Как накопить на жилье своими силами и обойтись без ипотеки

Опубликовано: 18.07.2022 · Обновлено: 18.10.2026

Копить деньги – это сложно, долго, а иногда и небезопасно, поскольку их могут украсть, они обесцениваются из-за роста уровня инфляции. Поэтому для многих единственным вариантом купить своё жильё представляется ипотека. Но стоит взять в руки калькулятор и рассчитать сумму переплаты, как самостоятельное накопление кажется более привлекательным. И это вполне реально.

Составьте план

Прежде чем начинать собирать деньги на покупку жилья, распланируйте, как будете формировать необходимую сумму. Для этого:

1. Определите размер доходов семьи. Просуммируйте доходы всех, кто работает и получает заработную плату. Сюда можно включить не только ее, но и дополнительные доходы, например, от подработок, стипендии учащихся, пособия, пенсии и др.
2. Оцените расходы. В одну колонку нужно занести базовые. К ним относятся оплата коммунальных услуг, обучения, лечения, траты на проезд, продукты, одежду, обувь. Во второй колонке напишите второстепенные расходы, без которых теоретически можно обходиться. Например, это могут быть походы в кино, дорогостоящие подарки близким и друзьям, хобби, которое требует денежных вложений.
3. От доходов отнимите базовые расходы и ещё 30–50% суммы второстепенных расходов. Остаток вы можете относительно безболезненно для потребностей каждого члена семьи откладывать на будущее жильё.
4. Найдите квартиру или дом, которые хотели бы купить, и узнайте их стоимость. Прибавьте около 10% на случай, если недвижимость подорожает к тому моменту, когда вы соберете необходимую сумму. Разделите цену жилья на ту сумму, которую можете откладывать в месяц – так вы получите количество месяцев, в течение которых придётся копить для достижения своей мечты.

Определите для себя границу экономии. В большинстве случаев семьям со средним доходом не слишком тяжело откладывать каждый месяц около 30% совокупного дохода.

Кстати, переходить в режим жёсткой экономии тоже не стоит – это повышает риски бросить начатое или вообще потратить все накопленные деньги.

Начните копить

Это самый сложный этап, кажущийся простым только на словах. Главное – добиться от себя и членов своей семьи финансовой дисциплины и перейти в режим «приемлемой» экономии. В первое время может быть сложно – на квартиру придётся собирать достаточно долго, и цель кажется настолько отдалённой, что мотивация исчезает. Легче становится, когда собрана хотя бы половина от необходимой суммы.

Что можно сделать, чтобы как можно быстрее собрать деньги на своё жильё:

1. Начните вести бюджет. Удобнее всего это делать в специальных приложениях на смартфонах или программах на ПК. Все статьи доходов и расходов там разбиты по отдельным разделам, нужно просто вводить потраченные и поступившие суммы. В конце месяца или в любой другой день можно увидеть, как расходуются средства семьи. Кроме того, многим это помогает вычленить лишние траты – на ежедневную чашечку кофе по утрам в кафе, на модный глянцевый журнал или поездки на такси там, где можно пройтись пешком или добраться на общественном транспорте.
2. Не тратьте лишнего, но исключайте ненужные расходы постепенно. В одном месяце можно отказаться от похода в ресторан, а в следующем – «вернуть к жизни» старый костюм вместо покупки нового. Урезание бюджета может показаться сложным, но помните, что это не навсегда.
3. Расставьте финансовые приоритеты. После получения зарплаты сразу оплатите всё, что можно, на 30 дней вперёд и сразу же отложите нужную для покупки жилья сумму этого месяца. Всё, что осталось, расходуйте постепенно с учётом потребностей семьи.
4. Не экономьте на самом необходимом. Запущенная болезнь может «вытянуть» гораздо больше денег, чем вы сэкономили на покупке лекарств. В случае форс-мажора можно без особого ущерба для будущего жилья пропустить 1–2 или даже больше месяцев, чтобы решить насущные проблемы.
5. Разбейте необходимую сумму на части. Гораздо легче ставить перед собой несколько маленьких целей – достигнув одну из них, вы получите мотивацию копить дальше. Например, если вам нужно собрать 10 млн тенге, начните с 2 млн тенге. Когда соберёте их, следующей целью могут быть 5 млн тенге. Можно использовать ещё более мелкие отрезки.

Чтобы мотивация не исчезла, при достижении определённой крупной суммы можно поощрять себя небольшими подарками, приятными покупками или даже делать один месяц перерыва, чтобы, например, отдохнуть всей семьёй в ресторане или парке развлечений.

Защитите деньги

Если деньги не работают, они обесцениваются. Пока сумма небольшая, переживать не о чем, но как только период накоплений будет больше 1–2 лет, нужно задуматься о способе защиты средств от инфляции.

Пример. По данным Бюро национальной статистики, годовая инфляция в Казахстане в сентябре 2026 года составила 9,3% (годом ранее — 12,9%). Если вы накопили 5 млн тенге и держите их наличными, через год на них можно будет купить примерно на 8,5% меньше — это потеря около 425 тыс. тенге покупательной способности. Поэтому деньги на жильё лучше не держать дома.

Есть несколько способов защитить накоплений от инфляции:

1. Для тех, кто не хочет разбираться в нюансах, – банковский вклад. Вы можете оформлять отдельные депозиты в момент, когда каждая новая сумма будет достаточно крупной, или выбрать вклад с возможностью пополнения. Во втором случае необходимо класть на него каждый месяц рассчитанную ранее сумму. Вклады гарантирует Казахстанский фонд гарантирования депозитов: по сберегательным вкладам в тенге — до 20 млн тенге, по прочим тенговым — до 10 млн, по валютным — до 5 млн тенге в каждом банке. Базовая ставка Нацбанка (16,25% с сентября 2026 года) выше текущей инфляции, и ставки по тенговым вкладам ориентируются на неё — сравнивайте ГЭСВ вкладов разных банков.
2. Для тех, кто готов учиться новому и не боится рисковать, – инвестиционные инструменты. Например, деньги можно вложить в акции. Частные лица могут покупать ценные бумаги через брокера. Для выхода на фондовый рынок нужно заключить с ним договор и открыть счёт – он напоминает счет в банке. В Казахстане такие услуги предоставляет, например, Halyk Finance. Доход при инвестировании выше, чем ставки по банковским вкладам, но и риски больше. Поэтому перед началом инвестирования необходимо разобраться в рынке акций, облигаций и других инвестиционных инструментов.
3. Для тех, кто потом планирует льготный заём, — депозит в Отбасы банке. Государство ежегодно добавляет премию 20% от взносов, но не больше чем с 200 МРП в год: в 2026 году это 865 000 тенге взносов и до 173 000 тенге премии. Накопления дают право на займы банка — например, по программе «Свой дом» после накопления 50% стоимости за срок от 3 лет ставка составит 3,5–5%. Подробнее — на странице об ипотеке Отбасы банка.

Если выберете банковский вклад, лучше открывать его в том банке, где получаете зарплату или пенсию. В этом случае можно настроить автопополнение счёта, и деньги с карты в определённой сумме будут перечисляться на депозит, а вам не придётся ходить в отделение.

Мониторьте рынок жилья

Регулярно изучайте рынок недвижимости, когда соберете больше половины суммы. Это позволит купить квартиру дешевле, например:

1. Жилье без ремонта. Это может быть недвижимость и на вторичном, и на первичном рынках. Если покупаете квартиру с «голыми» стенами, продавец часто делает скидку на ремонт. В этом случае можно привести в порядок необходимые помещения, например одну комнату, кухню и санузел, въехать, а затем копить на ремонт в остальных комнатах.
2. Срочная продажа. Иногда владельцы недвижимости делают существенные скидки, когда им нужно продать ее как можно быстрее.
3. Акции от застройщиков. Чаще их устраивают в конце года, когда не выполнен план по продажам квадратных метров. Поэтому в общем случае, если брать недвижимость на первичном рынке, покупка в ноябре-декабре обойдётся дешевле.
4. Торг. Если покупаете квартиру у частного лица, торгуйтесь. Скидку можно получить, если жильё находится на последнем этаже, в нем несвежий ремонт, окна выходят на шумную проезжую часть, во дворе нет детской площадки. Можно найти ещё сотню причин, которые заставят продавца хотя бы немного сбросить цену.

Сидеть часами у монитора не стоит, но хотя бы один раз в 2–3 дня можно обновлять ленту объявлений.

А ещё расскажите знакомым, друзьям и коллегам о том, что хотите купить жильё. Возможно, кто-то из них будет продавать квартиру, и вы найдёте оптимальный для себя вариант.

Что лучше: копить или оформить ипотеку

Копить выгодно по следующим причинам:

• можно откладывать посильную для семейного бюджета сумму и не влезать в долги;
• вы не привязаны к датам – если не внесёте ипотечный платёж в срок, банк начисляет штраф, а при самостоятельном накоплении можно даже пропустить 1–2 месяца в случае форс-мажора;
• доступно любое жильё – за личные сбережения можно купить квартиру или дом на первичном или вторичном рынке, приобрести участок или организовать самостоятельное строительство;
• экономия на покупке недвижимости – например, вы можете через знакомых найти продавца, которому нужно быстро продать жильё из-за переезда в другой город или страну;
• квартира или дом сразу станут вашими – их можно подарить, обменять, продать, выделить долю, в то время как на жильё в ипотеке наложено обременение и до полного погашения задолженности оно находится в залоге у банка;
• вы научитесь копить, и, возможно, после покупки квартиры захотите собрать деньги на ремонт, приобретение автомобиля, образование или отдых за границей.

В ипотеке плюс, по сути, всего один – вы сможете въехать в квартиру или дом буквально через несколько дней после одобрения заявки банком. В то же время минусов по сравнению с самостоятельным накоплением несколько:

• самый весомый – переплата. Например, заём 20 млн тенге под 20% годовых на 15 лет даёт платёж около 351 тыс. тенге в месяц и переплату около 43 млн тенге — больше двух сумм самого займа. Свой вариант можно посчитать в кредитном калькуляторе;
• кроме процентов есть дополнительные расходы — например, комиссия за организацию займа у части банков, оценка и страховка жилья, которую нужно продлевать каждый год до погашения долга;
• пока квартира в залоге у банка, продать её можно только с согласия банка;
• если начнутся финансовые сложности, и не будет средств, чтобы внести ежемесячный платёж, банк начислит штрафы и пени, а в самой серьёзной ситуации жильё можно потерять, если банк заберёт его за долги.

Возможно, совсем без банка обойтись не получится. Если подвернётся отличная квартира, но необходимой суммы не хватает, вы сможете оформить кредит на недостающую часть, чтобы не упустить предложение. Беззалоговый кредит дороже ипотеки — предельная ГЭСВ по нему 46% против 25% по ипотеке, поэтому брать его разумно на небольшую сумму и короткий срок.

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.