Ипотеканы қалай дұрыс жабу керек

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

Ай сайынғы төлемдерді уақтылы төлеу ипотека шарты бойынша қарыз алушының негізгі міндеті болып табылады. Кесте бұзылған жағдайда банк дереу айыппұл салып, оның несиелік тарихына ақпаратты енгізеді. Бірақ сіз күтпеген шығындарға тап болуыңыз немесе қарызды өтеу процесінде ғана емес, жылжымайтын мүлікті жоғалтуыңыз мүмкін. Өзіндік сипаттамалары мен нюанстары бар ипотеканы жабу тәртібі ерекше назар аударуға лайық. Бұл ең алдымен кепілзаттың болуына байланысты, одан ауыртпалықты дер кезінде алып тастау маңызды. Екінші жағынан, кешіктіруді болдырмау үшін соңғы төлемнің сомасын дұрыс есептеу керек. Әйтпесе, клиент мүлікті жоғалту немесе өтеу қиын болатын үлкен қарыз алу қаупі бар.

Ипотекалық несиенің ерекшеліктері

Ипотека – бұл кепілдендірілген несие. Оны тіркеу кезінде қарыз алушы қарызды уақтылы өтеуге кепілдік беру үшін банкке мүліктік қамтамасыз етуді беруге міндетті. Кепілге тек қарыз қаражатына сатып алынған жылжымайтын мүлік ғана қабылданбайды. Сонымен қатар, несие беруші кепіл ретінде көрсетілген талаптарға сәйкес келетін басқа да өтімді мүлікті талап етуге құқылы.

Кепіл мәртебесіне қарамастан, іс жүзінде мүліктің иесі оның иесі (әдетте қарыз алушы) болып қалады. Бірақ ауыртпалық жойылмайынша, ол белгіленген тыйымға байланысты мүлікті сата алмайды, сыйға тарта алмайды және айырбастай алмайды. Бұл уақытша шектеу болса да, ол автоматты түрде жойылмайды. Қарызды өтегеннен кейін клиент өз құқықтарын қалпына келтіру үшін бұл мәселені өз бетінше шешуі керек. Әйтпесе, қарызы жоқ екендігі туралы анықтамасы болса да, мүлкіне толық билік ету мүмкіндігінен айырылады.

Жарамды ауыртпалықтың болуы ауыр зардаптарға әкелуі мүмкін. Мысалы, бірнеше айдан кейін несие беруші өтеу сомасын дұрыс есептемеген деп есептегендіктен, қосымша сыйақы алуы мүмкін. Бұл жағдайда тұтынушы несиені толық өтедім деп есептеп, кешіктірудің орын алғанын білмеуі мүмкін. Мұндай жағдайда азамат мүлкінен айырылып қалмас үшін қарызын өтеуге мәжбүр болады. Ал егер несие беруші пайызды заңсыз есептесе, оны есептен шығару үшін сотқа жүгінуге тура келеді.

Кепілді пайдалану арқылы банк несиелік тәуекелдерді айтарлықтай төмендетеді. Клиент қарызын өтей алмаса, берілген мүліктік қамтамасыз етуді сату арқылы өндіріп алады. Осылайша, несие беруші ағымдағы қарызын жабуға және оның шығынын өтеуге мүмкіндік алады.

Уақытында немесе мерзімінен бұрын

Жабу ипотека, тек өтеу кестесін ұстанып, ай сайынғы төлемдердің нақты сомасын жасау керек. Бұл жағдайда қарыз мерзіміне сәйкес төленеді, ал міндеттеме шартта көрсетілген күні жабылады. Мерзім аяқталғанға дейін тұтынушы тек есептелген сыйақыны және несиенің денесін төлеуі керек. Бағдарлама шарттарына сәйкес банк оны несиелеу процесіне байланысты басқа да шығындарды өтеуге міндеттей алады. Атап айтқанда, мерзімі өткен берешек болған жағдайда қосымша комиссиялар, алымдар, айыппұлдар немесе өсімпұлдар. Міндеттемені белгіленген мерзімге байланысты жабу қосымша хабарлама жібермей жүзеге асырылады. Бірақ өтеу сомасына қате жібермеу үшін банк қызметкерінің көмегін пайдаланған дұрыс.

Ерте жабу процедурасының клиент білуі керек өзіндік ерекшеліктері бар. Олар қарызды өтеу тәртібін реттейтін келісімнің талаптарында көрсетілген. Осыған орай, тұтынушының кепілмен қамтамасыз етілген несиені мүмкіндігі болған күні өтеуі екіталай. Ол міндетті болады:

• Мерзімінен бұрын төлеуге мораторийдің болуын ескеріңіз. Банк өзінің заңды құқығын пайдалана отырып, мәміле жасалған күннен бастап 1-3 жыл ішінде міндеттемені жабуға тыйым сала алады. Мораторий біткенше азамат келісім-шартта көрсетілгендей ай сайынғы төлемдерді төлеуі керек. Немесе, кепіл ұстаушы мораторий аяқталғанға дейін қарызды өтей алу үшін тұрақсыздық айыбын төлеуді ұсына алады.
• Несие берушіге мерзімінен бұрын төлем жасау туралы алдын ала хабарлаңыз. Мұндай өтініш белгілі бір нысанда ресімделеді және ақшаны енгізудің күтілетін күнінен 10-30 күн бұрын беріледі. Егер азамат бұл талапты елемейтін болса, ол ипотекасын мерзімінен бұрын жабу құқығынан айырылады.

Төлемдерді келісім-шартта белгіленген мерзімнен бұрын жасаған кезде, қажетті қаражат сомасын дұрыс есептеу маңызды. Ол міндеттемені, пайыздарды және басқа төлемдерді жабу үшін жеткілікті болуы керек. Ертерек төлеген кезде, әсіресе банкке мұндай транзакция туралы алдын ала ескертілген болса, жиі проблемалар туындайды. Дегенмен, қарыз алушы өзінің ағымдағы қаржылық мүмкіндіктерін асыра бағаласа, айыппұлдардан қорықпауы керек. Белгіленген күні ақша түспесе, несие беруші өтініш беруші үшін ешқандай салдарсыз хабарламаны жояды.

Ипотеканы қалай жабуға болады

Несиені жабу және қарыздық міндеттемеден құтылу үшін несие беруші банк есептеген қаражаттың нақты сомасын салу жеткіліксіз. Ипотеканы төлегеннен кейін, жылжымайтын мүлікке толық билік ету үшін бар ауыртпалықты алып тастау маңызды. Егер қарыз алушы сомаға қате жібергені анықталып, несиелік шотында 10-20 теңге қарыз қалса, ол мұндай операцияны жүзеге асыра алмайды. Бұл жағдайда банк келісімнің ережелерін сақтай отырып, өсімпұлды есептей бастайды.

Төлем сомасын анықтау

Уақытында төлеу кезінде кестенің соңғы төлемі басқа төлемдерден айтарлықтай ерекшеленуі мүмкін. Келісімшарттың соңғы күнінде қарыз алушы бағдарламаның шарттарында көрсетілген қосымша комиссияларды төлеуі мүмкін. Осыған байланысты, түпкілікті өтеу сомасы туралы ақпарат алу үшін филиалға хабарласқан дұрыс. Оның қызметкері өзекті ақпаратты беріп қана қоймайды, сонымен қатар қаражатты салудың қай әдісін таңдаған дұрыс екендігі туралы ұсыныс береді.

Егер клиент көрсетілген өтеу сомасымен келіспесе, ол төлем жасамауы керек. Бірақ бұл егер ол өз талаптарының заңдылығына сенімді болса және банктің әрекеттеріне сотқа шағымдануға ниетті болса ғана маңызды. Бұл жағдайда ипотека мерзімі өтіп кетеді және сіз сотқа шағымдануға тура келеді. Кейіннен несие беруші сот шешімімен заңсыз есептелген өсімпұл мен өсімпұлды есептен шығарады.

Егер азамат төлемнің дұрыстығына күмәнданса, бірақ әлі де қарызын төлесе, оған банктің әрекетіне дау айту қиынырақ болады. Мұндай жағдайда қарызды төлеу қойылған талаптардың негізділігін жанама растау болып табылады. Және бұлтартпас себептер мен дәлелдер болған жағдайда да сот несие берушінің пайдасына шешім қабылдай алады.

Жабу кезінде проблемалық қарыз болса, мәміле жасау кезінде есептелген айыппұлдар төленеді. Бірақ қарыз алушы банкпен келісе алады, егер бұл қосымша келісімде қарастырылған болса, оларды есептен шығару.

Қаражатты депозитке салу

Қарызды өтеу процедурасын жеңілдету үшін банк қаражатты депозитке салудың бірнеше нұсқасын ұсына алады. Бірақ олардың барлығы тұтынушылар үшін бірдей тиімді және қолайлы емес. Мәселен, мысалы, қолма-қол ақшасыз аударым арқылы несие шотына ақша 1-3 күнтізбелік күн ішінде түсуі мүмкін. Ал аударым алдын ала жасалмаса, ипотека мерзімі өтіп, банк айыппұл төлейді.

Төлем жасау кезінде мынаны ескеріңіз:

• Егер төлем басқа банк арқылы жүзеге асырылса (мысалы, ақша аудару арқылы), мұндай аударымдарды жүзеге асыру мерзімін ескеру маңызды. Сонымен қатар, сізге несие берушіден алуға болатын мәліметтер қажет. Егер олар келісімде көрсетілген болса, олардың жаңартылғанына көз жеткізу үшін ипотекалық несие берушіге хабарласу ұсынылады. Ақшаны аудару басқа реквизиттер арқылы жүзеге асырылуы мүмкін. Егер қарыз алушы нақты төлем ақпаратын пайдаланбаса, ақша несие шотына өте кеш түседі, бұл берешекке әкелуі мүмкін.
• Қаражатты депозитке салған кезде комиссия алынуы мүмкін. Төлем/аудару сомасын есептеу кезінде оны ескеру қажет болады.
• Төлем жасағаннан кейін төлем құжатын тастамау керек. Ол ескіру мерзімі біткенше сақталуы керек.
• Несиені төлегеннен кейін қарыз алушы ақшаның несие шотына түскеніне көз жеткізуі керек. Бұл ақпаратты несиелік қызметкерден немесе тұтынушыларды қолдау қызметінен алуға болады. Егер ақша алушыға жетпесе, төлемді іздеуге өтінішті жылдам жіберу маңызды.

Банк кассасында несиені қолма-қол төлеуден бас тартуға болмайды. Бұл ақша салудың ең қауіпсіз және ең тиімді нұсқасы. Міндеттемеңізді уақтылы орындау үшін банк кассасының жұмыс кестесіне назар аударсаңыз жеткілікті. Төлем жасау үшін сізге келісім-шарт пен сәйкестендіру қажет. Төлем жасалғаннан кейін ақша бірден несие шотына түседі. Бұл жағдайда қарыз алушыға ақшаны салу фактісін растайтын түбіртек беріледі.

Ауыртпалықты жою

Жабу процесінің соңғы кезеңі ауыртпалықты жою болып табылады. Осы мақсатта тіркеу органдарына тиісті өзгерістер енгізіліп, одан кейін азамат жылжымайтын мүлікке еркін билік ету құқығын алады.

Ауыртпалықты алып тастаудың міндетті шарты несиелік міндеттемені толық орындау болып табылады. Осы шарт бойынша ғана тұтынушы тиісті анықтаманы алу үшін банкке хабарласа алады. Несие шотында берешек болса немесе берешектің өтелмеген сомасын қайта есептеу туралы талап қойылса, ауыртпалықты жою туралы құжатты ұсынудан бас тартылады.

Міндеттемені орындау туралы анықтама беру кезінде банк сондай-ақ азаматқа мүліктің ипотекасын береді. Онсыз, қарыз толығымен жабылған жағдайда да мүлікті кепілден шығару мүмкін емес.

Ауыртпалықты жою үшін халыққа қызмет көрсету орталығына хабарласу керек. Куәлік пен ипотекадан басқа жеке куәлік пен белгіленген үлгідегі өтініш (Халыққа қызмет көрсету орталығына жүгінген кезде толтырылады) қажет. Барлық құжаттар қолданыстағы заңнама талаптарына сәйкес ресімделсе, ипотекалық жазба мемлекеттік тізілімнен алынып тасталады.

Ағымдағы міндеттемені орындағаннан кейін ауыртпалықты дереу алып тастаған дұрыс. Бірақ қажетті құжаттар пакетін тапсыру арқылы бірнеше айдан кейін де мүлікті кепілден алуға болады.

Қайта қаржыландыру кезінде ипотеканы жабу

Мерзімі өткен несиені өтеу немесе қолжетімсіз борыштық міндеттемеден құтылу үшін қарыз алушы қайта қаржыландыру мүмкіндіктерін пайдалана алады. Бұл жағдайда жабу процедурасы басқа схема бойынша жүзеге асырылады, өйткені кепілдік міндеттеме ауыртпалықтан алынбайды, бірақ басқа кредиторға беріледі. Ерекшелік мамандандырылған қайта қаржыландыру бағдарламасы осы мақсат үшін пайдаланылмаған жағдайда ғана мүмкін болады. Егер азамат ақша алу үшін кепілсіз несие алуға шешім қабылдаса, ол тек қарызды өтеп, ауыртпалықты алып тастау үшін құжаттарды тапсырса болғаны.

Нысаналы қайта қаржыландыру бағдарламасы аясында кепілге беру қарыз өтелгеннен кейін жүзеге асырылады. Бұл жағдайда қолданыстағы ипотеканы жабу келесі алгоритм бойынша жүзеге асырылады:

• Қарыз алушы тұрғын үй несиесін қайта қаржыландыруға болатын бағдарламаны таңдайды. Өтініш бойынша шешім қабылдау үшін ол қажетті құжаттар пакетін ұсынады және тиісті алымдарды төлейді.
• Өтінім мақұлданған жағдайда несие беруші ағымдағы қарызды қайта қаржыландыру үшін ақша шығаруға дайын екендігін көрсететін құжатты береді. Ал ипотека берілген банк – мүліктік қамтамасыз етуді беруге келісім беру. Мақсатты бағдарламаны пайдалану кезінде тараптардың келісімінсіз қайта қаржыландыруды жүзеге асыруға болмайды.
• Жаңа тұрғын үй несиесі берілгеннен кейін ақша бұрыннан бар қарызды өтеуге аударылады. Бірақ кепілді қайта ресімдегенге дейін (кепіл ұстаушы өзгергенше) жаңа міндеттеме бойынша жоғары мөлшерлеме бойынша пайыздар есептеледі. Ипотека иесі ауысқанға дейін несие қамтамасыз етілмеген болып саналады, сондықтан банк өзінің тәуекелдерін жоғары мөлшерлемемен өтеуге мәжбүр.
• Кепіл ұстаушының өзгеруі туралы мәліметтер мемлекеттік тізілімге енгізіледі. Бұл операцияны жүзеге асырудың міндетті шарты бұрынғы несие берушінің қарыз алушыға талаптарының болмауы болып табылады. Осыдан кейін несие бойынша пайыздар төмендетілген мөлшерлеме бойынша есептеледі.

Бұл жағдайда біз ипотеканы «классикалық» жабу туралы айтпағанымызға қарамастан, азамат бұрынғы кредиторға қарызы жоқ екендігі туралы анықтама алу үшін хабарласуы керек. Мұндай құжат қайта қаржыландырудан кейін туындауы мүмкін негізсіз талаптардан қорғайды.