Рефинансирование валютной ипотеки – реальная помощь банковским заемщикам

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

В Казахстане на законодательном уровне отказались от выдачи кредитов в иностранной валюте. С 2016 года оформить ипотеку в долларах США, Евро или другой иностранной валюте может только заемщик, который получает в ней доход, что будет подтверждено соответствующими документами. Но к моменту введения запрета банки успели накопить большой портфель таких обязательств. А после снижения стоимости тенге многие заемщики столкнулись с серьезными проблемами при выплате жилищных кредитов. Чтобы решить эту проблему, правительство РК запустило программу по рефинансированию валютных ипотечных обязательств. Ее основная цель – снижение долговой нагрузки и сохранение жилья, которое было оформлено в качестве залога.

Инициатива правительства

Подписывая ипотечный договор, гражданин берет на себя все риски, сопутствующие такому кредитованию. В первую очередь речь идет о валютных колебаниях, что может повлиять на размер его расходов. К примеру, если он получает зарплату в тенге, при обслуживании кредита в долларах США ему придется тратить больше средств на оплату платежей. И чем выше будет курс, тем тяжелее будет оплачивать долг.

Несмотря на высокий риск валютных колебаний, до 2016 года граждане часто отказывались от займов в тенге. Этому способствовали сравнительно низкие процентные ставки по таким розничным программам. Банки создавали иллюзию, что при оформлении валютной ипотеки можно существенно сэкономить при оплате процентов. Но после каждого очередного снижения стоимости тенге количество должников только увеличивалось. Учитывая этот факт, правительство решило защитить граждан от кредитной кабалы и непомерных долгов. А заемщикам, которые оказались в сложном финансовом положении, была предложена программа государственной поддержки. В ее рамках можно рефинансировать валютную ипотеку, которая была оформлена до 1 января 2016 года.

Действующая госпрограмма – это реальная возможность избежать потери жилья, которое является залогом по долговому обязательству. Учитывая актуальность вопроса, казахстанцы стали активно рефинансировать свои ипотечные обязательства, полученные в иностранной валюте. По состоянию на 1 июня 2020 года было одобрено около 37 тыс. таких заявок на общую сумму более 256 млрд. тенге. А правительство приняло решение продлить срок действия программы до 31 декабря 2020 года.

Условия госпрограммы

Клиент вправе рассчитывать на рефинансирование валютной ипотеки, полученной в период с 01.01.2004 г. по 31.12.2009 г. При этом по состоянию на 01.01.2015 г. сумма основного долга не должна превышать 36 470 000 тенге по официальному курсу Нацбанка РК. Воспользоваться государственной поддержкой потребитель может даже в том случае, если ранее он уже рефинансировал задолженность. Предпочтение отдается действующим ипотечным обязательствам, но изменить порядок выплаты можно и по проблемному кредиту. Судебное решение о принудительном взыскании средств не является основанием для отклонения заявки. При наличии такого фактора меняется только курс пересчета суммы задолженности.

В рамках действующей программы рефинансировать валютный жилищный кредит можно на следующих условиях:

• Размер нового кредита – это основная сумма текущего обязательства за вычетом капитализированных сумм. При отсутствии судебного акта для «перевода» ипотеки в тенге расчеты производятся по курсу валют по состоянию на 18.08.2015 г. При наличии судебного акта при проведении расчетов используется курс НБ РК на 01.01.2015 г.
• Максимально допустимый срок кредитования – 20 лет.
• Ставка вознаграждения – не более 3% годовых.
• Банкам запрещено взимать дополнительные платежи и комиссии. Но при заключении новой сделки клиенту придется понести дополнительные расходы, чтобы оформить ипотеку. В частности, он будет вынужден оплатить госпошлину, переоценку предмета залога, услуги государственного/частного исполнителя и т. д.

Изменить валюту договора можно не только по кредиту, который был получен на приобретение жилья. Воспользоваться помощью от государства реально, даже если деньги были выданы на текущие расходы или покупки. Единственное требование – наличие залоговой недвижимости, соответствующей требованиям госпрограммы.

Заемщику не откажут в рефинансировании, если недвижимость уже переведена на баланс банка в счет выполнения долгового обязательства. Но в таких обстоятельствах потребуется больше времени на осуществление операции. Кроме того, в рамках программы принятое на баланс жилье может быть передано должнику в аренду. Впоследствии он сможет его выкупить, погасив действующую ипотеку.

Требования к заемщику и предмету залога

Рефинансировать ипотеку сможет далеко не каждый валютный заемщик. Но определенным преимуществом пользуются потребители с особым социальным статусом. В соответствии со ст. 68 Закона РК «О жилищных отношениях», первоочередным правом на рефинансирование наделены граждане, которые:

• Страдают тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечень которых утвержден Правительством РК.
• Вышли на пенсию по возрасту.
• Являются ветеранами и получают соответствующие льготы (боевых действий, Великой Отечественной войны).
• Воспитывают детей-инвалидов или сами являются инвалидами 1 или 2 группы. При этом наличие статуса должно быть подтверждено необходимыми документами.
• Лишились единственного жилья вследствие чрезвычайной ситуации или экологического бедствия техногенного или природного характера и т. д.

Рефинансировать задолженность не сможет заемщик, который столкнулся с серьезными финансовыми проблемами. Наличие достаточного объема ежемесячных доходов – это обязательное условие для согласования заявки. Если у клиента низкий уровень платежеспособности или он задолжал нескольким кредиторам, ему откажут в рефинансировании валютной ипотеки. В расчет принимаются только официальные доходы, которые будут подтверждены соответствующими документами. А решение принимается на основании всестороннего анализа финансового состояния и расчета уровня платежеспособности.

Задача государства – предоставить заемщику возможность сохранить собственную недвижимость. В связи с этим рефинансирование может быть осуществлено только при условии, что залогом является единственное жилье гражданина. Это может быть квартира, комната или даже жилой дом площадью не более 120 кв. м. А если в качестве залога банк принял земельный участок под жилищное строительство, то его площадь не должна превышать 0,1 га.

Как «перевести» валютный кредит в тенге

Рефинансирование – это заключение новой сделки на более выгодных для клиента условиях. Но в случае с валютным кредитом меняется не только срок действия договора и сумма задолженности. Заемщику предоставляется возможность «перевести» кредит в тенге, чтобы избежать валютных рисков.

Изменение порядка выплаты долга – это сложный и трудоемкий процесс. Для рефинансирования ипотеки заемщику придется обратиться в банк, подать соответствующую заявку и определенный пакет документов. Для изменения валюты ссудного счета потребуется:

• Анкета. Получить форму для заполнения можно в банковском отделении. Такой документ заполняют все участники сделки.
• Справка об отсутствии другой жилой недвижимости, выданная за 1-3 дня до подачи заявки.
• Документы, удостоверяющие личность.
• Документы, отражающие уровень доходов за последние 6-12 месяцев.
• Справка об оценке недвижимости. Ее должен подготовить независимый эксперт. Услуги такого специалиста оплачивает заемщик за счет личных средств.
• Документ, указывающий на наличие особого социального статуса.
• Справка о зарегистрированных правах на залоговое имущество и т. д.

Банк вправе потребовать другие документы для принятия решения по заявке на рефинансирование. Их полный перечень можно получить в отделении или на клиентской поддержке. При подаче заявки оплачиваются все сборы и платежи, предусмотренные положениями программы.

Решение об изменении условий кредитования принимается в течение 10-14 дней с момента обращения. На это может потребоваться больше времени, если речь идет о нестандартной ситуации и дополнительных обстоятельствах. К примеру, если по задолженности уже принято решение суда или кредит был ранее рефинансирован и переоформлен на наследника.

В случае принятия положительного решения заключается новый кредитный договор в тенге. А потребителю выдается новый график выплаты задолженности.

Основания для отказа

Действующая программа направлена на снижение долговой нагрузки и оказание помощи гражданам, которые могут потерять единственное жилье. Но, несмотря на то, что она рассчитана на малообеспеченных заемщиков, заявки на рефинансирование валютной ипотеки не одобряются в автоматическом режиме. Поводом для отказа может стать тот факт, что:

• Клиент не подал заявку. Банк не может принять решение о рефинансировании по собственной инициативе.
• При обращении не были предоставлены отдельные документы и справки. Это помешает выполнить точные расчеты, чтобы убедиться в платежеспособности потребителя. Предоставление фиктивных и неверно составленных документов также будет использовано в качестве основания для отказа.
• Клиент или его супруга/супруг имеет в собственности другую недвижимость, пригодную для постоянного проживания. Государство не будет финансировать граждан, которые за его счет хотят улучшить свое материальное положение. Но это ограничение не касается движимого имущества.
• Залог (недвижимость) не соответствует требованиям программы. К примеру, площадь квартиры составляет более 120 кв. м.
• Ипотека не соответствует текущим условиям (по сумме задолженности, дате оформления и т. д.). Программа реализуется в несколько этапов, и актуальные требования могут меняться.
• У клиента низкий уровень платежеспособности, что помешает ему выплатить долг. При рефинансировании утверждается новый график внесения платежей для погашения задолженности. Несмотря на то, что первоочередное право на изменение валюты ипотеки имеют социально уязвимые слои населения, неудовлетворительное финансовое состояние – это веское основание для отклонения поданной заявки. Если у потребителя низкий доход, он все равно не сможет выплатить долг и допустит просрочку. Соответственно, нет смысла тратить ресурсы на финансирование такой операции.
• Проводятся мероприятия по принудительному взысканию средств. Подобные ситуации рассматриваются только в индивидуальном порядке. При этом учитывается текущий уровень платежеспособности клиента и факт наличия у него других долгов.

Банк вправе не указывать причину отказа. Но при принятии такого решения клиенту нет смысла повторно подавать заявку и пакет документов.

Преимущества для заемщика

Для рефинансирования ипотеки клиенту придется собрать большой пакет документов и потратить средства на оплату комиссий. Но это вполне оправданно, когда стоит задача сохранить единственное жилье. Таким образом, гражданин страхует себя от возможных валютных рисков при выплате ипотечной задолженности. И он не потеряет недвижимость даже в период экономического кризиса, который предрекают многие эксперты.

Иногда рефинансирование – это возможность заключить новый договор на более выгодных условиях. Как правило, это касается ситуаций, когда деньги под залог недвижимости были получены под высокий процент. При этом клиенту все тяжелее оплачивать платежи из-за непомерной кредитной нагрузки. И стоит ему потерять часть дохода, ситуация быстро выйдет из-под контроля.

Участие в госпрограмме поможет остановить процесс принудительного взыскания, если к моменту одобрения заявки уже накоплена крупная сумма задолженности. Рефинансировать можно не только тело кредита и начисленные проценты. В сумму основного долга могут быть включены пени и штрафы за нарушение порядка погашения ипотеки. Соответственно, клиент «получает» новый кредит на сумму совокупной задолженности, а банк останавливает начисление штрафных процентов. Впрочем, при наличии судебного акта решение о рефинансировании будет зависеть от финансового состояния заемщика. Если его материальные проблемы были временным явлением (например, он 3 месяца не мог трудоустроиться), то ему можно рассчитывать на поддержку кредитора. Но рефинансирование не будет согласовано потребителю, который погряз в долгах, что лишено здравого смысла.