Ипотекамен үй сатып алу кезінде үнемдеудің 7 негізгі жолы

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

2023 жылы берілген ипотекалық несиелердің көлемі 17%-ға қысқарды, алайда банктер Қазақстан тұрғындарына тұрғын үй сатып алу үшін 2 трлн теңгеге жуық қаражат берді. Орташа чек 15 млн теңге, барлығы 571000 XNUMX мәміле жасалған. Ипотека - бұл барлық мағынада қымбат рахат. Тіпті салыстырмалы түрде төмен мөлшерлеменің өзінде ипотекалық несиелеудің ұзақтығы үлкен артық төлемнің қалыптасуына әкеледі. Дегенмен, шығындарды азайтудың жолдары бар.

«Дұрыс» банкті таңдаңыз

Тіркелу үшін банкті таңдаған кезде ипотекалық несие Мыналарды ескеру қажет:

• стандартты нарықтық ипотека тиісті несие бағдарламасы бар кез келген банкте берілуі мүмкін;
• Мемлекеттің қолдауымен жүзеге асырылатын жеңілдікті бағдарламаға қатысу тек жекелеген қатысушы банктерде ғана мүмкін.

Егер сіз тұрақты нарықтық ипотекаға өтініш білдірсеңіз, банкті таңдаған кезде мына ережелерді сақтау маңызды:

1. Егер сіз бұрыннан клиент болсаңыз, әсіресе банктен жалақы алатын болсаңыз, оның ипотекалық несиелеу шарттарын тексеріңіз. Кейбір несие ұйымдары жалақы бойынша клиенттерге тұрғын үй несиесін беруде ерекше шарттарды қояды, ең алдымен олар пайыздық мөлшерлемені орта есеппен 0,5-2%-ға төмендетеді. Алайда, кейбір банктер мұндай бонустарды жалақы жобасының ресми қатысушыларына ғана береді. Яғни, компания ресми түрде банкпен келісім-шартқа отырып, жалақыны өз карталарына жаппай аударып жатыр.
2. Ірі банктерге аккредиттелген қарыз алушылар мен сақтандыру компаниялары көп болғандықтан, олар кепілді сақтандыруға тура келеді. Әдетте, егер құрылыс салушы аккредиттелмеген болса, банк онымен жұмыс істеуден бас тартады немесе ықтимал тәуекелдерді өтеу ретінде мөлшерлемені айтарлықтай арттырады.
3. Ұзақ уақыт бойы нарықта жұмыс істеп келе жатқан банктер олардың лицензиясынан айырылу ықтималдығы азырақ деген көзқараспен сенімдірек. Ипотека ұзақ жылдарға берілетінін есте ұстаған жөн.

Сонымен қатар, шағын банктер клиенттерді тарту үшін неғұрлым қолайлы ипотекалық шарттарды белгілей алады, тұрақты акциялар өткізеді, жеңілдіктер жасайды және басқа да бонустар береді. Сондықтан, өтінімді жібермес бұрын, мүмкіндігінше көптеген несие ұйымдарының ұсыныстарын салыстыру маңызды.

Пайдалы бағдарламаларға қатысыңыз

2023 жылы мемлекет банктер үшін пайыздық мөлшерлемелерді субсидиялайтын жеңілдікті бағдарламалар саны азайды. Дегенмен, ең тиімді шарттармен ипотекалық несие алуға әлі де болады. Жұмысты жалғастыру:

• азаматтардың жекелеген санаттарына, соның ішінде көп балалыларға, жетімдерге, мүгедектерге және т.б. үшін «Бақытты отбасы»;
• «5–10–20» – халықтың әлеуметтік осал топтарына, мысалы, толық емес отбасыларға арналған тағы бір ұсыныс;
• «7–20–25» – кез келген қарыз алушыға жаңа ғимараттардан тұрғын үй сатып алудың әмбебап бағдарламасы;
• «9–20–25» – бұл бағдарламаның іске қосылуы биыл ғана күтілуде, ол ғалымдарға қатысты болады.

Жеңілдікті бағдарламаларды іске асыру процесінде көптеген шектеулер бар:

• қарыз алушының артықшылықты мәртебесі болуы және оны құжаттай білуі керек;
• Сіздің жеке үйіңіз болмауы керек;
• алдын ала әкімдікте кезекке тұрып, тұрғын үй жағдайын жақсартуды қажет ететін тұлға мәртебесін алу қажет;
• жалпы негізде кірістің мөлшері мен тұрақтылығын және тұтастай алғанда төлем қабілеттілігін растау қажет.

Сонымен қатар, көптеген бағдарламалар тек жүзеге асырылады «Отбасы банк».

Алғашқы жарнаңызды көбейтіңіз

Бастапқы жарна неғұрлым көп болса, соғұрлым несие сомасы және сәйкесінше артық төлем аз болады, өйткені сыйақы тек қарыз алушыға берілген сомадан алынады. Ипотека бойынша стандартты бастапқы жарна 10-20% құрайды, бірақ бұл параметр таңдалған банктің несиелеу шарттарына байланысты өзгеруі мүмкін.

Ипотека бойынша бастапқы жарнаны қалай көбейтуге болады?

1. Жинақтау. Ақшаны «жастықтың астына» жинамай, оны пайызбен депозитке аударған дұрыс, ал сіз ипотека алуды жоспарлаған банкте жақсы. Дегенмен, жинақтау процесінде пайыздық мөлшерлеменің ықтимал өсуін ескеру қажет - егер қазір ең төменгі пайыздық мөлшерлеме бойынша ипотека алу мүмкін болса және оны арттыру мүмкіндігі болса, онда бұл жақсы. шарт жасасуды кешіктірмеу.
2. Тұтыну несиесін немесе жоғары лимитпен несие картасын алыңыз. Әдетте, бұл опция бастапқы жарнаға ақшасы жоқ адамдар үшін қолайлы. Бұл стандартты несиелеу бағдарламаларының ипотекаға қарағанда жоғары пайыздық мөлшерлемеге ие болуына байланысты. Мұндай несиелерді бастапқы жарнаға ресімдеу кезінде артық төлем одан да жоғары болады. Оның үстіне, ипотеканы алған соң қарыз алушының екі қарызы болады, бюджетке түсетін ауыртпалық төзгісіз болуы мүмкін.
3. Тұрғын үй сертификатын алыңыз. Бұл мемлекеттен түсетін сома, бірақ ол азаматтардың жекелеген санаттарына ғана беріледі. Тұрғын үй сертификаттары бюджеттік несие немесе әлеуметтік жәрдемақы түрінде болуы мүмкін, олар табысы отбасының әрбір мүшесіне ең төменгі күнкөріс деңгейінің екі мөлшерінен аспайтындарға ғана беріледі. Оларды алу үшін сіз қатаң талаптарды орындауыңыз керек, өйткені жәрдемақы мүгедектерге, жетімдерге, көп балалы отбасыларға және т.б.

Бастапқы жарнасыз ипотека іс жүзінде жоқ, өйткені мүлік құнының 10-20% банк үшін өзіндік кепілдік болып табылады және әлеуетті қарыз алушының төлем қабілеттілігін растайды.

Пайыздық мөлшерлемеңізді азайтыңыз

Ипотека бойынша артық төлемнің мөлшері пайыздық мөлшерлемемен анықталады. Қарыз алушы үшін артықшылығы – несиенің бүкіл мерзіміне, ал кейде 20-30 жылға созылатын мөлшерлеме келісімде көрсетілген деңгейде қалады. Яғни, келісімге қол қойылғанына бірнеше жыл өтсе де және жалпы нарықта мөлшерлемелер көтерілсе де, банктің біржақты тәртіпте мөлшерлемені көтеруге құқығы жоқ.

Ипотекаға өтініш беру кезінде пайыздық мөлшерлемені қалай төмендетуге болады:

1. Банк клиенті болыңыз. Негізінен мөлшерлеменің төмендеуі жалақы жобасына қатысатындар үшін қолжетімді, бірақ кейбір банктер қарыз алушылардың басқа санаттары үшін, мысалы, ашық депозиті барлар, зейнеткерлер және т.б. үшін мөлшерлемені төмендетуді ұсынады.
2. Ипотекаға онлайн өтініш беріңіз. Кейде өтінішке немесе жеке шотқа өтініш беру үшін несие берушілер пайыздық мөлшерлемені сәл төмендетеді, бірақ әдетте бұл 0,2-0,5% аспайды.
3. Қосымша сақтандыруды пайдаланыңыз. Заң бойынша қарыз алушы тек кепілді – сатып алған тұрғын үйді сақтандыруға міндетті. Бірақ банктер қосымша сақтандыру нұсқаларын ұсына алады, мысалы, клиенттің өмірі мен денсаулығы. Олармен келісу қажет емес, бірақ олар сіздің пайыздық мөлшерлемеңізді аздап төмендетуге көмектеседі. Рас, шығындарды салыстырып, сақтандыру құны тарифтер айырмашылығынан жоғары болатынын анықтау керек.
4. Тұрғын үйдің түрін қарастырыңыз. Ең төменгі тарифтер әдетте жаңа ғимараттардағы пәтерлерге, ең жоғарысы жеке саяжай үйлеріне, пәтерлерге және қайталама нарықтағы дайын тұрғын үйге арналған басқа нұсқаларға арналған. Яғни, жалпы ереже бойынша ең арзан баға үлестік қатысу шарты бойынша сатып алынатын пәтерге – үй салу кезеңінде болады. Қарыз алушының кемшілігі – бірден баспанаға көшу мүмкін емес.
5. Әзірлеушілердің бағдарламаларына қатысыңыз. Банктер әзірлеушілермен бірігіп, нәтижесінде ипотекалық бағдарламалар үшін қолайлы жағдайлар жасалуда. Дегенмен, жеңілдетілген мөлшерлемеден басқа, сіз белгілі бір тұрғын үй кешенінде ғана пәтер сатып алуға болатынын ескеруіңіз керек, ал құрылыс, негізінен, барлық қалаларда дамымаған.

Есіңізде болсын, банк мөлшерлемені төмендетуге келіссе де, оны несиелік келісімге қол қоймас бұрын ғана жасай алады.

Салық шегерімін тапсырыңыз

Сіздің ипотекалық төлемдеріңіздің кейбірін салық шегерімі ретінде қайтаруға болады. Бұл қаржылық жүктемені азайтады. Қайтару сомасы банк сыйақысының 10% құрайды және Қазақстан Республикасы Салық кодексінің 342-бабымен реттеледі.

Шегерудің ерекшеліктері:

• ипотека «Отбасы банкінде» берілуі тиіс, Қазақстандағы басқа банктер салық қайтаруға жатпайды;
• салық шегерімі сіздің жалақыңызбен бірге алынуы мүмкін, оның сомасы ипотекалық несие берушіге сыйақыдан 10% құрайды;
• Оған ресми түрде жұмыс істейтіндер ғана өтініш бере алады және жалақысынан барлық қажетті жарналар, соның ішінде табыс салығы аударылады;
• жұмыс беруші растайтын құжаттарды – тұрғын үй заемы шартын, банкке сыйақы сомасы бөлінген өтеу кестесін, сондай-ақ төлемді растайтын құжаттарды (чек немесе түбіртек) ұсынуы қажет.

Мысалы, ипотекалық несиені өтеу үшін ай сайын 150 мың теңге аударсаңыз, салық шегерімі арқылы 15 мың теңгені қайтаруға болады.

Құрылыс салушыдан тұрғын үй сатып алыңыз

Банктер құрылыс салушылармен жұмыс істей алады және бірлескен жобаларды ұсына алады, онда қарыз алушылар белгілі бір жаңа ғимараттардан тұрғын үй сатып ала алады, сонымен бірге төмен пайыздық мөлшерлемемен пайдалана алады. Іс жүзінде банктің мөлшерлемесі құрылыс салушының қаражаты есебінен субсидияланады – жеңілдетілген бағдарламалар бойынша мемлекеттік бюджеттен аз мөлшерде, бірақ бұл артық төлемдерді азайту үшін жеткілікті.

Негізінде мұндай бағдарламаларды банктерге тарифтердің бір бөлігін өтеу арқылы клиенттерді тартуға мүмкіндігі бар ірі әзірлеушілер жүзеге асырады. Мұндай бағдарламаның кемшілігі - жаңа ғимараттар әдетте ірі қалаларда ғана салынады. Сонымен қатар, клиенттер таңдауда айтарлықтай шектелген - олар нақты тұрғын үй кешенінде ғана пәтер сатып алуға мәжбүр болады.

Басқа мүмкіндіктер бар:

• әртүрлі әзірлеушілер әртүрлі банктермен жұмыс істейді - яғни, егер сіз белгілі бір құрылыс салушыдан белгілі бір ғимараттағы пәтерге назар аударсаңыз, онда банкті таңдай алуыңыз екіталай;
• несиелендіру бағдарламасының негізгі шарттары әртүрлі болуы мүмкін, мысалы, бастапқы жарна мөлшері жиі ұлғаяды, несие мерзімі қысқаруы мүмкін;
• Мұндай бағдарламалар өте көп емес.

Құрылыс салушыдан тұрғын үй сатып алудың тағы бір кемшілігі - жаңа үйге көшу алдында күту кезеңі. Сатып алудың ең қолайлы шарттары әдетте іргетастың шұңқыры сатысында, үй енді ғана салынып жатқан кезде қолданылады және ол пайдалануға берілгенге дейін бірнеше жыл өтуі мүмкін, бұл кезде клиент қазіргі уақытта тұрған тұрғын үй үшін де төлеуге тура келеді. өмір сүреді және несие үшін.

Қайта қаржыландыруды қосыңыз

Ипотеканы алғаннан кейін пайыздық мөлшерлемені төмендетудің жалғыз жолы - қайта қаржыландыру. Бұл қайта қаржыландыру, әдетте басқа банктен, бірақ тиімдірек шарттарда. Қайта қаржыландыру бөлігі ретінде сіз әдетте:

1. Пайыздық мөлшерлемені төмендету. Сарапшылар қайта қаржыландыру келісімін жаңа банктегі мөлшерлеме кем дегенде 2%-ға төмен болған жағдайда ғана жасауға кеңес береді. Егер бұл айырмашылық аз болса, пайда әдетте шамалы болады, ал клиент жаңа несие берушімен келісім жасау үшін уақыт пен ақша жұмсауға мәжбүр болады.
2. Терминді қысқарту. Мысалы, сіз 15 жылға бірінші ипотеканы алдыңыз, бірақ қаржылық мүмкіндіктеріңізді есептемегенсіз, ай сайынғы төлем қолжетімсіз болып шықты. Банк мерзімін ұзартудан және шарттарды жақсартудан бас тартады. Қайта қаржыландыру арқылы бұл мәселені шешуге және несие мерзімін стандартты 20-30 жылға дейін арттыруға болады.
3. Бірнеше несиені біріктіріңіз. Әдетте банктер біріктірілетін несиелер санын 3-5-ке дейін шектейді. Бұл клиенттерге ипотека, жеке несие, автокөлік несиесі және тіпті несие карталарын төлеуге, айына бір төлем жасауға және қарызды бірнеше банкке емес, бір банкке төлеуге мүмкіндік береді.
4. Қолыңызда қосымша соманы алыңыз. Кейбір жағдайларда қайта қаржыландыру ипотекалық қарыздарды және басқа несиелерді өтеу сомасынан басқа банктің қосымша ақша шығаруын қарастырады. Бұл сома әдетте аз.

Кешігіп қалсаңыз, артық төлем одан да көп болатынын ұмытпаңыз. Банктер төлемді өткізіп алған әрбір күн үшін алынатын айыппұлдар мен өсімпұлдарды пайдаланады. Сондықтан, кестені қатаң ұстаныңыз немесе одан да жақсысы, несиеге ақшаны алдын ала (талап етілген күннен кем дегенде 3-4 күн бұрын) несие берушінің шотына аударуда техникалық кідіріс болмас үшін салыңыз.