Ипотека без первоначального взноса в Казахстане: условия и варианты в 2025 году

Опубликовано: 06.08.2018 · Обновлено: 04.12.2025

Купить жилье без накоплений на первый взнос возможно, но вариантов ограниченное количество. В 2025 году в Казахстане только два банка официально предлагают ипотеку с нулевым взносом, да и то с серьезными условиями.

Разбираемся, кто выдает такие займы, какие требования к заемщикам и что нужно знать о рисках.

Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен

Первоначальный взнос — это часть стоимости квартиры, которую покупатель оплачивает из собственных средств. Банк выдает только оставшуюся сумму.

Стандартный размер взноса в казахстанских банках — от 15% до 20% стоимости жилья. В Отбасы банке требуется накопить целых 50% перед получением ипотеки.

Для банка первоначальный взнос показывает, что заемщик финансово дисциплинирован и способен копить деньги. Это снижает риски невозврата кредита.

Преимущества и недостатки ипотеки без взноса

Единственный плюс — можно быстрее получить жилье, не откладывая годами деньги на первый взнос.

Минусы существенные:

Низкая доступность. Высокий процент отказов по заявкам. Банки тщательно проверяют платежеспособность и кредитную историю заемщика.

Огромная переплата. Без первого взноса банк выдает всю стоимость квартиры. На эту сумму начисляются проценты весь срок кредита.

Дополнительные требования. Банк обязательно потребует залог другой недвижимости. Это может быть ваша квартира, дом родителей или жилье друзей.

Высокая кредитная нагрузка. Ежемесячный платеж будет значительно больше, чем при ипотеке с взносом 20-30%.

Какие банки дают ипотеку без первого взноса в 2025 году

Halyk Bank (Народный банк)

Программа «Цифровая ипотека» позволяет заменить первоначальный взнос дополнительным залогом. Условия:

• Срок кредитования — до 20 лет
• Процентная ставка — от 18% годовых (ГЭСВ от 20,4%)
• Максимальная сумма займа — до 100 млн тенге
• Обязательное условие — предоставление в залог другой недвижимости

Залоговая квартира или дом могут принадлежать родственникам или друзьям. Но они должны официально дать согласие на залог. При невыплате кредита банк вправе продать залоговое жилье.

Банк ЦентрКредит

Две программы — #Ипотека и #Ипотека Плюс — разрешают замену первого взноса залогом недвижимости:

• Срок — до 15 лет
• Ставка — от 18,5% до 22,5% годовых
• Сумма займа — до 100 млн тенге
• Первоначальный взнос стандартно 20%, но можно заменить дополнительным залогом

Залоговая недвижимость должна быть жилой — квартира или дом. Стоимость залога должна покрывать минимум 50% суммы кредита.

Программы с застройщиками

Altyn Bank совместно с застройщиком BAZIS-A предлагает программу «Тамаша». По ней можно купить квартиру без первого взноса, но только в определенных жилых комплексах этого застройщика.

Выбор объектов ограничен. Условия кредитования уточняйте в отделениях банка.

Отбасы банк — накопительная система

Отбасы банк работает иначе. Формально первый взнос есть, но создается через систему жилищно-строительных сбережений:

Как это работает:

1. Открываете депозит в Отбасы банке
2. Регулярно пополняете счет 3-5 лет
3. Государство добавляет премию — 20% от ваших годовых взносов (максимум 786 400 тенге в год)
4. Когда накопите 50% стоимости жилья, получаете льготную ипотеку под 3,5-5% годовых

Это не ипотека без взноса в чистом виде, но один из самых выгодных вариантов для покупки жилья в Казахстане.

Специальные программы Отбасы банка в 2025 году:

• «Бақытты отбасы» — для многодетных семей, детей-сирот, людей с инвалидностью. Ставка 2% годовых, взнос от 10%
• «С дипломом в село» — для специалистов, переезжающих в сельскую местность. Ставка 1% годовых, взнос 0%
• «Наурыз жұмыскер» — для работников промышленности, энергетики, транспорта. Ставка 7-9% годовых

Подробности на официальном сайте Отбасы банка.

Сравнение переплаты: с взносом и без

Рассмотрим на примере квартиры стоимостью 20 млн тенге при ставке 20% годовых на срок 10 лет:

Разница в переплате между ипотекой без взноса и с взносом 20% составляет более 5 млн тенге. При взносе 50% экономия достигает 13 млн тенге.

Общие условия кредитования

Срок использования средств — до 20-25 лет в зависимости от банка. Чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж, но больше итоговая переплата.

Процентная ставка — от 18% до 22,5% годовых. ГЭСВ (годовая эффективная ставка вознаграждения) составляет от 20,4% до 25%. Ставка рассчитывается индивидуально после оценки платежеспособности клиента.

Комиссии и страховка:

• Комиссия за организацию кредита — 1-2% от суммы займа (некоторые банки не берут)
• Обязательное страхование приобретаемой недвижимости
• Рассмотрение заявки — около 10 000 тенге

С 2018 года банки не взимают комиссию за ведение кредитного счета — это запрещено законодательством РК.

Срок рассмотрения заявки — от 3 до 14 рабочих дней. Банк может запросить дополнительные документы для подтверждения доходов.

Требования к заемщикам

Чтобы получить ипотеку без первого взноса, нужно соответствовать жестким требованиям:

Обязательные условия:

• Официальный доход, подтвержденный справкой 2-НДФЛ или выписками с зарплатной карты
• Стаж на последнем месте работы — минимум 6 месяцев
• Общий трудовой стаж — не менее 1 года
• Отсутствие просрочек по кредитам в течение последнего года
• Наличие дополнительного залога (недвижимости)

Преимущества при рассмотрении заявки:

• Зарплатные клиенты банка (получающие зарплату на карту этого банка)
• Клиенты с положительной кредитной историей в данном банке
• Заемщики с высоким официальным доходом

Банки особенно тщательно оценивают соотношение ежемесячного платежа к доходу. Платеж не должен превышать 40-50% от официального дохода заемщика.

Незаконные схемы — как обманывают заемщиков

В интернете и соцсетях активно предлагают помощь в оформлении ипотеки без взноса «в любом банке». Это мошенническая схема, которая работает так:

1. Посредник договаривается с оценщиком завысить стоимость квартиры
2. Например, реальная цена 40 млн тенге, оценщик указывает 50 млн
3. Банк выдает кредит на 50 млн (якобы с взносом 20%), а на деле покрывает полную стоимость
4. Посредник берет комиссию 3-5 млн тенге

Почему это опасно:

• Завышение стоимости — это мошенничество, ответственность несет заемщик
• Банк может отказать в кредите, а деньги за услуги посредника не вернут
• Переплата вырастает на десятки миллионов тенге
• Риск уголовной ответственности

Никогда не пользуйтесь такими услугами. Это нарушение закона.

Как увеличить шансы на одобрение

Улучшите кредитную историю. Закройте все мелкие долги, не допускайте просрочек по текущим кредитам. Если есть неиспользуемые кредитные карты — закройте их.

Докажите финансовую стабильность. Откройте вклад в банке, где планируете брать ипотеку. Регулярно пополняйте счет, показывая способность копить деньги.

Выберите правильную недвижимость. Банк примет в залог только ликвидное жилье:

• Год постройки дома — не старше 50-60 лет
• Материал — кирпич, монолит, панель (деревянные дома обычно не принимают)
• Хорошее техническое состояние
• Удобное расположение (не окраина)

Привлеките созаемщика. Супруг или родитель с официальным доходом увеличивает шансы на одобрение. Совокупный доход семьи учитывается при расчете платежеспособности.

Подготовьте полный пакет документов. Предоставьте не только обязательные, но и дополнительные справки о доходах, имуществе, выписки со счетов.

Альтернативы ипотеке без взноса

Если банк отказал в ипотеке без первоначального взноса, рассмотрите другие варианты:

Накопительная система Отбасы банка. За 3-5 лет можно накопить 50% с государственной премией и получить ипотеку под 3,5-5% годовых. Это самый выгодный вариант по переплате.

Государственные программы:

• «Баспана Һіт» (ранее «7-20-25») — ставка 7% годовых, взнос 20%
• Программы для молодых семей — льготные условия для супругов до 35 лет

Потребительский кредит на первый взнос. Оформите небольшой займ на сумму первоначального взноса (15-20%), затем подавайте заявку на ипотеку. Да, вы будете платить два кредита одновременно, но ипотека под 18-20% выгоднее, чем под 22-25% на всю сумму.

Семейная помощь. Попросите родственников помочь с первым взносом. Можно оформить расписку о возврате средств и постепенно возвращать долг.

Продажа имущества. Если есть автомобиль, участок или другое имущество — продайте его для формирования первого взноса. Жилье важнее.

Частые ошибки при оформлении

Завышенные ожидания. Многие думают, что ипотека без взноса доступна всем. На деле банки одобряют такие заявки только 15-20% клиентов.

Недооценка переплаты. Разница в 5-10 млн тенге между ипотекой с взносом и без кажется абстрактной. Но это реальные деньги, которые вы заплатите за 10-15 лет.

Игнорирование альтернатив. Если можете подождать 1-2 года и накопить хотя бы 10-15% — сделайте это. Вы сэкономите миллионы на процентах.

Обращение к посредникам. Банки работают с физическими лицами напрямую. Любые «гаранты одобрения ипотеки» — это мошенники.

Выбор слишком дорогого жилья. Банк одобряет сумму исходя из вашего дохода, а не стоимости понравившейся квартиры. Выбирайте жилье по средствам.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Реально ли получить ипотеку без первоначального взноса в Казахстане?

Да, но только в двух банках — Halyk Bank и Банк ЦентрКредит. Обязательное условие — предоставление дополнительного залога в виде другой недвижимости. Без залога ипотека с нулевым взносом не выдается.

Какой минимальный доход нужен для ипотеки без взноса?

Ежемесячный платеж не должен превышать 40-50% официального дохода. Для кредита на 20 млн тенге под 20% годовых платеж составит около 386 000 тенге. Значит, минимальный доход — от 770 000 до 965 000 тенге в месяц.

Что будет, если не смогу платить по ипотеке?

Банк имеет право продать залоговую недвижимость для погашения долга. Это касается как купленной квартиры, так и дополнительного залога. Сначала банк попытается реструктурировать долг, но при длительной неуплате продаст жилье.

Можно ли использовать жилье родителей как залог?

Да, залоговая недвижимость может принадлежать родственникам или даже друзьям. Главное — собственник должен официально дать согласие на залог и понимать риски. При невыплате кредита банк продаст их жилье.

Насколько выгоднее ипотека с первоначальным взносом?

При взносе 20% переплата меньше на 5-10 млн тенге за 10 лет кредитования. При взносе 50% экономия достигает 13-15 млн тенге. Плюс ежемесячный платеж снижается вдвое, что облегчает финансовую нагрузку.

Как проверить, одобрят ли мне ипотеку без взноса?

Подайте предварительную онлайн-заявку на сайтах Halyk Bank или Банка ЦентрКредит. В течение 1-3 дней получите предварительное решение. Окончательный ответ дадут после проверки документов и оценки залоговой недвижимости.

Ипотека без первоначального взноса в Казахстане доступна, но подходит не всем. Высокие требования к заемщикам, необходимость дополнительного залога и огромная переплата делают эту программу крайне невыгодной.

Если есть возможность накопить хотя бы 15-20% стоимости жилья — лучше подождать. Вы сэкономите миллионы тенге и получите более выгодные условия кредитования.

Для долгосрочного планирования рассмотрите накопительную систему Отбасы банка — самый выгодный вариант покупки жилья в РК.

Информация актуальна на декабрь 2025 года. Условия кредитования могут меняться — уточняйте детали на официальных сайтах банков.

Константин Яковлев

Основал сайт Zanimaem.kz в 2016 году. Более 5 лет работал в финансах и кредитовании, более 12 лет в маркетинге. Отвечает за редактуру текстов, составление рэнкинга МФО и Банков.