Ипотека в Казахстане в 2025 году: актуальные программы и условия

Обновлено 28.11.2025

Покупка жилья в ипотеку — долгосрочное финансовое обязательство. В Казахстане работают десятки программ с разными условиями: от коммерческих до льготных с господдержкой. Разбираемся, какие варианты доступны и как выбрать подходящий.

Как выбрать жильё для ипотеки

Банки одобряют кредиты на разные объекты недвижимости:

Квартиры в новостройках — самый распространённый вариант. Большинство льготных программ работают только с первичным рынком.

Вторичное жильё — доступно не во всех программах, но выбор объектов шире.

Частные дома — требования строже, одобряют реже.

На что обратить внимание

Ликвидность. Выбирайте жильё, которое можно продать при необходимости. Банк охотнее одобряет кредиты на качественные объекты — это влияет на решение о выдаче займа.

Техническое состояние. На вторичном рынке проверяйте все коммуникации: водоснабжение, электрику, отопление. Скрытые дефекты потребуют дополнительных затрат. В новостройке придётся вложиться в ремонт.

Документы. В техпаспорте должны быть указаны все помещения: балконы, лоджии, кладовки. Если прошлый владелец делал перепланировку без разрешения — узаконивать придётся новому собственнику.

Критерии выбора банка

Условия кредитования кажутся похожими, но детали могут стоить сотни тысяч тенге. На что смотреть:

• Процентная ставка и ГЭСВ — эффективная ставка показывает реальную переплату с учётом всех комиссий
• Первоначальный взнос — чем меньше, тем доступнее кредит
• Максимальная сумма займа — зависит от региона и программы
• Досрочное погашение — некоторые банки берут комиссию или запрещают досрочку в первые годы
• Штрафы и пени — важно понимать, в каких случаях применяются
• Отсрочка платежей — может выручить при временных финансовых трудностях

По закону банк обязан предложить выбор: оформить кредит с комиссией или без неё. Внимательно читайте договор — особенно мелкий шрифт.

Льготные программы с государственной поддержкой

«Баспана Һіт» (бывшая «7-20-25»)

Массовая социальная программа для покупки нового жилья. Государство субсидирует процентную ставку через АО «Казахстанский фонд устойчивости».

Условия:

• Ставка — 7% годовых (ГЭСВ 7,2%)
• Срок — до 25 лет
• Первоначальный взнос — 20%

Лимиты по стоимости жилья:

• Алматы, Астана, Шымкент, Атырау, Актау — до 25 млн тенге
• Караганда, Туркестан — до 20 млн тенге
• Другие регионы — до 15 млн тенге

Важное условие с 2025 года: У заёмщика и супруга(-и) не должно быть жилья в собственности последние 18 месяцев. Можно купить только введённое в эксплуатацию жильё на первичном рынке.

Банки-участники: Halyk Bank, Банк ЦентрКредит, Евразийский банк, Freedom Bank, Bank RBK, Altyn Bank, ForteBank.

Программа продлена до конца 2029 года. Квартальный лимит — 25 млрд тенге, годовой — 100 млрд тенге.

«Отау»

Запущена в марте 2024 года для широкого круга граждан. Приоритет — заёмщикам до 35 лет.

Условия:

• Ставка — 7% или 9% годовых (ГЭСВ от 7,3% до 11,8%) в зависимости от категории
• Снижение ставки до 3,5–5% после накопления 50% от суммы займа
• Срок — до 19 лет
• Первоначальный взнос — от 20%

Лимиты:

• Астана, Алматы — до 36 млн тенге
• Другие регионы — до 30 млн тенге

Требование: Отсутствие жилья последние 5 лет. Можно включить в сумму займа затраты на ремонт (до 20%).

Ежегодное финансирование — около 150 млрд тенге (до 7 тысяч займов в год). Общая цель — помочь 50 тысячам казахстанцев.

Подробнее: Отбасы банк

«Наурыз»

Программа с более гибкими условиями для регионов и социально уязвимых слоёв населения.

Условия:

• Ставка — 7% годовых (ГЭСВ от 7,1% до 9,6%) для очередников, 9% (ГЭСВ от 9,4% до 13%) для остальных
• Снижение до 3,5–5% после накопления 50% суммы
• Срок — до 19 лет
• Первоначальный взнос — от 10% (для жилья с чистовой отделкой) или 20% (черновая отделка, вторичка)

Лимиты:

• Крупные города — до 36 млн тенге
• Другие регионы — до 30 млн тенге

Программа рассчитана на 8 лет, планируется обеспечить жильём 68 тысяч казахстанцев. Во втором квартале 2025 года стартовал второй этап с минимальным депозитом от 2 млн тенге.

«Наурыз Жұмыскер»

Новая программа 2025 года для представителей рабочих профессий в рамках Года рабочих профессий.

Условия: Аналогичны программе «Наурыз», конкретные детали уточняются в Отбасы банке.

Программы «2-10-20» и «5-10-20»

В рамках Концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023–2029 годы действуют программы для семей, испытывающих сложности с покупкой жилья.

«Бақытты Отбасы» (2-10-20):

Для социально уязвимых семей: многодетных, неполных, воспитывающих детей с инвалидностью, а также лиц с инвалидностью I-II группы.

Условия:

• Ставка — 2% годовых (ГЭСВ от 2,0% до 2,1%)
• Срок — до 20 лет
• Первоначальный взнос — 10% (можно использовать жилищный сертификат от акимата)

Лимиты:

• Астана, Алматы, Шымкент, Атырау, Актау — до 15 млн тенге
• Другие регионы — до 10 млн тенге

Особенность: Можно купить жильё на первичном или вторичном рынке, частный дом. Разрешено привлечь до двух созаемщиков.

Требование: Состоять на учёте нуждающихся в жилье в акимате. Приём заявок — обычно в апреле-мае ежегодно.

Подробнее: Отбасы банк

«Шаңырақ» (5-10-20):

Для очередников на жильё с доходом до 3,1 прожиточных минимумов на члена семьи.

Условия:

• Ставка — 5% годовых (ГЭСВ от 5,2%)
• Срок — до 20 лет
• Первоначальный взнос — 10%

Лимиты:

• Алматы, Астана — до 18 млн тенге
• Актобе, Атырау, Туркестан, Актау, Шымкент, Караганда — до 15 млн тенге
• Остальные регионы — до 12 млн тенге

Купить можно только новое жильё от застройщиков или акиматов.

«Жас Отбасы»

Программа для молодых семей, вступивших в брак не более 5 лет назад. Возраст супругов не имеет значения.

Условия:

• Ставка — 6% годовых (ГЭСВ от 6,3% до 6,8%) с понижением до 5–3,7% через 2 года
• Срок — от 6 до 9 лет
• Первоначальный взнос — 50%
• Максимальная сумма — до 100 млн тенге

Требование: Открыть новый депозит «Жас Отбасы» в Отбасы банке и копить минимум 12 месяцев. За это время оценочный показатель (ОП) должен достичь минимум 5 баллов.

Можно купить жильё на первичном или вторичном рынке, земельный участок, профинансировать строительство или ремонт.

Подробнее: Отбасы банк

«Үмай»

Женская ипотека для работающих казахстанок. Программа возобновляется во второй половине 2025 года, финансирование — Азиатский банк развития.

Предварительные условия (уточняются):

• Ставка — от 12–14% годовых с последующим снижением до 3,5–5%
• Срок — до 25 лет
• Первоначальный взнос — 15–20%
• Максимальная сумма — до 50 млн тенге

Требования: Официальный доход и пенсионные отчисления минимум за последние 6 месяцев. Семейный доход с супругом не должен превышать 950 тыс. тенге в месяц (ранее лимит был 640 тыс. тенге).

Преимущества: Без ограничений по семейному статусу и наличию жилья в собственности. Можно купить вторую, третью квартиру. Подходит жильё на первичном и вторичном рынке.

Для участия в конкурсном отборе желательно заранее открыть депозит в Отбасы банке — размер начисленного вознаграждения будет учитываться при отборе заявок.

Подробнее в нашей статье об «Үмай».

«Свой дом»

Программа Отбасы банка для вкладчиков, накопивших минимум 500 тыс. тенге.

Условия:

• Ставка — от 3,5% до 7% годовых (зависит от типа займа и срока накоплений)
• Снижение до 5% после накопления 50% и достижения ОП 16
• Срок — до 25 лет
• Первоначальный взнос — 50%
• Максимальная сумма — до 100 млн тенге

Только для новостроек. Нет ограничений по прописке и количеству жилья. Есть налоговые льготы.

Подробнее: Отбасы банк

«Зелёная ипотека»

Новая программа 2025 года для покупки или ремонта жилья, соответствующего экологическим стандартам (ӨМІР, BREEAM, LEED, ГОСТ Р).

Условия:

• Ставка — 12,5% годовых (для молодых учёных — 8%)
• Срок — от 6 месяцев до 25 лет
• Первоначальный взнос — 20–50%
• Максимальная сумма — до 35 млн тенге

После накопления 50% суммы займа ставка снижается до 3,5–5% годовых.

«Елорда Жастары»

Региональная программа для молодёжи Астаны до 35 лет с постоянной пропиской.

Условия:

• Ставка — 5% годовых (ГЭСВ от 5,2%)
• Срок — до 25 лет
• Первоначальный взнос — 10%
• Максимальная сумма — до 18 млн тенге

Требование: Стаж работы в Астане минимум год в социально значимых сферах (образование, здравоохранение, культура, спорт) или в госорганизациях. Подходят также журналисты.

Можно купить жильё на первичном или вторичном рынке.

Подробнее: Отбасы банк

Важная информация

Очерёдность на жильё. Многие льготные программы требуют, чтобы заёмщик состоял на учёте нуждающихся в жилье. Встать в очередь можно через акимат по месту прописки или на портале kezekte.kz.

Финансирование программ. Льготные ипотеки работают, пока есть выделенные государством деньги. Приём заявок могут приостановить и возобновить позже — следите за новостями банков.

Срок рассмотрения. Обычно 7–10 рабочих дней, но может затянуться при необходимости дополнительных документов.

Концепция 2023–2029. Госпрограмма «Нұрлы жер» на 2020–2025 годы формально завершена, но объекты по заключённым соглашениям реализуются. Новые проекты идут в рамках Концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023–2029 годы.

Полезные ссылки

• Национальная база данных законодательства Казахстана — актуальные законы и нормативные акты
• Агентство Республики Казахстан по регулированию и развитию финансового рынка — информация о лицензированных банках и финансовых организациях

Вопросы и ответы

Можно ли купить жильё на вторичном рынке по льготной ипотеке?

Да, но не по всем программам. «Бақытты Отбасы», «Жас Отбасы», «Үмай» и «Елорда Жастары» разрешают покупку вторичного жилья. «Баспана Һіт», «Отау», «Наурыз» и «Шаңырақ» — только для новостроек.

Что делать, если не могу платить ипотеку?

Сразу обратитесь в банк — многие предоставляют отсрочку или реструктуризацию. Игнорирование проблемы приведёт к начислению пени, а в крайнем случае банк может забрать жильё в счёт долга.

Обязательно ли состоять в очереди для льготных программ?

Не для всех. Очерёдность обязательна для «Бақытты Отбасы», «Шаңырақ» и «Нұрлы жер» (в приоритетном порядке). «Жас Отбасы», «Үмай», «Свой дом», «Отау» и «Наурыз» доступны без очереди.

Можно ли досрочно погасить ипотеку?

Большинство банков разрешают досрочное погашение, но условия различаются. Некоторые берут комиссию или ограничивают досрочку в первые годы. Уточняйте этот момент до подписания договора.

Что такое ГЭСВ и чем отличается от процентной ставки?

ГЭСВ (годовая эффективная ставка вознаграждения) показывает реальную стоимость кредита с учётом всех комиссий, страховок и дополнительных платежей. Она всегда выше номинальной ставки и точнее отражает переплату.

Какие документы нужны для ипотеки?

Стандартный набор: удостоверение личности, справка о доходах (форма с места работы или выписка из ЕНПФ), документы на жильё. Для льготных программ могут потребоваться: свидетельство о браке, справка об очерёдности, документы о составе семьи.

Как использовать пенсионные накопления для первоначального взноса?

Можно использовать излишки пенсионных накоплений (сумму сверх расчётного минимума). Оформляется через ЕНПФ или банк. Подходят не только свои накопления, но и переданные родственниками по уступке.

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.