Ипотека. Бастапқы жарнаға ақшаны қайдан алуға болады?

Беттің авторы

Константин Яковлев

2016 жылы Zanimaem.kz сайтын құрды. Қаржы және несие саласында 5 жылдан астам, маркетинг саласында 12 жылдан астам жұмыс істеді. Мәтіндерді өңдеуге, МҚҰ мен Банктердің рейтингтерін құруға жауапты.

Жаңартылған 26.11.2018 Автор: Арнұр Еркенбаев

Өз үйіңізді сатып алу - ең кішкентай отбасы үшін де үлкен оқиға. Бірақ мұндай қымбат сатып алу үшін ақшаны тез үнемдеу және сыртқы көмексіз баспана мәселесін шешу әрқашан мүмкін емес. Мұндай жағдайда тұтынушылық несиелендіру оңтайлы шешім болуы мүмкін, әсіресе бүгінгі күні нарық қолайлы мөлшерлемелерімен және адал шарттарымен (соның ішінде мемлекеттік қолдау мүмкіндігімен) ерекшеленетін бағдарламалардың кең таңдауын ұсынып отыр. Ипотека алуға кедергі болатын жалғыз нәрсе – банктер несиелік операцияларда тәуекел деңгейін төмендету үшін тәжірибеден өткен бастапқы жарнаны төлеу талабы. Дегенмен, бүгінгі күні туыстары мен достарының көмегінсіз де қажетті соманы жинауға болады, әсіресе несие сұрау әрдайым ыңғайлы бола бермейді (әсіресе олардан оны ең сәтсіз сәтте қайтару сұралса). Сізге ең қолайлы тұтынушылық бағдарламаны таңдай отырып, басқа несиеге өтініш беру жеткілікті.

Алғашқы жарнаның өзектілігі

Тұрғын үй құнының бір бөлігін төлеуге ақша болмаған кезде көптеген тұтынушылар бастапқы жарнасыз бағдарламаны таңдап, сол арқылы өрескел қателік жібереді. Қазақстандағы кейбір банктер жылжымайтын мүліктің толық құнына тұрғын үй несиесін беретініне қарамастан, бұл ең тиімді ұсыныс емес, одан бас тартқан дұрыс. Мұндай ипотекаға өтініш берген кезде мынаны ескеру қажет:

• банк кепілдік немесе қосымша мүліктік қамтамасыз ету (кепіл) болған жағдайда ғана несиелеудің мұндай шарттарын келісе алады;
• оны өтеу кезінде сізге айтарлықтай артық төлеуге тура келеді, өйткені мұндай міндеттемелер бойынша пайыздар басқа ипотекалық бағдарламалармен салыстырғанда әрқашан жоғары болады;
• қарыз алушының тұрғын үй құнының бір бөлігін жабуға қоса алатын жеке жинақтарының болмауы оның төлем қабілеттілігінің төмендігі мен қиын қаржылық жағдайын жанама түрде көрсететінін ескере отырып, банк өтініштен бас тартуы мүмкін;
• Ай сайынғы төлемдерді төлеу оның отбасылық бюджетіне төзгісіз ауыртпалық әкелетін болса, тұтынушы өз міндеттемесін уақытында өтемей, баспанасынан айырылу қаупіне ұшырайды.

Несиелік ұсыныстың табыстылығы тұрғысынан алғанда, бастапқы жарнасы бар бағдарламаға артықшылық беріп, тіпті айтарлықтай үнемдеуге қол жеткізу үшін мұндай төлемнің сомасын арттыруға тырысқан дұрыс (кейбір банктер ипотекалық бағдарламалар бойынша мөлшерлемелерді белгілейді). қарыз алушының сатып алуды төлеуге қаншалықты үлес қоса алғанына негізделген). Ал қажетті ақша сомасын тез жинақтау мүмкін болмаса (әдетте, ең төменгі жарна құнының 10% құрайды), сіз аздап қулық қолданып, осы мақсат үшін басқа тұтынушылық несиені пайдалана аласыз.

Сондай-ақ оқыңыз: Бастапқы жарнасыз ипотека

Қауіпсіздік шаралары

Банкпен шарт жасаса отырып, қарыз алушы белгілі бір міндеттеме алады, ол бағдарламаның шарттарын қатаң сақтай отырып, уақытында орындауы тиіс. Сондықтан, бастапқы жарнаны жасау үшін несие алу жақсы инвестиция болуы мүмкін болса да, клиент мынаны түсінуі керек:

• Қосымша борыштық міндеттеме ең болмағанда бір міндеттеме өтелгенге дейін алғашқы бірнеше жыл немесе айлар ішінде өзекті болатын қаржылық жүктеменің артуы болып табылады. Зұлым борышкерге айналмау, несие тарихыңызды бұзбау және құнды мүліктен айырылып қалмау үшін алдағы шығындарды мұқият жоспарлап, екі бұрыннан бар міндеттемені бірден өтеу мүмкіндігін бейтарап бағалау керек. Бұл ретте, бұл жағдайда төлемдерді төлеу үшін ақшаны қайдан алуға болатынын түсіну үшін форс-мажорлық жағдайдың ықтималдығын (мысалы, жұмысты жоғалту) ескеру маңызды.
• Басқа міндеттеменің болуы ипотеканы беруден бас тартуға дәлелді себеп болып табылады. Банктің көзқарасы бойынша қарыздың жоғары деңгейі негізсіз тәуекел болып табылады, өйткені мұндай жағдайда қарыз алушы қаржылық қиындықтарға тап болуы мүмкін және қарызды уақытында өтей алмайды. Сондықтан, екінші несие алу үшін сізге басқа банкке немесе микроқаржы ұйымына хабарласуға тура келеді, бұл көп уақыт пен күш жұмсайды.
• Бастапқы жарнаға ақша алу және ипотекалық өтінімнен бас тартуға тап болмау үшін алдын ала әзірленген алгоритм бойынша мүмкіндігінше тез әрекет ету керек. Бірінші тұтынушылық несие берілгеннен кейін бұл ақпарат клиенттің несие тарихына енгізіледі, бұл банктің ипотека беру туралы шешіміне әсер етуі мүмкін. Осыған байланысты, қарыз алушы басқа борыштық міндеттемелердің бар-жоғын жасыра алуы үшін екі мәміле де бір жұмыс күні (2-3 сағат ішінде жақсырақ) жасалуы керек.
• Қосымша несие алмас бұрын оның қаншалықты тиімді және орынды екенін есептеп алу керек. Мүмкін, бұл клиенттің шығындарының көлемін айтарлықтай арттырады және жағдай тіпті оңтайлы шарттарда ипотека алуға көмектесетіндіктен де түзетілмейді.

Несиелік карта

Ипотекаға өтініш беру үшін сізге аз мөлшерде қаражат қажет болса, несие картасын пайдаланудан бас тартпау керек, әсіресе оның қарызды өтеу үшін жеңілдік кезеңі болса. Бұл, әсіресе, егер тұтынушы бастапқы жарна үшін жинақ жинаған болса, бірақ банк белгілеген минимумға жету үшін шағын «қосымша» жеткіліксіз болса. Сіз бұл опцияны клиент картаны ипотекаға өтініш бергенге дейін көп уақыт бұрын ашқан және ақшаны нақты алу тұрғын үй сатып алу мәмілесі жасалғанға дейін 1-2 сағат бұрын жүзеге асырылған жағдайда ғана ақша алу үшін пайдалана аласыз (егер ол бүкіл лимитті пайдаланады, содан кейін ол ипотека алуда қиындықтарға тап болуы мүмкін).

Несие картасы салыстырмалы түрде қымбат банк өнімі болып табылады. Бірақ сіз пайыздық төлемдер мен міндетті комиссияларды төлей отырып, банк ұсынған ақшаны ұзақ уақыт басқара аласыз. Ай сайынғы өтеу сомасы белгіленген лимит жабылған кезде мұндай төлемдер сомасын кейіннен азайта отырып, қарыз көлемінің 5-7% құрауы мүмкін. Сонымен қатар, үлкен шығындарды болдырмау және айтарлықтай үнемдеуге қол жеткізу үшін сіз әрқашан қарызыңызды айыппұлсыз мерзімінен бұрын өтей аласыз.

Бірақ егер Қазақстан Республикасының қарапайым азаматы несие картасын пайдалана отырып, үлкен көлемде қаражат ала алмайтынын ескерсек (әдетте, тек артықшылықты VIP клиенттері үлкен лимиттерге сене алады, бірақ олар сирек ипотека қажет), сіз картаны бастапқы жарна үшін ақша алудың толыққанды көзі ретінде қарастырмауыңыз керек. Орта есеппен банк несие картасына 2-3 миллион теңгеге дейін ұсына алады, бұл бастапқы жарнаны өтеу талабын қанағаттандыруға жетпейді.

Қолма-қол ақшамен тұтынушылық несие

Егер сізге көбірек қаражат қажет болса, сізге артықшылық беру керек тұтынушылық несие, ол кепілсіз, кепілгерсіз немесе басқа мүліктік қамтамасыз етусіз берілген. Клиентке оны тіркеу үшін қажет болатын жалғыз нәрсе - кіріс туралы анықтама, бірақ егер ол банктің тұрақты клиенті болса, тіркеу шарттарын жеңілдетуге болады және оған төлем қабілеттілігінің құжаттамалық дәлелі жоқ ақша беріледі.

Тұтынушылық ақшалай несиені мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндігімен 3-5 жылға алуға болады, оны көп жағдайда кез келген өтеу мерзімінде жасауға болады. Бұл ретте қарызды өтеу бекітілген төлем кестесі бойынша жүзеге асырылады, яғни клиент басқа ипотекалық міндеттеменің болуын ескере отырып, өз шығындарын алдын ала жоспарлау мүмкіндігіне ие болады.

Алғашқы жарнаға ақша алу үшін сіз мақсатты емес бағдарламаны таңдауыңыз керек, оның шарттарында көрсетілген қаржылық көмекті қайда жұмсауға болатыны қарастырылмаған. Әйтпесе, тұтынушы берілген қаражатты тұрғын үй құнының бір бөлігін төлеуге пайдалана алмайды немесе ірі көлемде айыппұл төлеуге мәжбүр болады (егер бағдарлама қаражатты тек мақсатты пайдалануды қарастырса, онда банк осы шартты бұзғаны үшін ірі көлемде айыппұл салу).

Бірақ ипотекалық жарнаны төлеу үшін несиеге өтініш бергенде, шешім қабылдау мерзімін ескеру керек, ол орташа есеппен 7-10 күнді құрайды. Бұл ретте банк клиенттің төлем қабілеттілігін талдауға көбірек уақыт қажет деп есептесе, өтінішті қарауды әрқашан кейінге қалдыра алады. Сонымен қатар, кепілсіз пайызбен ақша шығаруға қатысты бас тартудың жоғары пайызы туралы ұмытпаңыз: өз активтеріне қауіп төндірмеу үшін банктер «күмәнді» қарыз алушылардың өтініштерін жиі қабылдамауды жөн көреді, олардың пікірінше олар: төлемдермен байланысты проблемалар туындауы мүмкін.

Тұтыну несиелерінің тағы бір кемшілігі салыстырмалы түрде жоғары пайыздық мөлшерлеме болып табылады. Ақшаны іс жүзінде «шартты түрде мерзімінен бұрын босату» арқылы несие беруші әдейі үлкен тәуекелдерді өзіне алады, ол оны қарыз қаражатының жоғары құнымен өтейді. Артық төлемді ең болмағанда ішінара азайтудың жалғыз жолы - ақшаны белгіленген мерзімнен ерте салу, бұл бір уақытта екі міндеттемені бір уақытта төлейтін азаматтар үшін әрқашан мүмкін емес.

Кепілдендірілген несие

Шарттары бойынша ақшаны мүліктік қамтамасыз ету (пәтер, көлік, жер және т. Бұл жағдайда сіз айтарлықтай үлкен көлемде қаражат алуға (мүліктің бағалау құнының 60-70% дейін) және ұзақ несие мерзіміне (10 жылға дейін) сене аласыз, бұл екі міндеттемені төлеу мерзіміне несие ауыртпалығы (міндетті емес, өтеу мерзімін «ұзарту» арқылы ай сайынғы төлемдердің мөлшерін айтарлықтай азайтуға қол жеткізуге болады).

Бірақ, кепілдендірілген несиелер неғұрлым тиімді шарттарда ұсынылатынына қарамастан, қарыз алушы мынаны ескеруі керек:

• Ол мұндай бағдарлама бойынша ақшаны банктің барлық талаптарына сәйкес келетін өтімді кепілі болған жағдайда ғана ала алады. Мысалы, егер бұл пәтер болса, онда ол қала ішінде, барлық коммуникациялары бар жақсы ғимаратта орналасуы керек. Ал тұрғын үйге құқық белгілейтін қажетті құжаттардың толық пакеті қоса берілуі тиіс.
• Мұндай міндеттемеге қызмет көрсету кезінде сізге қосымша төлемдерді төлеуге тура келеді, бұл қолайлы тарифтерді ішінара өтейді. Атап айтқанда, тіркелу кезінде ақшаны шығару, қарызға немесе несие шотына қызмет көрсету үшін комиссия төлеуге тура келеді, ал қарызды өтеу процесінде жыл сайын сақтандыруды төлеуге тура келеді, бұл ағымдағы шығыстардың көлемін айтарлықтай арттырады.
• Кешіктірілген жағдайда, ол кепілді жоғалту қаупіне ұшырайды, өйткені қарыз пайда болған жағдайда, банк бұрыннан бар міндеттеменің орындалуына кепілдік ретінде оған өткен мүлікті өндіріп алады.
• Өтінішті қарау мерзімі 2 апта болуы мүмкін, ал несие беруші қаражатты беру туралы шешім қабылдау үшін қосымша құжаттарды талап етуі мүмкін. Осыған байланысты процестерді синхрондау және кем дегенде 1-2 күн аралығымен екі несие беру қиын (егер айырмашылық үлкенірек болса, екінші міндеттеменің болуы фактісін енді жасыру мүмкін болмайды, өйткені мұндай ақпарат несие тарихында көрініс табады).

Жалпы, қарыз алушылар ипотека бойынша бастапқы жарнаны төлеу үшін ақша қажет болған кезде мүлікті кепілге ала отырып несиені сирек алады. Бұл көбінесе оларда мұндай банктік ұсынысты пайдалану үшін өтімді жылжымайтын мүлік немесе көлік құралдарының жоқтығына байланысты.

Микроқаржы ұйымдарының несиесі

Егер қарыз алушы оған ипотека беруге дайын банк басқа міндеттеменің бар-жоғын біледі деп қорқатын болса және тұрғын үй құнының кем дегенде 10% жабу үшін өте аз мөлшерде қаражат қажет болса, ол пайдалана алады. микроқаржы ұйымының көмегі және шағын бөлшекті тіркеу шағын несие (мұндай бағдарлама бойынша алуға болатын максимум 200 мың теңге). Дегенмен, тұтынушыға көбірек қаражат қажет болса, мұндай ақпарат оның несие тарихында көрініс табады деп қорықпай бір уақытта 2-3 микроқаржы ұйымына жүгіне алады. Осының арқасында ол көбірек бастапқы жарна төлеп, ең тиімді шарттармен ипотека ала алады.

Несиелер өте қолжетімді және практикалық: микроқаржы ұйымдарынан ақшаны кез келген мақсатта кепілсіз, кепілгерсіз немесе кірісті растаусыз алуға болады. Өтінімді қарау мерзімі сирек 30 минуттан асады, бұл микроқаржы қызметінің ерекшеліктеріне байланысты. Ал сіз қарыз алушы осындай қажеттілікке тап болған кезде, күндіз немесе түннің кез келген уақытында толығымен онлайн режимінде шағын несие алуға өтініш бере аласыз.

Бірақ, егер сізге бастапқы жарнамен ипотека алу қажет болса, микроқаржы ұйымдарының көмегіне тек басқа бағдарлама бойынша ақша алу мүмкін болмаған кезде немесе банк ұсынысы соншалықты тиімді болған кезде ғана жүгіну керек. микроқаржылық қарызға қызмет көрсету бойынша барлық шығындарды өтей алады. Өйткені, несиенің орташа мөлшерлемесі тәулігіне 1%-дан сирек болады, ал қарыз 20-30 күн ішінде өтелуі керек, бұл әрқашан ипотеканы төлеуге мәжбүр болған қарыз алушының мүмкіндіктеріне сәйкес келе бермейді. оның табысынан ай сайынғы төлемдерді төлеуге. Соңғы шара ретінде сіз несие мерзімін әрқашан ұзарта аласыз (көптеген микроқаржы ұйымдары қолданыстағы келісімшарттарды ұзарту қызметін ұсынады), бірақ бұл артық төлем сомасының ұлғаюына ықпал етеді, бірақ бұл төлемді кейінге қалдыруға және кідірістерді болдырмауға мүмкіндік береді. .