Қымбат ипотека: несиеге үй сатып алу кезіндегі шығындар

Беттің авторы

Арнұр Еркенбаев

2018 жылдан бері Zanimaem.kz порталы редакциясының штаттық сарапшысы, қаржы секторында 11 жылдан астам тәжірибесі бар.
KazCreditLine МҚҰ және Нұрбанкте жұмыс істеді. ҚазҰУ-де қаржы және несие мамандығы бойынша білім алған. Мәтіндерді жариялауға, ақпаратты тексеруге және аналитикаға жауапты.

Жаңартылған 18.05.2022 Автор: Арнұр Еркенбаев

Несиеге үй сатып алуды жоспарлағанда, қарыз алушылар көбінесе сатушы ұсынған бағаға ғана назар аударады. Олар бастапқы жарна үшін ақшаны үнемдеу жеткілікті деп есептейді және еш қиындықсыз ипотекаға қол жеткізе алады. Банк қызметкерлері де клиенттерге қосымша шығындар туралы хабардар ете бермейді. Олардың негізгі міндеті – несие шарттары туралы ақпараттандыру және төлем қабілеттілігін бағалау үшін қажетті құжаттарды алу. Нәтижесінде, тіркелу кезінде тек бастапқы жарнаны ғана емес, басқа да шығындарды төлеуге тура келетіні туралы жаңалық қарыз алушы үшін нағыз тосын сыйға айналады. Ал егер оның қосымша ресурсы болмаса, транзакциядан бас тартуға тура келеді және сатушыға төленген депозит жоғалады.

Үй сатып алу кезіндегі шығындар

Кез келген мүліктік мәмілені жасаудың міндетті шарты процестің ашықтығы мен заңдылығы болып табылады. Сондықтан сізге мүлікке меншік құқығын беруді рәсімдейтін нотариустың көмегі қажет болады. Сондай-ақ мұндай маман сатушының іс-әрекетінің заңдылығын және ұсынылған құжаттардың түпнұсқалығын тексеруге міндетті. Бірақ меншік құқығының болуын растау және сатып алу-сату мәмілесін тіркеу ақылы қызмет болып табылады. Және, келісімдерге байланысты, оны тек сатып алушы немесе процеске қатысушылардың барлығы бірдей үлеспен төлеуі керек.

Сондай-ақ оқыңыз: Ипотеканы қалай үнемдеуге болады

Мәміле жасау кезінде нотариусқа 12 АЕК көлемінде мемлекеттік баж төленеді. Сіз бұл шығындарды бірлесіп жабу үшін сатушымен келіссөздер жүргізіп көріңіз. Екінші жағынан, егер пайдалану мерзімі 12 айдан аз болса, иесі төлеуге міндетті болады жылжымайтын мүлікті сатудан алынатын табыс салығы. Және, мүмкін, ол сатып алушыдан үйдің бағасын төмендету арқылы шығындардың бір бөлігін өтеуді сұрайды.

Жылжымайтын мүлікке меншік құқығын тіркеу үшін азамат халыққа қызмет көрсету орталығына хабарласуы керек. Бұл ретте құжаттарын тапсырып, тіркеу құнын (шамамен 1 мың теңге) төлеуі керек болады.

Егер сатып алушы мәмілені жабу алдында сатушыға депозит төлесе, нотариалдық алымдар жоғары болуы мүмкін. Бірақ мұндай қаржылық операцияны нотариустың қатысуынсыз жүзеге асыруға болады, бұл ақшаны үнемдеуге көмектеседі.

Тұрғын үй несиесіне өтініш беру шығындары

Артық төлем сомасын бағалау үшін бағдарламаны таңдау кезінде жылдық тиімді мөлшерлеменің (AER) мөлшеріне назар аудару жеткілікті. Бұл көрсеткішті пайдалана отырып, сіз шарттардың табыстылығын оңай анықтай аласыз және несиелеу туралы шешім қабылдай аласыз. Бірақ ЖТСМ ипотекаға өтініш беру және өтеу кезінде жабылуы керек барлық шығындарды көрсетеді. Ал несиеге үй сатып алу үшін қанша төлеу керек екенін білу үшін бағдарламаның шарттарын зерделеу керек. Әдетте, әлеуетті қарыз алушы келесі шығындарға дайын болуы керек:

• Тұрғын үйді бағалау. Қайталама жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде несие берушіге сатып алынатын мүліктің нарықтық құны туралы сараптамалық қорытынды қажет болады. Тиісінше, егер сатушы бағаны шарықтатып жібергені анықталса, оны болжамды деңгейге дейін төмендетуге мәжбүр болады. Әйтпесе, банк несие беруден бас тартады және клиентке сатып алудың басқа нұсқасын таңдауға кеңес береді. Қарыз алушы сарапшының қызметтерін өз қаражатымен төлеуі керек. Ал егер мәміле несие берушінің бас тартуына байланысты орындалмаса, ол олардың өтемақысын ала алмайды.
• Ақшаны шығару, аудару немесе өңдеу үшін комиссия (бір уақытта алынады). Қандай тұжырымдалғанына қарамастан, банк мәмілені жасау кезінде комиссияның белгілі бір пайызын ұстап қалуға құқылы (мысалы, 2%). Бірақ мұндай төлемнің сомасы мүліктің құнына емес, ипотека сомасына есептеледі. Осылайша, қарыз алушы банктен неғұрлым аз несие алса, комиссия соғұрлым төмен болады. Бірақ мемлекеттік қолдау көрсететін ипотекалық бағдарламалар бойынша мұндай комиссия алынбайды. Мысалы, сіз «7-20-25» несие ала аласыз. шығару немесе қызмет көрсету үшін ақы алынбайды.
• Сақтандыру. Сақтандырушымен жасалған шарт бойынша бенефициар банк болады. Бірақ клиент комиссияны төлеуі керек. Бұл жағдайда несие беруші оны мүлікті сақтандыруды ғана емес, сонымен бірге өмірі мен денсаулығын да сақтандыруды міндеттеуге құқылы. Әдетте, әрбір банктің несие бойынша ынтымақтасатын аккредиттелген компаниялардың өз тізімі бар. Бірақ жалпы алғанда, несие берушінің белгілі бір сақтандырушымен мәміле жасасуды талап етуге құқығы жоқ.

үшін шығындар ипотеканы тіркеу азамат өз қаражатымен төлеуге мәжбүр болады. Несие құнын есептеу кезінде оларды есепке алуға болмайды немесе төлемді бірнеше төлемдерге бөлуге болмайды.

Риэлторлық қызметтер

Қарыз алушы жаңа үй сатып алғысы келсе, мәміле жасау үшін құрылыс салушымен байланысуы жеткілікті. Бірақ ұсыныстардың көптігін ескере отырып, қайталама нарықта қолайлы жылжымайтын мүлікті табу әрқашан оңай емес. Мұндай жағдайда сізге опцияларды таңдайтын және пәтерлерді қарауды ұйымдастыратын маманның - риэлтордың көмегі қажет болуы мүмкін. Ол сондай-ақ банкке қажетті құжаттарды жинауға көмектесе алады. Бірақ оның көмегі үшін сізге белгілі бір соманы төлеуге тура келеді. Сонымен қатар, сыйақы мөлшері әрқашан мүліктің құнына байланысты.

Қазақстан Республикасы азаматтарының нашар хабардар болуын пайдаланып, риэлторлар тұрғын үйді сату операцияларын тек олардың қатысуымен ғана жүзеге асыруға болатынын жиі айтады. Көбінесе олар сатып алушылармен тікелей байланыспау үшін сатушыларды қорқытады. Бірақ іс жүзінде олардың әрекеттерін алаяқтыққа жатқызуға болады. Оның үстіне мәміле ашық болмағаны анықталса, риэлтор ешқандай жауапкершілікке тартылмайды.

Тұрғын үй несиеге сатып алынатынын ескерсек, банк бұл үдерісті міндетті түрде қадағалайды. Оның адвокаттары ұсынылған құжаттарды нотариусқа бермес бұрын мұқият тексереді. Кейбір күмәнді нюанстарға назар аудара отырып, несие беруші тіпті мәміле жасасудан бас тартуы мүмкін. Және бұл жағдайда ол ипотеканы алған қарыз алушының мүддесі үшін әрекет етеді. Бірақ банктің бұл мүддесі толығымен негізделген және негізделген. Қарыз өтелгенге дейін мүлік несиелік міндеттеменің кепілі болып табылады.

Несие брокері

Үй сатып алу үшін ипотекаға өтініш берген кезде тағы бір қосымша шығын бабы – несие брокерінің қызметтері. Мұндай маман несиелеу процесін айтарлықтай жеңілдетуге, ең тиімді бағдарламаны таңдауға немесе тіпті оның қызметтерінің құнын төлеген жағдайда өтінім бойынша оң шешімге кепілдік беруге уәде бере алады. Бірақ мұндай қымбат сатып алуды жоспарлаған қарыз алушы несие брокерінің көмегін пайдаланбауы керек. Уәделерге қарамастан, мұндай маман:

• Қажетті құжаттар пакетін дайындауға көмектесіңіз. Барлық мәлімдемелерді немесе сертификаттарды сатып алушы-қарыз алушы немесе сатушы жинайды. Құжаттардың толық тізімін банктен алуға болады. Ал несиелік маман сізге ақша қаражатын шығаруға арналған нысан мен өтінішті дұрыс толтыруға көмектеседі.
• Өтінішіңізді өңдеу уақытын тездетіңіз. Банктің несиелік комитеті нақты кесте бойынша отырыс өткізеді. Сондықтан барлық өтініштер келіп түскен кезде және құжаттардың дайындық дәрежесі бойынша қаралады.
• Ең тиімді бағдарламаны таңдаңыз. Кез келген азамат өзінің қызмет саласы мен қаржылық сауаттылық деңгейіне қарамастан, ипотекалық ұсыныстың тартымдылығын бағалай алады. Мұны істеу үшін өлшемді салыстыру жеткілікті жылдық тиімді пайыздық мөлшерлеме әртүрлі бағдарламаларға сәйкес.
• Клиенттің төлем қабілеттілігінің деңгейін жоғары балл алу үшін арттырыңыз. Бұл жағдайда біз жалған кіріс анықтамасын алу туралы айтып отырмыз. Ал азамат мұндай қызметті пайдаланбауы керек, өйткені бұл үшін қылмыстық жауапкершілік қарастырылған.
• Экстрадициялау туралы шешімге ықпал ету. Несие бере отырып, банк тәуекелдің әділ мөлшерін қабылдайды, өйткені кешіктірілген жағдайда, алынған зиянды өтеуге уақыт қажет болады. Ал егер қарызды төлеу кезінде белгілі бір проблемалар туындайтынына аз да болса күмән туындаса, ипотекадан бас тартылады. Ал бөгде адам бұл шешімге әсер ете алмайды. Оның үстіне несиелік комитет өтініштерді қарау кезінде бірқатар фактілер мен жағдайларды есепке алатын алқалы орган болып табылады.
• Ипотеканың берілуіне кепілдік беру. Егер несие брокері оның көмегінің арқасында клиент міндетті түрде ипотека алады деп мәлімдесе, мұндай қызметтерден бас тартқан дұрыс, өйткені бұл әдейі жалған уәде. Кейіннен ол үшін банк қызметкеріне пара беру керек немесе несие тарихыңызды «түзету» үшін қызмет көрсету үшін төлеу керек, бұл қылмыстық құқық бұзушылық болып табылады.

Төмен төлем

Несие алушы бастапқы жарнасыз ипотека алғысы келсе, оған қосымша мүліктік қамтамасыз ету қажет болады. Осы талапты ескере отырып, қазақстандықтар баспана құнының белгілі бір бөлігін өздері төлегенді жөн санайды. Сондықтан, банкке хабарласқан кезде тұтынушы жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін қанша несие қажет екенін біледі. Бірақ несие беруші көрсетілген бастапқы жарна сомасымен өтінімді мақұлдайтынына кепілдік жоқ. Төлем қабілеттілігінің деңгейін талдай отырып, ол клиенттен ипотека алу үшін қосымша қаражат салуды сұрауы мүмкін, өтініштен бас тартамын деп қорқытады. Бұл мүмкін, егер:

• Азаматтың қаржылық қиындықтары туындап, кешігіп қалуы мүмкін деген алаңдаушылық туды. Мұндай жағдайда банк несие сомасын азайту арқылы өз шығынын азайтуға тырысады.
• Азаматтың табысы салыстырмалы түрде аз және төмен баллдық рейтингке ие болды. Қарыз сомасы неғұрлым аз болса, ай сайынғы төлемдер соғұрлым аз болады. Тиісінше, егер азаматтың материалдық жағдайы нашарласа да, оларды төлеуде қиындықтар болмайды.
• Әлеуетті қарыз алушының идеалды несие тарихы жоқ. Әдетте, банктер жағдайдың қайталануынан қорқып, борышкерлермен және дефолттармен жұмыс істемейді. Бірақ егер кешіктіру бірнеше жыл бұрын ауыр себептермен туындаса (мысалы, ірі апат, ауыр науқастану және т.

Егер тұтынушы бір соманы төлеуді күтсе, ал несие беруші өз мүмкіндігінен әлдеқайда көп талап етсе, онда ипотекаға үй сатып алу өте қиын болады. Мұндай жағдайда қажетті бастапқы жарнаны төлеу үшін басқа несие алуға тырысқан жөн. Алайда, егер қарыз алушының табысы төмен болса, бұл өте қауіпті манипуляция. Кез келген жағдайда, оны жүзеге асыру кезінде ол қосымша шығындарды төлеуге мәжбүр болады (жаңа несиеге өтініш бергені үшін комиссия, қаражатты пайдаланғаны үшін пайыздар және т.б.), бұл ақыр соңында ипотека құнына әсер етеді.

Тексеру кезінде ақшаны қалай үнемдеуге болады

Үй сатып алу - бұл қымбат ұсыныс, әсіресе егер сатып алу банк қаражатын пайдалану арқылы жасалса. Бірақ қарыз алушы барлық өтелмеген төлемдерді момындықпен төлеуге болмайды. Ақшаны үнемдеу үшін шығындарды қысқартуға тырысу керек несие беру. Мұны келесі ұсыныстарды орындау арқылы жасауға болады:

• Оңтайлы бағдарлама. Ипотеканың тиімді екеніне көз жеткізбей тұрып, оны алуға өтініш бермеу керек. Бірақ бағдарламаларды салыстыру кезінде ЖТСМ өлшемін ғана емес, сонымен қатар қосымша комиссияларды да ескеру маңызды. Несие бергенде үлкен комиссия алмайтын банкке артықшылық берген дұрыс.
• Қымбат емес бағалаушы. Банк өз маманын мүлікті бағалауды міндеттей алмайды. Бірақ оның несие беру кезінде бірге жұмыс істейтін «өзінің» бағалаушысын ұсынуға құқығы бар. Тек банк мамандарының тарифтері әрқашан жоғары. Осыған байланысты сыртқы бағалаушыны іздеген дұрыс.
• Адал сақтандырушы. Қарыз алушының сақтандырудан бас тартуға құқығы жоқ, әйтпесе оған қаражатты беруден бас тартылады. Заң бойынша сіз компанияны өз қалауыңыз бойынша таңдай аласыз, бірақ банктер көбінесе «өз» сақтандырушыларын ұсынады. Мұндай жағдайда ең төменгі тарифтері бар компанияны анықтауға тырысқан жөн. Таңдау өте шектеулі болса да, үнемдеу мүмкіндігінен бас тартпау керек. Сақтандырушымен мәміле бір жылға жасалады. Бірақ келесі жолы оны әдепкі ретінде таңдамау керек. Мүмкін, бір жылдан кейін компанияның тарифтері өзгерді және басқа банк серіктесімен сақтандыру тиімдірек болады.

Егер біз ақша үнемдеу туралы айтатын болсақ, несие брокері мен риэлтордың қызметінен бас тартқан дұрыс. Бұл несиелеу процесін қиындатуы мүмкін екеніне қарамастан (мысалы, сатып алушылар алаяқтықтан қорқып, тікелей мәміле жасасудан бас тартады), тиімді ипотека алу үшін барлық нюанстарды өзіңіз түсінген жөн. Ал үнемделген ақшаны бастапқы жарнаны төлеуге жұмсаған дұрыс, бұл өтінімді мақұлдау мүмкіндігін арттырады.

Егер несие үшінші тараптың кепілдігімен берілсе, клиенттің шығындары айтарлықтай артады. Кепілгердің қатысуы туралы шешім өтінішті қарағаннан кейін қабылданып, есепке алынбаған шығындарын жабу үшін азамат шұғыл түрде ақша іздеуге мәжбүр болуы мүмкін.