Валюталық ипотеканы қайта қаржыландыру банктік қарыз алушылар үшін нақты көмек болып табылады

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

Қазақстанда заңнамалық деңгейде олар шетел валютасымен несие беруден бас тартты. 2016 жылдан бастап одан кіріс алған қарыз алушы ғана АҚШ доллары, еуро немесе басқа шетел валютасында ипотека ала алады, ол тиісті құжаттармен расталады. Бірақ тыйым салынған кезде банктер мұндай міндеттемелердің үлкен портфелін жинақтаған болатын. Ал теңгенің құны төмендегеннен кейін көптеген қарыз алушылар тұрғын үй несиесін өтеуде күрделі мәселелерге тап болды. Бұл мәселені шешу үшін Қазақстан Республикасының үкіметі валюталық ипотекалық міндеттемелерді қайта қаржыландыру бағдарламасын іске қосты. Оның басты мақсаты – қарыздық жүктемені азайту және кепілге тіркелген тұрғын үйді сақтап қалу.

Үкіметтің бастамасы

Ипотека шартына қол қою арқылы азамат мұндай несиелеуге байланысты барлық тәуекелдерді өз мойнына алады. Ең алдымен, біз оның шығыстарының көлеміне әсер етуі мүмкін валюталық ауытқулар туралы айтып отырмыз. Мысалы, жалақыны теңгемен алатын болса, АҚШ долларымен несиеге қызмет көрсету кезінде төлемдерге көбірек ақша жұмсауға тура келеді. Ал мөлшерлеме неғұрлым жоғары болса, соғұрлым қарызды өтеу қиынға соғады.

Валюта ауытқуының жоғары қаупіне қарамастан, 2016 жылға дейін азаматтар теңгемен несие беруден жиі бас тартқан. Бұған осындай бөлшек сауда бағдарламалары бойынша салыстырмалы түрде төмен пайыздық мөлшерлемелер ықпал етті. Банктер шетел валютасындағы ипотеканы алу кезінде пайыздық төлемдерді айтарлықтай үнемдеуге болатын елес жасады. Бірақ теңгенің құнсыздануынан кейін борышкерлер саны арта түсті. Осы фактіні ескере отырып, үкімет азаматтарды несиелік құлдықтан және шектен тыс қарыздардан қорғау туралы шешім қабылдады. Ал қиын қаржылық жағдайға тап болған қарыз алушыларға мемлекеттік қолдау бағдарламасы ұсынылды. Оның аясында 1 жылдың 2016 қаңтарына дейін берілген валюталық ипотеканы қайта қаржыландыруға болады.

Қазіргі мемлекеттік бағдарлама борыштық міндеттеменің кепілі болып табылатын тұрғын үйді жоғалтпаудың нақты мүмкіндігі болып табылады. Мәселенің өзектілігін ескере отырып, қазақстандықтар шетел валютасында алған ипотекалық міндеттемелерін белсенді түрде қайта қаржыландыруға кірісті. 1 жылдың 2020 маусымындағы жағдай бойынша жалпы сомасы 37 миллиард теңгеден астам сомаға 256 мыңға жуық осындай өтінім мақұлданды. Ал үкімет шешім қабылдады мерзімін ұзарту Бағдарлама 31 жылдың 2020 желтоқсанына дейін жарамды.

Мемлекеттік бағдарламаның шарттары

Клиент валютаны қайта қаржыландыруға сенуге құқылы ипотека01.01.2004 жылдан бастап 31.12.2009 жылға дейінгі кезеңде алынған.Сонымен қатар, 01.01.2015 жылғы жағдай бойынша негізгі борыш сомасы Республика Ұлттық Банкінің ресми бағамы бойынша 36 470 000 теңгеден аспауы тиіс. Қазақстанның. Тұтынушы бұрын қарызын қайта қаржыландырған болса да, мемлекеттік қолдауды пайдалана алады. Қолданыстағы ипотекалық міндеттемелерге артықшылық беріледі, бірақ төлем тәртібі проблемалық үшін де өзгертілуі мүмкін несие. Ақшаны мәжбүрлеп өндіріп алу туралы сот шешімі арызды қабылдамау үшін негіз болып табылмайды. Егер мұндай фактор болса, тек қарыз сомасын айырбастау жылдамдығы өзгереді.

Қолданыстағы бағдарлама бойынша шетел валютасындағы тұрғын үй заемын келесі шарттармен қайта қаржыландыруға болады:

• Жаңа несие сомасы ағымдағы міндеттеменің кез келген капиталдандырылған сомаларды шегергендегі негізгі сомасы болып табылады. Ипотеканы теңгеге «аудару» туралы сот актісі болмаған жағдайда, есептеулер 18.08.2015 жылғы жағдай бойынша валюта бағамы бойынша жүргізіледі.Сот актісі болған жағдайда Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің айырбас бағамы 01.01.2015 жылғы жағдай бойынша есептеулерді жүргізу кезінде пайдаланылады.
• Несиенің рұқсат етілген ең ұзақ мерзімі - 20 жыл.
• Сыйақы мөлшерлемесі жылдық 3%-дан аспайды.
• Банктерге қосымша комиссиялар мен комиссиялар алуға тыйым салынады. Бірақ жаңа мәміле жасаған кезде, клиент ипотеканы алу үшін қосымша шығындарды талап етеді. Атап айтқанда, ол мемлекеттік бажды төлеуге, кепілді қайта бағалауға, мемлекеттік/жеке орындаушының қызметтеріне және т.б.

Келісімшарт валютасын тек тұрғын үй сатып алуға алынған несие үшін ғана емес өзгертуге болады. Ақша ағымдағы шығындарға немесе сатып алуға берілген болса да, мемлекеттің көмегін пайдалануға болады. Жалғыз талап – мемлекеттік бағдарлама талаптарына сәйкес келетін кепілдегі жылжымайтын мүліктің болуы.

Егер мүлік қарыздық міндеттемені қанағаттандыру үшін банк балансына берілген болса, қарыз алушыны қайта қаржыландырудан бас тартылмайды. Бірақ мұндай жағдайларда операцияны аяқтау үшін көбірек уақыт қажет. Сонымен қатар, бағдарлама аясында балансқа қабылданған тұрғын үй борышкерге жалға берілуі мүмкін. Кейіннен ол бұрыннан бар ипотеканы өтеу арқылы оны қайтарып ала алады.

Қарыз алушыға және кепілге қойылатын талаптар

Әрбір шетел валютасындағы қарыз алушы ипотеканы қайта қаржыландыра алмайды. Бірақ ерекше әлеуметтік мәртебесі бар тұтынушылар белгілі бір артықшылыққа ие. бапқа сәйкес. 68 Қазақстан Республикасының Заңы «Тұрғын үй қатынастары туралы», қайта қаржыландырудың басым құқығы азаматтарға беріледі, олар:

• Олар тізбесін Қазақстан Республикасының Үкіметі бекітетін кейбір созылмалы аурулардың ауыр түрлерімен ауырады.
• Жасына байланысты зейнеткерлікке шықты.
• Олар ардагерлер болып табылады және тиісті жәрдемақы алады (жауынгерлік, Ұлы Отан соғысы).
• Олар мүгедек балаларды тәрбиелеп отыр немесе өздері 1 немесе 2 топтағы мүгедектер. Бұл жағдайда мәртебе қажетті құжаттармен расталуы керек.
• Төтенше жағдай немесе техногендік немесе табиғи сипаттағы экологиялық апат салдарынан жалғыз баспанасынан айырылған және т.б.

Күрделі қаржылық қиындықтарға тап болған қарыз алушы қарызды қайта қаржыландыра алмайды. Ай сайынғы кірістің жеткілікті мөлшерінің болуы өтінішті мақұлдау үшін міндетті шарт болып табылады. Егер клиенттің төлем қабілеттілігі төмен болса немесе бірнеше кредиторларға қарыз болса, оған валюталық ипотеканы қайта қаржыландырудан бас тартылады. Тек тиісті құжаттармен расталатын ресми кірістер ғана есепке алынады. Ал қаржылық жағдайды жан-жақты талдау және төлем қабілеттілік деңгейін есептеу негізінде шешім қабылданады.

Мемлекеттің міндеті – қарыз алушыға өз мүлкін сақтау мүмкіндігін беру. Осыған байланысты қайта қаржыландыру кепіл заты азаматтың жалғыз баспанасы болған жағдайда ғана жүзеге асырылуы мүмкін. Бұл пәтер, бөлме немесе тіпті ауданы 120 шаршы метрден аспайтын тұрғын үй болуы мүмкін. м.Ал егер банк кепілге тұрғын үй құрылысы үшін жер учаскесін қабылдаған болса, онда оның ауданы 0,1 гектардан аспауы керек.

Шетелдік валютадағы несиені теңгеге қалай «аударуға» болады

Қайта қаржыландыру – бұл клиент үшін неғұрлым қолайлы шарттарда жаңа мәміле жасау. Бірақ валюталық несие жағдайында келісімнің мерзімі мен қарыз сомасы ғана өзгермейді. Қарыз алушыға валюталық тәуекелдерді болдырмау үшін несиені теңгеге «аудару» мүмкіндігі беріледі.

Қарызды өтеу тәртібін өзгерту күрделі және көп уақытты қажет ететін процесс. Ипотекалық несиені қайта қаржыландыру үшін қарыз алушы банкке хабарласып, тиісті өтініш пен белгілі бір құжаттар пакетін тапсыруы керек. Несие шотының валютасын өзгерту үшін сізге қажет:

• Сауалнама. Сіз толтыру формасын банк бөлімшесінен ала аласыз. Бұл құжатты мәміленің барлық тараптары толтырады.
• Өтініш бергенге дейін 1-3 күн бұрын берілген басқа тұрғын үй жылжымайтын мүліктің жоқтығы туралы анықтама.
• Жеке басын куәландыратын құжаттар.
• Соңғы 6-12 айдағы табыс деңгейін көрсететін құжаттар.
• Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы анықтама. Оны тәуелсіз сарапшы дайындауы керек. Мұндай маманның қызметтерін қарыз алушы жеке қаражат есебінен төлейді.
• Ерекше әлеуметтік мәртебенің болуын көрсететін құжат.
• Кепілге тіркелген құқықтар туралы куәлік және т.б.

Банк қайта қаржыландыру өтінімі бойынша шешім қабылдау үшін басқа құжаттарды талап етуге құқылы. Олардың толық тізімін филиалдан немесе тұтынушыларды қолдау қызметінен алуға болады. Өтінім берген кезде бағдарлама ережелерімен талап етілетін барлық алымдар мен төлемдер төленеді.

Несие шарттарын өзгерту туралы шешім өтініш берілген күннен бастап 10-14 күн ішінде қабылданады. Егер біз стандартты емес жағдай және қосымша жағдайлар туралы айтатын болсақ, бұл ұзағырақ уақыт алуы мүмкін. Мысалы, егер қарызға қатысты сот шешімі шығарылған болса немесе несие бұрын қайта қаржыландырылып, мұрагерге берілген болса.

Оң шешім қабылданған жағдайда теңгемен жаңа несие шарты жасалады. Ал тұтынушыға қарызды төлеудің жаңа кестесі беріледі.

Бас тарту негіздері

Қазіргі бағдарлама қарыздық жүктемені азайтуға және жалғыз баспанасынан айырылуы мүмкін азаматтарға көмек көрсетуге бағытталған. Бірақ, оның табысы аз қарыз алушыларға арналғанына қарамастан, валюталық ипотеканы қайта қаржыландыруға өтінімдер автоматты түрде мақұлданбайды. Бас тартудың себебі мыналар болуы мүмкін:

• Клиент өтініш бермеді. Банк өз бастамасымен қайта қаржыландыруды шеше алмайды.
• Өтініш берген кезде жеке құжаттар мен анықтамалар ұсынылмаған. Бұл тұтынушының төлем қабілеттілігін қамтамасыз ету үшін нақты есептеулер жүргізуге жол бермейді. Жалған немесе қате құрастырылған құжаттарды ұсыну да бас тартуға негіз болады.
• Клиенттің немесе оның жұбайының меншігінде тұрақты тұруға жарамды басқа жылжымайтын мүлік бар. Мемлекет оның есебінен қаржылық жағдайын жақсартқысы келетін азаматтарды қаржыландырмайды. Бірақ бұл шектеу жылжымалы мүлікке қолданылмайды.
• Кепіл (жылжымайтын мүлік) бағдарлама талаптарына сәйкес келмейді. Мысалы, пәтердің ауданы 120 шаршы метрден асады. м.
• Ипотека ағымдағы шарттарға сәйкес келмейді (қарыз сомасы, тіркеу күні және т.б.). Бағдарлама бірнеше кезеңде жүзеге асырылуда және қазіргі талаптар өзгеруі мүмкін.
• Клиенттің төлем қабілеттілігі төмен, бұл оның қарызды өтеуіне кедергі болады. Қайта қаржыландыру кезінде қарызды өтеу үшін жаңа төлем кестесі бекітіледі. Халықтың әлеуметтік осал топтары ипотекалық валютаны өзгертуге басым құқыққа ие болғанына қарамастан, қаржылық жағдайдың қанағаттанарлықсыз болуы берілген өтінімді қабылдамау үшін негізді себеп болып табылады. Тұтынушының табысы аз болса, ол әлі де қарызын төлей алмай, деликвентке айналады. Тиісінше, мұндай операцияны қаржыландыруға ресурстарды жұмсаудың мағынасы жоқ.
• Қаржыны мәжбүрлеп өндіріп алу шаралары жүргізілуде. Мұндай жағдайлар тек жеке негізде қарастырылады. Бұл клиенттің төлем қабілеттілігінің ағымдағы деңгейін және оның басқа қарыздары бар екенін ескереді.

Банк бас тарту себебін көрсетпеуге құқылы. Бірақ мұндай шешім қабылдаған кезде өтініш пен құжаттар пакетін қайта тапсырудың мәні жоқ.

Қарыз алушы үшін жеңілдіктер

Ипотеканы қайта қаржыландыру үшін клиентке құжаттардың үлкен пакетін жинап, комиссияларға ақша жұмсауға тура келеді. Бірақ жалғыз баспананы сақтау міндеті тұрғанда бұл өте орынды. Осылайша, азамат ипотекалық қарызды өтеу кезінде өзін ықтимал валюталық тәуекелдерден сақтандырады. Және ол тіпті мүлкін жоғалтпайды экономикалық дағдарыс кезеңі, бұл көптеген сарапшылар болжайды.

Кейде қайта қаржыландыру неғұрлым қолайлы шарттармен жаңа келісім-шартқа отыру мүмкіндігі болып табылады. Әдетте, бұл жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген ақша жоғары пайыздық мөлшерлемемен алынған жағдайларға қатысты. Сонымен қатар, несиелік жүктеменің жоғары болуына байланысты клиентке төлемдерді төлеу қиындай түсуде. Ал табысының бір бөлігін жоғалтса, жағдай тез бақылаудан шығады.

Мемлекеттік бағдарламаға қатысу, егер өтінім мақұлданған уақытқа дейін үлкен көлемдегі қарыз жиналып қалған болса, мәжбүрлеп өндіріп алу процесін тоқтатуға көмектеседі. Сіз несие органын және есептелген пайызды ғана емес қайта қаржыландыруға болады. Негізгі қарыз сомасына ипотеканы өтеу тәртібін бұзғаны үшін өсімпұлдар мен өсімпұлдар кіруі мүмкін. Тиісінше, клиент жалпы қарыз сомасына жаңа несие «алып», банк өсімпұлды есептеуді тоқтатады. Алайда, егер сот актісі болса, қайта қаржыландыру туралы шешім қарыз алушының қаржылық жағдайына байланысты болады. Егер оның қаржылық проблемалары уақытша болса (мысалы, ол 3 ай бойы жұмыс таба алмаса), онда ол несие берушінің қолдауына сене алады. Бірақ ақыл-ойдан ада, қарызға батқан тұтынушы үшін қайта қаржыландыру мақұлданбайды.