Тұрғын үй сатып алу үшін несиені мерзімінен бұрын өтеу: процедураның нюанстары мен ерекшеліктері

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

Жаңартылған 23.04.2024 Автор: Арнұр Еркенбаев

Ипотекалық несиені төлеу әрбір қарыз алушының өміріндегі маңызды оқиға болып табылады. Қарызыңыздан құтылғаннан кейін сіз қымбат сатып алулар мен демалыстардан бас тарта алмайсыз. Ал табыс көзінен айырылған жағдайда клиент өз үйінің қауіпсіздігіне алаңдамайды. Дегенмен, ипотеканы мерзімінен бұрын өтеу – өмір сүру деңгейін жақсартудың нақты мүмкіндігі ғана емес. Мерзімінен бұрын берешегін өтеуді қалайтын тұтынушы сыйақы мен комиссияларды қайта есептеуге сенуге құқылы. Бұл артық төлемнің соңғы сомасына және оның қарызға қызмет көрсету шығындарына әсер етеді. Бірақ үй несиесін мерзімінен бұрын жабу әрқашан оңай емес. Мұндай процедураны орындау үшін елеулі проблемалар мен қосымша шығындарды болдырмау үшін оны қалай дұрыс орындау керектігін білу маңызды.

Толық мерзімінен бұрын өтеудің артықшылықтары

Кредит беру тәуекелі жоғары қаржылық операция болып табылады. Қарыз алушы қиындықтарға тап болса және төлемақы төленбесе, банк қарызды мәжбүрлеп өндіріп алуға құқылы. Ипотека шарты бойынша кепіл заты жылжымайтын мүлік екенін ескерсек, ол қарызды өтеу үшін сатылады. Ал қарыз алушының отбасы үйінен күштеп шығарылады, өйткені ұқсас жағдайлар Қазақстанда жиі тіркелуде.

Толық мерзімінен бұрын төлем жасағаннан кейін азамат жылжымайтын мүлікті жоғалтудан қорықпайды. Мұндай операцияны жүзеге асыру кезінде ол мыналарға да сенуге құқылы:

• Тұрғын үйді толық басқару құқығын алу. Мүлікті кепілмен қамтамасыз ету (әдетте сатып алынатын мүлік) міндетті шарт болып табылады ипотекалық мәмілені жасау. Осылайша, клиент өз міндеттемелерін орындамаған жағдайда банк өзін залалдан сақтандырады. Егер тұрғын үй несиенің кепілі болса, оны азамат толық пайдалана алмайды. Атап айтқанда, бірқатар шектеулердің бар екенін ескере отырып, оны сату немесе сыйлыққа беру мүмкіндігінен айырылады. Қарызды өтегеннен кейін кепіл шарты өзектілігін жоғалтады. Ал клиент жылжымайтын мүлікке толық билік ету құқығын алады.
• Азайтылған шығындар. Егер несие мерзімінен бұрын жабылса, банк қарыз алушыны қосымша комиссия төлеуге міндеттеуге құқылы. Бірақ қаражатты белгіленген мерзімнен бұрын қайтару ағымдағы шығындарды азайту мүмкіндігі ретінде қабылдануы керек. Мерзімінен бұрын төленген жағдайда, есептелген сыйақы сомасы келісімшарт мерзімінің өзгеруіне байланысты айтарлықтай төмен болады.
• Сақтандыруды қайтару. Ипотекалық мәмілені жасау кезінде клиент сақтандыру шартын жасауға міндетті. Оның шарттарына сәйкес сақтандыру жағдайының пайда алушысы банк болып табылады. Бірақ қарыз алушы несие мерзімі аяқталғанға дейін барлық міндетті төлемдерді төлеуі керек. Сақтандыру шарты әдетте бір жылға жасалады (кейіннен ұзартумен). Бірақ ипотеканы жапқаннан кейін ол сақтандыруды қайтаруға құқылы, егер мұндай мүмкіндік оны тіркеу шарттарында қарастырылса.
• Сіздің несиелік рейтингіңізді арттыру. Қарыздық міндеттемені мерзімінен бұрын өтеу жақсы несие тарихының қалыптасуына ықпал етеді. Мұндай беделге ие азамат банктен немесе микроқаржы ұйымынан жаңа несиеге оңай жүгіне алады.

Төлемді мерзімінен бұрын жасамас бұрын, мұндай операцияның орынды екеніне көз жеткізу керек. Бұл жағдайда сіз банктің қосымша комиссияларды алатын-алмайтынын және бұл артық төлемге қалай әсер ететінін ескеруіңіз керек.

Өтеу шарттары

Тұрғын үй несиесін алу белгілі бір шығындармен бірге жүреді. Бұл комиссиялар мен алымдарды төлейтін тұтынушыға ғана қатысты емес. Пайызбен ақша беретін және ресурсты тіркеуге жұмсайтын банк осындай жағдайда. Қазақстанда ипотекалық келісім-шарттардың орташа мерзімі 10 жылды құрайды. Сонымен қатар, тұтынушы ай сайынғы төлемдерін төлеген кезде несие беруші пайыздық кіріс алады.

Қарызды мерзімінен бұрын өтеу банк үшін өте тиімсіз. Ол өзінің кірісінің бір бөлігін жоғалтады, бұл оның табыстылығына әсер етеді. Осыған байланысты клиент ипотеканы тез және қиындықсыз жабуға сенбеуі керек. Өз шығындарын өтеу және несие беруден кем дегенде бірдеңе табу үшін банк мұндай операцияға бірқатар қосымша шарттарды ұсына отырып, төлем процесін жасанды түрде қиындата алады:

• Ағымдағы кестеден тыс қарызды өтеуге мораторий. Бұл жағдайда клиент операция жасалған күннен бастап 6-12 ай ішінде мерзімінен бұрын ақша сала алмайды. Тыйым белгіленген кестеге сәйкес төленбеген барлық төлемдерге қатысты. Тиісінше, мораторий мерзімі аяқталғанға дейін клиент тіпті ішінара мерзімінен бұрын төлем жасай алмайды.
• Төлем туралы банкке алдын ала хабарлау. Теориялық тұрғыдан алғанда, бұл қарапайым формальдылық, әсіресе егер біз қарыздың аз мөлшері туралы айтатын болсақ. Бірақ мұндай міндеттеме процесті айтарлықтай қиындатуға және қарызды өтеу мерзімін ұзартуға арналған. Келісімшарттың шарттарына байланысты төлемге дейін 15-30 күн бұрын алдын ала хабарлау керек. Олай болмаған жағдайда несие беруші заңды түрде ақшаны қабылдаудан бас тартуы мүмкін.
• Қосымша комиссия (айыппұл). Егер ипотека шартта белгіленген мерзімнен ерте жабылса, банк клиентті комиссиялық сыйақы төлеуге міндеттеуге құқылы. Шарттарға байланысты азамат соңғы төлем сомасының 1-2 пайызын қосымша төлеуі керек. Бірақ ипотекалық шартта комиссия төлеу туралы тармақ болмаса, банктің әрекеті заңсыз болады. Осыған байланысты несие берушінің талаптарының негізділігін қамтамасыз ету үшін бұл құжатты мұқият зерделеу маңызды.

Кейбір жағдайларда мораторий кезінде қарызды өтеу несиені пайдаланудың ең аз мерзіміне есептелген сыйақыны төлеу шартымен мүмкін болады.

Процедура

Ипотека бойынша қарызды мерзіміне дейін еш қиындықсыз толық өтеу үшін алдымен келісім-шарттың шарттарын зерделеу керек. Онда мұндай операцияны орындау тәртібін көрсету, талаптарды тізіп, көрсету керек айыппұлдар. Ең алдымен, мораторийдің жоқтығына немесе оның мерзімі өтіп кеткеніне көз жеткізу керек. Әйтпесе, мұндай жағдайда қалаусыз қосымша комиссия немесе пайыз төлеуге тура келеді. Егер қарызды жабу операциясы қазірдің өзінде жүзеге асырылуы мүмкін болса, сізге қажет:

• Жиналған қаражаттың несие сомасын, есептелген сыйақыны, өсімпұлды және басқа төлемдерді жабуға жеткілікті екеніне көз жеткізіңіз. Төлем жасағаннан кейін несие шотында тіпті 5-10 теңге қарыз қалса, қарыз алушы несиелік міндеттемеден құтылмайды. Ал банк кепіл мүлкінен ауыртпалықты алып тастаудан бас тартады.
• Мерзімінен бұрын өтеуге өтініш жазыңыз. Несие берушінің талаптарына байланысты құжат еркін нысанда немесе банктік бланкіде ресімделуі мүмкін. Төлем құжатта көрсетілген күні дәл алынғаны маңызды. Егер қандай да бір себептермен азаматта жеткілікті қаражат болмаса (мысалы, ол басқа мүлікті сатудан қарызды жабу үшін ақша алуы керек еді, бірақ мәміле басқа күнге ауыстырылды), ол кейінге қалдыруға мәжбүр болады. төлеп, жаңа хабарлама жазыңыз.
• Қарыздың барлық сомасын өтеу, қосымша алымдарды, айыппұлдарды және басқа да міндетті төлемдерді төлеу. Егер ақша банктің кассасына қолма-қол салынған болса, төлем құжатын сақтау маңызды. Осыдан кейін банк маманы үй несиеңізді мерзімінен бұрын жабу туралы өтініш жазуыңызды сұрайды.
• Қарыздың толық өтелгеніне көз жеткізіңіз. Мұны тұтынушыларды қолдау қызметіне немесе банк бөлімшесіне қоңырау шалу арқылы жасауға болады.
• Құжатты алыңыз, қарыздың жоқтығын растайтын.
• Қарыз толығымен өтелген жағдайда ғана жасалуы мүмкін кепілден жылжымайтын мүлікті алу. Салынған қаражат несие берушінің талаптарын қанағаттандыруға жеткіліксіз екені анықталса, тұтынушы қайта төлем жасауға мәжбүр болады.

Егер қарыз алушы төлем сомасын дұрыс есептей алатынына сенімді болмаса, банк маманынан көмек сұраған дұрыс. Сонымен қатар, сіз барлық міндеттемені өтеу үшін ақшаны депозитке салған кезде аздап артық төлей аласыз.

Клиенттермен кездесетін мәселелер

Ипотека – бұл «күрделі» банк өнімі, ол кепілзаттың болуына байланысты. Сондықтан мерзімінен бұрын өтеу кезінде қазақстандықтар жиі күрделі мәселелер мен қиындықтарға тап болады. Көп жағдайда біз келесі жағдайлар туралы айтамыз:

• Несие алушы қосымша шығындарды есепке алуды ұмытып кеткендіктен төлем сомасын қате жіберген. Ал төлейтін уақыт келгенде қолындағы қаражат өтеуге жетпейтін болып шықты. Бұл жағдайда төлем операциясын кейінге қалдырып, ай сайынғы төлемді жасауға тура келеді. Ал егер төлемді жүзеге асырудың міндетті шарты алдын ала хабарлама беру болса, банк берешекті жабу үшін бұл құжатты «жаңартуға» тура келеді.
• Несие беруші кез келген сылтаумен ипотеканы жабудан бас тартады. Барлығы бірдей емес банктер Несиелік қызметті жүзеге асыру кезінде олар қолданыстағы заңнаманың нормаларын қатаң сақтайды. Төлеуші ​​клиентті жоғалтпау үшін, жосықсыз несие беруші ипотеканың жабылуын ұзағырақ мерзімге созу үшін кішкене қулық қолдануы мүмкін. Мысалы, ол кез келген сылтаумен жабылу туралы хабарламаны қабылдаудан бас тарта алады. Немесе клиент мұндай құжатты уақтылы ұсынбағанын (банкке алдын ала тапсырғанына қарамастан) сылтау етіп, қаражатты қабылдаудан бас тарту. Егер сізде несие беруші ипотеканы жабу процесін әдейі қиындатып жатыр деп сенуге негіз болса, сізге шағымдануыңыз керек. Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі. Мұны жазбаша түрде немесе тұтынушыларды қолдау қызметіне қоңырау шалу арқылы жасауға болады.
• Үй несиесін жапқаннан кейін қарыз толық өтелмеген болып шықты. Ал банк төлемді кешіктіргені үшін айыппұлдар мен өсімақыларды өндіріп үлгерген. Іс жүзінде несие беруші несие шотының жай-күйін бақылауға міндетті емес. Сондықтан азамат қарыздың толық жабылғанын өз бетінше тексергені абзал.
• Ипотекалық төлемге қолма-қол ақшасыз аударым өте кеш келді. Қолма-қол ақшаны банктің кассасына салу төлемді төлеудің жалғыз мүмкіндігінен алыс. Қажет болған жағдайда клиент банктік деректемелерді пайдалана отырып, қолма-қол ақшасыз аударым жасай алады. Бірақ сонымен бірге оны аяқтауға 1-3 күн кетуі мүмкін екенін ескеруі керек. Тиісінше, ақша кешігіп келіп, қарызды толық жабуға жетпейді.

Толық және ішінара

Несие шартының ережелеріне сүйене отырып, қарыз алушы толық немесе ішінара мерзімінен бұрын өтей алады. Айырмашылығы, екінші жағдайда ол ипотекалық міндеттемені жаба алмайды. Ал жылжымайтын мүлік келісім шартта қарастырылғандай несиенің кепілі болып қала береді.

Жартылай төлем бекітілген кестеден тыс кез келген төлемді жасау немесе жоспарланған ай сайынғы төлемді жүзеге асыру кезінде әдейі көбірек соманы жасауды білдіреді. Бұл ретте қаражат ең алдымен есептелген сыйақыны жабуға жұмсалады (есепті кезең үшін). Ал қалғаны ипотеканы өтеуге жұмсалады. Рәсім аяқталғаннан кейін несие мерзімі (аннуитеттік схемамен) немесе төлемдер сомасы (сараланған схемамен) қайта қаралады.

Ипотекалық несиені мерзімінен бұрын өтеу клиентке ақша үнемдеу жағынан да тиімді. Кестеден тыс төлемдерді жүзеге асыру арқылы ол шын мәнінде өз шығындарын азайтады. Нәтижесінде, сыйақы сомасының түзетілуіне және сақтандыруды алу қажеттілігінің болмауына байланысты артық төлем айтарлықтай төмендейді. Дегенмен, мұндай төлемді жасамас бұрын, несиелік келісімді мұқият зерделеу керек. Бұл төлем процесін қиындатпауын және азаматтың айыппұлдардан құтылуын қадағалау керек.

Ішінара төлем жасаған жағдайда мұндай операцияның ерекше шарттарын ескеру қажет болады. Қаражатты депозитке салғаннан кейін азаматтың борыштық міндеттемесі жойылмағанына қарамастан, банк мұндай төлемге мораторий белгілей алады немесе төлемнің ең жоғары/ең төменгі сомасын қарастыра алады. Және ақшаны депозитке салмас бұрын клиент жазбаша хабарлама жіберуі мүмкін, оның негізінде жоспардан тыс өтемақы жасалады.

Егер қарызды мерзімінен бұрын төлеу ипотеканы қайта қаржыландыру үшін жүзеге асырылса, мұндай операцияны жасауға банктің келісімі қосымша талап етіледі. Бұл құжатсыз жаңа несие беруші мәмілені жасамайды, өйткені ол кепілді қайта тіркей алмайды. Қайта қаржыландыру тиімсіз ипотекадан құтылуға болатынына қарамастан, клиент мұндай шешім қабылдауға асықпауы керек. Мүмкін, қолданыстағы кредитор мерзімінен бұрын өтеу үшін өте қолайсыз шарттарды қойды. Ал қайта қаржыландыру процесіне қатысу арқылы тұтынушы тек қосымша шығындарға ұшырайды және үнемдеуге қол жеткізе алмайды.