Аренда квартиры или ипотека: что выгоднее

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

В западных странах многие люди, особенно в молодом возрасте, в основном арендуют жильё – это даёт определённую долю мобильности, позволяет не привязываться к одному месту и выбирать лучший вариант проживания. В Казахстане, а также во многих странах постсоветского пространства, отношение к недвижимости несколько иное – большая часть людей, особенно среднего и пожилого возраста, хотели бы иметь её в собственности. Ипотека обычно обходится дешевле, чем арендные платежи, но оба способа имеют свои особенности.

Жилье в ипотеку

Банки предлагают множество программ ипотечного кредитования, среди которых несколько льготных с господдержкой, которые во многом стали драйверами рынка и помогают и застройщикам, и покупателям жилья.

Простота получения

Если для аренды квартиры препятствием часто становится наличие маленьких детей или домашних животных, то с получением ипотечного кредита всё еще сложнее:

1. Потенциальный заёмщик должен официально работать и иметь такой доход, которого хватит и на погашение кредита, и на закрытие базовых потребностей. Любой банк потребует справку о доходах, подтверждение стажа хотя бы за полгода на последнем месте, а если все обязательства клиента (ежемесячный платёж по ипотеке, налоги, алименты и другие обязательные платежи) превысят 50% от его зарплаты, кредит не одобрят.
2. Не каждый может стать заёмщиком. У арендодателей тоже есть свои предпочтения, например, они часто не хотят сдавать квартиры слишком молодым арендаторам. Но у банков эти требования жёстче – нужно строго соответствовать возрастным ограничениям.
3. Обязательна хорошая кредитная история. Если в прошлом у человека уже были проблемы с кредитами, например, он допускал просрочки, с получением ипотеки могут быть сложности.

У людей без официального дохода получить ипотеку нет шансов. Кроме того, у банков есть собственные критерии оценки заёмщиков, порой даже неочевидные. Например, кредит могут не одобрить, если заёмщик часто меняет работу, имеет «опасную» профессию.

Расходы

При оформлении ипотечного кредита траты заёмщика включают:

• выплата основной суммы долга;
• погашение начисленных процентов, размер которых при большом сроке равен или даже превышает «тело» кредита;
• оплата страховок – страхование залога обязательно для всех заёмщиков, дополнительно банк может потребовать страховку жизни, здоровья, трудоспособности и др.;
• штрафы и пени, если заёмщик допускает просрочки;
• расходы при оформлении, например, оценка недвижимости.

Несомненный плюс ипотеки – фиксированный процент. Даже если кредит оформлен на 30 лет, ставка останется той же, что и при подписании договора, поэтому платежи не будут расти. А при неизбежности инфляции уже через несколько лет после оформления заёмщик фактически будет платить меньше. Арендные же платежи могут повышаться.

Плюсы и минусы

Преимущества ипотечного кредита:

1. Жильё остаётся в собственности. Сколько бы лет вы ни платили за аренду квартиры, она не станет вашей, её нельзя будет подарить, продать или сдать в аренду, получая дополнительный доход.
2. Переплату по ипотеке можно сократить. Основной способ – досрочное или частично-досрочное погашение. Это позволяет уменьшить сумму начисленных процентов.
3. Удешевление кредита из-за инфляции. Через несколько лет после заключения сделки платеж уже не будет таким большим.
4. Собственная квартира лучше ещё и тем, что с ней можно делать что угодно. Например, арендодатели часто запрещают делать ремонты и даже переставлять мебель. В своём жилье такого не произойдёт.

Но у ипотеки есть минусы в сравнении с арендой:

1. Малая мобильность. Если вам предложат хорошую должность в другом городе, из временного жилья можно уехать за один день и так же быстро снять другую квартиру. Для продажи жилья потребуется больше времени, а купить на вырученные деньги равноценное не всегда возможно.
2. Большая переплата. При длительном сроке кредитования она может повышать расходы в два и более раз – фактически, заёмщик платит за две квартиры, но в собственность получает только одну.
3. Обременение на недвижимость. Хотя жильё становится собственностью заёмщика, свободно распоряжаться им без согласия банка он не может. Чтобы продать её, подарить или обменять, нужно договориться с кредитором.

У ипотеки много рисков. Например, покупая жильё по договору долевого участия, можно столкнуться с долгостроем или даже банкротством застройщика.

Аренда квартиры

По статистике, аренду жилья часто выбирают молодые люди без детей. Такой способ удобнее для тех, кто находится в поиске лучшей работы – квартиру можно снять рядом с местом трудоустройства, не тратить время и деньги на дорогу.

Простота получения

С арендодателем тоже не всё просто – некоторые из них придирчивее банка. Есть и другие особенности:

• вам могут отказать, если у вас есть домашние питомцы или дети дошкольного возраста;
• в крупных городах самостоятельно найти неплохое и недорогое жильё сложно, а услуги риэлтора стоят немалых денег;
• эта сфера почти не регулируется законодательно, поэтому велик риск столкнуться с мошенниками;
• после въезда могут обнаруживаться неприятные нюансы – протекающая крыша, неработающая сантехника или не совсем адекватные соседи;
• арендаторов могут попросить съехать в любой момент.

Всё, что будет испорчено в жилье по вашей вине, придётся восстановить. Если собака сгрызёт угол стола, в своей квартире вы можете отложить покупку нового на любой срок, а в съёмной купить новый стол придётся сразу же.

Расходы

Расходы в съёмном жильё оказываются даже больше, чем при выплате ипотеки:

• залог – обычно это сумма за первый и последний месяцы, но не факт, что в последний месяц вы проживёте в квартире все 30/31 день, а деньги никто не вернёт;
• ежемесячный платёж – владелец жилья может повышать его по своему усмотрению, причём часто делает это без предупреждения;
• коммунальные услуги – очень редко они полностью включены в платёж, обычно арендаторы оплачивают все «счётчики».

Многие снимают жильё без заключения договора – это опасный путь, поскольку без документа ни арендатор, ни арендодатель не защищены законом, ведь их отношения не оформлены юридически.

Плюсы и минусы

Преимущества аренды:

1. Арендуя квартиру, вы можете регулировать финансовую нагрузку. Например, если доход снизится, можно из трёхкомнатной переехать в двухкомнатную или даже в студию, сократив затраты.
2. Арендодатель не выдвигает те же требования, что и банк. Он не будет проверять вашу кредитную историю, требовать справку о доходах и рассчитывать коэффициент долговой нагрузки.
3. Снять жильё можно где угодно, главное, быть платежеспособным.

Минусы аренды:

1. У вас ничего не останется в собственности, даже если вы будете снимать квартиру в течение 30 лет и исправно вносить ежемесячные платежи.
2. Многие действия приходится согласовывать с арендодателем – перепланировку, ремонт и др.

Цивилизованный рынок аренды жилья в Казахстане, по сути, отсутствует – и владельцы недвижимости, и арендаторы действуют на свой страх и риск и практически никто из них не защищён на законодательном уровне.

Пример расчета

Чтобы рассчитать выгоду, используем данные с сайта Krisha.kz – подберём две примерно равноценные квартиры и определим фактическую стоимость аренды и ипотеки. Имеем: однокомнатную квартиру на вторичном рынке площадью около 40 м² в Алматы.

Стоимость:

• покупки – 25 млн тенге;
• аренды – около 200 тыс. тенге в месяц.

Допустим, заёмщик оформляет кредит в Halyk Bank по государственной программе «7-20-25». Условия для него будут такими:

• первый взнос составит 20%;
• ипотеку можно оформить на срок до 25 лет;
• ГЭСВ – 7,2%.

При участии в льготной ипотечной программе действует ограничение на стоимость жилья. Так, в нашем случае купить жильё в Алматы в кредит можно на сумму до 25 млн тенге, остальное, если недвижимость будет стоить дороже, нужно внести самостоятельно.

Расходы при ипотеке на этих условиях за 25 лет составят:

• без учёта дополнительных платежей, например оформления страховки и комиссий банка, а также при условии внесения первого взноса в размере 20%, ежемесячный платеж составит почти 144 тыс. тенге;
• переплата по процентам – 23175321 тенге (почти 116% от суммы займа);
• полная стоимость кредита – 48175321 тенге.

Арендный платёж обойдётся больше в среднем на 50–60 тыс. тенге. За 25 лет аренды придётся заплатить 60 млн тенге – почти на 12 млн тенге больше, чем за ипотеку.

Согласно этому расчёту, ипотека обходится дешевле при том, что жильё останется в собственности заёмщика, и он может подарить, продать, сдать в аренду или обменять его в любой момент.

Арнур Еркенбаев