Как правильно закрывать ипотеку

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

В предвкушении последнего платежа по ипотеке многие буквально теряют голову, ведь чувствуют скорую финансовую свободу от кредитных обязательств. Но закрывать ипотечный кредит тоже нужно правильно. Расскажем, как это сделать с наименьшими затратами времени.

Последний платеж

Итак, вы решили закрыть ипотеку. Здесь возможны два варианта – это может быть стандартный платёж, но последний в течение срока действия договора, или полное досрочное погашение, когда вы вносите остаток, сумма которого превышает обычный платёж. Порядок действий будет немного разным.

Погашение в срок

Заключительный платеж по ипотеке нужно внести не позднее даты, которая определена графиком для конкретного клиента. Задержка даже на 1–2 дня может привести к появлению штрафов и пени. Сумма будет небольшой, но заёмщик будет думать, что рассчитался с кредитором, а на самом деле останется небольшая задолженность. Чтобы этого не произошло, позвоните в банк на горячую линию или лично обратитесь в офис с документами, чтобы сотрудник рассчитал точную сумму последнего взноса.

Что ещё важно учитывать:

1. Если вы внесёте на несколько тенге больше, договор будет считаться закрытым, а кредит погашенным. Но если даже минимальной суммы не хватит, вы не сможете получить справку об отсутствии задолженности и в целом завершить отношения с банком.
2. Не тяните до последнего с заключительным платежом. В некоторых случаях перечисление денег может занять до 2–3 дней и более, а это повышает шансы уйти в просрочку. Когда закрываете ипотеку, внесите остаток долга заранее, хотя бы за 4–5 дней, чтобы деньги точно успели попасть на счёт кредитора в установленный срок.

Дополнительных действий в отличие от досрочного погашения выполнять не нужно.

Досрочное погашение

Если до конца срока кредитного договора осталось несколько месяцев или даже лет, но вы хотите полностью погасить долг, порядок действий немного другой:

• обратитесь в банк и сообщите о том, что хотите выполнить полное досрочное погашение задолженности – в некоторых случаях необходимо уведомлять кредитора минимум за 1 месяц, этот пункт обычно прописывается в кредитном договоре;
• специалист рассчитает сумму к оплате;
• внесите деньги удобным способом.

Самостоятельно рассчитать сумму, если до конца срока действия договора осталось несколько месяцев, сложно. Прежде всего, она может быть разной в зависимости от используемой схемы погашения. Например, при аннуитетных платежах у заёмщика не меняется размер регулярного платежа, а при дифференцированных он становится меньше с каждым месяцем, поскольку проценты начисляются на остаток долга.

Справка об отсутствии задолженности

Как только внесли последнюю сумму по ипотеке, получите справку об отсутствии задолженности. Для этого можно напрямую обратиться в банк. Справка считается официальным документом, поэтому должна содержать следующие данные:

• исходящий номер;
• дата формирования;
• данные о кредите (сумма, срок, дата погашения и др.) и заёмщике;
• печать банка;
• подпись сотрудника.

Клиенты имеют право получать такие справки в любой момент после закрытия долга, то есть, теоретически вы можете обратиться даже через год за этим документом. Формат справки может быть разным – обычным бумажным или электронным. В некоторых банках возможны оба варианта, но иногда клиенты могут получать только одну разновидность справки.

Иногда не обязательно обращаться в отделение банка. Например, в Kaspi заёмщик может сделать это самостоятельно через мобильное приложение. Для этого в сервисе «Гид» нужно перейти в разделы «Справки» – «Справка о задолженности» – «Скачать справку». Документ появится в загрузках вашего смартфона или ПК, затем его можно распечатать. Он имеет ту же юридическую силу, что и выданный в офисе банка.

Справки об отсутствии задолженности по кредитам нужны в разных ситуациях:

1. Отказ в снятии обременения. Наличие такого документа позволит доказать, что вы действительно рассчитались с задолженностью, и у вас не осталось даже минимального долга.
2. Исправление кредитной истории. Иногда случаются сбои в системе или ошибки сотрудников банков, в результате чего в кредитной истории появляется просроченная задолженность, хотя ипотека давно погашена.
3. Банк требует погасить штрафы и неустойки. Даже несколько тенге долга могут привести к ощутимой задолженности, поскольку на них начисляются проценты. При наличии справки об отсутствии долга вы сможете доказать свою правоту.

Для закрытия ипотеки этот документ обязателен, ведь без него с недвижимости не снимут обременение.

Возврат закладной

Закладной по ипотеке называют ценную бумагу, подтверждающую, что имущество заёмщика находится в залоге у кредитора. Другими словами, она гарантирует, что если клиент не погасит задолженность, то банк вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, при этом обычно речь идёт о реализации квартиры или дома для погашения кредита.

Банк может использовать закладные в разных ситуациях:

• продать залог полностью или частично, если заёмщик отказался от выплаты задолженности или не может этого сделать в силу сложного финансового положения;
• обменяться закладной, то есть, фактически сменить залог по ипотечному кредиту.

Стандартной формы такого документа нет, но по общим правилам в нём должны быть указаны:

• данные удостоверения личности заёмщика;
• информация о банке, который выдал ипотеку;
• условия кредитной программы – срок, сумма и др.;
• описание залога – квартиры или дома.

Информация из ипотечного договора дублируется в закладную, расхождений быть не должно. Оформляются они одновременно до того, как банк выдаёт деньги. Закладная тоже может иметь два формата – обычный бумажный и электронный вариант.

Когда ипотека погашается, заёмщику нужно:

• после получения справки об отсутствии долгов написать заявление о получении закладной;
• на её выдачу у банка обычно есть несколько дней, в среднем она передаётся клиенту в срок не более недели;
• банк отдаёт закладную на руки, после чего заёмщик начинает снятие обременения имущества.

На закладной в обязательном порядке ставится отметка, которая свидетельствует о её аннулировании. Это значит, что каким-либо образом использовать её после этого ни заёмщик, ни банк не смогут.

Кстати, порядок выдачи клиенту закладной не зависит от того, в срок или досрочно погашается кредит. По заявлению заёмщика банк обязан выдать её на руки, если она вообще оформлялась по ипотеке, иначе снять обременение с жилья будет невозможно.

Снятие обременения с жилья

Когда закладная будет на руках у заёмщика, можно начинать снятие залога с имущества. Раньше это можно было сделать только через Центры обслуживания населения – нужно было со справкой об отсутствии задолженности и другими документами обращаться лично в ЦОН, ждать иногда до трёх рабочих дней.

Сейчас тоже доступен такой порядок, но, например, в «Отбасы банке» всё можно сделать с помощью блокчейн-технологий. То есть, если вы брали ипотеку в этом банке, собирать самостоятельно справки не нужно, а закладная будет погашена онлайн и отправлена для снятия обременения в автоматическом режиме.

Если в банке, где вы оформляли ипотеку, такой услуги нет, необходимо действовать стандартно. Прежде всего, соберите документы:

• договор купли-продажи;
• удостоверение личности собственника или правообладателя;
• копию доверенности, если обращается доверенное лицо;
• в некоторых случаях может потребоваться справка об изменении адреса объекта недвижимости.

Затем владелец имущества обращается в ЦОН и пишет заявление, в котором просит снять обременение с квартиры или дома.

Если не уверены, есть ли на жилье обременение, можно заказать справку:

• в любом Центре обслуживания населения лично;
• онлайн на egov.kz;
• официальным запросом в Департамент юстиции по адресу нахождения жилья;
• через нотариуса.

Срок ответа отличается в зависимости от выбранного способа. Дольше всего отвечают на официальные запросы в Департаменте юстиции – до 15 рабочих дней, в остальных случаях максимум до одного дня.

Возврат страховки

Согласно закону, страхование залога по закону обязательно только в двух случаях – при получении автокредита и ипотеки. Страховка оформляется на все весь срок действия ипотечного кредита. Но при досрочном погашении она используется не целиком, а за остаток «неиспользованных» дней или месяцев заёмщик имеет право получить возврат средств.

Правила возврата:

• получить всю уплаченную сумму полностью можно только в том случае, если заёмщик обращается не позднее первых двух месяцев после заключения ипотечного договора;
• если 2 месяца прошло, страховая компания может выплатить только разницу между общим периодом ипотеки и временем, когда страховка действовала – то есть, только за невостребованный период;
• право клиента на возврат должно быть прописано в договоре страхования.

Чтобы вернуть деньги при досрочном погашении:

1. Изучите договор. Если нет пункта о возможности вернуть часть средств за неиспользованный период, страховая откажет.
2. Обратиться в страховую компанию, с которой вы заключали договор. Иногда функции страховщика выполняет банк, где вы брали кредит. При себе необходимо уметь удостоверение личности и страховой договор.
3. У страховщика нужно написать заявление на возврат неиспользованных средств, указать реквизиты, куда нужно перечислить сумму, а также предоставить кредитный договор и справку об отсутствии задолженности.
4. Если страховая отказывает, заёмщик имеет право обратиться в суд. При этом при себе кроме перечисленных выше документов нужно иметь письменный официальный отказ страховой компании.

Выплаты за страховку заёмщик может вернуть только в том случае, если страховой случай фактически не наступил.