Қандай себеппен банк ипотека беруден бас тарта алады?

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

Жаңартылған 11.10.2023 Автор: Арнұр Еркенбаев

Жеке меншікті сатып алу үшін қымбат сатып алу үшін жылдар бойы ақша үнемдеудің қажеті жоқ. Жалпы шарттармен немесе мемлекеттік бағдарлама аясында ипотека алып, тұрғын үй сатып алуға қаражат ала аласыз. Бірақ бәрі бір қарағанда қарапайым болып көрінетіндей қарапайым емес. Қарыз алушы құжаттардың толық пакетін ұсынса да, комиссиялар мен міндетті қызметтерді төлесе де, банк оның өтінішін мақұлдайтынына кепілдік жоқ. Бастапқы жарнаның көлеміне және тұрғын үй түріне қарамастан кез келген ипотекалық несиеге өтініш берген кезде бұл мәселеге тап болуыңыз мүмкін. Сондықтан уақыт пен ақшаны үнемдеу үшін тұтынушы өтініш бермес бұрын өзінің оң шешім қабылдау мүмкіндігін бейтарап бағалап, іс-әрекетін дұрыс жоспарлауы керек.

Бағдарлама талаптарын орындамау

Тұрғын үй сатып алу үшін ақша алғысы келетін клиент белгілі бір критерийлерге сай болуы керек. Ал біз тек Қазақстан Республикасының азаматтығы туралы айтып отырған жоқпыз. Несие берушінің саясатына байланысты шарттар келесі талаптарды қамтуы мүмкін:

• Жас шегі. Ереже бойынша, ипотека алу 21 жастан асқан тұтынушы. Бірақ азамат зейнеткерлік жасқа жеткенше келісім-шарттың аяқталуы маңызды.
• Тәжірибе. Ипотеканы ресми түрде жұмыс істейтін тұтынушылар ғана ала алады. Сонымен қатар, банк жұмыс тәжірибесінің ең аз ұзақтығына (3-4 ай) талап қоя алады.
• Әлеуметтік статус. Егер бағдарлама белгілі бір топқа арналған болса (мысалы, бюджеттік сала қызметкерлері), банк бұл талапқа сай келмейтін қарыз алушыға ипотекадан бас тартады. Бұл бірінші кезекте бюджет қаражаты есебінен субсидияланатын мемлекеттік ипотекалық бағдарламаларға қатысты.

Әлеуетті клиенттерге қойылатын талаптар - бағдарламаны таңдаған кезде назар аудару керек бірінші нәрсе. Көптеген банктер өтініштерді қарауға жеке көзқарасты жариялағанына қарамастан, егер азамат жас шегіне сәйкес келмесе немесе қажетті жұмыс тәжірибесі болмаса, ол оң шешімге сенбеуі керек. Ол тек өтініш беру ақысын төлеу арқылы уақыт пен ақшаны босқа өткізеді.

Төлем қабілеттілігі төмен

Банктер ипотеканы тек қаржылық жағдайы тұрақты және әлеуметтік дефолт ықтималдығы төмен қарыз алушыларға береді. Төлем қабілеттілігінің деңгейін және қарызды уақтылы төлеу перспективасын бағалау үшін олар скорингтік талдауды – белгілі бір параметрлер жиынтығы бар арнайы математикалық модельді пайдаланады. Олардың әрқайсысына белгілі бір ұпай саны беріледі және олардың жалпы мәні базалық көрсеткішпен салыстырылады.

Скорингтік модельдің күрделілігін ескере отырып, тұтынушы өзінің төлем қабілеттілік деңгейін дербес есептей алмайды. Теріс пайдалануды болдырмау үшін несие берушілер балл қою кезінде қандай параметрлер ескерілетінін жасырады. Бірақ белгілі болғандай, клиенттер:

• Олар болашағы зор компанияларда жұмыс істейді. Бизнес немесе корпорация неғұрлым үлкен болса, жұмыстан босату немесе қызметкерлерді қысқарту ықтималдығы соғұрлым төмен болады. Сонымен қатар, мұндай компаниялардағы жалақы әрқашан орташа аймақтық деңгейден жоғары.
• Үйленген, бірақ кәмелетке толмаған балалары жоқ. Несие берушілер балалардың немесе асырауындағы адамдардың болуына теріс қарайды. Оларды ұстау ай сайынғы бюджеттің белгілі бір бөлігін жұмсайды, бұл төлем қабілеттілік деңгейін төмендетеді.
• Олар үлкен қалаларда тұрады. Мұндай есеп айырысуларда табыс деңгейі әрқашан жоғары болады. Ал жұмыстан босатылған жағдайда үлкен қаланың тұрғыны тез арада жаңа жұмыс таба алады.

Жасы 21-ге толған азамат ипотекаға өтініш бере алатынына қарамастан, іс жүзінде оның өтінішін мақұлдауы екіталай, өйткені банктер 30-45 жас аралығындағы клиенттерге несие беруге тырысады. Олардың көзқарасы бойынша, дәл осы жаста жұмыстан босатылған жағдайда тез жұмыс табу үшін қажетті жұмыс тәжірибесі жинақталған. Ал мүліктің ішінде қарызды мәжбүрлеп өтеу үшін тыйым салуға болатын мүлік бар.

Жоғары қарыз жүктемесі

Әлеуетті қарыз алушы сәйкес келуі керек тағы бір критерий төмен қарыз коэффициенті. Белгіленген лимит бойынша барлық несие төлемдерін төлеуге ай сайынғы табыстың 50 пайызынан аспауы тиіс. Ал қарыз коэффициенті неғұрлым жоғары болса, қаржылық мәселелер туындаған жағдайда мерзімін ұзарту қаупі соғұрлым жоғары болады.

Несиелік ұйымдар барлық тұтынушылық несиелерді беру кезінде КТС индикаторын ескеруі қажет. Бірақ егер қарыз алушы ипотека алуды жоспарласа, ол алдын ала қарыз жүктемесін азайту туралы алаңдауы керек. Мұны істеу үшін сізге қажет:

• Мүмкін болса, бар барлық нәрсені төлеңіз Кредиттер. Қарызды толық өтеуге қаражат болмаса, ішінара мерзімінен бұрын өтеу ұсынылады. Ағымдағы міндеттеме неғұрлым төмен болса, соғұрлым қарыздың коэффициенті төмен болады.
• Лимитіңізді азайтыңыз немесе несие картаңызды жабыңыз. Клиент несие картасын қолданбаса да, банк CDN есептеу кезінде оны ескереді. Сондықтан, егер карта қажет болмаса, өтінімнің мақұлдану ықтималдығын арттыру үшін оны жабу жақсы.

Егер қарыз алушының ипотека бойынша бастапқы жарнаны төлеуге қаражаты жетпесе, ол басқа жолды таңдап, басқа несие ала алады. Бір жағынан, бұл қолданыстағы заңнамамен тыйым салынбаған және өтінішті қабылдамау үшін негіз бола алмайды. Бірақ мұндай кіріспе ақпаратпен несие беруші ипотеканы беруден бас тартуды таңдауы мүмкін. Егер клиент бастапқы жарна үшін ақша жинай алмаса, бұл оның тұрақсыз қаржылық жағдайын жанама түрде көрсетеді. Ал қарыздың жоғары деңгейі мерзімін ұзарту қаупін айтарлықтай арттырады.

Нашар несие тарихы

Тұтынушының тұрақты табысы болса да, төлемдерін уақытылы төлейтініне кепілдік жоқ. Төлем қабілеттілігі жоғары клиенттер әрқашан өздерінің қарыздық міндеттемелеріне жауапкершілікпен қарай бермейді, бұл несие берушілерге көптеген қиындықтар туғызады. Осыған орай, өтінішті қарау кезінде банк міндетті түрде БКИ-ге сұраныс жасайды. Ал, алынған ақпаратқа сүйене отырып, ол ипотека беру туралы шешім қабылдайды.

«Тарихты» пайдалана отырып, сіз клиенттің төлем тәртібін бағалай аласыз және оның қарызды қалай өтейтінін болжай аласыз. Осы мәліметтерге сүйене отырып, проблемалық несиелер мен басқа да міндеттемелер бар деген қорытынды жасауға болады. Ипотека беруден бас тартылады, егер «тарих» деректеріне сүйене отырып, клиент:

• қасақана борышкер болып табылады, өйткені оның басқа кредиттік ұйымға қарызы бар және міндетті төлемді 90 күннен астам төлемеген;
• басқа несиені немесе шағын несиені өтеу кезінде ол тұрақты түрде аздаған кешіктірулер жасады/жібереді, бұл төлем тәртібінің нашарлығын көрсетеді;
• өтінішті толтыру кезінде көрсетпей, басқа міндеттеменің болуы фактісін жасырған;
• бірнеше несиені өтейді (тіпті ең жоғарғы қарыз жүктемесі асып кетпесе де);

Нашар несие тарихы – тұрғын үй мәселесін шешкісі келетін қарыз алушы үшін «үкімнің» бір түрі. Егер банк оны сенімсіз клиент деп санаса, төлем қабілеттілігі жоғары болса да оған несие беруден бас тартылады. Несиелік тарихты сақтау мерзімі 10 жыл екенін ескерсек, мұндай ақпарат несиелік тарих бөлімінен «жоғалғанша» көп уақыт күтуге тура келеді.

Дегенмен, клиенттің өрескел қателігіне байланысты қанағаттанарлықсыз несие тарихына байланысты бас тартылуы мүмкін. Мысалы, жауапты қызметкер бұрын алынған шағын несиені өтеу туралы деректерді енгізуді «ұмытып кетсе». Немесе басқа азаматтың мерзімі өткен қарызы туралы ақпарат оның несиелік тарихына енгізіледі. Бұған жол бермеу үшін, өтініш жібермес бұрын, БКИ-ге сұрау жіберу арқылы несие тарихыңыздың күйін тексерген жөн. Жылына бір рет мұны кез келген қолжетімді бағдарлама арқылы тегін жасауға болады электрондық қызметтер. Жалған ақпаратты анықтағаннан кейін сіз оны дереу даулай аласыз, бұл 15 жұмыс күнінен аспайды.

Құжаттардың толық пакетін бере алмау

Өтінім берген кезде тұтынушы тізбесі бағдарлама шарттарында көрсетілген белгілі бір құжаттар пакетін ұсынуы қажет. Атап айтқанда, ол жұмыс орнынан анықтама алып, зейнетақы жарналары бойынша үзінді көшірме талап етіп, жеке куәлік пен сатып алынған жылжымайтын мүлік бойынша құжаттарды ұсынуы керек. Бірақ банк өтінішті қарау кезінде стандартты тізіммен шектелетіні шындық емес. Қарыз алушының төлем қабілеттілігі туралы дәлірек суретті алу үшін ол жалпы тізімде көрсетілмеген қосымша ақпаратты сұрай алады. Ал егер көрсетілген мерзімде бұл талап орындалмаса, ипотекадан бас тартылады.

Әдетте, ең үлкен қиындықтар жылжымайтын мүлік құжаттарында туындайды. Егер тұрғын үй қайталама нарықта сатып алынса, сатушы барлық сертификаттарды жинауы керек. Бұған қоса, ол тексеру және қауіпсіздікті тексеру үшін жеке куәлік беруі қажет. Бірақ бұл талапты тез орындаудың қаншалықты маңызды екенін бәрі бірдей түсіне бермейді, бұл қаржылық сауаттылықтың төмендігіне байланысты. Нәтижесінде мәміле бұзылады, сатып алушы комиссияларға ақша жұмсайды, ал банк қаражат беруден бас тартады.

Тұрғын үй бекітілген талаптарға сай емес

Ипотека – бұл кепілдік берілген несие. Бағдарламаның шарттарына байланысты банк несиеге сатып алынған немесе қарыз алушының меншігі болып табылатын тұрғын үйді мүліктік кепіл ретінде қабылдай алады. Бірақ әрбір пәтер, үй немесе жер учаскесі қарыздық міндеттеменің кепілі бола алмайды. Шығындардың ықтималдығын азайту үшін несие беруші белгілі бір талаптарға жауап беретін нарықтық тұрғын үйді ғана қабылдайды.

Өтінішті қарау кезінде тек құқық белгілейтін құжаттарға ғана көңіл бөлінбейді. Ипотека мөлшерін және бастапқы жарнаны дұрыс есептеу үшін мүліктің бағалау құны жүргізіледі. Ал банк заңгері алаяқтық мүмкіндігін болдырмау үшін ұсынылған құжаттарды міндетті түрде тексереді. Алайда, келесі жағдайларда ипотека беруден бас тартылуы мүмкін:

• азамат сатып алуды жоспарлап отырған пәтер тозығы жеткен көпқабатты үйде орналасқан;
• Құқық белгілейтін құжаттарда елеулі қателер немесе дәлсіздіктер анықталған;
• мүлік қаладан тыс жерде немесе банк бөлімшелері жоқ елді мекенде орналасқан;
• үйге қосылған коммуникациялар жоқ және ол тұрақты тұруға жарамайды;
• ұсынылатын қамтамасыз ету өтімді емес және кешіктірілген жағдайда несие беруші оны сату кезінде қиындықтарға тап болуы мүмкін;
• банк клиент пәтер сатып алғысы келетін құрылыс компаниясымен ынтымақтасады (бастапқы нарықта жылжымайтын мүлікті сатып алу кезіндегі маңызды) және т.б.

Егер несие берушінің кепілі қанағаттандырылмаса, тұтынушы барлық көрсетілген талаптарға сай келетін басқа мүлікті таңдауға мәжбүр болады. Содан кейін ол өз шешімін қайта қарап, ипотеканы беруді бекітеді.

Сенімсіз кепілгер/қосалқы қарыз алушы

Қарыз алушының жұбайының қатысуы тұрғын үй несиесін ресімдеу кезінде міндетті шарт болып табылады. Бұл ерлі-зайыптылардың барлық қарыз міндеттемелері бойынша ортақ жауапкершілікте болатынын ескерсек, банктің толық қисынды талабы. Оның үстіне бұл мәміленің екінші тарапының кірісін есепке алу арқылы төлем қабілеттілік деңгейін арттырудың нақты мүмкіндігі.

Банк кепілгер немесе қосалқы қарыз алушы ретінде кімді тартуды көздеп отырғанына қарамастан, мұндай адам құжаттардың толық пакетін ұсынуы қажет болады. Сізге оның жеке куәлігі, кіріс туралы анықтама және тізімі шарттарда көрсетілген басқа да құжаттар қажет. Ал өтінішті қарастырған кезде банк міндетті түрде міндетті түрде қоса қарыз алушының/кепілгердің несие тарихын «тексереді», қарыздың жоқтығына көз жеткізеді. Ал егер ол ең болмағанда бір талапқа сай болмаса, қарыз алушы өтініштен бас тартудан құтыла алмайды.

Егер жұбайымен проблемалар туындаса, клиент жағдайды шеше алмайды. Банк шығындар ықтималдығын азайту үшін осындай тұлғаны ортақ қарыз алушы ретінде тартуға міндетті. Бұл оның табысының төмендігін немесе берешектің болуын елеусіз қалдыра алмайтынын және несие беруден бас тартуға мәжбүр болатынын білдіреді.

Кепілгер талаптарға сай болмаса, кредиторға «ұнайтын» басқа тұлғаны көрсету арқылы жағдайды түзете аласыз. Тағы бір жайт, мұндай жауапкершілікті өз мойнына алып, мүлкін қатерге тігуге кез келген адам келісе бермейді.