Қазақстанда бастапқы жарнасыз ипотека: 2025 жылғы шарттар мен опциялар

04.12.2025 жаңартылды.

Бастапқы жарнасыз үй сатып алуға болады, бірақ опциялар шектеулі. 2025 жылға қарай Қазақстандағы екі банк қана нөлдік төлеммен ипотеканы ресми түрде ұсынады, оның өзінде олар қатаң шарттармен келеді.

Біз бұл несиелерді кім беретінін, олар қандай талаптарға сай келетінін және тәуекелдер туралы не білу керектігін зерттейміз.

Алғашқы жарна дегеніміз не және ол не үшін қажет?

Алғашқы жарна – бұл сатып алушының өз қалтасынан төлейтін пәтер құнының бөлігі. Банк қалған соманы ғана несиеге береді.

Қазақстандық банктердегі стандартты бастапқы жарна тұрғын үй құнының 15-20% құрайды. «Отбасы Банкі» ипотекаға өтініш бергенге дейін толық 50% депозит талап етеді.

Банк үшін бастапқы жарна қарыз алушының қаржылық тәртіпті және үнемдеуге қабілетті екенін көрсетеді. Бұл несиенің дефолт қаупін азайтады.

Басымсыз ипотеканың артықшылықтары мен кемшіліктері

Жалғыз плюс — бастапқы жарна үшін жылдар бойы ақша жинамай-ақ баспанаға тезірек қол жеткізуге болады.

Кемшіліктері маңызды:

Төмен қолжетімділік. Несие беруден бас тартудың жоғары мөлшерлемесі. Банктер қарыз алушылардың төлем қабілеттілігі мен несие тарихын мұқият тексереді.

Үлкен артық төлем. Бастапқы жарнасыз банк пәтердің барлық құнын несиеге береді. Бұл сомаға пайыздар несиенің бүкіл мерзіміне есептеледі.

Қосымша талаптар. Банк басқа жылжымайтын мүліктен міндетті түрде кепіл талап етеді. Бұл сіздің пәтеріңіз, ата-анаңыздың үйі немесе досыңыздың үйі болуы мүмкін.

Жоғары несиелік жүктеме. Ай сайынғы төлем 20-30% бастапқы жарнасы бар ипотекаға қарағанда айтарлықтай жоғары болады.

Қандай банктер 2025 жылы бастапқы жарнасыз ипотека ұсынады?

Халық банкі (Халық банкі)

бағдарлама Сандық ипотека Алғашқы жарнаны қосымша депозитке ауыстыруға мүмкіндік береді. Шарттары:

• Несие мерзімі: 20 жылға дейін
• Сыйақы мөлшерлемесі – жылдық 18%-дан (20,4%-дан APR)
• Несиенің максималды сомасы 100 миллион теңгеге дейін.
• Міндетті шарт – кепілге басқа жылжымайтын мүлікті беру.

Кепілге қойылған пәтер немесе үй туыстарына немесе достарына тиесілі болуы мүмкін. Дегенмен, олар ипотекаға ресми түрде келісім беруі керек. Несие өтелмеген жағдайда банк кепілге қойылған мүлікті сатуға құқылы.

Банк орталығы несиесі

Екі бағдарлама - #Ипотека и #Ипотека плюс — бастапқы жарнаны мүліктік кепілге ауыстыруға рұқсат ету:

• Мерзімі - 15 жылға дейін
• Мөлшерлеме: жылдық 18,5%-дан 22,5%-ға дейін
• Несие сомасы: 100 млн теңгеге дейін
• Алғашқы жарна стандартты түрде 20% құрайды, бірақ оны қосымша депозитке ауыстыруға болады.

Кепіл тұрғын үй болуы керек - пәтер немесе үй. Кепіл құны несие сомасының кемінде 50% жабуы керек.

Әзірлеушілері бар бағдарламалар

Алтын банк әзірлеушімен бірге BAZIS-A ұсынады бағдарлама ТамашаБұл бағдарлама сізге бастапқы жарнасыз пәтер сатып алуға мүмкіндік береді, бірақ осы әзірлеушіден белгілі бір тұрғын үй кешендері ғана.

Мүліктерді таңдау шектеулі. Несие шарттарын банк бөлімшелерінен тексеріңіз.

Otbasy Bank - жинақ жүйесі

«Отбасы банкі» басқаша жұмыс істейді. Техникалық тұрғыдан алғанда, бастапқы жарна бар, бірақ ол тұрғын үй және құрылыс жинақ жүйесі арқылы жасалады:

Бұл қалай жұмыс істейді:

1. «Отбасы банкінде» депозит ашыңыз
2. Есептік жазбаңызды 3-5 жыл бойы тұрақты түрде толтырыңыз
3. Мемлекет жыл сайынғы жарналарыңыздың 20% мөлшерінде сыйлықақы қосады (жылына ең көбі 786 400 теңге)
4. Үйіңіздің құнының 50% жинаған соң, сіз жылдық 3,5-5% жеңілдікті ипотека аласыз.

Бұл алдын ала төлемсіз ипотека емес, бірақ бұл Қазақстандағы үй сатып алудың ең тиімді нұсқаларының бірі.

Арнайы бағдарламалар 2025 жылы банк қалдықтары:

• «Бақытты отбасы» — көп балалы отбасыларға, жетім балаларға, мүмкіндігі шектеулі жандарға. Жылдық мөлшерлеме 2%, бастапқы жарнасы 10%-дан басталады.
• «Дипломмен ауылға» — ауылдық жерлерге қоныс аударатын мамандар үшін. 1% жылдық сыйақы, 0% бастапқы жарна
• «Наурыз жұмыскер» — өнеркәсіп, энергетика және көлік қызметкерлеріне. Жылдық мөлшерлеме 7-9% құрайды.

Толығырақ «Отбасы Банкінің» ресми сайты.

Артық төлемді салыстыру: жарнамен және жарнасыз

10 жыл мерзімге жылдық 20 пайыздық мөлшерлемемен құны 20 миллион теңге тұратын пәтердің мысалын қарастырайық:

Бастапқы жарнасы жоқ ипотека мен 20 пайыздық жарнасы бар ипотека арасындағы артық төлемнің айырмашылығы 5 миллион теңгеден асады. 50 пайыздық жарнамен жинақ 13 миллион теңгеге жетеді.

Несие берудің жалпы шарттары

Қаражатты пайдалану мерзімі — банкке байланысты 20-25 жылға дейін. Мерзім ұзағырақ болса, ай сайынғы төлем соғұрлым аз болады, бірақ соңғы артық төлем соғұрлым жоғары болады.

Пайыздық мөлшерлеме — жылдық 18%-дан 22,5%-ға дейін. Жылдық тиімді пайыздық мөлшерлеме (AEIR) 20,4%-дан 25%-ға дейін ауытқиды. Тариф клиенттің төлем қабілеттілігін бағалағаннан кейін жеке есептеледі.

Комиссиялар мен сақтандыру:

• Несие бойынша комиссия несие сомасының 1-2% құрайды (кейбір банктер бұл комиссияны алмайды)
• Сатып алынған жылжымайтын мүлікті міндетті сақтандыру
• Өтінімдерді қарау шамамен 10 000 теңге тұрады

2018 жылдан бастап банктер кредиттік шотты жүргізу үшін комиссия алмайды — бұған Қазақстан заңнамасы тыйым салады.

Срок рассмотрения заявки — 3-тен 14 жұмыс күніне дейін. Банк кірісті растау үшін қосымша құжаттарды талап ете алады.

Қарыз алушыларға қойылатын талаптар

Бастапқы жарнасыз ипотека алу үшін сіз қатаң талаптарды орындауыңыз керек:

Міндетті шарттар:

• 2-NDFL сертификатымен немесе жалақы картасынан үзінді көшірмелермен расталған ресми кіріс
• Соңғы жұмыс орнында кемінде 6 ай жұмыс тәжірибесі
• Жалпы жұмыс өтілі – кемінде 1 жыл
• Өткен жылы мерзімі өткен несиелер жоқ
• Қосымша қамтамасыз етудің болуы (жылжымайтын мүлік)

Өтінішіңізді қарау кезіндегі артықшылықтар:

• банктің жалақы лық клиенттер і (жалақысын банк картасы бойынша алатындар
• Осы банкте оң несие тарихы бар клиенттер
• Ресми табысы жоғары қарыз алушылар

Банктер ай сайынғы төлемнің кіріске қатынасын мұқият бағалайды. Төлем қарыз алушының ресми кірісінің 40-50 пайызынан аспауы керек.

Заңсыз схемалар – қарыз алушыларды қалай алдайды

Интернетте және әлеуметтік желілерде адамдар «кез келген банкте» бастапқы жарнасыз ипотека алуға көмектесуді белсенді түрде ұсынуда. Бұл келесідей жұмыс істейтін алаяқтық:

1. Брокер бағалаушымен келісіп, пәтер бағасын көтереді.
2. Мысалы, нақты бағасы 40 млн теңге болса, бағалаушы 50 млн көрсетеді
3. Банк 50 миллионға несие береді (20% бастапқы жарнамен) бірақ іс жүзінде құнын толығымен жабады.
4. Делдал 3-5 миллион теңге комиссия алады.

Неліктен қауіпті:

• Артық төлем алаяқтық болып табылады және қарыз алушы жауапты.
• Банк несиеден бас тартуы мүмкін, ал делдалдың қызметі үшін ақша қайтарылмайды.
• Артық төлемдер ондаған миллион теңгеге өсуде
• Қылмыстық жауаптылық қаупі

Мұндай қызметтерді ешқашан пайдаланбаңыз. Бұл заңсыз.

Мақұлдау мүмкіндігін қалай арттыруға болады

Несие тарихыңызды жақсартыңыз. Барлық кішігірім қарыздарды төлеңіз және бұрыннан бар несиелер бойынша дефолтқа жол бермеңіз. Егер сізде пайдаланылмаған несие карталары болса, оларды жабыңыз.

Қаржылық тұрақтылықты дәлелдеңіз. Ипотека алуды жоспарлаған банкте жинақ шотын ашыңыз. Жинақтау қабілетіңізді көрсете отырып, шотқа тұрақты депозиттер жасаңыз.

Дұрыс мүлікті таңдаңыз. Банк кепілге тек өтімді тұрғын үйді қабылдайды:

• Үйдің салынғанына 50-60 жылдан аспаған
• Материал - кірпіш, монолит, панель (ағаш үйлер әдетте қабылданбайды)
• Жақсы техникалық жағдайы
• Ыңғайлы орналасу (шетінде емес)

Бірлескен қарыз алушыны тарту. Ресми табысы бар жұбайы немесе ата-анасы мақұлдау мүмкіндігін арттырады. Төлем қабілеттілігін есептеу кезінде отбасының жиынтық табысы есепке алынады.

Құжаттардың толық пакетін дайындаңыз. Қажетті құжаттарды ғана емес, сонымен қатар табыс, мүлік, шот бойынша үзінді көшірмелерді де ұсыныңыз.

Төлемсіз ипотеканың баламалары

Егер банк бастапқы жарнасыз ипотекадан бас тартса, басқа нұсқаларды қарастырыңыз:

«Отбасы Банкінің» жинақтаушы жүйесі. 3-5 жылдан кейін мемлекет сыйлықақысымен 50 пайыз жинап, жылдық 3,5-5 пайызбен ипотека алуға болады. Бұл артық төлемді ескере отырып, ең тиімді нұсқа.

Мемлекеттік бағдарламалар:

• «Баспана Һит» (бұрынғы «7-20-25») - жылдық мөлшерлеме 7%, жарна 20%
• Жас отбасыларға арналған бағдарламалар - 35 жасқа дейінгі ерлі-зайыптыларға жеңілдіктер шарттары

Бірінші жарнаға тұтынушылық несие. Алғашқы жарна үшін шағын несие алыңыз (15-20%), содан кейін ипотекаға өтініш беріңіз. Иә, сіз бірден екі несиені төлейсіз, бірақ барлық сомаға 22-25% несиеден гөрі 18-20% ипотека тиімдірек.

Отбасылық көмек. Туыстарыңыздан бастапқы жарнаға көмектесуін сұраңыз. Сіз сондай-ақ өтеу туралы келісімге қол қойып, несиені кезең-кезеңімен өтей аласыз.

Мүлікті сату. Егер сізде көлік, жер немесе басқа мүлік болса, бастапқы жарнаны өтеу үшін оны сатыңыз. Баспана маңыздырақ.

Пішіндерді толтыру кезінде жиі кездесетін қателер

Күшейтілген үміттер. Көптеген адамдар бастапқы жарнасыз ипотека барлығына қол жетімді деп ойлайды. Шындығында, банктер мұндай өтініштерді клиенттердің 15-20% ғана мақұлдайды.

Артық төлемді төмен бағалау. Бастапқы жарнасы бар және жарнасыз ипотеканың 5-10 миллион теңге айырмашылығы абстрактілі көрінеді. Бірақ бұл сіз 10-15 жыл ішінде төлейтін нақты ақша.

Балама нұсқаларды елемеу. Егер сіз 1-2 жыл күтіп, кем дегенде 10-15% жинай алсаңыз, оны жасаңыз. Сіз миллиондаған пайызды үнемдейсіз.

Делдалдармен байланысу. Банктер жеке тұлғалармен тікелей жұмыс істейді. Кез келген «ипотекалық несиені мақұлдау кепілгерлері» алаяқтар болып табылады.

Тым қымбат баспана таңдау. Банк сізге ұнайтын пәтердің бағасына емес, сіздің табысыңызға қарай несие сомасын бекітеді. Мүмкіндігінше үй таңдаңыз.

Жиі қойылатын сұрақтар (FAQ)

Қазақстанда бастапқы жарнасыз ипотека алуға болады ма?

Иә, бірақ тек екі банкте: Халық банкінде және ЦентрКредит Банкінде. Басқа жылжымайтын мүлік түріндегі қосымша қамтамасыз ету қажет. Нөлдік ипотека кепілсіз берілмейді.

Басымсыз ипотека үшін қажетті ең төменгі кіріс қанша?

Ай сайынғы төлем ресми кірістің 40-50 пайызынан аспауы керек. Жылдық 20 пайыздық үстемемен 20 миллион теңге несие үшін төлем шамамен 386 000 теңгені құрайды. Бұл ең төменгі табыс айына 770 000 теңгеден 965 000 теңгеге дейін деген сөз.

Мен ипотеканы төлей алмасам не болады?

Банк қарызды өтеу үшін кепілге қойылған мүлікті сатуға құқылы. Бұл сатып алынған пәтерге де, кез келген қосымша кепілге де қатысты. Банк бастапқыда қарызды қайта құрылымдауға әрекет жасайды, бірақ төлемдер төленбей қалса, ол мүлікті сатады.

Мен ата-анамның үйін кепіл ретінде пайдалана аламын ба?

Иә, кепілге қойылған мүлік туыстарына немесе тіпті достарына тиесілі болуы мүмкін. Ең бастысы, иесі ипотекаға ресми түрде келісім беріп, тәуекелдерді түсінуі керек. Несие төленбеген жағдайда банк олардың үйін сатады.

Бастапқы жарнасы бар ипотека қаншалықты тиімді?

20 пайыздық бастапқы жарнамен несиенің 10 жылында артық төлем 5-10 миллион теңгеге азаяды. 50 пайыздық бастапқы жарнамен үнемдеу 13-15 миллион теңгеге жетеді. Оның үстіне ай сайынғы төлем екі есеге азайып, қаржылық ауыртпалықты жеңілдетеді.

Бастапқы жарнасыз ипотекаға мақұлданатынымды қалай тексеруге болады?

Алдын ала онлайн өтінімді Халық Банкінің немесе Банк ЦентрКредит веб-сайттарында жіберіңіз. Алдын ала шешімді 1-3 күн ішінде аласыз. Құжаттарыңыз тексеріліп, кепіл мүлкі бағаланғаннан кейін түпкілікті шешім қабылданады.

Қазақстанда бастапқы жарнасыз ипотека бар, бірақ ол бәріне бірдей жарамайды. Қарыз алушыларға қойылатын жоғары талаптар, қосымша қамтамасыз ету қажеттілігі және орасан артық төлем бұл бағдарламаны өте тиімсіз етеді.

Үй құнының кем дегенде 15-20% үнемдей алсаңыз, күткеніңіз дұрыс. Сіз миллиондаған теңге үнемдейсіз және несиенің тиімді шарттарын аласыз.

Ұзақ мерзімді жоспарлау үшін «Отбасы Банкінің» жинақ жүйесін қарастырыңыз — бұл Қазақстандағы үй сатып алудың ең үнемді нұсқасы.

Бұл ақпарат 2025 жылдың желтоқсан айындағы жағдай бойынша. Несие шарттары өзгеруі мүмкін — толық ақпаратты банктердің ресми веб-сайттарынан қараңыз.

Беттің авторы

Константин Яковлев

2016 жылы Zanimaem.kz сайтын құрды. Қаржы және несие саласында 6 жылдан астам, маркетинг саласында 14 жылдан астам жұмыс істеді. Мәтіндерді өңдеуге, МҚҰ мен Банктердің рейтингтерін құруға жауапты.