Ипотекалық «көпіршік»: неге пайда болады және неге қауіпті

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

Ипотека - қажетті соманы үнемдеу мүмкін болмаса, үй сатып алудың қолжетімді нұсқасы. Бірақ несие неғұрлым көп берілсе, соғұрлым халықтың қарыздық жүктемесі жоғарылайды – қарыздар жинақталады, барлық қарыз алушы оны уақытында өтей алмайды, мерзімі өткен берешектің көлемі артады. Міне, осылайша ипотекалық «көпіршік» пайда болады – бұл банк секторы мен тұтастай алғанда экономика үшін өте қауіпті құбылыс.

Ипотекалық көпіршіктің анықтамасы

Ипотекалық несиелеу маңызды әлеуметтік және экономикалық функцияларды орындайды. Қолжетімді ипотеканың арқасында құрылыс индустриясы мен онымен байланысты салалар дамып келеді. Халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілуі артып, өмір сүру сапасы жақсаруда. Көптеген адамдар үшін бұл өз үйін алудың жалғыз мүмкін жолы.

Мақұлдау алу үшін тұрақты табысыңыз туралы ақпарат беріп, бастапқы жарнаны төлеуіңіз керек. Ипотекалық несиелеу ондаған жылдар бойы төлем жасауға мүмкіндік береді. Ипотеканың кемшіліктері туралы ұмытпау керек. Ипотекалық «көпіршік» - тұрғын үйді қаржыландыру саласындағы экономикалық жағдай, оның барысында ипотекалық несиелеудің өсуі теріс салдарларға әкеледі: мерзімі өткен төлемдердің саны мен көлемі артады.

Ипотекалық көпіршіктің себептері мен салдары

Ипотекалық несие нарығында «көпіршіктердің» пайда болуы жоғары тәуекелдермен байланысты. Несие беру өскен сайын қарыз алушылардың төлем қабілеттілігі төмендеп, мерзімін өтеу қаупі артады. Бастапқы жарна аз немесе мүлдем болмаған кезде үлкен проблемалар туындайды. Жаппай төлемеу несие мекемелерінің тұрақтылығына қауіп төндіреді, бұл кезде жылжымайтын мүлік құнсызданады. Ипотекалық көпіршік толық ауқымды экономикалық дағдарысты тудыруы мүмкін.

Ипотекалық көпіршіктің пайда болу себептері:

• бір жағынан, ипотека тұрғын үйді қолжетімді етеді, екінші жағынан сұраныстың жоғарылауымен тұрғын үй бағасы көтеріледі;
• қарыз алушылардың өмір сүру деңгейінің төмендеуі - олар тек несие сомасын ғана емес, сонымен бірге пайыздарды да төлеуге міндетті;
• тұтынушының мотивациясының бұрмалануы - ол тұтастай алғанда пәтердің нақты құнын бағаламайды, тек бастапқы жарнаға назар аударады;
• жылжымайтын мүлік бағасының өсуі, өйткені пәтерлер саны іс жүзінде өзгермейді, ал сұраныстың артуы құнына автоматты түрде әсер етеді;
• ипотекалық несие мөлшерлемесінің төмендеуі «арзан» қаржының пайда болуына әкеледі;
• ипотеканы алудың, оның ішінде бастапқы жарнасыз тіркеудің қолайлы шарттарын ұсынатын несиелік ұйымдар арасындағы бәсекелестік;
• азаматтардың төлем қабілеттілігінің төмендеуі;
• нарықтағы сұраныстың төмендеуі.

Ипотекалық көпіршіктің салдары қарыз алушылар өз төлемдерін жасай алмайды. Мүліктің құны төмендейді, егер ол сатылса, қарыздың қалдығын өтеу мүмкін емес. Нәтижесінде ипотекалық «көпіршіктің» пайда болуы. Мұндай жағдайлар неғұрлым көп болса, соғұрлым ипотекалық «көпіршіктің» көлемі соғұрлым көп болады және салдары соғұрлым ауыр болады. Бағаның өсуі жаңа қарыз алушылардың пайда болуын ынталандырады, баға көтеріледі - шеңбер жабылады.

Қарыз алушылар қызмет көрсетуді тоқтатса ипотека, банктер шығынды көтереді, олар қосымша резервтер құруы керек, бұл пайданың төмендеуіне әкеледі. Әзірлеушілер үшін де жағдай ұқсас - олар өз несиелеріне қызмет көрсете алмайды. Табыстың азаюы салдарынан банктер несие беру кезінде қатаң талаптар қойып, құрылыс салушылар құрылысты жалғастыруға қаражат болмағандықтан оны тоқтатуға мәжбүр. Ипотекалық «көпіршік» экономиканың екі ірі секторында – құрылыс пен банк саласында айтарлықтай шығынға әкеледі.

Экономикадағы депрессия өз үлесін қосуда, бұл әсер біраз уақыттан кейін көрінеді. Қарыз алушылар өз бюджетінің едәуір бөлігін пәтер сатып алуға, несиенің негізгі сомасын және пайыздарын өтеуге, басқа тауарлар мен қызметтерге шығындарды азайтуға жұмсайды. Жаңа несиелерден түсетін түсімдер төлем шығындарын өтей алмайды, экономикада рецессия қаупі бар. Тұрғын үйді қолжетімді ету үшін «арзан» несие беруден гөрі құрылысты дамыту маңызды.

Әлемдік тәжірибедегі мысалдар

Ипотекалық «көпіршіктің» жарқын мысалы АҚШ-тағы 2008 жылғы дағдарыс. Ол көптеген елдердің экономикасына кері әсерін тигізді. Мерзімінен кешіктірілген немесе төленбеген несиелердің салдарынан несие мекемелері қиын жағдайға тап болды. Бұл банк пайдасына борышкерлерден тұрғын үйді жаппай тартып алуға әкелді. Банк секторындағы проблемалар АҚШ акциялары мен облигацияларының құлдырауын және биржа белсенділігінің төмендеуін тудырды.

Экономистер басты себеп ретінде банк секторындағы бәсекелестік, тартымды шарттары бар несиелер және ең аз бастапқы жарналарды атайды. Бұл ипотека нарығының дамуына, құрылыстың өсуіне, жылжымайтын мүлік бағасының төмендеуіне әкелді. Бірақ қарыз алушылардың төлем қабілеттілігі төмендеп, несиелерін өтей алмай қалды. Көптеген несиелік ұйымдар кепіл ретінде тек сатып алынған мүлік бола алады, басқа мүлікті өндіріп алу арқылы қарызды өтеу мүмкін емес деген шарттармен келісімдер жасады.

Ресей Федерациясындағы жағдай күрделі, бірақ сыни емес. Дабыл әзірлеушілер нөлге жақын мөлшерлемемен ұсынатын ипотекадан туындайды. 2022 жылдың соңында ипотекалық несиелердің көлемі нарық тарихындағы рекордтық көрсеткішке жетті. Мерзімі өткен несиелер саны жалпы көлемнің 0,5%-ын құраса, АҚШ-та бұл көрсеткіш 2,4%-ға жеткен. Сарапшылар құқық бұзушылық деңгейі 2%-ға жеткенде «көпіршік» тақырыбы көтерілуі мүмкін деп сендіреді.

Ресейдегі жағдай дағдарыстан алыс, егер ол тұрғын үй бағасы шамамен 10%-ға арзандаса туындауы мүмкін. АҚШ-та 2008 жылғы жағдайдың қайталануы екіталай, мемлекет банктердің қызметін бақылайды және тәуекелді саясат жүргізетін ұйымдардың лицензияларын қайтарып алады. Елде тек кепілмен қамтамасыз етілген несиелердің ең аз саны бар.

Қазақстандық қарыз алушыларға ипотекалық көпіршік қаупі бар ма?

Сарапшылар әртүрлі нұсқаларды алға тартты. Пандемия кезінде Қазақстанда тұрғын үй құрылысының өсуі байқалды. Оған мемлекет тарапынан тұрғын үй саласын дамытуға бөлінген қаражат себеп. 2021-2022 жж ипотекалық несиелеуге өтінімдер саны шамамен үштен біріне өсті, ал мақұлдаулар саны өсті. Көптеген банктер несиелер санын көбейту үшін пайыздық мөлшерлемені төмендетуге ниетті.

Елімізде жеңілдікті бағдарламалар бар, олардың негізгілері:

• «Баспана соқты»;
• «7-20-25»;
• Әйелдерге арналған «Ұмай» т.б.

Мемлекеттік саясат қауіпті прецедент орнатты, өйткені үкімет жеке ипотекалық несиені ауыстырды. Бұл көпіршіктің пайда болу қаупіне әкелді. 2020 жылға дейін тұрғын үйге сұраныс күрт болды, сәйкесінше бастапқы және қайталама нарықта баға өсті.

Қазіргі уақытта Қазақстанның тұрғын үй нарығы айтарлықтай құлдырауды бастан кешірді. 2022 жылдың ортасындағы жағдай бойынша сатып алу-сату операцияларының саны 34,3%-ға төмендеді, бұл мемлекеттің барлық аймақтарына қатысты. Мәмілелердің ең көп саны Астана мен Алматыда жасалған.

Мемлекетте жылжымайтын мүлік бағасын бақылаудың ашық жүйесі жасалмаған, тұрғын үй құны тұрғындардың жалақысының өсуінен асып түседі, бұл жеңілдікті несиелеудің кешігуіне әкеліп соқтырады. Кешігу экономиканың жағдайға төтеп бере алмайтынының белгісі. Ең алдымен, жаңа жұмыс орындарын ұйымдастыруға және өмір сүру деңгейін жақсартуға атсалысу керек. Бұл жағдайда банктер қауіпсіз әрекет ете алады несиеге өтініш беру.