Ипотека без первоначального взноса в Казахстане: условия и варианты в 2026 году

Опубликовано: 06.08.2018 · Обновлено: 18.10.2026

Купить жилье без накоплений на первый взнос возможно, но вариантов ограниченное количество. На октябрь 2026 года нулевой взнос прямо прописан в условиях только у Halyk Bank — и только при дополнительном залоге другой недвижимости.

Разбираемся, кто выдает такие займы, какие требования к заемщикам и что нужно знать о рисках.

Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен

Первоначальный взнос — это часть стоимости квартиры, которую покупатель оплачивает из собственных средств. Банк выдает только оставшуюся сумму.

Стандартный взнос в банках — от 20% стоимости жилья (по «Ұмай» в регионах — 15%, по «Наурыз» на первичное жильё с чистовой отделкой — 10%). В Отбасы банке 50% стоимости нужно накопить для жилищного займа под 3,5–5%, но предварительный заём по программе «Свой дом» выдают уже при 20% накоплений.

Для банка первоначальный взнос показывает, что заемщик финансово дисциплинирован и способен копить деньги. Это снижает риски невозврата кредита.

Преимущества и недостатки ипотеки без взноса

Единственный плюс — можно быстрее получить жилье, не откладывая годами деньги на первый взнос.

Минусы существенные:

Низкая доступность. Высокий процент отказов по заявкам. Банки тщательно проверяют платежеспособность и кредитную историю заемщика.

Огромная переплата. Без первого взноса банк выдает всю стоимость квартиры. На эту сумму начисляются проценты весь срок кредита.

Дополнительные требования. Банк обязательно потребует залог другой недвижимости. Это может быть ваша квартира, дом родителей или жилье друзей.

Высокая кредитная нагрузка. Ежемесячный платеж будет значительно больше, чем при ипотеке с взносом 20-30%.

Какие банки дают ипотеку без первого взноса в 2026 году

Halyk Bank (Народный банк)

По условиям ипотеки Halyk Bank первоначальный взнос может быть 0%, если предоставить дополнительный залог. Условия на октябрь 2026 года:

• Срок кредитования — от 6 месяцев до 20 лет
• Ставка — 19,5–22,5% годовых с комиссией (ГЭСВ 21,59–25%) или 22–24% без комиссии (ГЭСВ 24,32–25%)
• Максимальная сумма — зависит от платёжеспособности заёмщика
• Дополнительный залог — жилая или нежилая недвижимость физического лица, которая отвечает требованиям банка. Без него взнос — от 20% (10% — для сотрудников компаний-партнёров банка)

Залоговая квартира или дом могут принадлежать родственникам или друзьям. Но они должны официально дать согласие на залог. При невыплате кредита банк вправе продать залоговое жилье.

Банк ЦентрКредит

В 2023 году банк запускал ипотеку, где взнос можно было заменить залогом квартиры или дома. Сейчас на сайте банка во всех ипотечных программах — #Ипотека и #Ипотека Плюс, #Ипотека ДДУ, «7-20-25» — указан взнос от 20%:

• #Ипотека — 20,55–21,85% годовых (ГЭСВ 23,6–24,8%), до 15 лет
• #Ипотека Плюс — 19,5–22,15% (ГЭСВ 24,2–24,8%), до 15 лет

Можно ли заменить взнос дополнительным залогом сейчас, уточняйте в отделении.

Программы с застройщиками

Altyn Bank вместе с застройщиком BAZIS-A предлагал программу «Тамаша» без первого взноса в отдельных жилых комплексах. В более свежих обзорах партнёрская ипотека банка идёт уже со взносом от 20%, так что актуальность нулевого взноса уточняйте в отделении. Собственная ипотека Altyn Bank — 21–22,4% годовых (ГЭСВ 23,15–24,93%), до 175 млн тенге.

Такие акции застройщиков временные и привязаны к конкретным домам.

Отбасы банк — накопительная система

Отбасы банк работает иначе. Формально первый взнос есть, но создается через систему жилищно-строительных сбережений:

Как это работает:

1. Открываете депозит в Отбасы банке
2. Регулярно пополняете счёт: для жилищного займа под 3,5–5% копить нужно не меньше 3 лет (по «Жас Отбасы» — от 1 года)
3. Государство ежегодно начисляет премию — 20% от взносов, но не больше чем с 200 МРП в год. В 2026 году это 865 000 тенге взносов и до 173 000 тенге премии
4. Когда накопите 50% стоимости жилья, получаете льготную ипотеку под 3,5-5% годовых

Это не ипотека без взноса в чистом виде, но один из самых выгодных вариантов для покупки жилья в Казахстане.

Специальные программы Отбасы банка в 2026 году:

• «Бақытты отбасы» — для очередников акимата: многодетных семей, детей-сирот, людей с инвалидностью. Ставка 2% годовых, взнос от 10%
• «С дипломом в село» — бюджетный кредит для специалистов, которые переехали работать в село: 1% годовых на срок до 15 лет, до 2500 МРП (10 812 500 тенге в 2026 году) в райцентрах и до 2000 МРП (8 650 000 тенге) в сёлах. Отработать в селе нужно не меньше 3 лет
• «Наурыз жұмыскер» — для работников промышленности, энергетики, транспорта, сельского и водного хозяйства. Ставка 7–9% годовых, взнос от 10–20%

Подробности на официальном сайте Отбасы банка.

Сравнение переплаты: с взносом и без

Рассмотрим на примере квартиры стоимостью 20 млн тенге при ставке 20% годовых на срок 10 лет:

Разница в переплате между ипотекой без взноса и с взносом 20% составляет более 5 млн тенге. При взносе 50% экономия достигает 13 млн тенге.

Общие условия кредитования

Срок использования средств — до 20-25 лет в зависимости от банка. Чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж, но больше итоговая переплата.

Процентная ставка — в крупных банках в октябре 2026 года примерно 19,5–24% годовых. ГЭСВ (годовая эффективная ставка вознаграждения) по ипотеке ограничена 25%; с 1 января 2027 года для займов со взносом от 30% предел снизится до 20%. Итоговую ставку банк назначает после оценки платёжеспособности.

Комиссии и страховка:

• Комиссия за организацию — у части банков есть выбор: ставка ниже с комиссией или выше без неё; по «7-20-25» комиссий нет
• Обязательное страхование приобретаемой недвижимости
• Оценка залога независимым оценщиком — стоимость уточняйте заранее, при дополнительном залоге оценивать придётся два объекта

С 31 августа 2025 года банк не вправе брать с физлиц неустойку за досрочное погашение — закрыть ипотеку полностью или частично можно в любой момент.

Срок рассмотрения заявки — обычно несколько рабочих дней, с дополнительным залогом дольше: банку нужно проверить и оценить второй объект. Банк может запросить дополнительные документы для подтверждения доходов.

Требования к заемщикам

Чтобы получить ипотеку без первого взноса, нужно соответствовать жестким требованиям:

Обязательные условия:

• Официальный доход за последние 6 месяцев — банк проверяет его по пенсионным отчислениям, справке с работы или выпискам
• Стаж на последнем месте работы — минимум 6 месяцев
• Общий трудовой стаж — не менее 1 года
• Отсутствие просрочек по кредитам в течение последнего года
• Наличие дополнительного залога (недвижимости)

Преимущества при рассмотрении заявки:

• Зарплатные клиенты банка (получающие зарплату на карту этого банка)
• Клиенты с положительной кредитной историей в данном банке
• Заемщики с высоким официальным доходом

Банки особенно тщательно оценивают соотношение ежемесячного платежа к доходу. Платеж не должен превышать 40-50% от официального дохода заемщика.

Незаконные схемы — как обманывают заемщиков

В интернете и соцсетях активно предлагают помощь в оформлении ипотеки без взноса «в любом банке». Это мошенническая схема, которая работает так:

1. Посредник договаривается с оценщиком завысить стоимость квартиры
2. Например, реальная цена 40 млн тенге, оценщик указывает 50 млн
3. Банк выдает кредит на 50 млн (якобы с взносом 20%), а на деле покрывает полную стоимость
4. Посредник берет комиссию 3-5 млн тенге

Почему это опасно:

• Завышение стоимости — это мошенничество, ответственность несет заемщик
• Банк может отказать в кредите, а деньги за услуги посредника не вернут
• Переплата вырастает на десятки миллионов тенге
• Риск уголовной ответственности

Никогда не пользуйтесь такими услугами. Это нарушение закона.

Как увеличить шансы на одобрение

Улучшите кредитную историю. Закройте все мелкие долги, не допускайте просрочек по текущим кредитам. Если есть неиспользуемые кредитные карты — закройте их.

Докажите финансовую стабильность. Откройте вклад в банке, где планируете брать ипотеку. Регулярно пополняйте счет, показывая способность копить деньги.

Выберите правильную недвижимость. Банк примет в залог только ликвидное жилье:

• Год постройки дома — не старше 50-60 лет
• Материал — кирпич, монолит, панель (деревянные дома обычно не принимают)
• Хорошее техническое состояние
• Удобное расположение (не окраина)

Привлеките созаемщика. Супруг или родитель с официальным доходом увеличивает шансы на одобрение. Совокупный доход семьи учитывается при расчете платежеспособности.

Подготовьте полный пакет документов. Предоставьте не только обязательные, но и дополнительные справки о доходах, имуществе, выписки со счетов.

Альтернативы ипотеке без взноса

Если банк отказал в ипотеке без первоначального взноса, рассмотрите другие варианты:

Накопительная система Отбасы банка. За несколько лет (для жилищного займа — не меньше 3) можно накопить 50% с государственной премией и получить ипотеку под 3,5-5% годовых. Это самый выгодный вариант по переплате.

Государственные программы:

• «7-20-25» — 7% годовых, взнос от 20%, только новостройки стоимостью до 20–30 млн тенге в зависимости от региона
• «Наурыз» в Отбасы банке — 7–9% годовых, взнос от 10% на первичное жильё с чистовой отделкой
• «Жас Отбасы» — для семей, которые поженились не больше 5 лет назад; возраст супругов не важен

Потребительский кредит на первый взнос. Беззалоговый кредит на 15–20% стоимости жилья взять можно, но банк учтёт его платёж в долговой нагрузке и может одобрить меньшую ипотеку. Такие кредиты дороже ипотеки: предельная ГЭСВ по беззалоговым займам — 46%, в Halyk Bank, например, ставка 17,5–33% годовых (ГЭСВ 28,7–45,89%). И платить придётся два кредита одновременно.

Семейная помощь. Попросите родственников помочь с первым взносом. Можно оформить расписку о возврате средств и постепенно возвращать долг.

Продажа имущества. Если есть автомобиль, участок или другое имущество — продайте его для формирования первого взноса. Жилье важнее.

Частые ошибки при оформлении

Завышенные ожидания. Многие думают, что ипотека без взноса доступна всем. На деле без второго ликвидного объекта в залог такую заявку не рассмотрят.

Недооценка переплаты. Разница в 5-10 млн тенге между ипотекой с взносом и без кажется абстрактной. Но это реальные деньги, которые вы заплатите за 10-15 лет.

Игнорирование альтернатив. Если можете подождать 1-2 года и накопить хотя бы 10-15% — сделайте это. Вы сэкономите миллионы на процентах.

Обращение к посредникам. Банки работают с физическими лицами напрямую. Любые «гаранты одобрения ипотеки» — это мошенники.

Выбор слишком дорогого жилья. Банк одобряет сумму исходя из вашего дохода, а не стоимости понравившейся квартиры. Выбирайте жилье по средствам.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Реально ли получить ипотеку без первоначального взноса в Казахстане?

Да, но вариантов мало. На октябрь 2026 года нулевой взнос при дополнительном залоге прописан в условиях Halyk Bank; у Банка ЦентрКредит на сайте во всех ипотечных программах указан взнос от 20%. Обязательное условие — дополнительный залог в виде другой недвижимости. Без залога ипотека с нулевым взносом не выдается.

Какой минимальный доход нужен для ипотеки без взноса?

Ежемесячный платеж не должен превышать 40-50% официального дохода. Для кредита на 20 млн тенге под 20% годовых платеж составит около 386 000 тенге. Значит, минимальный доход — от 770 000 до 965 000 тенге в месяц.

Что будет, если не смогу платить по ипотеке?

Банк имеет право продать залоговую недвижимость для погашения долга. Это касается как купленной квартиры, так и дополнительного залога. В течение 30 календарных дней после просрочки можно подать заявление об изменении условий займа — банк рассматривает его 15 календарных дней. Если договориться не удалось, банк может обратить взыскание на залог.

Можно ли использовать жилье родителей как залог?

Да, залоговая недвижимость может принадлежать родственникам или даже друзьям. Главное — собственник должен официально дать согласие на залог и понимать риски. При невыплате кредита банк продаст их жилье.

Насколько выгоднее ипотека с первоначальным взносом?

По расчёту выше при взносе 20% переплата за 10 лет меньше примерно на 5 млн тенге, при взносе 50% — примерно на 13 млн тенге. Плюс ежемесячный платеж снижается вдвое, что облегчает финансовую нагрузку.

Как проверить, одобрят ли мне ипотеку без взноса?

Подайте заявку в Halyk Bank и сразу уточните, подходит ли ваш объект для дополнительного залога. Окончательный ответ дадут после проверки документов и оценки залоговой недвижимости.

Ипотека без первоначального взноса в Казахстане доступна, но подходит не всем. Высокие требования к заемщикам, необходимость дополнительного залога и огромная переплата делают эту программу крайне невыгодной.

Если есть возможность накопить хотя бы 15-20% стоимости жилья — лучше подождать. Вы сэкономите миллионы тенге и получите более выгодные условия кредитования.

Для долгосрочного планирования рассмотрите накопительную систему Отбасы банка — самый выгодный вариант покупки жилья в РК.

Информация актуальна на октябрь 2026 года. Условия кредитования могут меняться — уточняйте детали на официальных сайтах банков.

Константин Яковлев

Основал сайт Zanimaem.kz в 2016 году. Более 5 лет работал в финансах и кредитовании, более 12 лет в маркетинге. Отвечает за редактуру текстов, составление рэнкинга МФО и Банков.