Қайта құрылымдау: ипотеканы кейінге қалдыруды қалай алуға болады

04.07.2024 жаңартылды.

Ипотекалық несиені қайта қаржыландыру қаржылық проблемалар туындаған жағдайда кепілді сақтаудың жалғыз мүмкіндігінен алыс. Егер қарыз алушы кірісінің төмендеуіне байланысты төлемдерді жүзеге асыра алмаса, ол алдымен қарызды қайта құрылымдауға тырысуы керек. Егер мұндай өтініш қанағаттандырылса, сіз төлем кестесінің өзгеруіне және несиелік жүктеменің азаюына сене аласыз. Алайда, қайта құрылымдау көмегімен мерзімі өткен төлемдерді болдырмауға болатынына қарамастан, барлық банктер несиелік жүктемені азайту үшін бұл опцияны ұсынбайды. Бірақ бұл қайта қаржыландыруға қарағанда әлдеқайда қарапайым және жылдамырақ, яғни бұл мүмкіндікті елемеуге болмайды.

Бұл не

Ипотекалық несиені қайта құрылымдау – несиелік жүктемені уақытша төмендету мақсатында қарызды төлеудің бастапқы шарттарын өзгерту. Шын мәнінде, несие беруші клиентке өзінің жалғыз баспанасын сақтап қалу үшін қарыз міндеттемесін орындауға көмектеседі. Бірақ, әдетте, ол ипотекалық келісімнің аяқталуына дейін емес, белгілі бір мерзімге беріледі.

Қазақстан Республикасының заңнамасында азаматтардың ипотекалық қарыздарды өтеу тәртібін өзгерту құқығы қарастырылмаған. Осыған қарамастан, көптеген банктер ай сайынғы төлемдерін төлей алмайтын қарыз алушыларға белсенді түрде қолдау көрсетуде. Олар проблемалық қарыздардың көлемін арттырмау үшін қарызды жабудың баламалы нұсқаларын ұсынады. Банктер үшін кейінге қалдыру немесе «демалыс» несие портфелінің жақсы сапасын сақтау мүмкіндігі болып табылады. Бұл, әсіресе, ел экономикасының нашарлауы және азаматтардың кірістерінің толық төмендеуі кезеңінде байқалады.

Банктер қарыз алушыларға ипотекалық төлемдерді кейінге қалдыруды ұсынады, егер оларда:

• Қаржылық мүмкіндіктер. Пайыздың бір бөлігін есептен шығару немесе пайыздық мөлшерлемені төмендету пайыздық кіріс көлемін азайтады, бұл ешқандай несие берушінің мүддесіне жатпайды. Бірақ егер үлкен мекемеде маневр мүмкіндігі көбірек болса, шағын мекеменің жетіспеушілігін жабу қиынға соғады. Нәтижесінде ірі кредиторлар – Қазақстан Республикасының банк нарығының көшбасшылары төлемнің жаңа тәртібін жиі келісіп отырады. Ал кішігірім несие алушылармен сирек кездеседі.
• Бекітілген схемалар. Төлем кестесін өзгерту ағымдағы несие саясатында қарастырылмаса, клиент үшін кейінге қалдыруға қол жеткізу қиын болады. Бұл жағдайда ол өтеудің балама тәртібін келісу керек болады. Бірақ мұндай өтінішті несие комитеті мақұлдауы екіталай.
• Профиль тәжірибесі. Егер кредитор проблемалық қарыздарды өндіріп алуға «көніп қалған» болса және жылжымайтын мүлікті қайтарып алу қазірдің өзінде жүріп жатқан болса, ол қайта құрылымдауға уақытын жоғалтпайды. Бірақ бұл саясатты негізінен шағын банктер ұстанады, олар дефолттың қайталану ықтималдығын есептей алмайды және өздерінің қарыздық жүктемесін азайту үшін барабар бағдарламаларды әзірлей алмайды.

Тіпті тұтынушы несиеге өтініш берген кезде тұрақты табысқа ие болса да, бірнеше жылдан кейін жағдай өзгеруі мүмкін. Қайта құрылымдау кепіл мүлкін сақтауға көмектесетінін ескере отырып, бағдарламаны таңдау кезінде бұл факторды да ескеру қажет.

Қарыздың азаюына кім сенуі керек?

Әрбір ипотекалық қарыз алушы төлем тәртібін өзгертуге сене алмайды. Банк үшін бұл қосымша шығындар мен шығындары бар жоғары тәуекелді қаржылық операция. Демек, өтінішті қарау нәтижелері бойынша несие беруші кейінге қалдыруды беруден немесе өтеу схемасын өзгертуден бас тартуға құқылы. Кейбір жағдайларда олар мұндай шешім қабылдау себебін түсіндірмейді.

Клиент:

• Проблемалық қарыз пайда болғанша кешігулер болған жоқ. Несие беруші үшін төлем тәртібінің нашарлығы мұндай өтініштерді қарау кезінде әрқашан ескерілетін жағымсыз фактор болып табылады. Егер тұтынушы қаржылық проблемалар болмаған кезде төлемдерді әрқашан уақытында жасамаса, банк қайта құрылымдаудан бас тартуды жөн көреді. Мұндай шешімді 3-5 күндік бір реттік кешіктіру болса да қабылдауға болады.
• Табыстың азаюына байланысты төлемдерді төлеу мүмкін емес. Несие алушының қаржылық жағдайы қандай себеппен нашарлағаны маңызды емес. Егер мәселе төлем қабілеттілігі деңгейінің төмендеуіне байланысты туындаса, несие беруші клиентке қаржылық жағдайын жақсартуды жеңілдету үшін қарыздық жүктемені азайтады.
• Кешігу өзіне байланысты емес себептерге байланысты туындағанын растай алады. Ипотеканы кейінге қалдыру үшін бір өтініш жеткіліксіз. Кідірістің борыштық міндеттемеге жауапсыздықпен қараудан немесе ай сайынғы шығындарды дұрыс жоспарлауға қабілетсіздігінен туындамағаны туралы дәлелдемелерді ұсыну маңызды. Және табысқа қатысты күрделі мәселелерге байланысты. Осыған байланысты қарыз алушы өтінішке қаржылық жағдайының деңгейін көрсететін құжаттар мен анықтамаларды қоса беруі қажет. Егер ол дәлелдеме бере алмаса, оған жаңа төлем кестесін бекітуден бас тартылады.
• Ол өзінің қаржылық мәселелерін тез шеше алады. Қарыз алушы өзінің қаржылық мәселелерін шеше алмаса, несие берушінің қарыз жүктемесін азайтуға уақыт пен ресурстарды жұмсауының мәні жоқ. Шешім қабылдамас бұрын несие беруші міндетті түрде дефолт қаупін талдайды. Ал егер ол жоғары болса, ипотекалық төлемді кейінге қалдырудан бас тартады.
• Банк қызметкерлерінен жасырынбайды, телефон қоңырауларына жауап береді және диалогқа дайын.

Қайта құрылымдау опциялары

Қайта қаржыландырудан айырмашылығы, қайта құрылымдау кезінде жаңа келісім жасалмайды және басқа несие берілмейді. Банк клиенттің бастамасы бойынша несие комитеті бекіткен схемаға сәйкес төлем кестесін жай ғана өзгертеді. Ол қандай саясатты ұстанатынына байланысты азаматқа осылардың бірі ұсынылуы мүмкін опциялар:

• Ипотека бойынша пайыздық мөлшерлеменің өзгеруі. Ай сайынғы төлемдердің мөлшері осы параметрдің мәніне байланысты екенін ескерсек, бұл борыштық жүктеменің айтарлықтай төмендеуіне әкелуі мүмкін. Бұл жағдайда қарыз алушы өзінің қаржылық жағдайы нашарлаған жағдайда да ипотеканы төлей алады. Бірақ несие берушілер мұндай схемамен сирек келіседі, өйткені оны пайдалану пайыздық кірісті азайтады.
• Несие мерзімін ұлғайту. Егер ипотека максималды мүмкін мерзімге берілген болса, қарыз алушы бұл опцияны пайдалана алмайды. Барлық басқа жағдайларда қарыздық жүктемені азайту үшін несие мерзімі ұзартылуы мүмкін. Бұл схеманың жалғыз кемшілігі - клиент шығындарының көлемінің ұлғаюы. Ипотека мерзімін ұзартсаңыз, сізге көбірек пайыз төлеуге тура келеді.
• Несие демалыстары. Әдетте, мұндай қайта құрылымдау схемасымен төлемдерді кейінге қалдыру тек ипотекалық органның төлемі үшін қарастырылады. Бұл қарыз алушы есептелген пайызды ай сайын төлеуі керек дегенді білдіреді. Несиелік демалыстар ең көбі 12 айға беріледі. Бірақ көп жағдайда тұтынушы 6 айға кейінге қалдыруға ғана сенуге құқылы. Ипотека органының төленбеген бөлігін төлеу шарттың қалған мерзіміне «созылады». Сондықтан «демалыс» аяқталғаннан кейін ай сайынғы төлемдер мөлшері артады. Несиелік демалыстар аннуитеттік схемада сирек қолданылады. Бұл мұндай төлемнің құрылымында есептелген пайыздардың басым болуына байланысты.
• Айыппұлды, өсімпұлды немесе қосымша комиссияларды есептен шығару.
• Төлем схемасын өзгерту. Қалған жағдайлардың бәрі бірдей болған жағдайда, келісімшарттың алғашқы 3 жылында төлемдер сомасы сараланған төлем кестесімен әрқашан үлкен болады. Қиын қаржылық жағдайға тап болған клиент мұны пайдалануы керек. Ол банктен төлемдер мөлшерін азайту үшін кестені аннуитетке өзгертуді сұрауы керек. Бірақ бұл схемамен ол тұрғын үй несиесін төлеген кезде артық төлейтін болады.

Ипотекалық несиені қайта құрылымдауға қалай қол жеткізуге болады

Егер қарыз алушы алдағы бірнеше айда ипотеканы төлей алмайтынын түсінсе, банкке хабарласуды кешіктірмеу керек. Егер үлкен кідіріс болса, төлем кестесін өзгерту әлдеқайда қиын және сіз мүлкіңізді жоғалтуыңыз мүмкін.

Банкке хабарласу

Азамат өз бастамасы бойынша өтеу тәртібін өзгерту туралы өтініш беруі керек. Бұл кешіктірілген күннен бастап алғашқы 30 күн ішінде жасалуы керек. Бірақ тиісті өтініш неғұрлым тезірек берілсе, несие беруші соғұрлым аз өсімпұл алады.

Сонымен қатар, банк кірістің төмендеуі фактісін растайтын құжаттарды ұсынуы керек. Ал өтініште төлемдерді төлеу мүмкін еместігін көрсету маңызды. Бұл жағдайда клиент қайта құрылымдау схемасын өз қалауы бойынша таңдай алады. Бірақ несие беруші қарыздық жүктемені азайтуға көмектесетін өз нұсқасын ұсынуға құқылы.

Клиенттен қабылданған құжаттар заңнамада белгіленген мерзімде бухгалтерлік есеп жүйесінде тіркеледі.

Өтінішті қарау

Төлем кестесін өзгерту туралы шешім қабылдау үшін банк борышкердің қаржылық жағдайын талдап, ипотекалық төлемге болжам жасайды. Мүмкін оған қосымша құжаттар қажет болуы мүмкін, оны клиент сұрауы бойынша беруге міндетті.

Кредитор 15 күн ішінде қайта құрылымдау туралы түпкілікті шешім қабылдауы керек. Жағдайға байланысты ол:

• қарыз алушының талаптарын қанағаттандыруға және өтініште көрсетілген төлем кестесіне өзгерістер енгізуге келісуге;
• өтінішті қайта беру мүмкіндігінсіз бас тартуға;
• қайта құрылымдаудың балама нұсқасын ұсыну (мысалы, мөлшерлемені төмендетудің орнына, несие мерзімін ұлғайту туралы келісімге келу).

Клиент кредитор ұсынған шарттарға қанағаттанбаса, ол қайта құрылымдаудан бас тарта алады. Бірақ бұл жағдайда сіз қолдауға, көмекке және адал көзқарасқа сенбеуіңіз керек. Ипотека бойынша берешек тез өтелмесе, банк инкассо бойынша белсенді жұмыстарды бастайды. Ал клиент кепілдікке қойылған мүліктен айырылып қалуы әбден мүмкін, ол күштеп тартып алынады.

Өзгерістер енгізу

Қайта құрылымдау кезінде жаңа несиелік келісім жасалмайды. Түзетулер алдағы 15 күн ішінде ағымдағы құжатқа өзгертулер енгізу түрінде енгізіледі. Содан кейін шартта көрсетілген күннен бастап қарызды өтеу тәртібі өзгереді. Ал клиентке балама төлем кестесі ұсынылады, соған сәйкес ол төлемдерді төлейді.

Шарттың талаптарын өзгерткеннен кейін ақшаны уақытында және депозитке салу маңызды кідірістерді болдырмаңыз. Қарыз алушы жаңа схема бойынша ипотеканы өтей алмаса, несие мекемесі оған бұдан былай жеңілдік жасамайды.

Бас тартқан жағдайда не істеу керек

Банк қайта құрылымдауды алу үшін елеулі негіздер болған жағдайда да оны бекітуге міндетті емес. Егер қарызды азайтудан бас тартылса, клиент жағдайды шешудің басқа жолдарын іздеуге мәжбүр болады. Бірақ алдымен ол Қазақстан Республикасының Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігіне көмек сұрай алады. Бұл Агенттік банкті қайта құрылымдау туралы келісімге келуге міндеттей алмайтынына қарамастан, егер клиенттің проблемалары уақытша болса, Агенттік оның шешіміне әсер ете алады.

Қарыз жүктемесін азайтудың тағы бір нұсқасы - ипотеканы қайта қаржыландыру. Ол үшін сізге екінші кепіл немесе кепілсіз несие алуға тура келеді (тіпті оны басқа банктен де алуға болады). Негізгі міндет – тиімдірек несиелік бағдарламаны пайдалана отырып, ай сайынғы төлемдердің көлемін азайтуға қол жеткізу. Бірақ бұл жағдайда қайта қаржыландыру басқа несие берушімен жасалған жаңа мәміле екенін ескеру қажет. Бұл қарыз алушы бағдарлама шарттарында қарастырылған барлық комиссиялар мен төлемдерді (құжаттарды қарау, ақша қаражатын беру және т.б.) төлеуі керек дегенді білдіреді.

Қолданыстағы ипотека өтінім беру кезінде қазірдің өзінде пайыздар есептелсе, клиентке оны бекіту қиын болады. Кешігу бар екенін ескере отырып, жаңа несие беруші қаражат беруден бас тартады. Осыған байланысты қиындықтар туындаған жағдайда не істейтініңізді алдын ала жоспарлау маңызды. Және қаржылық жағдайыңыздағы өзгерістерге тез жауап беріңіз.

Қайта қаржыландыру – кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті сақтаудың соңғы мүмкіндігі. Егер азамат несиені бекітетін банк таба алмаса, баспанасынан айырылғанын мойындауға мәжбүр болады. Ең жақсы жағдайда кепілді сатудан түскен қаражат қарызды толығымен жабуға жетеді. Алынған сома жеткіліксіз болған жағдайда, атқарушылық іс жүргізу шеңберінде ақша азаматтың кірісінен ұсталады.

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.