DDU бойынша ипотекамен үй сатып алу тәуекелдері

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

Ортақ құрылыс Қазақстанда, әсіресе ірі қалаларда жиі кездеседі. Көптеген адамдар оны жылжымайтын мүліктің төмен құнына байланысты таңдайды - олар аз төлеуі керек, бірақ олар бірден пәтерге кіре алмайды, үй пайдалануға берілгенше күтуге тура келеді. Үлестік қатысу шарты қолма-қол ақша төлеу кезінде де, банктен ипотека алу кезінде де қолданылуы мүмкін. Мұндай транзакцияға байланысты тәуекелдерді қарастырайық.

DDU дегеніміз не

Үлестік қатысу шартының әдеттегі сатып алу-сату шартынан айырмашылығы, екінші жағдайда тек жаңа ғимараттан пәтер сатып алуға болады. Негізінде қарыз алушылар құрылыс салушыны қаржыландырады – олар құрылысқа қаражат бөледі. Сіз кез-келген кезеңде инвестициялай аласыз - іргетастың шұңқыры жаңа ғана қазылған кезде, үйдің жақтауы немесе бірнеше қабаты тұрғызылған.

Осылайша сатып алынған мүлік негізгі болып саналады - пәтерлердің басқа иелері болмады. Тиісінше, мұндай нысандар банктер үшін де тартымды - олардың заңды тазалығы туралы алаңдамаудың қажеті жоқ, олар мүмкіндігінше өтімді, өйткені олар жақында ғана пайдалануға берілді. Сонымен қатар, жаңа тұрғын үй кешендері әдетте жақсы инфрақұрылымы бар аймақтарда салынады, бұл кепілдің құнын арттырады.

DDU мүмкіндіктері:

• шарт әрқашан нысан пайдалануға берілгенге дейін жасалады;
• сатушы әрқашан заңды тұлға – әзірлеуші ​​болып табылады;
• үйді сатып алудың бұл әдісімен үнемдеу 30% дейін болуы мүмкін, бірақ инвестор бірнеше ай немесе тіпті жылдар күтуге тура келеді.

Қазақстанда үлестік қатысу әртүрлі тәсілдермен жүзеге асырылады - сатып алушы ЕДБ жобаларына қатыса алады (олардың көпшілігі ұсынылады Otbasy Bank) немесе әзірлеушімен тікелей әрекеттесіңіз.

DDU және ипотека

Жаңадан салынып жатқан үйлерден тұрғын үй сатып алу үшін банктер де ипотекалық несие береді. Өтініш әдеттегі ипотекаға ұқсас, бірақ бірқатар нюанстар бар:

1. Инвестор ақшаны тікелей құрылыс салушыға аудармайды, оны арнайы банктік шотқа жинақтайды. Бірақ банк барлық соманы бірден аудармайды. Толық төлем сатып алушы өз үйін алған сәтте, яғни мүлік пайдалануға берілгеннен кейін ғана жүзеге асырылады. Эскроу шоттары транзакцияның қауіпсіздігін қамтамасыз етеді және қарыз алушының да, әзірлеушінің де атына ашылуы мүмкін.
2. Банк делдал ретінде әрекет етеді және келісімге қатысушы екі тараптың мүдделерін қорғайды.
3. Қосымша кепілдік талап етілмейді. Егер, мысалы, екінші кезектегі үйді сатып алғанда, сатып алынған үй немесе пәтер шартқа қол қойылғаннан кейін бірден кепілге айналса, онда DDU бойынша ипотекамен іс жүзінде әлі кепілдік жоқ - нысан салынбаған. Олар талап ету құқықтарының кепілін береді - яғни банк қарызды төлемеген жағдайда, болашақта, ол салынған кезде мүлікті алуды талап ете алады.
4. Банктің DDU бойынша тұрғын үйді сатып алу үшін ипотекалық несие беруге келісім беруі үшін құрылыс салушы белгілі бір талаптарға сай болуы керек, кем дегенде қажетті лицензиялар мен рұқсаттар болуы керек. Яғни, салынып жатқан тұрғын үйлердің барлығын ипотекалық несиеге сатып алуға болмайды.
5. Несиені нарықтық мөлшерлеме бойынша немесе мемлекеттің қолдауымен алуға болады. Айтпақшы, мемлекет пайыздық мөлшерлемелерді негізінен жаңа ғимараттардан тұрғын үй сатып алуды қарастыратын бағдарламалар үшін субсидиялайды - бұл құрылыс секторын дамыту үшін жасалады.

Әйтпесе, мұндай несиелер кәдімгі ипотекаға ұқсайды - сізге бастапқы жарнаны жасау, жауапкершілікті сақтандыру және т.б.

DDU бойынша пәтер сатып алу кезіндегі тәуекелдер

Үлескерлерді мемлекеттік қорғаудың әртүрлі шараларына қарамастан, үйді сатып алудың бұл әдісінде қателіктер бар:

1. Шарт түрі. Құрылысқа инвестициялау кезінде сіз PDCP емес, үлестік қатысу шартын жасауыңыз керек - алдын ала сатып алу-сату шарты. Рас, егер адам осы мақсаттар үшін ипотека алса, банк бәрін өзі тексереді, өйткені оның мүддесі заңды түрде таза мәміле жасау. Бірақ егер сіз құрылыс салушымен тікелей байланысып, үй әлі құрылыс сатысында екендігі туралы келісім шарт жасасаңыз, онда сіз үлескер мәртебесін алмайсыз және заң бойынша үлескерлердің құқықтарын қорғау. сізге қатысты емес. Егер әзірлеуші ​​банкротқа ұшыраса, ақшаны қайтару қиынға соғады.
2. Шартты біржақты өзгерту. Егер шартта мұндай тармақ болса, құрылыс салушы үлескермен мәміле жасасқаннан кейін сол бағаны сақтай отырып, пәтердің ауданын азайтуға, тіпті бағаны көтеруге құқылы. Бұл ретте үлескерлер сотқа жүгінсе, сатып алушы жағына шығатынын білуі керек.
3. Қосымша ақы. Әдетте құрылыс салушы оны нақты тұрғын үй ауданы шартта көрсетілгеннен үлкен болса, сұрайды. Бұл кең таралған және заңды тәжірибе, бірақ екі нюанс бар - аумақтағы өзгерістер ауқымы келісімшартта көрсетілуі керек және үйді пайдалануға бергеннен кейін нақты аумақты анықтауды тәуелсіз сарапшыға тапсырған дұрыс. .
4. Қосымша келісімдер. Олардың көмегімен әзірлеуші, мысалы, айыппұл төлемей жобаны жеткізу мерзімін кейінге қалдыра алады. Қосымша келісімге қол қою арқылы үлескер нақты үйді тегін пайдалануға беруді күтуге келіседі.

Егер адам сатып алса несиеге пәтерОның үстіне, DDU сәйкес, ол екі бөлек келісім-шарт жасайды - банкпен және әзірлеушімен. Соңғысы қарыз қаражатының пайдаланылғанын көрсетуі керек. Екі келісім де тіркелуі керек. Егер клиент төлем жасамаса, құрылыс салушы пәтерге құқықты банкке береді, ал ол, әдетте, қарызды өтеу үшін оны сатады.

DDU бойынша құқықтарды беру

Кейде үлескердің бірнеше жыл бойы ипотеканы төлеп келе жатқаны, үй әлі пайдалануға берілмегені, бірақ пәтер сатып алу туралы ойын өзгертіп, аяқталмаған мүлікті сатқысы келетіні де болады. Бұл жағдайда DDU (тағайындау) бойынша құқықтарды беру тәртібі қолданылады. Сатып алушы нақты пәтерді сатып алмайды, тек үй құрылысы аяқталғаннан кейін оған құқық алады.

Бұл процедураның қауіптері де бар:

1. Қосарланған сату тәуекелдері артады – бір мүлікті акционер де, құрылыс салушы да сатады. KazReestr-де келісімшартты тексеру мұны болдырмауға көмектеседі. Жүйе үлескерлерден ақша тарту үшін әзірлеуші ​​берген барлық рұқсаттар туралы ақпаратты жинайды және тіркелген DDU дереу көрсетіледі. Бірақ бұл Мемлекеттік мүліктің тұрғын үй қорының кепілдігі немесе әкімдіктің рұқсаты бар құрылыс салушыларға ғана қатысты. Барлық басқа транзакциялар заңсыз болып саналады.
2. Салынып жатқан мүлікті сату үшін үлескер құрылыс салушыдан рұқсат алуы керек. Бұл ретте соңғысы мәмілені қайта ресімдеу үшін кез келген өтемақы талап етуге құқылы. Ал егер пәтер ипотекалық несиеге сатып алынған болса, онда сіз де банктен рұқсат алуыңыз керек, өйткені тұрғын үйді талап ету құқығы кепіл ретінде әрекет етеді.
3. Тапсырма беру арқылы тұрғын үйді сатып алу кезінде жаңа меншік иесі үлескердің барлық міндеттемелерін өзіне алады. Тиісінше, егер соңғысының әзірлеушіге қарыздары болса, оларды төлеуге тура келеді.

Қазақстанда салынып жатқан тұрғын үйді қайта сату сирек қолданылады. Әдетте, үлескер құрылыстың аяқталуын күтеді, содан кейін ғана пәтерлер сатылады.

DDU және ипотека арқылы үй сатып алу кезінде өзіңізді қалай қорғауға болады

DDU (қолма-қол ақша да, ипотека) арқылы үй сатып алғанда, бірқатар қарапайым ережелерді сақтау маңызды:

1. Үлестік қатысу шартын жасау кезінде тұрғын үйдің құны, оның ішінде бір шаршы метрдің құны, қосымша төлемдердің болуы, пайдалануға беру және үлескерге кілттерді беру мерзімі, тәртібі сияқты тармақтарға назар аудару керек. аумақты өзгерту кезінде төлем үшін, шартты бұзу шарттары. Сонымен қатар, құжаттың өзі сатып алу-сату нұсқаларының бірі емес, үлестік қатысу шарты болуы керек. Үй сатып алу үшін ипотекаға өтініш беру кезінде DDU-ның тағы бір маңызды сәті оның қарыз қаражатына сатып алынуының көрсеткіші болып табылады.
2. Банкпен жасалған келісім де, құрылыс салушымен жасалған келісім де тіркелуі керек. Егер бұл орындалмаса, мәміле жарамсыз деп есептеледі.
3. Әзірлеушінің банкроттық тәуекелдерін ескеру маңызды. Енді акционерлер банктердегі эскроу шоттары арқылы қаражат жоғалтудан қорғалған. Қарыз алушы құрылыс салушы банкрот болған жағдайда толық соманы алады, бірақ инфляцияны ескеру қажет. Мысалы, құрылыс 4-5 жылға созылған болса, нақты өтемақы мөлшері аз болады.
4. Шартта тапсырма беру мүмкіндігіне қатысты тармақтың бар-жоғын тексеріңіз. Бұл, мысалы, ғимарат пайдалануға берілгенге дейін басқа қалаға көшіп, пәтеріңізді сатуды шешсеңіз қажет.
5. Несиені төлеуді тоқтатқан жағдайда оның қалай әрекет ететінін банктен білу керек. Бұл жағдайда стандартты схема жаңа ғимаратта тұрғын үйді талап ету құқығы банкке беріледі, яғни, шын мәнінде, қарыз алушы пәтерге құқығын жоғалтады. Бірақ ол төлеуді тоқтатқанша, несиенің бір бөлігі өтелген. Банк тұрғын үйді тапсыру арқылы да, үй пайдалануға берілген кезде дайын тұрғын үйді де сата алады. Тиісінше, қарыз алушы тұрғын үйді сатқан кезде қарыз сомасы мен түсім арасындағы айырмашылықты алуға құқылы.

Банктің қатысуымен жасалған DDU транзакциясы әзірлеушімен өз бетінше келісім жасасудан қауіпсіз. Банк кепілгер ретінде әрекет етеді - қарыз алушының да, құрылыс салушының да мүдделерін қорғайды, арнайы шоттардағы қаражатты басқарады. Сонымен қатар, ипотеканы алу әзірлеушінің тексерілетінін және барлық құжаттардың талаптарға сәйкес келетінін қамтамасыз етеді.