Жеңілдіксіз ипотека: нарықтық мөлшерлеме бойынша несиелеудің оң және теріс жақтары

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

Жеңілдікті және нарықтық ипотеканың негізгі айырмашылығы - жоғары пайыздық мөлшерлеме. Бірінші жағдайда оның бір бөлігін мемлекет субсидиялайды – ол жеңілдіксіз ипотека бергендей, соңында банк пайда табуы үшін айырманы жабады. Екінші жағдайда қарыз алушы банкке пайызды толық төлейді. Бірақ, мөлшерлеме жоғары болғанымен, кәдімгі ипотеканың бірқатар артықшылықтары бар.

Нарықтық ипотеканың ерекшеліктері

Жеңілдікті бағдарламалар ең алдымен ыңғайлы, себебі қарыз алушы артық төлейді. Егер несиенің ұзақ мерзімін, әдетте 10 жылдан асатынын ескерсек, үнемдеу айтарлықтай болады. Бірақ классикалық бағдарламалардың өзіндік ерекшеліктері бар:

1. Олар барлығына қол жетімді. Жеңілдікті мөлшерлеме бойынша несие алу үшін қарыз алушы әдетте бірқатар шарттарды орындауы керек. Мысалы, баспана алу үшін «Отбасы банкінен» несие, депозитте қаражатты кемінде 3 жыл сақтау керек, аралық несие үшін негізгі қарыз сомасының кем дегенде жартысы депозитте болуы керек. Тіпті мұндай жағдайларда тарифтер нөлге тең болмайды, бірақ 3,5-тен 8,5% -ға дейін болады.
2. Нарықтық несиелеу бағдарламаларының жеңілдетілген бағдарламаларға қарағанда әлдеқайда көп нұсқалары бар. Егер мемлекет банктің пайыздық мөлшерлемесін субсидияласа, ол өз алдына белгілі мақсаттар қояды. Ең алдымен, бұл бастапқы жылжымайтын мүлік нарығын дамыту. Сондықтан несиелер негізінен жаңа ғимараттардан тұрғын үй сатып алуға арналған. Бұл әлеуетті қарыз алушылардың шеңберін бірден шектейді - шағын елді мекендерде жаңа үйлер ең аз немесе мүлдем салынбайды.
3. Алғашқы төлем. Жеңілдікті бағдарламалар бойынша ол бірден белгіленеді, оны азайту мүмкін емес. Нарықтық опциялар бар, оның ішінде бастапқы жарнасыз ипотека, бірақ жоғары мөлшерлемемен және ақшаны алудың басқа да қатаң шарттарымен.

Нарықтық ипотека негізінен ұқсас тұрақты тұтынушылық несие, тұрғын үй сатып алуға ақша ғана беріледі. Бұл ретте қарыз алушы екінші ретті де, негізгіні де таңдай алады, белгілі бір салаға байланбайды, бірден несиеге жүгінеді және уақытты босқа өткізбейді, мысалы, депозитке үнемдеу.

Жеңілдіксіз ипотека бойынша мөлшерлеме қалай анықталады?

Классикалық ипотека үшін пайыздық мөлшерлемені кредитор-банк белгілейді және жеңілдікті бағдарламалардағыдай мемлекеттің оның бір бөлігін субсидиялау-субсидиялау-бермеуіне байланысты емес. Ол, ең алдымен, Қазақстан Ұлттық Банкі белгілейтін базалық мөлшерлеменің мөлшерін ескере отырып қалыптасады.

Оған басқа несиелер де байланысты - автокөлік, тұтынушылық, бизнес, несие карталары бойынша мөлшерлемелер, сондай-ақ депозиттер. Қазіргі уақытта базалық мөлшерлеме 16,75% құрайды. Тарифі төмен барлық бағдарламаларды «шартты түрде артықшылықты» деп санауға болады - банкке жоғалтқан пайданың бір бөлігін мемлекет немесе әзірлеуші ​​өтейді, мүмкін банктің өзі клиенттерді тарту үшін оны азайтады және несиелеудің белгілі бір саласын дамыту.

Сонымен қатар, мөлшерлеме белгілі бір қарыз алушы үшін әртүрлі болуы мүмкін. Бұған келесі факторлар әсер етеді:

1. Алғашқы төлем. Ол неғұрлым үлкен болса, банктің тәуекелдері соғұрлым төмен болады, сондықтан ол GER деңгейін төмендете алады.
2. Жалақы клиенті. Бұл жағдайда несие беруші белгілі бір уақыт аралығында қарыз алушының ақшалай түсімдерін көреді және оның төлем қабілеттілігіне сенімді бола алады. Мұндай клиенттер үшін мөлшерлеме де төмендеуі мүмкін, бірақ орташа есеппен 0,5-1% аспайды.
3. Сақтандыру. Қарыз алушы кепілді (пәтер, үй немесе басқа да жылжымайтын мүлікті) міндетті сақтандырумен қатар, мысалы, өзінің өмірі мен денсаулығын сақтандырса, банктер тиімдірек несие беруді ұсына алады. Бұл сақтандыру міндетті емес, сіз одан кез келген уақытта бас тарта аласыз, бірақ ол бар болса, несие беруші кейде жеңілдіктер жасайды.

Жеңілдікті және нарықтық ипотека бойынша банк келісім-шарт жасалғаннан кейін біржақты тәртіпте пайыздық мөлшерлемені көтеруге құқығы жоқ. Сондықтан, бүкіл мерзім ішінде, ал кейде ол 20-25 жылдан асады, қарыз алушы банкке өтініш берген кезде келісілген мөлшерлеме бойынша төлейді.

Қандай да бір шектеулер бар ма

Нарықтық ипотека кезінде клиент үшін жеңілдікті ипотекаға қарағанда әлдеқайда аз шектеулер бар:

1. Жеке үйіңіздің болмауы үшін ешқандай талаптар жоқ. Мысалы, «7-20-25» жеңілдік бағдарламасы бойынша өтініш берген қарыз алушының жеке меншігінде пәтер немесе үй болмауы тиіс.
2. Сіз тұратын жеріңізге байланысты сомаға шектеулер жоқ. Сол жеңілдетілген бағдарлама бойынша ірі қалаларда тұратындар 25 миллион теңгеге дейін, ал қалғандары 15 миллион теңгеге дейін ғана ала алады. Нарықтық ипотека үшін сома тек қарыз алушының төлем қабілеттілігіне және тұрғын үйдің құнына байланысты.
3. Барлық банктер нарықтық ипотекамен жұмыс істейді. Жеңілдікті бағдарламаларды мемлекет тағайындайтын белгілі бір қаржы институттары жүзеге асырады. Осылайша, сіз «7-20-25» бағдарламасына қатысуға тек 9 қазақстандық банкте өтініш бере аласыз.
4. Жеңілдікті несиелерде белгілі бір шарттар және/немесе қаржыландыру шегі болады. Нарықтағылар әрқашан жұмыс істейді және тарифті субсидиялауға мемлекет бөлетін қаражатқа тәуелді емес. Әрине, банк осы немесе басқа бағдарламаны тоқтата алады, бірақ ол әрқашан оның орнына басқасын, мүмкін одан да тиімдісін ұсынады.

Әзірлеушіден алынған ипотека нарықтағымен бірдей, бірақ мөлшерлеме төмен. Оған белгілі бір шектеулер бар, бірақ олардың саны артықшылықты өнімдерге қарағанда аз. Ең бастысы - белгілі бір объектіні, әдетте жаңа ғимаратты сатып алу.

Классикалық ипотеканың артықшылықтары

Негізгі артықшылықтары:

• коммерциялық ипотека кез келген дерлік мүлікті, соның ішінде кеңсе немесе қойма сияқты бизнеске арналған мүлікті сатып алуға мүмкіндік береді;
• қарыз алушының арнайы талаптарды орындауы міндетті емес, банк белгілеген шарттарды орындау жеткілікті – табыстың жеткілікті болуы, жақсы несие тарихы, тұрақты жұмыс орны болуы;
• жеңілдікті бағдарламалар бойынша шарттар әрқашан алдын ала анықталады, ал нарықтық бағдарламалар бойынша банк әрбір клиентке, оның ішінде пайыздық мөлшерлеме бойынша жеке «жақындай» алады;
• Клиенттердің кейбір санаттары үшін банктер жеңілдіктер ұсынады, мысалы, жалақыға;
• мұндай несиелендіру бағдарламалары көбірек - бір ғана ірі банкте олардың әртүрлі шарттарымен 3-5-ке дейін болуы мүмкін;
• кейбір жағдайларда нарықтық ипотеканы тезірек алуға болады;
• Алдын ала төлем әрқашан қажет емес;
• Қаржыландырудың уақыты мен көлеміне ешқандай шектеулер жоқ.

Сонымен қатар, кәдімгі бағдарлама бойынша шарттар кейбір жеңілдіктерге қарағанда ұзағырақ болуы мүмкін, сондықтан қарыз алушы төлемді көп жылдар бойына тарату арқылы қаржылық жүктемені азайта алады.

Жеңілдіксіз тұрғын үй несиесінің кемшіліктері

Классикалық үй несиелерінің кемшіліктері бар:

• ең бастысы - толық көлемде қарыз алушының иығына түсетін өсті пайыздық мөлшерлеме, өйткені құрылыс салушы немесе мемлекет тарапынан «көмек» болмайды;
• соңғы артық төлем әдетте жоғары, кейде екі еседен көп - егер сіз несиенің ұзақтығын ескерсеңіз, онда іс жүзінде қарыз алушы бастапқы соманың 100% -дан астамын артық төлейді.

2022 жылы Қазақстанда 159000 3600 адам ипотека алды – бұл алдыңғы жылмен салыстырғанда 12 қарыз алушыға аз, бірақ орташа есепшот 20%-дан астамға өсті. Жалпы портфельде ипотекалық несиелер қазірдің өзінде шамамен 8% құрайды, ал бес жыл бұрын бұл көрсеткіш XNUMX% болды. Мұндай несиелерге сұраныс негізінен тұрғын үй мен жалға алу бағасының өсуіне байланысты.

Арнұр Еркенбаев