Ипотека туралы мифтер: несиеге үй сатып алу туралы ең танымал 9 қате түсінік

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

Жаңартылған 05.08.2022 Автор: Арнұр Еркенбаев

Сіз ипотеканы алдыңыз, бірінші эйфория өтті, өмір бұрынғы бағытына оралды және сіз бәрі оңай емес деп ойлай бастадыңыз. Тұрғын үй несиелерімен байланысты көптеген аңыздар бар - мысалы, сіз бірнеше жыл бойы нан мен суға отыруға тура келеді, демалысты ұмытып кетесіз және банк кез келген уақытта пәтерді алып кете алады. Немесе бұл мүлде миф емес, таза шындық шығар?

Миф 1 – «Ипотека өмір бойы дерлік»

Бұл ішінара дұрыс - әдетте ипотека соманы отбасылық бюджетке қолайлы бөліктерге бөлу үшін 20-30 жылға дейінгі мерзімге алынады. Сондықтан, ипотекалық несиеге өтініш беруді кейінге қалдырудың қажеті жоқ - егер тұрғын үй мәселесі басқа жолмен шешілмесе, банкке хабарласу туралы ойлану керек.

Мерзімді қысқартуға болады:

1. Ай сайынғы төлем сомасынан үнемі артық төлеңіз. Бұл қиын, бірақ тіпті аз мөлшерде болса да, сайып келгенде, 2-3 жыл қажет болуы мүмкін. Әрине, маңызды нәрселерді үнемдеудің қажеті жоқ, бірақ барлық қолда бар қаражат қарызды өтеуге жұмсалса, қаржылық жүктемені ертерек жеңілдете аласыз.
2. Ерте төлеңіз. Бұл да ақшаны қажет етеді, бірақ осылайша сіз бір таспен екі құсты өлтіре аласыз - ипотека мерзімін қысқартып, есептелмеген пайыздарға байланысты артық төлемдерді азайтыңыз.

Айтпақшы, ипотеканың мерзімі бәріне бірдей қолжетімді емес. Әдетте, банктер қарызды өтеу күні ең көбі 65-70 жылға дейін несие береді. Яғни, қарыз алушы 50 жаста ипотекаға өтініш берсе, ол 30 жылға берілмейді.

Миф 2 – «Ештеңеге ақша жетпейді»

Барлығы өзіннің қолында. Ипотекалық несие сіздің мойныңызда ілгекке айналмас үшін, тіпті өтініш бермес бұрын, сіздің жайлы өміріңізге зиян келтірместен қарызды өтей алатыныңызды есептеңіз, сонымен қатар:

1. Қауіпсіздік жастықшасын жасаңыз. Сарапшылар оны асырауындағы қарт ата-аналардың немесе кәмелетке толмаған балалардың болуын ескере отырып, бүкіл отбасының 3-6 айлық табысы мөлшерінде жасауға кеңес береді. Бұл форс-мажорлық жағдайда, мысалы, жұмыстан айырылғанда, жаңа қарыздар болмай, ипотеканы төлей алатындай етіп қажет.
2. Несие алуға өтініш бермес бұрын кіріс пен шығысыңызды салыстырыңыз. Отбасының барлық мүшелерінің кірістерін қосып, олардан негізгі шығындарды (жол жүру, емдеу, оқу, коммуналдық қызметтер, тамақ және т.б.) шегеру керек. Баланс - бұл банкке салыстырмалы түрде ауыртпалықсыз төлеуге болатын сома. Кез келген жағдайда төлем жалпы табыстың 40-50% аспауы керек.
3. Болашақта қаржылық жағдайыңыз жақсарады деп күтпеңіз. Егер сізге жаңа ғана жалақысы жоғары жұмыс ұсынылса және сіз кірістің жоғарылауын күтумен ипотеканы алып жатсаңыз, онда сіз үлкен тәуекелге барасыз. Жұмыс орындалмауы мүмкін, бірақ сіз үшін «қолжетімсіз» төлем қалады.
4. Болашақ қарызды өтеу кезінде күтпеген жағдайларды алдын ала жоспарлаңыз. Мысалы, әйел декреттік демалысқа шыға алады, отбасының кез келген мүшесі ауырып қалуы мүмкін, үлкенді-кішілі тұрмыстық техника кейде істен шығуға бейім. Шешім қарапайым - 1-тармақты қараңыз: қаржылық қауіпсіздік жастығы сізді осының бәрінен қорғауға арналған.

Мемлекет қарыз алушыларды шығындардың күтпеген өсуінен қорғайды. Осылайша, жасалған келісімдер бойынша банктің пайыздық мөлшерлемені біржақты көтеруге құқығы жоқ. Сондықтан шартқа қол қою кезінде есептелетін ай сайынғы төлем мерзімінің соңына дейін өзгеріссіз қалады.

Миф 3 – «Пәтер банктікі және ол оны кез келген уақытта алып кетуі мүмкін»

Жоқ. Банктің дәл осылай пәтерді тартып алуға құқығы жоқ. Ол үшін дәлелді себептер мен сот шешімі болуы керек. Төлемді бір реттік кешіктіру банктің қарыз алушының жылжымайтын мүлкін тартып алуының себебі болып табылмайды.

Банк сотқа жүгінбес бұрын мәселені соттан тыс шешуге тырысады. Қарыз алушыға оны шешудің әртүрлі жолдары ұсынылуы мүмкін:

• қайта қаржыландыру;
• қайта құрылымдау;
• несиелік демалыстар.

Банк сонымен қатар тұрғын үйді сатуға мүдделі емес - алдымен оны сот арқылы тәркілеу керек, содан кейін аукционға қою керек, сатып алушыны табу, оны табу қиын болуы мүмкін және осы уақыт ішінде пәтерді ұстау керек: кем дегенде төлеу керек. коммуналдық қызметтер үшін.

Миф 4 – «Сіз баспана бере алмайсыз немесе сата алмайсыз»

Рас емес, бірақ ескертпелермен. Үй сатып алушыға тиесілі, ал банк оны кепіл ретінде сақтайды. Бұл несие берушінің тәуекелдерін азайту үшін қажет. Мысалы, қарыз алушы келісім бойынша төлеуді тоқтатады, бірақ банк оның ақшасын қайтаруы керек. Бұл жағдайда ол тұрғын үйді сатуға және одан түскен қаражатты қарызды өтеуге жұмсауға құқылы.

Алайда, кепілге қойылған пәтер банктің меншігі емес. Қарыз алушы шектеулермен болса да оған өз қалауы бойынша билік етуге құқылы:

1. Беріңіз немесе сатыңыз. Бұл мүмкін, бірақ сіз банктің келісімін алуыңыз керек. Мәселе мынада, банктер клиенттерді жарты жолда кездестірмейді, ал әлеуетті сатып алушылар несиелік жылжымайтын мүлікке араласқысы келмейді. Қайырымдылық жасау оңайырақ - ешкім сыйлық алудан бас тартпайды, тіпті ол несиелік пәтер болса да, бірақ кез келген жағдайда банктің келісімін алу керек.
2. Жалға беру. Ешқандай шектеулер жоқ – банкке тіпті ескерту қажет емес. Себебі, жалға беру кезінде мүлік басқа тұлғаның меншігіне айналмай, қарыз алушыда қалады. Бірақ әрқашан келісім-шартқа қарау жақсы. Кейде банктер оған лизинг кезінде несие берушінің келісімін алу керек немесе кем дегенде оны хабардар ету керек деген тармақты қосады.
3. Жөндеу жасау / жөндеу жасамау. Бұл жерде банктің қарыз алушыға көрсетуге құқығы жоқ. Алайда, мүлік иесінің міндеті, ол кепілге қойылған кезде, оны жақсы жағдайда ұстау, яғни мүліктің өтімсіз болып қалуы мүмкін нашарлауына жол бермеу. Түсқағазды желімдеудің қажеті жоқ, бірақ, мысалы, балкон құлаған жағдайға жол бере алмайсыз.
4. Қайта құруды жасаңыз. Несиелік келісімдерде қайта жоспарлауды уәкілетті органдар рұқсат еткен жағдайда ғана жүзеге асыруға болатынын жиі көрсетеді (айтпақшы, бұл тек ипотекалық пәтерлерге ғана емес, жалпы кез келген тұрғын үйге де қатысты). Бірақ заңды қайта құру кез келген уақытта жасалуы мүмкін - банк оған тыйым сала алмайды.

Сіз сондай-ақ ипотекалық пәтерге басқа адамдарды тіркей аласыз - банк тұрғын үйді тіркеуге әсер ете алмайды.

5-әңгіме – «Егер маған бірдеңе болса, менің балаларым да, немерелерім де қарызды өтейді»

Расында, қарыздар да мүлік сияқты мұрагерлерге өтеді. Әдетте, қарыз пайда болғаннан кейін банк бұл туралы клиентке хабарлайды, ал егер ол осы уақытқа дейін қайтыс болса, онда оның жақын туыстары. Балалар мен жұбайы бірінші кезектегі мұрагерлер болып саналады - олар қарызды өтеудің негізгі ауыртпалығын көтереді.

Егер өсиет болмаса, мал да, қарыз да ипотека тең үлестерге бөлінеді. Мұрагерлер не қайтыс болған адамнан барлығын – қарызды да, мүлікті де қабылдауға, мұрадан бас тартуға құқылы. Бірақ екінші жағдайда сіз де бәрінен бас тартуыңыз керек.

Егер ешкім мұрагер болмаса, онда мүлік (escheat деп аталады) несие берушілер арасында бөлінеді. Мысалы, адамның банктерде, микроқаржы ұйымдарында қарыздары және коммуналдық қарыздары болған. Мүлік, дәлірек айтсақ, оны сатудан түскен ақша қарыздың мөлшеріне пропорционалды түрде бөлінеді.

Егер мұрагер мұраға енсе, онда ол бүкіл қарызды «өзіне» алады. Айыппұлдарды, өсімпұлдарды және комиссияларды қоса алғанда, барлық соманы толық төлеуге тура келеді. Сақтандырудың болуы туралы дереу білуіңіз керек - мүмкін сақтандыру компаниясы өтемақы төлейді, бұл қарыздың бір бөлігін немесе барлығын төлеуге жеткілікті болады.

Миф 6 – «Егер төлемді өткізіп алсаңыз, айыппұлдар көп болады»

Онша емес. Банк «Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметі туралы» Қазақстан Республикасы Заңының 34 және 35-баптарына сәйкес төлемді кешіктіргендерге айыппұл салуға құқылы. Заң мынадай шектеулерді белгілейді:

• егер кешіктіру 90 күннен аспаса, банк ол туындаған сәттен бастап күн сайын мерзімі өткен төлем сомасының 0,5% өндіріп алуға құқылы;
• егер мерзім 3 айдан асса, онда ең жоғары айыппұл 0,03% құрайды;
• тұтастай алғанда, әрбір кешіктірілген жыл үшін банктің берілген ипотека сомасының 10%-дан астамын өндіріп алуға құқығы жоқ.

Сонымен қатар, Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 723-бабы банктерге қарыздың толық сомасын мерзімінен бұрын өтеуді талап етуге мүмкіндік береді.

Егер сіз келесі төлемді «кідіртпесеңіз» айыппұлдар үлкен болмайды. Бірақ егер сіз айлар бойы төлемесеңіз, қарыз шынымен экспоненциалды түрде өседі.

Миф 7 – «Мен ипотеканы 2-3 есе артық төлеймін»

Рас дерлік. Артық төлем - қарыз алушылар үшін ең ауыр тақырыптардың бірі. Ипотека барлық қолданыстағы несиелердің ішіндегі ең ұзақ мерзімді несие болып табылады және пайыздар үнемі есептеліп отырады. Сондықтан, шын мәнінде, тұрғын үй құнынан екі есе дерлік төлеуге тура келеді.

Артық төлем сомасына бірнеше факторлар әсер етеді:

• бастапқы жарна сомасы;
• пайыздық мөлшерлеме;
• несие мерзімі;
• төлемдер түрі – аннуитеттік немесе сараланған;
• қосымша төлемдердің болуы, мысалы, сақтандыру үшін.

Бір мысалды қарастырайық. Қарыз алушы алды делік Еуразиялық банк 12 жыл мерзімге 20 млн теңге сомасында жылдық 30% ипотека. Төлемдер түрі – аннуитет (тең сомалар).

Осындай кіріспе жазбалармен ай сайынғы төлем сомасы 220,2 мың теңгені, 30 жылға сыйақының жалпы сомасы 54 060 107 теңгені, артық төлем сомасы 34 060 107 теңгені құрайды. Яғни, қарыз алушы дерлік 2,5 пәтерді төлейді, бірақ іс жүзінде біреуін ғана сатып алады.

Миф 8 – «Ипотекаға өтініш беру қиын және көп уақытты қажет етеді»

Дұрыс емес. Ипотека алу тұтынушылық несиеден қиын емес, бірақ, әрине, МҚҰ-дан шағын несиеге қарағанда сәл ұзағырақ. Оңтайлы жағдайларда өтінішті бергеннен ақша аударуға дейінгі уақыт шамамен 3-4 аптаға созылуы мүмкін:

• өтініш беру бірнеше минутты алады, көптеген банктер өтініш берген күні алдын ала жауап бере алады;
• егер сіз банктен күннің бірінші жартысында жауап алсаңыз, сіз дереу кеңсеге хабарласа аласыз, бірақ құжаттар пакеті дайын болған жағдайда;
• баспана табу және таңдалған мүлікті банкпен келісу үшін шамамен 2 апта қажет болады;
• Мүлікті бағалауға және оны сақтандыруға 1–2 күн қажет;
• ипотека шартын жасасу және пәтерді сатып алу мәмілесін дұрыс көзқараспен аяқтау да шамамен 1 күнге созылуы мүмкін;
• Меншік құқығын тіркеуге тағы 2-3 күн қажет.

Әрине, бұл дайындық процесінде көп уақытты алатын пәтерді іздеуді, сондай-ақ қолайлы ипотекалық несиелеу бағдарламасын таңдауды қамтымайды.

Ипотекалық несие басқа банктік өнімнен іс жүзінде еш айырмашылығы жоқ, сондықтан одан қорықпау керек. Артық төлемдерді азайту, жеңілдікті бағдарламаларды пайдалану, сондай-ақ бүгінгі таңда нарықтағы көптеген тұрғын үй бағдарламаларының ішінен ең жақсы ұсынысты таңдау үшін сіз әрқашан банк кеңесшісінен көмек сұрай аласыз.

Арнұр Еркенбаев