Несие алу кезінде банкке мүлікті кепілге қою туралы нені білу маңызды?

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

Кепілдендірілген несиелер қарыз алушы үшін ең тиімді болып табылады. Егер банк кепілдікке мүлікті алса, бұл оның қарызды қайтармаған жағдайда тәуекелдерін азайтады. Оның орнына ол неғұрлым қолайлы шарттарды ұсына алады - мөлшерлеменің, мерзімнің ұлғаюы және/немесе пайыздық мөлшерлеменің төмендеуі. Бірақ кепілге үйін немесе көлігін қойған клиент шектеулерге тап болады.

Қандай кепіл болуы мүмкін

Кепіл – бұл төлем жасалмаған жағдайда банк несиені өтеу үшін сататын мүлік. Бұл болуы мүмкін:

• пәтер немесе жеке үй;
• автокөлік;
• жер телімі;
• кеңсе сияқты коммерциялық жылжымайтын мүлік;
• гараж;
• қойма кеңістігі;
• шоттағы ақша;
• кәсіпорын жабдықтары және т.б.

Жеке тұлғаларға несие беру кезінде мүлікті кепілге берудің екі нұсқасы бар:

• қарыз алушыда бұрыннан бар жылжымайтын мүлік немесе автокөліктер банкке берілетін кепілді несиелер;
• сатып алынған мүлікті кепілге алған несиелер, көбінесе ипотека және автокөлік несиелері.

Заңды тұлғалардың несие беру кезінде кепілді таңдау мүмкіндігі кеңірек. Сонымен, банк, мысалы, дайын өнімді, жасалған шарттарды, жабдықты кепіл ретінде қабылдай алады.

Кепілмен қамтамасыз етуді қамтамасыз етудің басқа түрлерімен біріктіруге болады, мысалы, тұрғын үйді банкке беру және бір мезгілде кепілгерлер мен қосалқы қарыз алушыларды тарту. Мүлік несиені толығымен қамтамасыз ете алады (ол сатылса, банк ипотеканы 100% өтейді) немесе ішінара (мысалы, автокөліктің бағалау құны бүкіл қарызды өтемейді, тек 60–70%).

Қарыз алушы әрқашан несиені қалай қамтамасыз ету керектігін таңдай алмайды. Мысалы, егер ол ипотека алса, онда ол сатып алатын үй немесе пәтер ғана кепіл бола алады. Осыған қатысты автокөлік несиелері. Бірақ кәдімгі қамтамасыз етілген несиелендіру бағдарламалары таңдау мүмкіндігін береді – банк клиент пайдалана алатын кепілдік опцияларының жиынтығын ұсына алады.

Кепілге қойылатын банк талаптары

Банктер тозығы жеткен ғимараттағы пәтерді немесе жүрісі жоғары 20 жылдық автокөлікті кепілге ала алмайды - мұндай мүлік өтімді емес болып саналады, оны сату мүмкін болмай қалады немесе түскен қаражат қарыз алушының ақшасын өтемейді. міндеттемелер.

Сондықтан банктер әдетте клиенттің мүлкіне мынадай талаптар қояды:

1. Жеткілікті нарықтық құн. Форс-мажорлық жағдайлар туындаған жағдайда банк ең болмағанда негізгі қарыз сомасын және несие бойынша есептелген сыйақыны өтей алуы үшін қажет. Бұған қоса, ол әрқашан ықтимал шығындарды, мысалы, мүлікті сатумен байланысты шығындарды қамтиды. Нарықтық құн әдетте сарапшының бағалау нәтижелері бойынша анықталады. Сондай-ақ азайту коэффициенттерін қолдану арқылы есептеуге болады, бірақ олар, мысалы, жабдық пен автомобиль үшін әртүрлі. Орташа алғанда, кепілдендірілген несиелер үшін қарыз алушы бағалау құнының 80% дейін ала алады, ал банк ықтимал шығындар үшін 10-нан 20% -ға дейін қалдырады. Яғни, кепілге қойылған көлік 5 миллион теңгеге бағаланса, 4 миллион теңгеден асатын несиенің мақұлдануы екіталай.
2. Жеткілікті өтімділік. Бұл нарықтық құнмен тікелей байланысты. Бұл термин банктің кепілді максималды бағамен жылдам сату мүмкіндігін білдіреді. Өтімді жылжымайтын мүлік 1-3 ай ішінде сатылуы мүмкін мүлік болып саналады. Бұл жақсы аудандағы жаңа пәтерлер, жақсырақ жаңа ғимараттарда, автосалондағы көліктер, банк шотындағы ақшалар, сұранысқа ие коммерциялық үй-жайлар болуы мүмкін. Өтімділікті анықтау кезінде мұндай мүлікке сұраныс пен оның есептік құны ескеріледі. Сонымен қатар, жабдыққа қатысты салалық фактор маңызды - егер оны банкке кепілге берген компания нарықта жалғыз болса, онда жабдықты тез сату мүмкін болмайды, өйткені сұраныс болмайды. .
3. Заңды түрде анық транзакцияны аяқтау мүмкіндігі. Бұл ең алдымен тұрғын үйге қатысты. Кәмелетке толмағандар немесе әрекетке қабілетсіз тұлғалар тіркелген пәтерлерді кепілге алу банкке тиімді емес. Мүлікті сату кезінде құжаттарға қатысты проблемалар неғұрлым көп болса, несие берушіге соғұрлым қолайлы емес. Сондықтан, ең дұрысы ауыртпалық болмауы керек, кепілзат қамауға алынбауы немесе басқа банкте болмауы керек, қарыз алушы мүлікке заңды түрде билік етуге міндетті.

Банктер мүлікті кепілге алу туралы шешім қабылдағанда бірнеше факторларды басшылыққа алады:

• автомобиль - ең дұрысы салоннан жаңа немесе ең аз жүгіріспен, 1-2 жылдан аспайтын, зақымдалмаған және жақсы техникалық жағдайда болуы керек;
• бірінші нарықта пәтерлер қолайлы, егер ол қайталама нарық болса - үйлер апатты болмау керек, кәмелетке толмаған балалардың тұрғын үйге тіркелмегені жөн, мүлік бірнеше меншік иелерінің үлестеріне бөлінбеуі керек;
• коммерциялық жылжымайтын мүлік, қоймалар, гараждар және т.б. - бағалау құнынан басқа, банк мұндай мүлікке деген сұранысты ескереді, мысалы, қаланың шетіндегі кеңсені сату шындыққа сәйкес келетінін анықтайды егер клиент төлем жасамаса.

Ең үлкен қиындықтар өнімдермен туындайды - кейбір банктерде егінді кепілге ала отырып, несие алуға болады. Бірақ өнімдер тез бұзылатын болса, проблемалар туындауы мүмкін.

Депозит қалай жасалады?

Несие берудің кепілі ретінде мүлікті тіркеу процесі:

1. Клиент банкке хабарласып, кепіл затын келіседі. Несие берушінің барлығына көңілі толса, мүлікке барлық құжаттарды жинау керек.
2. Пәтерді, көлікті және т.б. беру үшін бөлек келісімге қол қойылады. Онда кепіл нысанасы, бағалау құны, міндеттемелерді орындау мөлшері мен мерзімі, кепіл ұстаушы мен кепіл берушінің мәліметтері көрсетілуі тиіс. Сонымен қатар, банк қарыз алушының кепілді пайдалану ережелерін белгілеуге құқылы.
3. Егер бірнеше меншік иесі болса, олардың әрқайсысының келісімі қажет. Бұл жағдайда қарыз алушы басқа меншік иелерімен бірге нотариусқа хабарласып, өтініш жазады. Иелердің кем дегенде біреуі кәмелетке толмаған болса, қиынырақ. Содан кейін ата-аналар қарызын өтемеген жағдайда балаларын баспанамен қамтамасыз ете алатынын растауы керек. Егер иесі келісімді өзі жаза алмаса, із-түзсіз жоғалғандар санатына жатқызылса, психиатриялық ауруханада емделсе немесе түрмеде жатса, одан да қиын - банк мұндай пәтерді қабылдамауы мүмкін.
4. Шартқа қол қойылғаннан кейін кепілге ауыртпалық салынады. Мүлік әлі де қарыз алушыға тиесілі, бірақ шектеулер ол қарызды толық өтегенге дейін күшінде қалады. Бұл ретте банк кепілдікке иелік ету құқығына ие.

Нарықтық құнды бағалау міндетті қадам болып табылады. Ол үшін бағалаушы компаниямен еңбек шартын жасау қажет. Қарыз алушыға тексеру күні мен уақыты айтылады, сарапшы мүлікті тексереді, оны суретке түсіреді және қорытынды жасайды - заңсыз қайта құру болмаса және барлық құқық белгілейтін құжаттар қолында болса, бұл шамамен 2-3 күнді алады.

Кепілді пайдалануды шектеу

Клиенттің мүлкіне ауыртпалық салынғаннан кейін ол оны шектеулермен пайдалана алады.

Тұрғын үйге қатысты:

• ауыртпалық жойылмайынша үйді немесе пәтерді үшінші тұлғаға қайта тіркеу мүмкін болмайды - сіз мүлікті дәл осылай сата алмайсыз немесе сыйға алмайсыз, бұл үшін әдетте қиындықтар туғызатын банктің келісімін алуыңыз керек;
• Көбінесе келісімшартта адамдарды пәтерге немесе үйге тіркеу үшін банктің келісімін алу қажет және тіркелген тұлғалардың саны да шектелуі мүмкін тармақты қамтиды;
• Банктер көбінесе жылжымайтын мүлікті жалға беруге тыйым салады, дегенмен бұл факт әдетте тексерілмейді, бірақ егер бұлай болса, қарыз алушыға айыппұлдар қолданылуы мүмкін.

Көлікке қатысты:

• жиі банктер автокөлікті ғана емес, сонымен қатар көлік паспортын (PTS) кепілге қоюды сұрайды;
• жүргізушіге көлікті пайдалануға тыйым салынбайды, бірақ оны тек банктің келісімімен сатуға немесе сыйға беруге болады;
• автокөлік жылжымайтын мүлікке қарағанда тезірек өтімсіз болуы мүмкін - егер жүргізуші апатқа ұшыраса, проблемалар туындауы мүмкін, бұл кепілзаттың нарықтық құнының төмендеуіне әкеледі.

Басқа кепілдік опциялары бар несиелер үшін шамамен бірдей ережелер қолданылады. Мысалы, егер банк жабдықты қабылдаса, иесі оны сатуға келісімін алуы керек. Бұл гараждарға, қоймаларға, тұрғын емес немесе коммерциялық жылжымайтын мүлікке де қатысты.

Қарыз алушы төлеуді тоқтатса, кепілге не болады?

Қарыз алушы келесі төлемді жасамаса, банк жылжымалы немесе жылжымайтын мүлікті бірден сатпайды. 90 күнге дейінгі кешіктірулер әлі үмітсіз деп саналмайды. Сондықтан алдымен банк қарызды өндіріп алудың басқа құралдарын іздейді – ол коллекторларға жүгінеді, клиентке қайта құрылымдау, қайта қаржыландыру және басқа да нұсқаларды ұсынады.

Несие беруші қарыздың міндетті түрде өтелмейтінін түсінген кезде ол мүлікті сатуға құқылы. Бірақ бұл сот шешімімен ғана мүмкін:

• банк сотқа талап арыз береді;
• егер кредитордың пайдасына шешім шығарылса, ол сот орындаушыларына жіберілетін атқару парағын алады;
• осыдан кейін сауданы бастауға болады;
• мүлік аукционда сатылады, түскен қаражат есебінен қарыздар өтеледі;
• ақшаның бір бөлігі қалса, ол қарыз алушыға беріледі.

Кез келген кезеңде банк клиенті кепілді сатуды жиі кешіктіретін сот шешіміне шағымдана алады.

Банктің кепілді сатуы әдетте соңғы шара болып табылады. Бұл несие беруші үшін тиімді емес. Біріншіден, бұл көп уақытты алады: сотқа дейінгі реттеуден бастап тұрғын үй, автокөлік немесе басқа мүлікке сатып алушы табуға дейін. Екіншіден, бұл жағдайда қарыз сомасын өтейтін соманы алу әрдайым мүмкін бола бермейді - көбінесе қарыз алушы әлі де банкке берешек болып қала береді, әсіресе егер ол несиелік келісімге қол қойғаннан кейін көп ұзамай төлеуді тоқтатса немесе «жүгіріп» кетсе. кешіктірілген төлемдер үшін жоғары пайыздық мөлшерлемелер.

Қамтамасыз етілген несиенің артықшылықтары мен кемшіліктері

Кепілсіз несиелік бағдарламалардың негізгі артықшылықтары:

• сомасы мен мерзімін ұлғайтуға және мөлшерлемені төмендетуге болады;
• банк өмірді және денсаулықты сақтандыруды талап ете алмайды;
• банк әдеттегіден төмен кірісі бар клиентке өтінімді мақұлдай алады.

кемшіліктері:

• мүлікке ауыртпалық қойылады, ол қарызды толық өтеген кезде ғана жойылады;
• кез келген мүлік кепіл бола алмайды, әр түрлі банктердің талаптары әртүрлі;
• мүлікті бағалауды көбінесе қарыз алушы төлеуі керек;
• бағалау құнының 100%-ына несие берілмейді – кепілді қамтамасыз ету бойынша жеңілдік әдетте 10-нан 20%-ға дейін қалдырылады, бұл мүлік арзандаса немесе оны сатуда проблемалар туындаса, тәуекелдерді азайту мақсатында жасалады;
• көбінесе кепілді сақтандыру қажет, ал полиссіз мөлшерлеме жоғары болуы мүмкін;
• Қамтамасыз етілген мақсатты емес несиелерді қайта қаржыландыру қиынырақ – банктер ауыртпалықты қайта тіркеуге қатысқысы келмейді.

Кепілдендірілген несиелер қолайлы пайыздық мөлшерлемемен үлкен соманы алуға мүмкіндік беріп қана қоймайды. Мүлік банктер үшін қарызды өтеудің өзіндік кепілі ретінде қызмет етеді, сондықтан қарыз алушыға қойылатын талаптар көбінесе адал болады. Бірақ барлық қарыз өтелмейінше, клиент өз мүлкін пайдалануда шектелетінін түсіну маңызды - ол банктің келісімін алмайынша, оны сыйға тарта, сата немесе айырбастай алмайды. Ал әлеуетті сатып алушылар ауыртпалығы бар көлікті немесе жылжымайтын мүлікті сирек сатып алғысы келеді.

Сұрақ жауап

Депозитті өзгерту мүмкін бе?

Банк келісім берген жағдайда кепілді өзгертуге болады. Сонымен қатар, жаңа кепілзаттың несие берушінің талаптарына сәйкес болуы маңызды - ол өтімді, оның болжалды құны несие сомасынан кем емес және т.б.

Кепіл ретінде үшінші тұлғалардың мүлкін пайдалануға бола ма?

Көбінесе жоқ. Құқық белгілейтін құжаттар мүліктің иесі мен несиеге өтініш білдірген клиент бір тұлға екенін растауы керек. Теориялық тұрғыдан алғанда, үшінші тұлғаның өз мүлкін кепілге беруге дайын екендігі туралы келісімін алуға болады. Бірақ іс жүзінде банктер мұндай схемаларға араласқысы келмейді.

Екі немесе одан да көп кепілді бір уақытта пайдалануға бола ма?

Техникалық тұрғыдан алғанда, қарыз алушы банкке екі кепілдік бере алады, мысалы, автокөлік пен пәтер. Бұл әдетте несие сомасын арттыру үшін жасалады.

Арнұр Еркенбаев