Жинақтаңыз немесе ипотека алыңыз: жеке үйіңіз болмаған кезде не істеу керек

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

Жылжымайтын мүлікті сатып алу - бұл Қазақстан Республикасының әрбір азаматының қолынан келе бермейтін қымбат рахат. Ұзақ уақыт үнемдеу керек және тіпті ең қажетті сатып алулардан бас тартып, әрбір теңгені бір жағына қою керек. Осы уақыттың бәрінде туыстарыңызбен бірге тұрыңыз немесе ай сайын табысыңыздың бір бөлігін жалдау ретінде шегеріп, тұрғын үйді жалға алыңыз. Екінші жағынан, баспана алу үшін несие алу арқылы баспана мәселесін тез шеше аласыз. Бірақ, бағдарламалардың үлкен таңдауына қарамастан, азаматтар несиеге өтінім беруге асықпайды. Олар жылдар бойы адам төзгісіз жағдайда өмір сүреді, туыстарымен жанжалдасып, қолайсыздықтарға төтеп береді, пайыз төлегісі келмейді және қаржылық әл-ауқатына қауіп төндіреді.

«Мен төлей алмаймын»

Болашаққа деген сенімсіздік қазақстандықтардың ипотекадан бас тартуының басты себептерінің бірі. Көптеген азаматтардың табысы шамалы және қаржылық қиындықтар туындаған жағдайда төлемдерді төлей алмаймын деп қорқады. Ал, олардың ойынша, банк бұл мүмкіндікті бірден пайдаланып, кепіл мүлкін тартып алады. Бірақ бұл мәлімдеме келесі факторларға байланысты дұрыс емес:

• Ипотекалық несиені төлем қабілетті қарыз алушы ғана ала алады. Сіздің ай сайынғы төлемдерді төлеу мүмкіндігіңіз бар екеніне көз жеткізу үшін өтінішті қарау кезінде банк сіздің қаржылық жағдайыңызға міндетті түрде скорингтік талдау жүргізеді. Ал егер клиентте қаражатты салуда қиындықтар туындауы мүмкін екені анықталса, несие беруден бас тартады. Форс-мажорлық жағдайлардың болу мүмкіндігі әрқашан болғанымен, жалпы алғанда, несиелік тәуекелдер барынша азайтылады.
• Ипотека мөлшері қарыз алушының қаржылық мүмкіндіктерімен анықталады. Егер ол табысы төмен болғандықтан төлей алмайтын көп мөлшерде қаражат сұраса, несие беруші несие өтінімін қабылдамайды. Дегенмен, балама ретінде ол клиенттің бастапқы сұрағанынан гөрі қарапайым соманы бере алады. Және ол, өз кезегінде, жоспарланған сатып алу үшін жеткілікті несие алу үшін басқа баспана (мысалы, кішірек шаршы метр) табуы керек.
• Қарыз алушы қаржылық қиындықтарға тап болса, банк қарыз жүктемесін азайтуға тырысады. Ипотека – Бұл ұзақ мерзімді несие, оны төлеу мерзімі 10 жылдан астам. Және осы уақыт ішінде банк әрбір ай сайынғы төлемнен пайыздық кіріс алады. Осыған байланысты, клиент қаржылық қиындықтарға тап болса да, несие беруші бірден кепіл мүлкін тартып алады деп ойламау керек. Бұл тек қасақана борышкерлерге қарсы қолданылатын шектен тыс шара. Біріншіден, банк мерзімі өткен берешектің пайда болуын болдырмау үшін қайта құрылымдау немесе қайта қаржыландыруды ұсынады.

Ипотека алу оңай емес, тіпті тиімді пайыздық мөлшерлеме болса да. Несие беруші тұтынушының қарызды өтей алатынына шамалы да күмәнданса, несие беруден бас тартқанды жөн көреді. Демек, банктен бас тарту – бұл Қазақстан Республикасы азаматтарының ең көп кездесетін мәселесі. Төлем қабілеттілігін бағалау кезінде тек ресми кірістің ғана ескерілуі жағдайды қиындатып отыр.

Бағаның өсуі және инфляция

Қазақстандағы тұрғын үй бағасының өсуі жалғасуда, ресми статистика көрсеткендей. Мысалы, қайталама нарықта өсім 10-15 пайыздық тармақты құрады. Бірақ бұл үрдіс келесі жылы да жалғасады. Бұған құрылыс материалдарының қымбаттауы және инфляция ықпал етеді.

Сонымен қатар, азаматтардың кірісі өсіп жатқанымен, олар мұндай қарқынмен өспейді. Егер мақсат жеке үйге ақша үнемдеу болса, бұл нағыз проблемаға айналуы мүмкін. Нәтижесінде жоспарланған 5 жылдың орнына 10-15 жыл кетуі мүмкін. Осы уақыттың бәрінде сіз жалдамалы немесе басқа туыстарыңызбен бірге тұратын белгілі бір қолайсыздықтарға төтеп беруге тура келеді.

Қарыз алушы банк қаражатын пайдаланғаны үшін белгілі бір пайыз төлейтініне қарамастан, инфляция мен бағаның өсуі тұрғысынан алғанда, ипотека ең ұтымды шешім болып табылады. Несие алуға өтініш берген кезде сіз мыналарды бекіте аласыз:

• Қарыз сомасы және тұрғын үй құны. Қарыз алушы бағаның көтерілуінен немесе банк ставкасының көтерілуінен қорықпауы керек. Ипотека сомасы шарт талаптарында көрсетілген, яғни шаршы метрлердің құны өссе де, ипотеканың барлық параметрлері өзгеріссіз қалады.
• Ай сайынғы төлемдердің мөлшері. Бағдарламаның шарттарына байланысты қарызды өтеу аннуитеттік және сараланған төлемдермен жүзеге асырылуы мүмкін. Бірақ қарыз алушы қашан және қанша төлеу керек екенін әрқашан біледі. Бұл ақпарат ипотекалық мәмілені жасау кезінде берілетін төлем кестесінде көрсетіледі. Тиісінше, тұтынушы өз шығындарын ай сайынғы бюджетті ескере отырып жоспарлай алады.

Банк біржақты тәртіпте ағымдағы мөлшерлемені өзгерте алмайды, егер бұл келісім шарттарында қарастырылмаса. Осылайша, инфляция мен жылжымайтын мүлік құнының өсуіне байланысты ипотека сомасының өзгеруіне алаңдамайсыз. Бірақ жылжымайтын мүлік сатып алу үшін ақша жинап жүрген азаматтар үшін бұл маңызды емес. Олар үшін шаршы метр құны көтерілген сайын баспана мәселесін шешу кейінге шегеріледі. Бұл жылдарды немесе тіпті өміріңіздің көп бөлігін алуы мүмкін.

Ақшаны қайда сақтау керек

Жылжымайтын мүлік сатып алу үшін ақша жинап жүрген тұтынушылардың тағы бір проблемасы - жинақтарын қайда сақтаған дұрыс екенін түсінбеу. Мүмкіндіктеріңізге сүйене отырып, сіз мыналарды пайдалана аласыз:

• Пәтерде сейф немесе арнайы орын. Үйде үнемі отыра алмасаңыз, бұл өте қауіпті. Ұрылардың пәтерге (мысалы, жалға алынған) кіру қаупі әрқашан бар. Ал оларға жинақ табу, тіпті сейф ашу қиын болмайды.
• Депозит. Егер клиент депозит жасаса, ол ұрлық туралы алаңдамайды. Бұл жағдайда банк салым шартында қарастырылғандай ай сайын сыйақы алып отырады. Бірақ бәрі бір қарағанда көрінетіндей қарапайым емес. Салым жасағаннан кейін сіз банктің жойылуы және жинақтарыңызды тез арада ала алмау сияқты бірқатар мәселелерге тап болуыңыз мүмкін. Сонымен қатар, депозиттік мөлшерлемелер инфляцияның нақты деңгейін өтемейді. Бұл сатып алу үшін жинақталған инвестициялардың бір бөлігін жоғалту қаупі әрқашан бар екенін білдіреді.
• Төлем картасы. Депозитпен салыстырғанда, банктік карта қаражатты орналастыруға ыңғайлы. Оны тез толтыруға болады, банк қалған қаражатқа шағын пайызды алады, қажет болған жағдайда клиент ақшаны тез алып, жылжымайтын мүлікті сатып ала алады. Бірақ карта қауіпсіздік пен үнемділік тұрғысынан ең жақсы шешімнен алыс. Қаражатты қолма-қол ақшаға айналдыру үшін клиент белгілі бір пайызды төлеуі керек, ал егер алаяқтар карталық шотқа қол жеткізсе, онда орналастырылған қаражатты иемденуіне ештеңе кедергі болмайды.
• Банктік сейф. Бұрын-соңды болмаған қауіпсіздік шараларына қарамастан, сіз банктегі ақшаңызды жоғалтуыңыз мүмкін. Мысалы, сейфке кіру мүмкіндігі бар филиал қызметкерлерінің бірі ұрлық жасауы мүмкін. Ал ұяшықта не сақталғаны еш жерде жазылмағанын ескерсек, клиентке оларды қайтару оңай болмайды.

Жалдамалы баспанада тұратын азаматтар жиі қолданатын тағы бір әдіс – туыстарының «көмегі». Бірақ бұл жерде мұндай қатынастар заңмен реттелмейтінін есте ұстаған жөн. Бұл ақшаны алған адам ешқандай заңды салдарсыз оны қайтарудан бас тарта алады деген сөз.

Қауіпсіз транзакция

Ипотекаға өтініш берген кезде банк қарыз алушының қаржылық жағдайын бағалап қана қоймайды. Ол міндетті түрде мүлікті сататын сатушыны «тексереді». Несиеге қандай тұрғын үй сатып алынғаны маңызды емес (қайталама немесе негізгі). Мүліктің кепілге тіркелетінін ескере отырып, банк сатушыны жан-жақты тексереді. Осының арқасында клиент келесілерден аулақ болады:

• Алаяқтық құқық белгілейтін құжаттар бұрмаланғанда, кәмелетке толмағандар пәтерде тұрғанда немесе сатушы мүліктің иесі болмаған кезде орын алады. Банк сәйкессіздікті дереу анықтап, ипотека беруден бас тартады.
• Жосықсыз әзірлеушіден ұзақ мерзімді құрылысқа салынған инвестициялар. Егер жылжымайтын мүлік «шұңқыр» сатысында сатып алынса, құрылыстың аяқталмауы немесе бастапқыда белгіленген мерзімде үй пайдалануға берілмеу қаупі әрқашан бар. Егер азамат тұрғын үйді өз бетінше сатып алса, құрылыс салушыда ешқандай проблема жоқ екеніне кепілдік бере алмайды. Банк басқа мәселе. Ынтымақтастықты бастамас бұрын ол әрқашан компанияның қаржылық құжаттарына қызығушылық танытады. Және ол «күмәнді» құрылыс салушыдан пәтер сатып алуға несие бермейді.
• Өтімділігі жоқ мүлікті сатып алу. Тұрғын үй таңдауға жеткілікті мән бермей, сіз тұруға жарамсыз жағдайда, тозығы жеткен ғимаратта немесе жоғары бағаға пәтер сатып ала аласыз. Әдетте, бұл сатып алушының тәжірибесі мен мамандандырылған білімінің болмауына байланысты. Бірақ банк тұрғын үй нарығын жақсы түсінеді. Ол мұндай жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін несие бермейді және қарыз алушыны ауыр қиындықтардан қорғайды.

Несие берушінің қатысуы мәміле оның барлық қатысушылары үшін толығымен ашық болатынына кепілдік түрі болып табылады. Азаматтардың құқықтық сауаттылығының төмендігін алаяқтар жиі пайдаланып, түрлі айла-амалдарды қолданып, алдап, ақша алатынын есте ұстаған жөн. Сондықтан, сіз жылдар бойы ақша үнемдей аласыз, содан кейін «дұрыс емес» сатушыны таңдау арқылы бәрін тез жоғалта аласыз.

Шығындарды оңтайландыру

Үй несиесі қарыз алушы үшін қосымша шығыс болып табылады, өйткені қарыз бойынша пайыздар алынады. Бірақ несиелеудің осы нюанстары туралы ұмытпаңыз:

• Артық төлем сомасын азайту арқылы қарызды мерзімінен бұрын жабуға болады. Бұл шарттың кез келген мерзімінде, мораторий болмаған жағдайда жасалуы мүмкін. Мерзімінен бұрын төлеу - шығындарды азайту және үнемдеуге қол жеткізудің нақты мүмкіндігі. Бұл жағдайда банк несиені пайдаланудың нақты мерзіміне қарай сыйақы сомасын қайта есептейді.
• Клиент банктен тиімдірек ұсыныс тапса, ипотеканы қайта қаржыландыра алады. Ол үшін стандартты немесе мемлекеттік несиелеу бағдарламасын пайдалануға болады. Егер сіз ағымдағы мөлшерлемеден 2 пайыздық тармаққа төмен мөлшерлеме бойынша ипотека ала алсаңыз, қайта қаржыландыру ұсынылады. Бірақ мәміле жасау кезінде барлық міндетті комиссияларды қайтадан төлеуге тура келетінін есте ұстаған жөн.
• Несие алушы үйді жалға алса, ол енді жалдау ақысын төлемейді. Бұл жағдайда ол төлемдерді жалға берушіге емес, банкке төлейді. Бірақ бұл оның жеке баспанасы үшін төлем болады. Ал егер жалдау ақысы жыл сайын ғана өссе, несие сомасы төлемнің бүкіл мерзімі ішінде өзгеріссіз қалады.
• Сатып алынған кредит пәтерді жалға беруге және жалға беруден кіріс алуға болады. Бұл ақшаны ай сайынғы ипотекалық төлемді жабуға пайдалануға болады. Рас, мұндай схеманы басқа жерде тұратын жер болған жағдайда ғана жүзеге асыруға болады.

Мемлекет қолдауымен ипотека

Егер тұтынушы үй сатып алу үшін ақша жинаса, ол тиімді шарттармен ипотека алудың бірегей мүмкіндігін жіберіп алуы мүмкін. Әңгіме төмен пайызбен ақша шығарылатын мемлекеттік бағдарламалар туралы болып отыр. Қазіргі уақытта банктер қазірдің өзінде болғанына қарамастан өтініштерді қабылдауды тоқтатты «Баспана хит» бағдарламасында болашақта жағдай өзгеруі мүмкін. Ал мұны тұрмыс жағдайын жақсартуды қажет ететін азамат пайдалануы керек.

Мемлекеттік ипотекалық бағдарламалар – тұрғын үй мәселесін шешкісі келетін қазақстандықтарға мемлекет тарапынан көрсетілетін көмектің бір түрі. Бұл ұсынысты белгілі бір талаптарға жауап беретін және ай сайынғы тұрақты табысы бар қарыз алушы ғана пайдалана алады. Бұл ретте оның төлемінің бір бөлігі мемлекеттік субсидиялар есебінен жабылады, бұл ұсыныстың табыстылығын көрсетеді. Бірақ бұл бюджетте қаржыландыруға қаражат болған жағдайда ғана мүмкін.

Жалпы, мұндай мемлекеттік бағдарламалар әлеуметтік мәселелерді шешуге және құрылыс нарығын ынталандыруға бағытталған уақытша шара. Ал бірнеше жылдан кейін үкімет оларды жүзеге асырудан бас тартып, азаматтарды тиімді несиеден айыруы мүмкін. Осыған орай, мемлекеттік бағдарламаны пайдалана алсаңыз, баспана сатып алуды кейінге қалдырмау керек. Жылдар бойы ақша жинай бермей, ипотекаға өтініш берген дұрыс, оны онлайн түрде жасауға болады.

Арнұр Еркенбаев