Карантин кезінде ипотеканы өтеу

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

Ипотека – бұл үйді сатып алуға қаражатсыз сатып алудың нақты мүмкіндігі ғана емес. Мұндай несиелік міндеттеме қаржылық қиындықтарға тап болған тұтынушының отбасылық бюджетіне төзгісіз ауыртпалық болуы мүмкін. Карантин кезінде табысынан айырылған мыңдаған Қазақстан Республикасының азаматтары дәл осындай жағдайға тап болды. Бірақ мәселенің өзектілігін ескере отырып, үкімет тұтынушылардың төлем қабілеттілігі төмендеп бара жатқанын назардан тыс қалдырған жоқ. Әлеуметтік шиеленіс деңгейінің артуына жол бермеу мақсатында төтенше жағдай кезеңінде халық пен бизнесті экономикалық қолдауға бағытталған шаралар кешені әзірленді. Осы заңнамалық ережені пайдалана отырып, ипотека ұстаушы комиссия немесе өсімпұлсыз кейінге қалдыруды ала алады. Бірақ мұндай релаксация уақытша шара ғана. Ал 15 жылдың 2020 маусымынан кейін қарыз алушылар қарыздарын уақытында төлеуге кедергі болатын жаңа проблемаларға тап болу қаупі бар.

Ипотеканы кейінге қалдыру

Карантинге және кәсіпорындар қызметінің тоқтатылуына қарамастан, банктер несие берудің ағымдағы шарттарын қайта қарауға асықпады. Коронавирусқа байланысты төтенше жағдайды енгізу қолданыстағы келісімдерде қарастырылғандай форс-мажорлық жағдайға жатпайтыны белгілі болды. Бұл клиенттердің несиелік жүктемесін азайтуды талап етуге құқығы жоқ дегенді білдіреді.

Жаппай құқық бұзушылықтың жоғары қаупін ескере отырып, Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің атынан мемлекет ағымдағы төлемдерді кейінге қалдыру туралы шешім қабылдады (несие демалысын беру). Бұл құқықты табысы азайған кез келген азамат пайдалана алады. Борыштық міндеттемелердің барлық түрлері бойынша кейінге қалдыру 15 жылдың 2020 маусымына дейін қарастырылған. Бірақ бұл мүмкіндік бірінші кезекте ай сайынғы төлемдері үлкен көлемде жүзеге асырылатын ипотекалық несиесі бар клиенттерді қызықтырды.

Несие демалысын берудің міндетті шарты қарыз алушының келісімі болып табылады. Бірақ егер ипотека ерекше әлеуметтік мәртебесі бар клиент төлейтін болса, ол өзінің несиелік жүктемесінің автоматты түрде төмендеуіне сенуге құқылы. Барлық басқа жағдайларда банк ағымдағы төлем кестесін тек берілген өтініш бойынша ғана өзгерте алады. Тұтынушы кірісінің төмендеуін тек карантин кезеңінде ғана сезінуі маңызды. Ал арыз берген кезде оның мерзімі өткен қарызы болмаған.

Бастапқыда көптеген азаматтар сенгендей, кейінге қалдыру қарыздың бір бөлігін кешіру емес. Бұл тек айыппұл, өсім мен алым төлемеу мүмкіндігі несие карантин кезінде. 15 маусымнан кейін қарыз алушы төлемдерді бекітілген кестеге сәйкес қатаң түрде жүргізе отырып, төлемдерді қайта бастауға міндетті. Алайда қарызды толық өтеу үшін банк несиені өтеу тәртібін өзгертуі керек. Тиісінше, релаксацияға қарамастан, клиент несиелік демалыстарды пайдалану кезінде айтарлықтай артық төлеуге мәжбүр болады. Ал карантин біткен соң кірісінің азайғанына қарамастан жаңа кесте бойынша қарызын өтеуі керек.

Төтенше жағдай режимі енгізілгенге дейін төлем кестесін сақтамаған азамат кейінге қалдыруды ала алмайды. Оны беруден бас тартудың тағы бір жақсы себебі - клиенттің төлем қабілеттілігінің төмендеуін көрсететін фактілердің болмауы.

Кейінге қалдыруды қалай алуға болады

Қаржы мәселесіне тап болған кез келген клиент төтенше жағдай кезінде ипотекалық несиесін төлемеуге құқылы. Бірақ жеңілдік санатындағы қарыз алушы үшін бұл мүмкіндік құжаттар немесе анықтамаларсыз автоматты түрде беріледі. Банктер ерекше әлеуметтік мәртебенің болуы туралы ақпаратты Несие тарихы бюросынан алады. Осындай ақпарат негізінде олар бенефициарларға өтеу тәртібін өзгерту туралы алдын ала хабардар етіп, кейінге қалдыруды ұсынады.

Ерекше әлеуметтік мәртебесі жоқ қарыз алушы ипотекалық демалыс беру туралы өтінішпен банкке жеке хабарласуы керек. Бұл ретте ол несие берушіге табысының азайғанын көрсететін құжаттарды ұсынудың қажеті болмайды. Егер өтінішті қарау кезінде қарыз алушының қаржылық проблемалары төтенше жағдай режимі енгізілгенге дейін туындағаны анықталса, кейінге қалдырудан бас тартылады. Өтінішті қараудың ең ұзақ мерзімі - 10 жұмыс күні. Бірақ мұндай құжат бұзушылықтармен ресімделсе, банкке шешім қабылдау үшін көбірек уақыт қажет болуы мүмкін.

Ипотекалық несие демалысының бөлігі ретінде қарыз алушы мыналарға сенуге құқылы:

• Несиелік міндеттеме бойынша барлық ағымдағы төлемдерді тоқтата тұру. Ол қарыздың негізгі сомасын, есептелген сыйақы мен өсімпұлды өтеуге міндетті болмайды.
• 15 жылдың 2020 маусымына дейін қарыздық жүктемені азайту. Дегенмен, көрсетілген мерзім аяқталғанға дейін кез келген уақытта кейінге қалдыруға өтініш бере аласыз.
• Қосымша төлемдер жоқ. Банк өтеудің бастапқы кестесін өзгерту үшін қосымша комиссия алуға құқығы жоқ.
• Жоғары несиелік рейтингті сақтау. Клиент төлемдердің төленбеуіне байланысты кідірістердің орын алуын болдырмайды. Кейінге қалдыруды пайдалану туралы ақпарат Несие тарихы бюросына енгізілмейді және рейтингке әсер етпейді.
• Өтінімді мақұлдаудың жоғары ықтималдығы. Карантин кезінде ипотеканы төлеу мүмкіндігінен айырылған әрбір азамат несиелік жүктемесінің төмендеуіне сенуге құқылы. Банкке хабарласқанда үлкен құжаттар пакетін ұсынудың қажеті жоқ.

Төтенше жағдай кезеңінде кредиторлар қарыздарды мәжбүрлеп өндіріп алу процестерін тоқтатуға міндетті екенін ескере отырып, борышкер бұл жағдайды шешуге уақыт ұтуы мүмкін. Бәлкім, ол банкті өтеу және кепіл мүлкін жоғалтпау үшін жаңа жұмыс немесе қосымша қаржыландыру көзін таба алады.

Ипотека бойынша төлем 15 жылдың 2020 маусымынан кейін

Егер қарыз алушы табысынан айырылса немесе жұмыс беруші оны жалақысы сақталмайтын демалысқа «жіберсе», кейінге қалдыру оған осы қиын кезеңнен аман өтуге және кепілдегі тұрғын үйді жоғалтпауға көмектеседі. Сонымен қатар, несиелік жүктемені азайту үшін осындай құралды пайдалана отырып, сіз проблемалық қарыздар мен айыппұлдардың пайда болуынан аулақ бола аласыз. Бірақ тұтастай алғанда, ипотекалық төлемдерді төлеуден жалтару мүмкіндігі қазіргі мәселенің уақытша шешімі ғана. Ал кейіннен кейінге қалдыруды алған қарыз алушы әлі де жүктемені көтере алмауы мүмкін. Нәтижесінде, ол оның кейінгі өміріне әсер ететін күрделі қиындықтардан аулақ бола алмайды.

Бірқатар сарапшылардың пікірінше, пандемия Қазақстан Республикасы үшін ауыр экономикалық зардаптарға әкеледі. Және сценарийге қарамастан, жағдайды реттеу және ағымдағы процестерді тұрақтандыру үшін біраз уақыт қажет. Төтенше жағдай аяқталғаннан кейін барлық кәсіпорындар өз қызметін жалғастыра бермейді. Шығындарды азайту үшін жұмыс берушілер жалданған мамандарды жұмыстан шығаруға мәжбүр болады, бұл жұмыссыздыққа әкеледі. Мұндай жағдайда тұтынушыларға ағымдағы несиелерін өтеу қиынға соғады. Ал тұрғын үйінен айырылып қалу қаупі бар ипотекалық несие алушылар ең қиын жағдайда қалуы мүмкін.

Заң тұрғысынан алғанда, 15 маусымнан бастап банктер төлемді толық көлемде талап ете алады. Оның үстіне, кейіннен борыштық жүктеме тек өсе береді, өйткені клиент төтенше режим аяқталғаннан кейін «карантиндік» қарызды төлеуге міндетті болады. Банк саясатына байланысты ағымдағы кестеге келесі өзгерістер енгізілуі мүмкін:

• Несие мерзімін ұлғайту. Бұл жағдайда қарызды төлеу 1-3 айға («демалыс» ұзақтығына) ұзартылады. Бұл схема қарыз алушы үшін тиімдірек, өйткені оны пайдаланған кезде ай сайынғы төлемдердің мөлшері өзгермейді. Бірақ банк үшін мерзімді ұлғайту қосымша шығындарға толы.
• Ағымдағы несие мерзімін сақтау. Бірақ жинақталған қарызды өтеу үшін банк міндетті ипотекалық жарналардың көлемін арттыруға мәжбүр болады. Бұл жағдайда қарыз алушы төлемдерді төлеуде қиындықтарға тап болуы мүмкін, өйткені оның шығыстарының көлемі артады. Карантиннен кейін оның төлем қабілеттілігі төмендесе, ағымдағы міндеттемесін уақытында өтей алмайды.

Қарыз алушы не істеу керек?

Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасының Ұлттық банкі карантин аяқталғаннан кейін банктер қалай әрекет ету керектігі туралы нақты директиваларды дайындаған жоқ. Бәлкім, ипотекалық несие нарығындағы ауқымды бұзушылықтарды және құлдырауды болдырмау үшін ол азаматтардың мүдделерін қорғау бойынша ұсыныстар әзірлейтін шығар. Екінші жағынан, егер ол банкирлерді ипотекалық қарыз алушыларға жеңілдіктер жасауға міндеттесе, бұл олардың төлем тәртібіне теріс әсер етіп, «қайтарылмаулардың» өсуін тудыруы мүмкін. Осыған байланысты тұтынушылар Ұлттық банктің көмегіне және өз мүдделерін қорғауға сенбеуі керек. Жылжымайтын мүлікті сақтау немесе үлкен қаржылық шығындарды болдырмау үшін жағдайды алдын ала шешуге алаңдау керек. Бұл, ең алдымен, карантинге байланысты жұмысынан айырылуы мүмкін және кейінге қалдырылғаннан кейін төлемдерді қалпына келтірмейтін клиенттерге қатысты. Мұны істеу үшін сізге қажет:

• 15 маусымнан кейінгі бірінші міндетті төлем үшін ақша үнемдеуге тырысыңыз. Үкімет азаматтардың мүддесін қорғауға қамқорлық жасамаса, бұл жаһандық проблеманы шешуге көмектеспейді. Бірақ кез келген жағдайда реттеу шараларын қабылдау үшін біраз уақыт қажет. Ал бөлінген ақшамен бірінші міндетті төлемді төлеу арқылы кешіктіруден құтылуға болады.
• Қосымша табыс көзін табыңыз. Өндірістік белсенділіктің төмендеуін ескере отырып, мұны істеу өте қиын болады. Бірақ бұл сіздің үйіңізді сақтау үшін қаржылық жағдайыңызды жақсартудың жалғыз мүмкіндігі.
• Қайта қаржыландыру қарызы. Қарыздық жүктемені азайту үшін сіз ай сайынғы төлемдер көлемін азайтуға қол жеткізе отырып, қалған қарызды қайта қаржыландыруға болады. Атап айтқанда, қарыздың төленбеген бөлігіне ипотека алып, ұзақ мерзімді келісімге қол қойыңыз. Кіріс азайған жағдайда клиентке шағын төлемдерді төлеу оңайырақ болады.
• Кредитор банкпен жеке төлем шарттарын келісу. Шығындарды азайту мақсатында тұтынушыларға ипотекалық қарызды өтеудің басқа схемалары ұсынылуы мүмкін. Ағымдағы ұсыныстар туралы тұтынушыларды қолдау қызметінен біле аласыз.

Егер тұтынушы 15 маусымға дейін қаржылық жағдайын жақсарта алмаса немесе бірінші төлемге ақша жинай алмаса, ол ипотеканы төлеуден бас тартып, жылжымайтын мүлікті өз еркімен сату туралы банкпен келісу керек. Мұндай жағдайда мерзімі өткен қарызды жинақтап, мәселені шешуді кейінге қалдырудың еш пайдасы жоқ.

Кешіктірудің «салдары».

Табыс уақытша азайған жағдайда ипотекалық «демалыс» карантин кезеңінде айыппұлдар мен тұрғын үйді жоғалтуды болдырмауға көмектеседі. Бірақ ол аяқталғаннан кейін қарыз алушының бюджетіне түсетін жүктеме айтарлықтай артуы мүмкін екенін ұмытпаңыз. Осыған байланысты оның шаруашылық шығындары мен төлемдеріне ақшасы жетпейді.

Үкімет қарыздық жүктемені азайтудың алгоритмін әзірлемесе, азаматтар қаржылық мәселелерін өз бетінше шешуге мәжбүр болады. Ал егер төлемдер уақытында жасалмаса, несие беруші банк:

• Келісімшартта қарастырылған айыппұлдар мен өсімпұлдарды есептеңіз. Мұндай есептеулерді жасауға мораторий тек 15 маусымға дейін жарамды. Ерекшелік нарық реттеушісінің бастамасы бойынша кейінге қалдырылған жағдайда ғана мүмкін болады. Жаппай төлемеген жағдайда ипотекалық несие алушылардың мүдделерін мемлекеттік деңгейде қорғау шаралары қолданылуы мүмкін. Айыппұлдар мен өсімпұлдар келісімде көрсетілген мөлшерлеме бойынша есептеледі.
• Борышкердің несие тарихында берешегінің болуы туралы ақпаратты енгізіңіз. Карантин аяқталғаннан кейін банктер банктік шоттармен толыққанды жұмысты қалпына келтіруге міндетті. Мұндай деректерді енгізу кезінде кешіктіру себебі көрсетілмейді. Тиісінше, бүкіл ел бойынша толық ауқымды карантин енгізілгені де несие рейтингінің төмендеуіне ықпал ете алмайды.
• Құқық қорғау әрекеттерін бастаңыз немесе жалғастырыңыз. Карантин кезеңінде банкирлерден мұндай әрекеттерді тоқтату талап етілді. Бұл мәжбүрлі қадам болды, өйткені коллекционерлердің жұмысы әлеуметтік шиеленіс деңгейін арттыруы мүмкін. Бірақ 15 маусымнан кейін кредиторлар активтерін қайтарып алу үшін талап қоюды жалғастырады. Мұндай жұмыстар ескі қарыздар бойынша және жаңа берешек анықталған жағдайда жүргізіледі.
• Сотта қарызды өндіріп алыңыз. Егер қарызды өтей алмаса, қайта құрылымдауға немесе ипотеканы қайта қаржыландыруға кіріспесе, ол кепіл мүлкін сақтай алмайды. Мәжбүрлеп өндіріп алу уақытына қарай қарыздың үлкен сомасы жиналып қалса, банк борышкердің басқа мүлкін сатуға да қол жеткізе алады.