Ипотека шарты: қарыз алушы білуі керек барлық нәрсе

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

Жаңартылған 20.03.2024 Автор: Арнұр Еркенбаев

Несиеге үй сатып алу өте қауіпті қаржылық операция болып табылады. Бірақ көптеген қазақстандық отбасылар үшін қарыздық міндеттеме - олардың баспана мәселесін шешуге және тұрғын үйді жалға алудан немесе туыстарымен бірге тұрудан мәңгілікке бас тартудың жалғыз мүмкіндігі. Несие бойынша мүліктік қамтамасыз ету қызметін атқаратын жылжымайтын мүлікті жоғалту ықтималдығын азайту үшін сіздің төлем қабілеттілігіңізді дұрыс бағалау ғана емес, сонымен қатар тараптар қол қойған келісімнің барлық тармақтарымен танысу маңызды. несиелік мәмілені жасау кезінде. Келісім-шартқа қатысты кейбір тармақтар туралы айтып беремін.

Неліктен ипотекалық келісімді оқу керек

Банктер типтік үлгі келісімдерді ұсынады және несиелеу параметрлері туралы барлық тиісті ақпаратты бағдарламада табуға болады, онда олар қысқа және түсінікті түрде ұсынылған - ипотеканы сатып алу үшін ақша алуға асығатын тұтынушылардың көпшілігі осылай түсіндіреді. олардың құжатты оқуға құлықсыздығы. Бірақ егжей-тегжейлерге мұндай немқұрайлылық негізсіз шығындарға немесе тіпті банкке кепілге берілген жылжымайтын мүлікті жоғалтуға әкелуі мүмкін, өйткені кейінірек, егер мәселе сотқа дейін жетсе, қарыз алушының құқықтары мен мүмкіндіктері өте шектеулі болып шығады. ағымдағы құжат бойынша.

Несие мәмілесін жасау кезінде банк пен қарыз алушы жазбаша келісімге қол қояды, оған сәйкес бір тарап екінші тараптан пәтер сатып алу үшін ақша алады. кредит, борыштық міндеттеме бойынша мүліктік қамтамасыз ету ретінде тіркелген. Мұндай құжаттың қолданылу мерзімі жеке абзацта көрсетіледі, ал мәтіннің өзі несиелік міндеттемені орындау барысында тараптар арасындағы қарым-қатынастың барлық шарттары мен нюанстарын анықтайды.

Тәжірибе көрсеткендей, банктер өздерінің ақша қаражатын жинау мүмкіндігін бұзбауға тырысады, сондықтан ипотекалық шарттар бойынша қарыз алушылардың құқықтары өте шектеулі. Мұндай құжаттың негізінде азамат қарыз міндеттемесін іс жүзінде алып тастай алмайды, көрсетілген төлемдер мен алымдарды төлеуден жалтарып кете алмайды, сондай-ақ үмітсіз берешегі болған жағдайда (тіпті ауыр науқастанса немесе негізгі табыс көзінен айырылса да) тұрғын үйді сақтай алмайды. сот үшін жауаптылықты жеңілдететін мән-жай деп танылсын). Бірақ халықтың құқықтық сауаттылығының төмендігін пайдалана отырып, кейбір банктер қол қоюға ақша қаражатын пайдаланудың өте жағымсыз және өте қолайсыз шарттары бар құжаттарды ұсынады, ал ипотекалық бағдарламаларда олар несиелеудің тартымдылығын төмендететін кейбір ережелерді әдейі көрсетпейді. .

Несие беруші қарапайым және түсінікті шарттарды ұсынатынына және келісім-шартта бағдарламаның ережелеріне анық қайшы келетін тармақтардың жоқтығына көз жеткізу үшін қарыз алушы мұндай құжатқа қол қоюға ешқашан асықпауы керек, әсіресе мәміле жасалғаннан кейін оны тоқтату мүмкін емес. қорытындылады. Өтініш беру кезеңінде алдымен шарттың стандартты мәтінімен танысу маңызды, ал дайын көшірмені ипотека беру алдында бірден оқып шығыңыз, онда қарыз алушының мүдделеріне анық қайшы келетін жаңа баптар пайда болмағанына көз жеткізіңіз. . Сонымен қатар, егер кейбір терминдер немесе анықтамалар түсініксіз немесе қарама-қайшы болып көрінсе, сіз ешқашан заңгердің көмегінен бас тартпауыңыз керек: ипотеканың маңыздылығын ескере отырып, сәйкесінше ғана емес, маманның қызметтерін қайтадан пайдаланған дұрыс. түсіндірмелер, сонымен қатар ұсынылған құжатқа қол қоюдың орындылығына қатысты ұсыныстар дайындайды.

Неге ерекше назар аудару керек

Қарыз алушы ипотекалық келісім-шартты жан-жақты зерттесе, ай сайынғы төлемдерді төлеу барысында көптеген қиындықтар мен қиындықтардан аулақ болады. Көбінесе даулы жағдайлар азаматтардың ұсынылған құжаттарды оқуға уақыт жұмсауды қаламауынан туындайды, дегенмен банк оларға әрдайым осындай мүмкіндік беріп, қол қоюға ешқашан асықпайды.

Келісімнің барлық мәтінін зерделеу қажет болғанымен, келесі ережелерге ерекше назар аудару керек:

• Ипотеканы берген несие берушінің құқықтары. Бұл, ең алдымен, несие берудің кез келген шартын (мысалы, пайыздық мөлшерлеме) біржақты тәртіппен өзгерту мүмкіндігі туралы тармаққа қатысты. Қарыз алушының банк оны жағдайдың барымтасына айналдырып, несие беру кезінде оның мүддесін ескермейтін болса, онымен ынтымақтастық жасамағаны дұрыс.
• Комиссиялар сомасы. Бағдарлама ережелерінде барлық міндетті төлемдер мен комиссиялар көрсетілуі керек екеніне қарамастан, келісімде ипотекаға өтініш беру немесе өтеу кезінде төленетін қосымша алымдар көрсетілмегеніне көз жеткізген дұрыс. Банктің комиссиялық сыйақының белгіленген сомасын да, оның мөлшері ипотекалық міндеттеменің көлеміне тікелей байланысты пайыздық төлемді де алуға құқығы бар екенін есте ұстаған жөн.
• Қарыз қаражатын пайдаланғаны үшін пайыздық мөлшерлеме. Ипотека клиентке қайтару шартымен ғана емес, сонымен бірге төлеуге де беріледі. Тиісінше, банктің сыйақысының мөлшері әрқашан жеке бап ретінде көрсетіледі, оған артық төлем сомасы және қарыз алушының шығыстарының жалпы сомасы тәуелді болады. Бұл жағдайда мөлшерлеме бекітілген (келісімшарттың бүкіл мерзімі ішінде өзгермейтін) немесе өзгермелі болуы мүмкін. Екінші нұсқа көбінесе клиенттерге тиімдірек болып көрінсе де, несие нарығындағы жағдай өзгерсе, банк қарызға қызмет көрсетудің жалпы сомасына әсер ететін құбылмалы мөлшерлемені (әдетте жоғары қарай) қайта қарауға құқылы екенін түсіну керек. шығындар.
• Төлемді төлеу кестесі. Ипотека төлемдері ай сайынғы төлемдермен жүзеге асырылады, оның мөлшері тұтынушыға несиелік мәмілені жасамас бұрын хабарлануы тиіс. Бұл ретте кестенің несиелеу процесіне қатысушылардың мөрімен және қолдарымен расталған жеке құжат (келісімге қосымша) түрінде ұсынылғаны дұрыс.
• Мерзімінен бұрын өтеу шарттары. Банк клиенттің ипотеканы мерзімінен бұрын өтеу нұсқаларын және мұндай төлемдерді жүзеге асыру тәртібін нақты көрсетуге міндетті. Бұл тармақта осындай транзакцияларды орындаудың барлық нюанстары және пайдаланушының алдын ала әрекеттері көрсетілуі керек (мысалы, пайдаланушыға жоспарланған мерзімінен бұрын өтеу туралы тиісті жазбаша хабарлама арқылы 2 апта бұрын хабарлау).
• Айыппұл сомасы. Несие шартының кез келген талаптарын бұзу айыппұлдарға толы. Банк саясатына байланысты мерзімі өткен берешек бойынша міндетті төлемдерді жүзеге асыру тәртібін сақтамағаны үшін өсімпұл алынуы мүмкін, бұл міндеттеме сомасының ұлғаюына ықпал етеді. Сонымен қатар, егер кідіріс болса, несие беруші пайыздық мөлшерлемені көтеретінін көрсетуге болады, бұл клиент үшін жағымсыз.
• Сақтандыру. Кепілді (жылжымайтын мүлікті) міндетті сақтандыру немесе клиентті жеке сақтандыру банктердің ипотекалық мәмілелерді жасау кезіндегі айнымас талабы болып табылады. Бірақ бұл сақтандыру шарттары мен талаптарын егжей-тегжейлі көрсететін құжатта көрсетілуі керек. Мәтін сонымен қатар клиенттің опцияларын айтарлықтай шектейтін ынтымақтастық үшін нақты компанияны көрсетуі мүмкін (одан кейін ол өз шығындарын азайту үшін басқа сақтандырушыны таңдай алмайды).

Ипотека шарты өте маңызды құжат болып табылады, өйткені онда қателер немесе дәлсіздіктер болса, клиент үлкен шығынға ұшырауы немесе баспанасыз қалу қаупі бар. Сондықтан, несие шарттарымен танысу кезеңінде де оның стандартты үлгісін банк талаптарының заңдылығын талдап, қарыз алушы келісімге қол қою кезінде не тәуекел ететінін түсіндіретін және ескертетін үшінші тарап маманына көрсеткен жөн. құқықтық нюанстар және ықтимал тұзақтар. Ал егер клиент құжаттың кейбір тармақтарын түсінбесе, ол мұндай көмек көрсетуден бас тартуы екіталай банктің заңгерінен түсініктеме сұрауға мәжбүр болады.

Форс-мажорлық жағдайлар

Банктің белгілі бір өмірлік жағдайды пайдаланып, тұрғын үйді қайтарып алуына жол бермеу үшін ипотекалық шартты зерделеу кезінде қарыз алушы ағымдағы шартты бұзу шарттарына ерекше назар аударуы керек: бұл жағдайда несие беруші қарызды дереу қайтаруды талап ете алады. әрбір тұтынушы көтере алмайтын қарыздың қалған сомасы. Ал, көрсетілген мерзімде ақшаны алмаған банк келісімнің ережелеріне сүйене отырып, мәжбүрлеп өндіріп алуды бастау мүмкіндігіне ие болады, бұл клиенттің мүддесіне қайшы екені анық.

Банкирлердің тұрғын үйді қайтарып алуға мүдделі еместігіне қарамастан (келісім бұзылса, олар болашақ табысынан айырылады), сіз әдейі жағдайдың кепіліне айналмай, несие берушіге шексіз құқықтар мен мүмкіндіктер беруіңіз керек. Бірнеше жылдан кейін банктің қаржылық жағдайы нашарлауы мүмкін және келісімдегі «бос орынды» пайдалана отырып, клиентке қарызды міндетті түрде төлеу фактісін көрсете отырып, оны бұзуы мүмкін. Осыған байланысты, сіз барлық туындаған салдарлармен келісімді бұзуға болатын форс-мажорлық жағдайлардың тізбесін анықтайтын тармақтарды мұқият зерделеуіңіз керек. Тізімде келтірілген шарттардың орынды болуы және мұндай мүмкіндіктің бірнеше күндік бірінші кешіктіруден кейін пайда болмауы маңызды.

Екінші жағынан, құжатта клиенттің банктің жеңілдіктеріне сенуге құқығы бар форс-мажорлық жағдайлардың тізімі, сондай-ақ мән-жайларды шешу жолдары сипатталғаны дұрыс. Атап айтқанда, егер тұтынушы мүгедек болып, төлемді уақытында төлеу мүмкіндігінен айырылса, келісім шартта мұндай жағдайда банк кепілді сатуы, түскен қаражатпен ағымдағы қарызды өтеуі және несиені жабуы қарастырылуы мүмкін. Жұмысынан айырылу және негізгі кіріс көзі форс-мажорлық жағдайлар болып саналмаса да (бұл ипотека бойынша берешектің ең көп тараған себептері), бірқатар жағдайларда осындай тармақтың негізінде клиент өзін-өзі жеңілдете алады. өзі үшін ең аз салдары бар қолжетімсіз борыштық міндеттемеден. Алайда, бұл жағдайда бұрын төленген бастапқы жарнаны қайтару және несие бойынша мүліктік қамтамасыз ету болған кепіл мүлкін сақтау әлі де мүмкін болмайды.

Жеке жағдайлар

Қолданыстағы заңнама нормаларына сәйкес азамат несие берушімен бірге ипотека шартының мәтінін әзірлеуге тікелей қатыса алады. Ол өз ұсыныстарын немесе түзетулер енгізуге құқылы, олар несиенің бүкіл мерзімі ішінде қарызға қызмет көрсету шарттарын анықтайды. Бұл құжаттың қандай да бір ережесімен келіспейтін қарыз алушы банкке оны өзгерту туралы ұсыныс жібере алатынын білдіреді, ал соңғысы өз кезегінде өтінішті алған күннен бастап 30 күн ішінде жауап беруге міндетті. Қарыз алушының ұсынысына қарай несие беруші мыналарды жіберуге міндетті:

• Шарттарды өзгертуге жазбаша келісім. Бұл ретте ипотека шарты хабарламаны алғаннан кейін өзгертілген болып есептеледі.
• Бас тарту (яғни банк мәтінді немесе жеке пункттерді өзгертпейді).
• Белгілі бір шарттарды ескере отырып, өзгертулер енгізу туралы келісім (мысалы, егер ол үлкен төлем жасаса, клиенттің ұсынысы ескеріледі).

Егер қарыз алушы банктің ұстанымымен келіспесе, ол несие шарттарын өзгертуге мәжбүрлеу үшін сотқа жүгіне алады. Бірақ дәлелді себептер болса да, сіз мұндай талапты қанағаттандыруға сенбеуіңіз керек (сот - бұл азамат үшін пайдасыз болуы мүмкін ұзақ және қымбат процесс), өйткені адалырақ банкті табу әлдеқайда оңай. тұтынушыларға.

Жалпы алғанда, ипотекалық шарттар стандартты нысанға ие және тараптардың негізгі құқықтары мен міндеттерін көрсететін баптардың бекітілген тізбесін қамтиды. Тәжірибелі заңгерлер әрқашан оларды әзірлеуге қатысады, сондықтан қарыз алушылар іс жүзінде мұндай құжаттарды өздері үшін ең аз шығынмен тоқтату мүмкіндігінен айырылады. Дегенмен, келісім жарамсыз деп танылса да, клиент сене алатын максималды мөлшерлеме сыйақыны есептен шығару болып табылады, бірақ қарыздың негізгі сомасы (тұрғын үй сатып алуға берілген қаражат) бәрібір болуы керек. өз бастамасымен немесе сот шешімімен қайтарылған.

Банкирлер сирек жеңілдік жасайды және бекітілген үлгі құжаттарға өзгертулер енгізуге келіспейді, өйткені бұл олардың мүдделеріне сәйкес келмейді. Сондықтан, егер клиент қандай да бір өзгерістерді талап етсе, ол кейіннен транзакцияға қарсылық білдіруге немесе төлемді тоқтатуға тырысады деп қорқып, несие беруден бас тартады. Қол жеткізуге болатын жалғыз нәрсе – бекітілген өтеу кестесін қайта қарау. Бірақ бұл тұтынушы өзінің қаржылық жағдайының нашарлау фактісін тиісті сертификаттармен дәлелдесе ғана мүмкін болады, соның негізінде несие беруші онымен төлемді төлеу міндетін жеңілдету үшін төлемдерді жүзеге асырудың жаңа тәртібімен келіседі. ипотека.