Ипотека в Казахстане в 2026 году: актуальные программы и условия

Опубликовано: 12.03.2018 · Обновлено: 18.10.2026

Покупка жилья в ипотеку — долгосрочное финансовое обязательство. В Казахстане работают десятки программ с разными условиями: от коммерческих до льготных с господдержкой. Разбираемся, какие варианты доступны и как выбрать подходящий.

Как выбрать жильё для ипотеки

Банки одобряют кредиты на разные объекты недвижимости:

Квартиры в новостройках — самый распространённый вариант. Большинство льготных программ работают только с первичным рынком.

Вторичное жильё — доступно не во всех программах, но выбор объектов шире.

Частные дома — требования строже, одобряют реже.

На что обратить внимание

Ликвидность. Выбирайте жильё, которое можно продать при необходимости. Банк охотнее одобряет кредиты на качественные объекты — это влияет на решение о выдаче займа.

Техническое состояние. На вторичном рынке проверяйте все коммуникации: водоснабжение, электрику, отопление. Скрытые дефекты потребуют дополнительных затрат. В новостройке придётся вложиться в ремонт.

Документы. В техпаспорте должны быть указаны все помещения: балконы, лоджии, кладовки. Если прошлый владелец делал перепланировку без разрешения — узаконивать придётся новому собственнику.

Критерии выбора банка

Условия кредитования кажутся похожими, но детали могут стоить сотни тысяч тенге. На что смотреть:

• Процентная ставка и ГЭСВ — эффективная ставка показывает реальную переплату с учётом всех комиссий
• Первоначальный взнос — чем меньше, тем доступнее кредит
• Максимальная сумма займа — зависит от региона и программы
• Досрочное погашение — с 31 августа 2025 года физлица вправе гасить заём досрочно в любое время без неустойки, но порядок (заявление, минимальная сумма, дата списания) у банков разный
• Штрафы и пени — важно понимать, в каких случаях применяются
• Отсрочка платежей — может выручить при временных финансовых трудностях

По закону банк обязан предложить выбор: оформить кредит с комиссией или без неё. Внимательно читайте договор — особенно мелкий шрифт.

Рыночная ипотека в 2026 году

Предельная ГЭСВ по ипотечным жилищным займам — 25%. С 1 января 2027 года для займов со взносом от 30% она снизится до 20%, для остальных останется 25%. Ставки крупных банков в октябре 2026 года:

• Halyk Bank — 19,5–22,5% годовых с комиссией (ГЭСВ 21,59–25%) или 22–24% без комиссии
• Банк ЦентрКредит, «#Ипотека» — 20,55–21,85% (ГЭСВ 23,6–24,8%), взнос от 20%, до 15 лет
• Altyn Bank — 21–22,4% (ГЭСВ 23,15–24,93%), до 175 млн тенге

Базовая ставка Нацбанка с сентября 2026 года — 16,25%, поэтому рыночная ипотека остаётся дорогой. Платёж по любому варианту можно прикинуть в кредитном калькуляторе, а сравнить предложения — в разделе «Ипотека».

Льготные программы с государственной поддержкой

«7-20-25»

Программа для покупки нового жилья у застройщика. Оператор — АО «Казахстанский фонд устойчивости», заявки принимают банки-участники.

Условия:

• Ставка — 7% годовых (ГЭСВ 7,24–7,8%)
• Срок — до 25 лет
• Первоначальный взнос — 20%

Лимиты по стоимости жилья:

• Астана, Алматы (с пригородами), Шымкент, Атырау, Актау — до 30 млн тенге
• Караганда — до 25 млн тенге
• Другие регионы — до 20 млн тенге

Ограничения: у заёмщика и супруга(-и) не должно быть жилья в собственности последние 18 месяцев и непогашенной ипотеки, участвовать можно один раз. Покупается только введённое в эксплуатацию жильё на первичном рынке. Комиссий по программе нет.

Где оформить: в банках-участниках, в том числе в Halyk Bank и Банке ЦентрКредит.

Лимиты банкам выделяются траншами, поэтому приём заявок периодически приостанавливается — перед походом в банк проверьте, открыт ли он.

Пример: квартира за 30 млн тенге в Астане, взнос 20% (6 млн), заём 24 млн тенге на 25 лет под 7% — платёж около 169 600 тенге в месяц, переплата за весь срок — около 26,9 млн тенге.

«Отау»

Программа Отбасы банка для граждан без жилья. Заявки принимают в периоды, которые объявляет банк.

Условия:

• Ставка — 7% годовых (ГЭСВ 7,1–9,6%) для социально уязвимых очередников, 9% (ГЭСВ 9,4–13%) для остальных
• Снижение ставки до 3,5–5% после накопления 50% от суммы займа
• Срок — до 19 лет
• Первоначальный взнос — от 20%

Лимиты:

• Астана, Алматы — до 36 млн тенге
• Другие регионы — до 30 млн тенге

Требования: у заявителя, супруга и несовершеннолетних детей не должно быть жилья и сделок с жильём последние 5 лет; на депозите в Отбасы банке — не меньше 1 млн тенге (можно внести одной суммой перед заявкой); возраст 18–63 года; официальный доход за последние 6 месяцев.

Подробнее: Отбасы банк

«Наурыз»

Основная программа Отбасы банка в 2026 году. Приём заявок шёл с 10 по 31 марта 2026 года: из 26 822 заявок отобрали 16 000.

Условия:

• Ставка — 7% годовых (ГЭСВ от 7,1% до 9,6%) для социально уязвимых очередников, 9% (ГЭСВ от 9,4% до 13%) для остальных
• Снижение до 3,5–5% после накопления 50% суммы
• Срок — до 19 лет
• Первоначальный взнос — от 10% (первичное жильё с чистовой отделкой), в остальных случаях от 20%

Лимиты:

• Астана и Алматы — до 36 млн тенге (с учётом займа на ремонт)
• Другие регионы — до 30 млн тенге

Требования: депозит в Отбасы банке не меньше 2 млн тенге; у заявителя, супруга и несовершеннолетних детей нет жилья и сделок с жильём последние 5 лет; возраст 18–63 года; официальный доход за 6 месяцев. В Астане, Алматы, Шымкенте и областных центрах покупается только первичное жильё, в моногородах и сёлах разрешено вторичное (на него идёт не больше 30% средств в год). Участников отбирают по баллам: за статус социально уязвимого, детей, брак, возраст до 35 лет и вознаграждение на депозите.

«Наурыз Жұмыскер»

Направление программы «Наурыз» для представителей рабочих профессий: промышленности, энергетики, транспорта, сельского и водного хозяйства. Запущено в 2025 году, тогда заявки принимали с 3 ноября по 1 декабря.

Условия: ставка, срок, взнос и максимальная сумма — как в основной программе «Наурыз». Даты следующего приёма объявляет Отбасы банк.

Программы «2-10-20» и «5-10-20»

В рамках Концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023–2029 годы для семей, которым сложно купить жильё, работали две льготные программы. Сейчас из них действует только «Бақытты Отбасы».

«Бақытты Отбасы» (2-10-20):

Для очередников акимата из социально уязвимых категорий: многодетных семей, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц с инвалидностью I–II группы, семей, воспитывающих ребёнка с инвалидностью, ветеранов, вдов и вдовцов. Доход семьи за последние 6 месяцев — не больше 5 прожиточных минимумов на каждого члена семьи (ПМ в 2026 году — 50 851 тенге).

Условия:

• Ставка — 2% годовых (ГЭСВ от 2,0% до 2,1%)
• Срок — до 20 лет
• Первоначальный взнос — 10% (можно использовать жилищный сертификат от акимата)

Особенность: жильё покупается у местного исполнительного органа (кредитное жильё акимата) и только в том регионе, где вы стоите в очереди.

Требование: состоять на учёте нуждающихся в жилье в акимате. Сроки приёма заявок объявляют акимат и Отбасы банк.

Подробнее: Отбасы банк

«Шаңырақ» (5-10-20):

Пилотная программа для очередников акиматов: 5% годовых, взнос 10%, срок 20 лет. Выделенные на неё 210 млрд тенге полностью освоены ещё в 2022 году (заём получили 17 131 человек), поэтому новых заявок программа не принимает.

«Жас Отбасы»

Программа для молодых семей, вступивших в брак не более 5 лет назад. Возраст супругов не имеет значения.

Условия:

• Ставка — 6% годовых (ГЭСВ от 6,3% до 6,8%) с понижением до 5% (ГЭСВ 5,1–6,9%) через 2 года, после перехода на жилищный заём
• Срок — от 6 до 9 лет
• Накопления на депозите к выдаче займа — не меньше 50% стоимости жилья
• Максимальная сумма — до 200 млн тенге

Требование: Открыть новый депозит «Жас Отбасы» в Отбасы банке и копить минимум 12 месяцев. За это время оценочный показатель (ОП) должен достичь минимум 5 баллов. Брак на момент открытия депозита — не старше 5 лет. Супруги могут объединить депозиты в «Семейный пакет» и получать двойную премию государства.

Можно купить жильё на первичном или вторичном рынке, земельный участок, профинансировать строительство или ремонт.

Подробнее: Отбасы банк

«Үмай»

Женская ипотека Отбасы банка на средства Азиатского банка развития. Программа работала в 2021–2023 годах, в 2026 году её перезапустили: заявки принимают с 31 августа 2026 года.

Условия 2026 года:

• Ставка — 14,8% годовых (ГЭСВ 16,3–16,8%), после выполнения условий накопления возможен переход на жилищный заём под ставку до 5%
• Первоначальный взнос — 20% в Астане и Алматы, 15% в остальных регионах
• Максимальная сумма — до 50 млн тенге
• Отдельный заём на ремонт — до 15 млн тенге для тех, кто уже живёт в купленном жилье

Требования: Официальный доход и пенсионные отчисления минимум за последние 6 месяцев. Среднемесячный чистый доход семьи — не больше 1 250 000 тенге.

Преимущества: Без ограничений по семейному статусу и наличию жилья в собственности. Наличие другого жилья, город и прописка не ограничены, можно привлечь созаемщиков. Подходит готовая новостройка (только через Baspana Market), строящееся жильё с гарантией Казахстанской жилищной компании или страховкой, а также вторичное жильё 2016 года постройки и новее.

Заявку подают через видеообслуживание на сайте банка, в личном кабинете Baspana Market или в отделении.

Подробнее в нашей статье об «Үмай».

«Свой дом»

Программа Отбасы банка для вкладчиков, накопивших минимум 500 тыс. тенге.

Условия:

• Предварительный заём — 7% годовых (ГЭСВ 7,3–9%) при накоплениях от 20% стоимости жилья
• Промежуточный заём — 8,5% (ГЭСВ 9–9,6%) при накоплениях 50%
• Жилищный заём — 3,5–5% (ГЭСВ 3,6–6,9%) после накопления 50% стоимости за срок от 3 лет и достижения ОП 16
• Срок — от 6 месяцев до 25 лет
• Максимальная сумма — до 200 млн тенге

Только первичное жильё: покупка на этапе строительства по договору долевого участия с гарантией Единого оператора. Прописка по месту покупки не нужна.

Подробнее: Отбасы банк

«Зелёная ипотека»

Программа Отбасы банка для покупки и ремонта первичного жилья в домах с «зелёным» сертификатом (ӨМІР, BREEAM, LEED, ГОСТ Р). В 2026 году её финансирование расширено за счёт средств Азиатского банка развития.

Условия:

• Ставка — 12,5% годовых (ГЭСВ 13,3–18,1%), для лиц с инвалидностью I–III группы — 7%
• Срок — от 6 месяцев до 25 лет
• Первоначальный взнос — 20–50%
• Максимальная сумма — до 50 млн тенге

После накопления 50% суммы займа ставка снижается до 3,5–5% годовых.

«Елорда Жастары»

Региональная программа для молодёжи Астаны до 35 лет. Программа завершена, новые заявки не принимаются; ниже — условия, по которым она работала.

Условия:

• Ставка — 5% годовых (ГЭСВ 5,2–5,7%)
• Срок — до 19 лет
• Первоначальный взнос — 10%
• Максимальная сумма — до 18 млн тенге

Требование: Стаж работы в Астане минимум год в социально значимых сферах (образование, здравоохранение, культура, спорт) или в госорганизациях. Подходят также журналисты.

Можно купить жильё на первичном или вторичном рынке.

Подробнее: Отбасы банк

Важная информация

Очерёдность на жильё. Многие льготные программы требуют, чтобы заёмщик состоял на учёте нуждающихся в жилье. Встать в очередь можно через акимат по месту прописки или на портале kezekte.kz.

Финансирование программ. Льготные ипотеки работают, пока есть выделенные государством деньги. Приём заявок могут приостановить и возобновить позже — следите за новостями банков.

Срок рассмотрения. Зависит от банка и программы. По «Наурыз», например, Отбасы банк проверяет соответствие условиям за 3 рабочих дня; затянуть процесс может нехватка документов.

Концепция 2023–2029. Госпрограмма «Нұрлы жер» на 2020–2025 годы формально завершена, но объекты по заключённым соглашениям реализуются. Новые проекты идут в рамках Концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023–2029 годы.

Полезные ссылки

• Национальная база данных законодательства Казахстана — актуальные законы и нормативные акты
• Агентство Республики Казахстан по регулированию и развитию финансового рынка — информация о лицензированных банках и финансовых организациях

Вопросы и ответы

Можно ли купить жильё на вторичном рынке по льготной ипотеке?

Да, но не по всем программам. Вторичное жильё разрешают «Жас Отбасы» и «Ұмай» (дома 2016 года постройки и новее), а «Наурыз» — только в моногородах и сёлах. «7-20-25», «Свой дом» и «Зелёная ипотека» работают только с первичным жильём.

Что делать, если не могу платить ипотеку?

Сразу обратитесь в банк — многие предоставляют отсрочку или реструктуризацию. Игнорирование проблемы приведёт к начислению пени, а в крайнем случае банк может забрать жильё в счёт долга.

Обязательно ли состоять в очереди для льготных программ?

Не для всех. Очередь в акимате обязательна для «Бақытты Отбасы». В «Наурыз» и «Отау» статус очередника из социально уязвимой категории даёт ставку 7%, но участвовать могут и другие граждане (под 9%). «Жас Отбасы», «Ұмай», «Свой дом» и «7-20-25» доступны без очереди.

Можно ли досрочно погасить ипотеку?

Да. С 31 августа 2025 года физлица вправе погасить заём полностью или частично в любое время без неустойки, в том числе по договорам, заключённым раньше. Банк может установить порядок: заявление заранее, минимальную сумму, дату списания — уточните его до подписания договора.

Что такое ГЭСВ и чем отличается от процентной ставки?

ГЭСВ (годовая эффективная ставка вознаграждения) показывает реальную стоимость кредита с учётом всех комиссий, страховок и дополнительных платежей. Она всегда выше номинальной ставки и точнее отражает переплату. По ипотечным займам ГЭСВ не может превышать 25%.

Какие документы нужны для ипотеки?

Стандартный набор: удостоверение личности, справка о доходах (форма с места работы или выписка из ЕНПФ), документы на жильё. Для льготных программ могут потребоваться: свидетельство о браке, справка об очерёдности, документы о составе семьи.

Как использовать пенсионные накопления для первоначального взноса?

Можно направить на жильё сумму сверх порога минимальной достаточности. Порог зависит от возраста и на 2026 год вырос в среднем на 10% — актуальная таблица опубликована на сайте ЕНПФ. Оформляется через ЕНПФ или банк.

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.