

1. Бағалау әрдайым жүргізілмейді. баптың 1-тармағына сәйкес. Азаматтық кодекстің 307, ол тек жылжымайтын мүлікке міндетті болып табылады. Егер клиент кепіл ретінде автокөлікті ұсынса, онда екі тарап – банк пен қарыз алушы – онсыз істеуге шешім қабылдаған жағдайда бағалау қажет емес. Бұл ретте, егер банк бағалауды талап етсе, клиент онымен келісу керек.
2. Банк арнайы жеңілдікті пайдаланады. Бұл нарықтық және кепіл құны арасындағы айырмашылық. Мысалы, пәтердің нарықтық құны 10 миллион теңге, жеңілдік 20 пайыз, яғни кепіл құны 8 миллион теңге болады деген сөз. Жеңілдік клиент қарызды төлемеген жағдайда мүлікті сатуға жұмсалатын банктің ықтимал тәуекелдерін және болашақ шығындарын азайту үшін қолданылады. Жеңілдік 10% немесе 40% болуы мүмкін - бұл белгілі бір банктің несие беру ережелеріне байланысты.
3. Тәуелсіз маманның бағалауы сіз ипотеканы алып жатқан жағдайда ғана қажет. Бұл жағдайда тұрғын үйдің сметалық құны әрқашан келісім-шартта көрсетіледі. Басқа несиелер үшін бұл тараптардың – банк пен клиенттің келісімімен анықталады.
4. Егер тұрғын үй қарыз алушы берешегін төлемеген кезде сот арқылы сатылатын болса, сатудың басында олар болжамды құнын емес, сот орындаушысы анықтаған құнын пайдаланады. Бірақ бұл әдетте жылжымайтын мүлікке қатысты. Автокөлікпен бұл күрделірек - заңнама мұндай кепілді сатудың нақты тәртібін анықтамайды.

Кепілдендірілген несиелер қолайлы, өйткені олар қолайлы шарттармен, мысалы, төмендетілген пайыздық мөлшерлемемен үлкен соманы алуға мүмкіндік береді. Сонымен қатар, клиенттің ең жоғары табысы болмаса және оның несие тарихымен проблемалары болса да, өтінімді мақұлдау ықтималдығы әлдеқайда жоғары. Бірақ үйіңізден немесе көлігіңізден айырылып қалу қаупі әрқашан бар - егер сіз қарызды уақытында өтей алмасаңыз, банк оны сатуға қояды және оны сіз үшін түскен ақшадан жасайды. Сондықтан, егер сіз өзіңіздің қаржылық күшіңізге толық сенімді болсаңыз, мәміле жасай аласыз.

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.