Кто не сможет получить ипотеку в РК

Кредит на приобретение недвижимости – это реальная возможность быстро решить свой квартирный вопрос, когда нет необходимой суммы денег на такую покупку. Но, несмотря на востребованность таких программ, оформить ипотеку удается не всем заемщикам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. И не всегда причина отказа очевидна потребителю, особенно если при подаче заявки он смог документально подтвердить свой доход. А без отсутствия представления о том, что стало причиной отказа, клиенту будет сложно исправить ситуацию и повысить свою «привлекательность» для банков, которые вправе не раскрывать мотивацию принятия таких решений.

Несоответствие требованиям программы

Руководствуясь положениями утвержденной кредитной политики, каждый банк на свое усмотрение определяет круг потенциальных клиентов, которым можно доверить выплату ипотеки. Такая информация всегда указана в условиях программы, где четко обозначен перечень требований к заемщикам. Достаточно несоответствия хотя бы по одному пункту, и в выдаче средств будет отказано даже при наличии высокого дохода. В частности, речь идет о следующих требованиях:

• Возраст (как правило, деньги на покупку жилья не выдаются гражданам моложе 21-го года и пенсионерам).
• Гражданство. Банки РК не кредитуют нерезидентов страны, что обозначено их политикой. Для подтверждения факта наличия гражданства используется удостоверение личности.
• Регион проживания. Банк должен иметь возможность контролировать порядок погашения задолженности и быстро реагировать на несоблюдение сроков внесения платежей. В процессе выплаты ипотеки кредитор также может регулярно проводить процедуру переоценки залога для определения стоимости такого имущества. И все это гораздо проще выполнить, находясь в непосредственной близости к объекту недвижимости и заемщику. С этой целью многие банки выдают кредиты на приобретение жилья только в регионах своего присутствия, а жителям городов и других населенных пунктов, где нет представительств, отказывают в предоставлении средств.
• Официальное трудоустройство. Банки кредитуют только клиентов, которые оформили свои трудовые отношения с работодателями в форме, предусмотренной действующим законодательством РК.
• Предоставление документа, подтверждающего наличие дохода. Если клиент не сможет документально подтвердить свою платежеспособность, его заявка не будет принята банковским сотрудником.

Отсутствие денег для оплаты первоначального взноса

Если у заемщика нет возможности оплатить часть стоимости недвижимости собственными средствами, то ему не стоит рассчитывать на положительное решение кредитора. С одной стороны, требование внести первоначальный взнос позволяет сократить объем убытков в случае просрочки долгового обязательства. С другой стороны, если клиент в состоянии выполнить такое условие программы, то это косвенно указывает на высокий уровень его платежеспособности и наличие стабильного дохода.

Чтобы повысить доступность своих программ, отдельные банки предлагают альтернативный вариант для заемщиков, у которых нет денег на оплату первоначального взноса – предоставление дополнительного имущественного залога. Но это не всегда помогает решить проблему и добиться одобрения кредитной заявки. С точки зрения банка, если гражданин не может накопить 20-50% стоимости жилья, то это может свидетельствовать о его плохом финансовом состоянии или скрытых расходах, о которых он не сообщил в анкете. Учитывая этот факт, при возникновении любых сомнений банки предпочитают отказывать по заявкам клиентам, которые предоставляют дополнительный залог вместо оплаты первоначального взноса.

Впрочем, отказ в выдаче ипотеки можно получить даже при условии покрытия части стоимости недвижимости собственными средствами. В такой ситуации может оказаться потребитель, если банк потребует большую сумму такого платежа (например, после рассмотрения заявки будет принято решение о выдаче ипотеки только после оплаты 30% вместо обозначенных программой минимальных 25% стоимости жилья). И если он не сможет выполнить это требование, в кредитовании будет отказано.

Неудовлетворительное финансовое состояние

Оформить ипотеку в РК может только гражданин со стабильным доходом и высоким уровнем платежеспособности. Чтобы удостовериться в наличии у заемщика возможности в срок оплачивать платежи, в ходе рассмотрения заявки банк обязательно оценит его финансовое состояние и проанализирует риски возникновения просрочек. Для этого он использует специальную скоринговую программу, которая учитывает целый ряд факторов и параметров, в той или иной степени влияющих на уровень платежеспособности.

Неудовлетворительное финансовое состояние – это самая распространенная причина банковских отказов. Многие казахстанцы полагают, что если есть высокий ежемесячный доход, им не стоит опасаться отклонения своей заявки. Но по факту это не гарантирует оформления ипотеки, так как при скоринговом анализе учитывается не только размер дохода, а и другие факторы, влияющие на платежеспособность потребителя:

• возраст;
• семейное положение;
• наличие несовершеннолетних детей или лиц на иждивении;
• форма трудоустройства и сфера деятельности;
• регион проживания;
• размер ежемесячных расходов на бытовые нужды;
• расходы на содержание автомобиля и т. д.

При скоринговом анализе большое значение уделяется совокупному размеру ежемесячных расходов. Важно, чтобы после оплаты всех обязательных платежей и бытовых нужд у гражданина оставалось достаточно средств на оплату ипотечных взносов в течение всего календарного года (т. е. размер дохода не зависел от сезона или месяца).

Скоринговая оценка проводится посредством использования специальной программы, куда вводятся данные о заемщике, полученные из предоставленных им документов. Исходя из полученного результата анализа, может быть принято решение об одобрении заявки, отказе в выдаче жилищного кредита или изменении условий предоставления средств (например, выдано предписание об увеличении размера первоначального взноса).

Плохая кредитная история

Ипотека – это долгосрочное кредитное обязательство, выплата которого может быть доверена только ответственному и исполнительному заемщику. Именно такой позиции придерживаются банкиры, которые отказывают в предоставлении средств должникам других кредиторов. Чтобы оперативно выявлять таких клиентов, они анализируют данные их кредитных историй, которые хранятся в БКИ. В расчет принимаются не только последние 1-2 года, а весь период с момента регистрации учетной записи.

Плохая кредитная история – это веское основание для отказа по заявке, независимо от того, что стало причиной появления просрочки и как с того момента изменились жизненные обстоятельства заемщика. Соответственно, если несколько лет назад просрочка по договору была обусловлена увольнением с работы и с того момента он смог уладить ситуацию, погасить долг и решить все свои материальные проблемы, банк все равно откажет в выдаче ипотеки, опасаясь повторения ситуации.

У каждого кредитора свое представление о степени «испорченности» истории и когда не стоит отказывать в предоставлении средств на приобретение недвижимости. Но рассчитывать на положительное решение по заявке заемщику не стоит в том случае, если в его учетной записи содержится информация следующего характера:

• Безнадежная задолженность, взыскание которой было осуществлено в принудительном или добровольном порядке.
• Просрочка свыше 60 дней (без погашения).
• Неоднократные просрочки до 30-ти дней, что указывает на систематическое нарушение условий договора и низкую платежную дисциплину.

Высокая закредитованность

Хорошая кредитная история тоже может стать поводом для отказа, о чем не всегда знают казахстанцы. Это касается граждан с высоким уровнем закредитованности, когда осуществляется выплата минимум 2-х действующих обязательств.

При изучении данных БКИ анализируется не только состояние кредитной истории, но и степень закредитованности потенциального клиента. И если речь идет об оформлении ипотеки, в ее выдаче может быть отказано даже при наличии одного обязательства, независимо от срока его действия и порядка погашения.

Чем больше у клиента текущих кредитов, тем выше вероятность просрочки в случае возникновения финансовых проблем и трудностей. Столкнувшись с непредвиденным сокращением ежемесячного дохода, он не сможет в срок оплачивать все платежи, что приведет к образованию задолженности. А если кредиторы, не получившие деньги в срок, добьются их принудительного взыскания, вероятность успешного погашения ипотеки резко снизится, особенно, если это будет осуществлено путем принудительной продажи ценного имущества должника.

Исключение возможно только в том случае, если на момент подачи заявки выплачивается небольшой потребительский кредит, оформленный на срок не более 12 месяцев. Впрочем, после получения ипотеки никто не будет контролировать заемщика, и он сможет получить деньги под процент на решение других финансовых проблем. Заключение новой кредитной сделки не будет являться основанием для досрочного расторжения ипотечного договора и возврата средств. Соответственно, заемщик может не информировать об этом банк, тем более что это не предусмотрено условиями программы.

Сокрытие информации

Попытка утаить какие-либо сведения от потенциального кредитора – это еще одно веское основание для отказа в оформлении жилищного кредита. Не стоит думать, что при анализе финансового состояния и принятии решения учитываются только данные документов, переданных при подаче заявки. Служба безопасности банка в обязательном порядке изучит документы и заполненную клиентом анкету, чтобы сравнить эту информацию со сведениями, полученными из альтернативных источников. И если окажется, что какие-то данные не указаны в анкете (независимо от того, было это сделано случайно или по злому умыслу), банк, скорее всего, отклонит заявку, так как не захочет выдавать деньги нечестному клиенту. В большинстве случаев речь идет о следующей информации:

• Наличие других долговых обязательств. Если клиент пытается утаить факт наличия других кредитов, то это может указывать на нечестность его намерений или возможное мошенничество.
• Наличие несовершеннолетних детей или лиц, которые находятся на постоянном содержании. Чтобы искусственно уменьшить сумму своих ежемесячных расходов, потребитель может попытаться скрыть то обстоятельство, что он вынужден кого-то содержать, тратя на это часть своего дохода. Кроме того, не все банки охотно кредитуют молодые семьи, где воспитываются несовершеннолетние дети.
• Сезонный характер работы, когда объем дохода напрямую зависит от времени года. Возможность оплачивать ежемесячные платежи – это одно из основных требований банка, которое сложно выполнить, когда нельзя спрогнозировать ежемесячный размер дохода.
• Первоначальный взнос был получен от другого банка в виде потребительского кредита. Это способствует снижению кредитного рейтинга заемщика, так как если он не в состоянии накопить деньги на такой платеж, то у него низкий уровень платежеспособности.

Неправильно заполненная анкета

При обращении за оформлением ипотеки банк может предложить клиенту собственноручно заполнить анкету, ответив на целый ряд вопросов о финансовом состоянии и материальном положении. Но такой документ не стоит воспринимать в качестве простой формальности, которая не может повлиять на решение по заявке. Впоследствии информация анкеты тщательно анализируется банковским сотрудником для составления портрета потенциального заемщика. В первую очередь учитываются такие ответы на вопросы:

• Размер ежемесячного дохода. Если указана слишком большая сумма, которая явно не соответствует действительности, то это будет воспринято как желание искусственно повысить свою платежеспособность.
• Размер ежемесячных расходов. Кредитор может попросить заемщика самостоятельно определить сумму расходов, чтобы понять, насколько адекватно он оценивает свои возможности по выплате ипотеки.
• Другие кредитные обязательства. Прежде чем одобрить заявку, кредитор обязательно удостоверится в отсутствии у потребителя проблемных долгов и непогашенных просрочек. И если будет установлено, что в БКИ содержится запись о кредите, о котором клиент «забыл» упомянуть в анкете, он не сможет оформить жилищный кредит, независимо от уровня своих доходов.

Арнур Еркенбаев

с 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem,kz с опытом работы более 9 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ.