Тұрғын үйді несиелендірудің мемлекеттік бағдарламалары: қарыз алушы үшін не таңдау керек

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

Қазақстандықтар тұрғын үй мәселесін шешудің осы әдісінің барлық артықшылықтарын бағалай отырып, ипотекалық несиелеуге көбірек басымдық беруде. Енді қымбат сатып алу үшін үнемдей отырып, жылдар бойы үнемдеудің және ақша үнемдеудің қажеті жоқ. Ай сайынғы табысыңыздың бір бөлігін үй иесіне бере отырып, туыстарымен бірге тұрыңыз немесе тұрғын үйді жалға алыңыз. Сіз бастапқы жарна үшін қаражат жинай аласыз және жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін несие ала аласыз. Бірақ ақшаны үнемдеп, артық шығынға жол бермеу үшін мемлекет ұсынып отырған ипотекалық бағдарламаны пайдаланған абзал. Тұрғын үй жағдайын жақсартуға мұқтаж азаматтарды қолдау мақсатында бірнеше жыл бұрын Қазақстан Республикасы Үкіметінің бастамасымен халықты тұрғын үймен несиелендірудің мақсатты бағдарламалары әзірленді. Олар қолайлы тарифтермен, адал талаптармен және тұтынушылардың кең ауқымына қолжетімділікпен ерекшеленеді.

Жалпы ережелер

Жеңілдетілген мөлшерлеме бойынша ипотеканы кез келген адам ала алмайды. Мемлекеттік бағдарламалар ең алдымен құнының жоғары болуына байланысты «стандартты» ипотекалық несиені ала алмайтын қарыз алушыларға арналған. Халықтың әлеуметтік осал топтарына жататын азаматтар (әдетте, олар тұрғын үй кезегінде тұр) мұндай несиеге өтініш бере алмайды. Шығаруға арзан ипотека Сондай-ақ, бар тұрғын үй кеңістігін кеңейтуді қалайтын қарыз алушылар бұған сенбеуі керек.

Несие беру туралы шешімді өтініш берген банк қабылдайды. Әлеуетті қарыз алушы мына жағдайда қаражаттан бас тартылады:

• Қазақстан Республикасының азаматы болып табылмайды, өйткені бұл барлық мемлекеттік ипотекалық бағдарламалардың міндетті талабы;
• егер қаражат стандартты жағдайларда алынған болса да, өтініш беру кезінде басқа тұрғын үй міндеттемесін төлейді;
• жылжымайтын мүліктің иесі болып табылады (тіпті біз ортақ қатысу туралы айтатын болсақ);
• сатып алу құнының бір бөлігін өз қаражаты есебінен өтей отырып, қажетті бастапқы жарнаны төлей алмайды;
• соңғы 6 айда зейнетақы жарналарын жасамаған;
• басқа қаржы институттарына берешегі бар және оның несие тарихында төлемді төлеу туралы жазба бар.

Тұрғын үй мәселесінің өзектілігіне қарамастан, мемлекеттік бағдарлама бойынша несиені төлеуге қабілетті қарыз алушы ғана ала алады. Шешім қабылдамас бұрын банк мерзімі өткен төлемдердің ықтималдығын азайту үшін міндетті түрде өзінің қаржылық жағдайына талдау жасайды. Клиенттің табысы аз болса және ай сайынғы төлемдерді төлей алмаса, ипотекадан бас тартылады. Бірақ мемлекеттік қолдаудың болуын ескере отырып, мұндай несиелер өте тиімді шарттармен беріледі. Осыған байланысты олар қолжетімді және қазақстандықтар арасында жоғары сұранысқа ие.

Мемлекеттік бағдарламалар тұрғын үй сатып алғысы келетін қарыз алушыларға ғана пайда әкелмейді. Олардың көмегімен банктер ипотекалық несие көлемін ұлғайтып, кірістерін арттыруда. Ал құрылыс салушылар инвестицияны одан әрі құрылыс үшін несиелік қаражат түрінде алады.

Бағдарламаға қатысушы екінші деңгейлі банк қана жеңілдетілген шарттармен ақша бере алады. Осыған байланысты, несие берушіні таңдаған кезде қарыз алушы оның сертификатпен расталған тиісті өкілеттігі бар екеніне көз жеткізуі керек.

«7-20-25» ипотекасы

«7-20-25» бағдарламасы бекітілді Басқарманың қаулысымен Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі 107 ж. No 2018. Ол бастапқы нарықта жылжымайтын мүлікті сатып алғысы келетін, бірақ мұндай сатып алуды төлеуге қаражаты жеткіліксіз азаматтарға арналған. Мұндай ипотеканың даусыз артықшылығы оның салыстырмалы түрде төмен пайыздық мөлшерлемесі болып табылады. Бірақ бұл ретте қарыз алушының баспана таңдауы шектелген. Атап айтқанда, ол бағдарламаға қатысушы құрылыс салушыдан ғана несиеге пәтер сатып ала алады. Егер сізге белгілі бір ауданда немесе елді мекенде тұрғын үй қажет болса, бұл әрқашан қолайлы емес.

Ипотека»7-20-25» келесі шарттарда шығарылады:

• Бастапқы жарна тұрғын үй құнының кем дегенде 20 пайызын құрайды. Бірақ оның өлшемі неғұрлым үлкен болса, өтінімнің мақұлдану ықтималдығы соғұрлым жоғары болады.
• Тариф – жылдық 7%.
• Несие мерзімі қарызды мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндігімен 25 жылға дейін.
• Белгілі бір аймақтар үшін несие сомасына шектеулер бар, олар тұрғын үй таңдау кезінде ескерілуі керек. Мысалы, Нұр-Сұлтанда ең көп дегенде 25 миллион теңге, Қарағандыда 20 миллион, шағын қалада бар болғаны 15 миллион теңге алуға болады.
• Егер шарттың ережелерінде өзгеше көзделмесе, несие бойынша қамтамасыз ету сатып алынған жылжымайтын мүлік болып табылады.

«7-20-25» мемлекеттік бағдарламасы бойынша ипотека алу арқылы қазақстандық қарызын өтеу кезінде айтарлықтай үнемдеуге мүмкіндік алады. Ақша басқа банктік ұсыныстармен салыстырғанда ең тиімді шарттармен беріледі. Бұл ретте қарызды өтеу мүмкіндігінше ұзақ мерзімге (25 жыл) ұзартылуы мүмкін. Және бұл ай сайынғы төлемдердің көлемінде көрініс табады (мерзім ұзағырақ болса, соғұрлым олардың сомасы аз болады).

Екінші жағынан, сіз жаңа үй сатып алу үшін тек «7-20-25» бағдарламасы бойынша ақша ала аласыз. Тиісінше, қарыз алушы үй пайдалануға берілгеннің өзінде сатып алған шаршы метрді бірден пайдалана алмайды. Алдымен ол жөндеу жұмыстарын жүргізіп, жиһаз сатып алуы керек, бұл күрделі проблемаларды тудыруы мүмкін. Бұл ипотеканы төлейтін азаматта болмауы мүмкін әсерлі қаражатты қажет етеді. Және ол тағы бір қарыз міндеттемесін ресімдеуге немесе туыстарынан қарыз сұрауға мәжбүр болады.

«Баспана соқты»

Егер қарыз алушы қайталама нарықта жылжымайтын мүлікті сатып алғысы келсе, «Баспана Хит» бағдарламасын пайдалануға тура келеді. Жеңілдікпен ақшаны жаңа ғимараттағы пәтерге де алуға болатынына қарамастан, қазақстандықтар мұндай несиені негізінен қайталама жылжымайтын мүлік сатып алу үшін алғанды ​​жөн көреді. Бұл жағдайда жөндеу жұмыстарына уақыт жоғалтпай, бірден жаңа үйге көшуге болады. Ал қайталама жылжымайтын мүліктің үлкен таңдауын ескере отырып, сатып алушы жылжымайтын мүліктің географиялық орналасуына, көлік айырбастауларының болуына, инфрақұрылымға және басқа да талаптарға байланысты әрқашан ең қолайлы нұсқаны таңдай алады.

«Баспана хит» келесі шарттарда шығарылады:

• Бастапқы жарна жылжымайтын мүлік құнының кемінде 20% құрайды. Егер қайталама нарық туралы айтатын болсақ, онда бағалау құнынан міндеттеме сомасы мен жарна сомасы есептеледі.
• Несиенің максималды сомасы аймаққа және елді мекенге байланысты. Атап айтқанда, Алматыда тұтынушы 35 миллион теңгеге дейін, ал шағын қалада 15 миллион теңгеден аспайды.
• Қарызды өтеу мерзімі 15 жылға дейін.
• ЖТСМ базалық мөлшерлеме 175 базистік тармаққа ұлғайтылған ретінде анықталады.
• Қолданыстағы келісімде көрсетілген өтеу тәртібін сақтай отырып, төлем мерзімінен бұрын жасалуы мүмкін.
• Кепіл ретінде банк сатып алынған жылжымайтын мүлікке («қайта сатуға») немесе үлестік қатысу шарты бойынша талап ету құқығына және тұтынушының эскроу шотындағы қаражатқа (жылжымайтын мүлік құнының кемінде 20%) беріледі.

«Баспана Хит» бағдарламасы қазақстандықтар арасында онша танымал емес, өйткені ЖТСМ құны 10,75% құрайды, бұл «7-20-25» ипотекасына қарағанда айтарлықтай жоғары. Сонымен қатар, несиенің максималды мерзімі - 15 жыл, бұл әрқашан қолайлы емес. Егер азаматтың қаражаты шектеулі болса, 20-25 жылға несие алып төлемін азайта алмайды. Сондықтан төлем қабілеттілігін бағалағаннан кейін өтініш қабылданбайды.

«Баспана Хит» несиесі тұрақты қаржылық жағдайы және салыстырмалы түрде жоғары табысы бар азаматтарға арналған. Дегенмен, екінші кезектегі үйді сатып алуға келгенде, қарыз алушы басқа қолжетімді баламадан айырылады. Ал егер ол мемлекеттік бағдарламаға қатысушы бола алмаса, ол Қазақстан Республикасының банкіне стандартты шарттармен ипотека алуға өтініш беруі керек.

«Отбасы банкінен» ипотека

Қолайлы мөлшерлеме бойынша тұрғын үй сатып алуға ақша алу үшін сіз АҚ-ға хабарласа аласыз «Отбасы банкі» тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» құрылыс жинақ жүйесін жүзеге асыратын мамандандырылған қаржы институты болып табылады. Бұл жағдайда ипотека келесі талаптарды сақтай отырып, 5% мөлшерлемемен берілуі мүмкін:

• қарыз алушының кемінде 16 балл жинаған болуы;
• осы банкте үш жылдық шот ашылды;
• тұрғын үй құнының кемінде 50% жинақталды.

Егер азаматтың «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ-да жеке шоты болмаса, бірақ ол тиімді шарттармен ипотека алғысы келсе, ол шотты басқа иеленушіден (белгілі бір себептермен бұдан былай алуды жоспарламайтын клиенттен) сатып ала алады. тұрғын үй несиесі). Мұндай сатып алу тек банк өткізетін аукцион шеңберінде ғана жүзеге асырылуы мүмкін. Оның шарттарына сәйкес, сату шот-фактурасы мүмкін болатын ең жоғары баға бойынша шығарылады. Ал жүйеде сұранысты соңғы қалдырған сатып алушы аукционды жеңеді.

Шоттың болуы банктің әлеуетті қарыз алушыға қоятын жалғыз талабынан алыс. Егер бұрын бұл өтінімді автоматты түрде мақұлдау үшін жеткілікті болса, бүгінде ипотека алу үшін табысыңызды растайтын құжаттардың белгілі бір пакетін ұсыну қажет. Ал егер клиенттің қаржылық жағдайы тұрақсыз екені анықталса, өтінім қабылданбауы мүмкін.

Арнайы брокерлер көбінесе клиенттерге шоттарды сатып алу қызметтерін ұсынады. Аукцион өтетін күні олар сатылып жатқан шот-фактураларды бақылап, қолайлы лоттарды сатып алады. Бірақ бұл ақылы қызмет екенін ескере отырып, қарыз алушы делдалдың көмегінен бас тартуы керек. Бұл жағдайда ол 200-300 мың теңге үнемдей алады, оны жөндеуге жұмсаған дұрыс болар еді.

Аукциондарды тек банк өткізе алады. Иелерден немесе делдалдардан (стандартты процедураны айналып өтіп) шоттарды сату туралы кез келген ұсыныстар алаяқтық болып табылады. Меншік иесінің қолынан келетін жалғыз нәрсе – заңның барлық талаптарын сақтай отырып, тұрғын үй жинақ шотын ең жақын туысқанына аудару.

«Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ түпкілікті акционері Қазақстан Республикасының Үкіметі болып табылады. Осыған байланысты өз клиенттеріне тұрғын үйді несиелендірудің басқа да мемлекеттік бағдарламалары қолжетімді.

Қарыз алушылар туралы кеңестер

Сарапшылар несиеге үй сатып алуды кейінге қалдыруды ұсынбайды. Жақын арада баға айтарлықтай көтерілуі мүмкін. Бұл валюта бағамының өсуіне байланысты және заңның қабылдануы жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін зейнетақы жинақтарын пайдалану туралы. Мұндай жинақты өздерінің тұрғын үй жағдайын жақсартуға жұмсау құқығын алған азаматтар жаңа пәтерлерді жиі сатып ала бастайды. Бұл нарықты ынталандырып, шаршы метр бағасының өсуіне ықпал етеді. Бірақ кепілзаттың құны жоғары болған сайын, тіпті мемлекеттік бағдарлама аясында да ипотека алу қиынға соғады. Ал баға көтерілгеннен кейін жинақталған қаражат бастапқы жарнаны төлеуге жетпей қалуы мүмкін немесе азамат табысы шектеулі болғандықтан төлемді төлей алмай қалуы мүмкін.

Тұрғын үй таңдауда мемлекеттік бағдарламада көрсетілген талаптарға нақты көңіл бөлу керек. Құны салыстырмалы түрде арзан болғанымен, апатты жағдайда тұрған пәтерді банк кепілдікке қабылдамайды. Ал егер сатушының құқық белгілейтін құжаты болмаса, қарыз қаражатын беруден міндетті түрде бас тартылады.

Жаңа ғимараттан пәтер сатып алғанда, қарыз алушы проблемалар мен өткізіп алған мерзімдер туралы алаңдамайды. Мемлекеттік бағдарламаға әрқашан өз міндеттемелерін орындайтын тексерілген әзірлеушілер ғана қатысады. Бірақ көбінесе тұрғын үй кешені пайдалануға берілгеннен кейін қиындықтар туындайды: ылғалдылық, шу, қабырғалардың шөгуі - мұның бәрі жаңа иелеріне көптеген қолайсыздықтар тудыруы мүмкін. Осыған байланысты әзірлеушіні таңдағанда, басқа сатып алушылардың пікірлерін ескеру әрқашан маңызды.

Риэлтормен ынтымақтасу да сатып алушы үшін көптеген қиындықтарға әкелуі мүмкін. Мұндай мамандардың көмегі несиеге жатпайтын шығындарды көбейтеді. Тиісінше, мұндай қызметтерді өз қаражатыңызбен төлеуге тура келеді. Бірақ риэлтор ақшаны сату-сатып алу мәмілесі жасалғаннан кейін ғана талап ете алатынын есте ұстаған жөн. Ал егер ол опцияларды көру немесе несиелік ұсыныстарды таңдау үшін ақы алғысы келсе, сіз оның қызметтерінен дереу бас тартуыңыз керек.

Уақытты ысырап етпеу үшін өтінішіңізді мақұлдау мүмкіндігін алдын ала бағалаған дұрыс. Атап айтқанда, егер азамат соңғы 6 айда Зейнетақы қорына жарна аудармаған болса, бірден несие алудан бас тартылады. Банктер әрқашан ресми кірістің бар-жоғын тексереді және ресми жұмысқа орналаспаған клиенттердің өтініштерін қабылдамайды.