Пәтер жалдау немесе ипотека: қайсысы тиімді?

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

Батыс елдерінде көптеген адамдар, әсіресе жас кезінде, негізінен тұрғын үйді жалға алады - бұл белгілі бір ұтқырлық береді, бір жерге байланбауға және тұрудың ең жақсы нұсқасын таңдауға мүмкіндік береді. Қазақстанда, сондай-ақ көптеген посткеңестік елдерде жылжымайтын мүлікке деген көзқарас біршама басқаша - адамдардың көпшілігі, әсіресе орта және егде жастағы адамдар оған ие болғысы келеді. Ипотека әдетте жалдаудан арзанырақ, бірақ екі әдістің де өзіндік ерекшеліктері бар.

Ипотекамен баспана

Банктер көп нәрсені ұсынады ипотекалық несиелеу бағдарламалары, соның ішінде мемлекеттік қолдауға ие бірнеше жеңілдіктері бар, олар көп жағынан нарықтың драйверлеріне айналды және құрылыс салушыларға да, үй сатып алушыларға да көмектеседі.

Алу оңай

Кішкентай балалардың немесе үй жануарларының болуы пәтерді жалға алуға жиі кедергі келтіретін болса, онда ипотекалық несие алу одан да қиын:

1. Әлеуетті қарыз алушының ресми түрде жұмысқа орналасуы және несиені өтеуге және негізгі қажеттіліктерді өтеуге жеткілікті табысы болуы керек. Кез келген банк табысы туралы анықтаманы, соңғы орында кемінде алты ай жұмыс өтілін растауды талап етеді, ал егер клиенттің барлық міндеттемелері (ай сайынғы ипотекалық төлем, салықтар, алимент және басқа да міндетті төлемдер) оның жалақысының 50 пайызынан асса, несие мақұлданбайды.
2. Кез келген адам қарыз алушы бола алмайды. Пәтер иелерінің де өз қалауы бар, мысалы, олар көбінесе тым жас жалға алушыларға пәтерді жалға бергісі келмейді. Бірақ банктердің қатаң талаптары бар - сіз жас шектеулерін қатаң сақтауыңыз керек.
3. Жақсы несие тарихы қажет. Егер адам бұрын несиелер бойынша қиындықтарға тап болса, мысалы, ол берешегін жасаған болса, ипотека алу қиын болуы мүмкін.

Ресми кірісі жоқ адамдардың ипотека алуға мүмкіндігі жоқ. Сонымен қатар, банктердің қарыз алушыларды бағалаудың өз критерийлері бар, кейде тіпті айқын емес. Мысалы, егер қарыз алушы жұмыс орнын жиі ауыстырса немесе «қауіпті» кәсіпке ие болса, несие мақұлданбауы мүмкін.

Шығындар

Ипотекалық несиеге өтініш берген кезде қарыз алушының шығыстарына мыналар кіреді:

• қарыздың негізгі сомасын төлеу;
• сомасы ұзақ мерзім ішінде «денеге» тең немесе одан асатын есептелген сыйақыны өтеу несие;
• сақтандыру төлемі – кепілді сақтандыру барлық қарыз алушылар үшін міндетті, сонымен қатар банк өмірді, денсаулықты, мүгедектікті сақтандыруды және т.б. талап ете алады;
• қарыз алушы кешіктірілген жағдайда айыппұлдар мен өсімпұлдар;
• тіркеу кезіндегі шығындар, мысалы, жылжымайтын мүлікті бағалау.

Ипотеканың сөзсіз артықшылығы – белгіленген пайыздық мөлшерлеме. Несие 30 жылға берілсе де, мөлшерлеме келісімге қол қойған кездегі өзгеріссіз қалады, сондықтан төлемдер өспейді. Ал егер инфляция сөзсіз болса, тіркелгеннен кейін бірнеше жыл ішінде қарыз алушы іс жүзінде аз төлейді. Жалдау төлемдері өсуі мүмкін.

Артықшылықтары мен кемшіліктері

Ипотекалық несиенің артықшылықтары:

1. Мүлік меншікте қалады. Пәтер жалдауға қанша жыл төлесеңіз де, ол сіздікі болмайды, оны сыйға беруге, сатуға немесе жалға беруге, қосымша табыс алуға болмайды.
2. Ипотека бойынша артық төлемдерді азайтуға болады. Негізгі әдіс – мерзімінен бұрын немесе ішінара мерзімінен бұрын өтеу. Бұл есептелген сыйақы сомасын азайтуға мүмкіндік береді.
3. Инфляцияға байланысты арзан несиелер. Мәміле жасалғаннан кейін бірнеше жылдан кейін төлем соншалықты үлкен болмайды.
4. Жеке пәтеріңіздің болуы да жақсы, өйткені онымен қалағаныңызды жасай аласыз. Мысалы, пәтер иелері жиі жөндеу жұмыстарын жүргізуге, тіпті жиһазды қайта орналастыруға тыйым салады. Бұл сіздің үйіңізде болмайды.

Бірақ ипотеканың жалға алумен салыстырғанда кемшіліктері бар:

1. Төмен ұтқырлық. Егер сізге басқа қалада жақсы қызмет ұсынылса, сіз бір күнде уақытша баспанадан шығып, басқа пәтерді тез жалға аласыз. Үйді сату көп уақытты қажет етеді және түскен ақшаға бірдей құнды нәрсе сатып алу әрқашан мүмкін емес.
2. Үлкен артық төлем. Ұзақ несие мерзімімен ол шығындарды екі немесе одан да көп есе арттыруы мүмкін - іс жүзінде қарыз алушы екі пәтер үшін төлейді, бірақ мүлік ретінде тек біреуін алады.
3. Жылжымайтын мүлікке ауыртпалық салу. Тұрғын үй қарыз алушының меншігіне өткенімен, ол банктің келісімінсіз оған еркін билік ете алмайды. Оны сату, сыйға тарту немесе айырбастау үшін несие берушімен келісу керек.

Ипотеканың көптеген тәуекелдері бар. Мысалы, үлестік қатысу шарты бойынша тұрғын үй сатып алу кезінде сіз ұзақ мерзімді құрылысқа немесе құрылыс салушының банкроттығына тап болуыңыз мүмкін.

Пәтерді жалға беру

Статистикаға сүйенсек, балалары жоқ жастар көбіне жалға баспананы таңдайды. Бұл әдіс жақсы жұмыс іздеп жүргендер үшін қолайлырақ – жол жүруге уақыт пен ақшаны босқа кетірмей, жұмыс орныңыздың жанынан пәтер жалдауға болады.

Алу оңай

Пәтер иесімен де оңай емес - олардың кейбіреулері банктен гөрі талғампаз. Басқа мүмкіндіктер бар:

• үй жануарлары немесе мектеп жасына дейінгі балаларыңыз болса, сізге бас тартуға болады;
• ірі қалаларда өз бетіңізше жақсы және арзан баспана табу қиын, ал риэлтордың қызметі көп ақшаны талап етеді;
• бұл сала дерлік заңмен реттелмеген, сондықтан алаяқтармен кездесу қаупі жоғары;
• көшкеннен кейін жағымсыз нюанстар анықталуы мүмкін - ағып жатқан шатыр, жұмыс істемейтін сантехника немесе мүлдем сәйкес келмейтін көршілер;
• жалға алушылардан кез келген уақытта көшуді сұрауға болады.

Сіздің кінәңізден үйіңізде бүлінген кез келген нәрсе қалпына келтірілуі керек. Егер ит үстелдің бұрышын шайнаса, сіздің пәтеріңізде сіз жаңа үстелді сатып алуды кез келген уақытқа кейінге қалдыра аласыз, бірақ жалдамалы пәтерде сіз дереу жаңа үстел сатып алуыңыз керек.

Шығындар

Жалға алынған тұрғын үйдегі шығындар ипотеканы өтеуден де жоғары:

• депозит - әдетте бұл бірінші және соңғы айлардағы сома, бірақ соңғы айда сіз пәтерде 30/31 күн бойы тұратыныңыз факт емес және ақшаны ешкім қайтармайды;
• ай сайынғы төлем - үй иесі оны өз қалауы бойынша көбейте алады және жиі мұны ескертусіз жасайды;
• коммуналдық қызметтер - өте сирек олар төлемге толығымен қосылады; әдетте жалға алушылар барлық «есептегіштерді» төлейді.

Көптеген адамдар тұрғын үйді келісім-шарт жасамай жалға алады - бұл қауіпті жол, өйткені құжатсыз жалға алушы да, жалға беруші де заңмен қорғалмайды, өйткені олардың қарым-қатынасы заңды түрде рәсімделмеген.

Артықшылықтары мен кемшіліктері

Жалға алудың артықшылықтары:

1. Пәтерді жалға алу арқылы қаржылық жүктемеңізді реттей аласыз. Мысалы, табысыңыз азайса, сіз үш бөлмелі пәтерден екі бөлмелі пәтерге немесе тіпті студияға көшіп, шығындарды азайта аласыз.
2. Пәтер иесі банктегідей талап қоймайды. Ол сіздің несие тарихыңызды тексермейді, кірісті растауды талап етпейді немесе қарыз коэффициентін есептемейді.
3. Тұрғын үйді кез келген жерден жалға ала аласыз, ең бастысы төлем қабілетті болу.

Жалға алудың кемшіліктері:

1. Пәтерді 30 жылға жалға алып, ай сайын төлем жасап тұрсаңыз да, меншігіңізде ештеңе қалмайды.
2. Көптеген әрекеттерді жалға берушімен келісу керек - қайта жоспарлау, жөндеу және т.б.

Қазақстанда, шын мәнінде, өркениетті тұрғын үйді жалға беру нарығы жоқ – жылжымайтын мүлік иелері де, жалға алушылар да өз қауіптері мен тәуекелдерімен әрекет етеді және олардың ешқайсысы заңнамалық деңгейде қорғалмаған дерлік.

Есептеу үлгісі

Пайданы есептеу үшін біз Krisha.kz сайтындағы деректерді пайдаланамыз - біз шамамен екі бірдей пәтерді таңдаймыз және жалға алу мен ипотеканың нақты құнын анықтаймыз. Бізде: ауданы шамамен 40 м болатын қайталама нарықта бір бөлмелі пәтер² Алматыда.

Бағасы:

• сатып алу – 25 млн теңге;
• жалдау – айына шамамен 200 мың теңге.

Қарыз алушы «7-20-25» мемлекеттік бағдарламасы бойынша Халық банкінен несие алуға өтініш білдірді делік. Оның шарттары келесідей болады:

• бірінші төлем 20% құрайды;
• ипотека 25 жылға дейінгі мерзімге берілуі мүмкін;
• ЖТСМ – 7,2%.

Жеңілдікті ипотекалық бағдарламаға қатысу кезінде баспана құнына шектеу қойылады. Сонымен, бізде Алматыдан 25 миллион теңгеге дейін несиеге баспана сатып алуға болады, қалғанын, егер мүлік қымбат болса, өзіңіз төлеуіңіз керек.

Осы шарттарда 25 жылдан астам ипотекалық шығындар:

• сақтандыру және банк комиссиялары сияқты қосымша төлемдерді қоспағанда, сондай-ақ 20% бастапқы жарнаны есепке алмағанда, ай сайынғы төлем шамамен 144 мың теңгені құрайды;
• сыйақыны артық төлеу – 23175321 116 XNUMX теңге (қарыз сомасының XNUMX% дерлік);
• несиенің жалпы құны 48175321 теңге.

Жалдау ақысы орташа есеппен 50-60 мың теңгеге қымбаттайды. 25 жылдық жалдау үшін 60 миллион теңге төлеуге тура келеді, бұл ипотекадан 12 миллион теңгеге артық.

Бұл есеп бойынша, тұрғын үй қарыз алушының меншігі болып қалатын және ол оны кез келген уақытта сыйға ала, сата, жалға немесе айырбастай алатын болса, ипотека арзанырақ.

Арнұр Еркенбаев