Екінші реттік тұрғын үйді сатып алуға ипотека: ерекшеліктері мен несиелендіру шарттары

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

Қазақстан Республикасының банктері ипотекалық несиелеу бағдарламаларының кең спектрін ұсынады. Бұл ұсынысты пайдалана отырып, қарыз алушы баспана сатып алу арқылы тұрғын үй мәселесін тез шеше алады. Қарыз қаражатын пайдалана отырып, сіз жылжымайтын мүлікті бастапқы және қайталама нарықта сатып ала аласыз. Бірақ егер азамат уақытында шектеулі болса және мүліктің құрылысының аяқталуын күткісі келмесе, ол жаңа ғимараттан пәтер таңдамауы керек. Мұндай жағдайда тиісті бөлшек сауда бағдарламасын пайдалана отырып, қайталама нарықта пәтер сатып алған дұрыс.

Потенциалды қарыз алушыларға қойылатын талаптар

Қарамастан ипотекаға сұраныстың артуы Қазақстан Республикасында клиентке жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін ақша алу оңай болмайды. Банктер тұтынушылардың қаржылық жағдайын және олардың төлем қабілеттілік деңгейін мұқият талдайды. Несие келесі талаптарға сай болған жағдайда ғана мақұлданады:

• Қазақстан Республикасының азаматтығы және қажетті құжаттар пакетінің болуы.
• Өтініш берген кезде кемінде 21 жас. Клиент 55-60 жасқа толғанға дейін келісім-шарттың аяқталуы маңызды.
• Тұрақты жұмыс орнының және ресми расталған кірістің болуы. Шарттар жұмыс тәжірибесіне қойылатын талаптарды қамтуы мүмкін (мысалы, кемінде 6 ай).
• Проблемалық қарыздар немесе басқа қарыз міндеттемелері жоқ. Нашар несие тарихы, тіпті тұтынушы басқа талаптарға сай болса да, өтінімді қабылдамау үшін негіз болып табылады.
• Тұрақты айлық табыс, жоғары төлем қабілеттілігі және қаржылық жағдайдың жеткілікті деңгейі. Азаматтың келісім-шарттың барлық мерзімі ішінде міндетті төлемдерді төлей алуы маңызды.

Тұтынушының жеке жинақтары болмаса, ипотекалық несие ала алмайды. Сондықтан оның бастапқы жарнаны төлеуге және қажетті жарналарды төлеуге жеткілікті қаражаты болуы маңызды. Сонымен қатар, сізге ақшаны төлеуге кепілдік беретін басқа төлем қабілетті азаматтың көмегі қажет болуы мүмкін. Әдетте, жақын туыстары немесе басқа отбасы мүшелері ипотекалық келісімдер бойынша кепілгер ретінде болады.

Қарыз алушы үшін жеңілдіктер

«Бастапқы» жаңа коммуникациялар, заманауи жоспарлау және энергияны үнемдейтін құрылыс материалдарын білдіреді. Ал «шұңқыр» деңгейінде пәтер сатып алғанда, клиент неғұрлым қолайлы бағаға сенуге құқылы. Бірақ банктер тек аккредиттелген құрылыс компанияларымен ынтымақтаса отырып, құрылыстың мерзімінде аяқталатынына кепілдік жоқ. Ал әзірлеушінің ықтимал банкроттығымен байланысты тәуекелдер кез келген жағдайда қарыз алушыға өтеді. Қосымша үй сатып алу үшін несиеге өтініш беру арқылы сіз:

• Жөндеу жұмыстарына ақша жұмсамаңыз. Көпқабатты үйлер «салынған» күйінде пайдалануға берілді. Тиісінше, сатып алушы пәтерді өмір сүруге қолайлы жағдайға келтіру үшін жеке қаражатын жұмсауы керек. Оның мұндай мүмкіндігі болмаса, жөндеуді және көшуді кейінге қалдыруға тура келеді.
• Барлық көрсетілген талаптарға дәл сәйкес келетін сипатты таңдаңыз. Мысалы, үй көлік айрығының жанында орналасқан, жақын жерде мектеп бар және т.б.. Бастапқы нарықта ұсыныстың шектеулі екенін ескерсек, жаңа баспана табу әрқашан оңай бола бермейді.
• Бірден пәтерге көшіңіз. «Негізгі» жылжымайтын мүлікті сатып алғанда, ақшаны үнемдеу үшін қарыз алушы көпқабатты үйдің құрылыс сатысында несие ала алады. Қарызды төлеу мәміле жасалғаннан кейін бірден жүзеге асырылады. Бірақ осы уақыт бойы ол тұрғын үйді пайдаланып, басқара алмайды.

Қамтамасыз етудің түріне қарамастан, Ипотека жалға алудан әлдеқайда тиімді. Сонымен қатар, бұл болашаққа инвестиция, өйткені мүлікті балалары немесе немерелері мұраға қалдыра алады.

Несиелендіру шарттары

Қазақстан Республикасындағы бөлшек қызмет көрсетуге маманданған банктердің көпшілігі бастапқы тұрғын үй үшін тек ипотека ұсынады. Мұны азаматтар жеңілдетілген шарттармен тұрғын үй несиесін алу арқылы жаңа жылжымайтын мүлік сатып алатын бірқатар мемлекеттік бағдарламалардың болуымен түсіндіруге болады. Бірақ егер сіз ағымдағы жағдайларды зерделеуге уақыт бөлсеңіз, банк «қайталама» тұрғын үй сатып алуға ақша шығара алатын мақсатты бағдарламаны оңай таба аласыз. Бұл жағдайда несие келесі шарттармен беріледі:

• Тиімді пайыздық мөлшерлеме. Ипотекаға өтініш берген кезде ЖТСМ мөлшерлемесі 14% -19% болуы мүмкін. Бұл параметрдің мәні несие мерзіміне және бастапқы жарнаның мөлшеріне тікелей байланысты. Қарыз алушылардың белгілі бір санаттары белгілі бір жеңілдіктерді пайдалана алады. Мысалы, в «Ресей Жинақ банкі» АҚ ЕБ оның карталары бойынша жалақы алатын клиенттерге жеңілдетілген мөлшерлеме бойынша ипотека беріледі.
• Алдын ала төлем сомасы. Тұтынушы мәміле жасау кезінде мүлік құнының бір бөлігін өз қаражаты есебінен жабуға міндетті. Әдетте, біз бастапқы жарнаның кем дегенде 20% туралы айтып отырмыз. Бұл талапты орындай алмаса, несие беруден бас тартылады. Бірақ кейбір жағдайларда бастапқы жарнасыз ипотека алуға болады. Ол үшін клиент қарыздық міндеттемені орындау кепілі ретінде қосымша қамтамасыз етуді ұсынуы керек.
• Несие шарттары. Ипотека 20 жылға дейін ең көп мерзімге берілуі мүмкін. Бірақ кейбір банктер шығарылған қаражаттың қайтарылуын сонша уақыт күтуге дайын емес. Кейбір бағдарламаларға сәйкес, клиентке келісімшартты ұзарту мүмкіндігінсіз қарызды өтеуге 7 жылдан аспайтын уақыт беріледі.
• Мерзімінен бұрын өтеу шарттары. Несие беруші тұтынушының несиені мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндігін шектеуге құқылы. Көп жағдайда біз мұндай операция туралы міндетті түрде хабарлау немесе мораторий туралы айтып отырмыз. Көптеген несие берушілер алдын-ала төлем айыппұлдарын алмайды. Бұл саясат ұстанады Forte банкі, оның ипотекасын қосымша шығындарсыз өтеуге болады.
• Тіркеу жарнасы. Есептелген пайыздар тұтынушылық шығындардың жалғыз бапынан алыс. Банк оны өтінішті қарағаны, несие рәсімдегені немесе құжаттарды қабылдағаны үшін қосымша комиссия төлеуге міндеттеуге құқылы.

Бағдарламаны қалай таңдауға болады

Пайдалы ипотеканы алу үшін GES көлеміне ғана емес назар аудару керек. Қарыз алушы өтінішті мақұлдаудың міндетті шарты болып табылатын банктің талаптарына сәйкестігін қамтамасыз етуі керек. Бағдарламаны таңдаған кезде келесі параметрлерге назар аудару керек:

• Алдын ала төлем сомасы. Азаматтың қосымша мүліктік кепілі болмаса, тұрғын үй құнының бір бөлігін өзі төлеуі керек. Сондықтан қаржылық мүмкіндіктеріңізге сүйене отырып, несиелеудің тиісті шарттары бар бағдарламаны таңдау маңызды. Мысалы, егер сіздің жеке жинақтарыңыз тек 20% бастапқы жарнаны жасауға жеткілікті болса, ең аз дегенде 50% талап ететін банкке жүгінудің мәні жоқ. Перспективада бастапқы жарнадан бас тартуы мүмкін азаматтардың жекелеген санаттары үшін. Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулысының жобасы мемлекеттік қызметшілер мен бюджеттік сала қызметкерлеріне қатысты. Бұл салыстырмалы түрде төмен табысы бар тұтынушылар үшін тұрғын үй несиесі бағдарламаларының қолжетімділігін арттырады.
• Несие шарттары. Қарыз алушының қаражаты шектеулі болса, оған келісім-шарттың барынша мүмкін мерзімі бар бағдарламаны таңдағаны дұрыс. Бұл жағдайда ол отбасылық бюджетке салмақ түсірмей, шағын төлемдермен қарызын өтейді. Бірақ мерзім неғұрлым ұзақ болса, соғұрлым артық төлем мөлшері артады. Сондықтан, егер азамат қажетсіз шығындардан аулақ болғысы келсе, 10-12 жылға ипотека алған жөн.
• Қосымша комиссия. Банк несиеге өтініш беру немесе қарызды өтеу сатысында қосымша төлемдер алуға құқылы. Бірақ бұл клиент үшін өте тиімсіз, ол несие беру кезінде қосымша шығындарды талап етеді. Орташа комиссия міндеттеме сомасының 1% құрайды. Өтінім бойынша шешім қабылданғанға дейін қаражат депозитке салынуы мүмкін. Бұл жағдайда несие беруші өтінішті мақұлдамаса да, ақша қайтарылмайды.
• Сақтандыру. Бағдарлама аясында банк клиентті өмірі мен мүлкін сақтандыруды міндеттей алады. Бұл ретте келісім бойынша бенефициар тұрғын үй сатып алуға ақша берген несие мекемесі болады. Жалпы алғанда, сақтандыру қарыз алушы үшін тиімсіз, өйткені ол жыл сайын сақтандыру төлемдерін төлеуге міндетті болады. Бірақ егер банк мұндай шығындарды өз мойнына алса, бұл қажетсіз шығындарды болдырмауға көмектеседі.

Тіркеу тәртібі

Қарыз алушы бірінші кезекте ипотекалық несие беру бағдарламасын таңдауы керек. Бұл ретте ол банктің талаптары мен ұсынылған шарттардың табыстылығынан шығуы керек. Жалпы, бір несие өтінімімен шектелудің қажеті жоқ. Содан кейін сізге бірнеше құжаттар жинағын дайындап, әрбір несие берушіге комиссия төлеуге тура келеді.

Өтінішті банк кеңсесінде немесе қысқа электронды нысанды толтыру арқылы онлайн бере аласыз. Бірақ «Интернетте» қабылданған шешім алдын ала. Бұл қарыз алушы әлі де өтініш пен қажетті құжаттар пакетін жеке өзі тапсыруы керек дегенді білдіреді. Оларды қарау барысында банк қосымша анықтамаларды талап ете алады, бұл заң бұзушылық болып табылмайды. Бұл жағдайда клиент бұл талапты қанағаттандыруға міндетті болады, әйтпесе ипотекадан бас тартылады.

Қажетті құжаттардың толық пакетін ұсынған жағдайда банк өтініш берген күннен бастап 7-10 жұмыс күні ішінде несие беру туралы шешім қабылдайды. Бірақ мақұлдауды алғаннан кейін сіз белгілі бір уақыт кезеңіне ипотекаға өтініш беру құқығын пайдалана аласыз. Егер бұл мерзім өтіп кетсе, өтініш пен қажетті құжаттарды қайта тапсыру қажет.

Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілесі және ипотека шартын жасау сол күні жүзеге асырылады. Құжаттарға қол қою алдында клиент барлық міндетті төлемдерді (комиссия, сақтандыру, байланысты қызметтер) төлейді және барлық бастапқы жарна сомасын жасайды. Сонымен қатар, мәміле шеңберінде кепіл және кепілдік шарты жасалады. Осыдан кейін ақша жылжымайтын мүлікті сатушыға шотқа немесе қолма-қол беріледі.

Мүмкін мәселелер

Барлық банктік талаптарға жауап беретін төлем қабілетті қарыз алушы ғана ипотека алуға сене алады. Бір сәйкессіздік жеткілікті және азаматтар жиі кездесетін өтініш қабылданбайды. Дегенмен, баллдық талдауда не ескерілетіні туралы нақты ақпарат жоқ. Несие берушілер теріс пайдалану мен алаяқтықты болдырмау үшін мұндай ақпаратты ашпайды. Бірақ тұрақты, жоғары табысқа ие болу оң шешімге кепілдік бермейтіні анық. Қаржылық талдау процесінде төлем қабілеттілігінің деңгейі тәуелді болатын бірқатар факторлар ескеріледі.

Ипотекалық несиелеуде кездесетін тағы бір мәселе – өтімді емес кепіл. Мүлікті қамтамасыз ету ретінде берілген жылжымайтын мүлік те белгілі бір талаптарға сай болуы керек. Әйтпесе, тұтынушы қарыз міндеттемесін орындамаса, банк оны сата алмайды. Күрделі жөндеуді қажет ететін немесе бұзылуға жататын ғимараттан пәтер сатып алу үшін несиені пайдалану қиын болады. Бұл жағдайда басқа тұрғын үйді таңдау туралы ұсыныспен қаражатты беруден бас тартылады.

Міндетті кепілдік қарыз алушы үшін де нақты проблемаға айналуы мүмкін. Қаржылық сауаттылық деңгейі жоғарылаған сайын азаматтар мұндай көмек көрсетуден бас тартады. Олар ипотека бойынша берешек болған жағдайда мүліктік жауапкершіліктен қорқады.

Барлық тұтынушылар Қазақстан Республикасының нарығындағы ағымдағы ұсыныстар негізінде дұрыс тиімді бағдарламаны таңдай алмайды. Олар құлдық келісім-шарттар жасайды және қарыздарын өтеу кезінде айтарлықтай артық төлейді. Бірақ мұндай жағдайдағы жалғыз мәселе жоғары шығындар емес. Қымбат ипотеканы алсаңыз, төлемдерді жүзеге асыруда елеулі қиындықтар туындауы мүмкін. Нәтижесінде мерзімі өткен қарыз пайда болады, ол бойынша бірден өсімақы алынады. Ал тұтынушы қарызын тез арада өтей алмаса, мәжбүрлеп өндіріп алудан құтыла алмайды. Бұл жағдайда банк кепілге қойылған мүлікті ғана емес, басқа да құнды мүлікті «алып кетеді».