Мифы об ипотеке: 9 самых популярных заблуждений о покупке жилья в кредит

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Обновлено 05.08.2022 Автор: Арнур Еркенбаев

Вы взяли ипотеку, первая эйфория прошла, жизнь вернулась в прежнее русло, и вы начали задумываться, что не всё так просто. С жилищными кредитами связано много мифов – например, о том, что придётся в течение нескольких лет сидеть на хлебе и воде, забыть об отпуске, а ещё банк сможет забрать квартиру в любой момент. А может, это и не мифы вовсе, а чистая правда?

Миф 1 – «Ипотека – это почти на всю жизнь»

Отчасти это правда – обычно ипотеку берут на срок до 20–30 лет, чтобы разбить сумму на части, посильные для семейного бюджета. Поэтому и тянуть с оформлением ипотечного кредита не нужно – если квартирный вопрос не решается другим способом, есть смысл подумать над обращением в банк.

Срок можно сократить:

1. Регулярно платить сверх суммы ежемесячного платежа. Это сложно, но даже незначительные суммы в конечном итоге могут «забрать» 2–3 года. Экономить на самом необходимом, конечно, не нужно, но если все свободные средства направлять на выплату долга, можно скинуть финансовое бремя раньше.
2. Погасить досрочно. На это тоже нужны деньги, но так можно убить двух зайцев одновременно – сократить срок ипотеки и уменьшить переплату за счёт неначисленных процентов.

Кстати, предельные сроки ипотеки доступны не всем. Обычно банки кредитуют максимум до 65–70 лет на дату погашения долга. То есть, если заёмщик обратится в 50 лет за ипотекой, на 30 лет её не оформят.

Миф 2 – «Денег не будет хватать ни на что»

Зависит только от вас. Чтобы ипотечный кредит не стал петлей на шее, ещё до подачи заявки рассчитайте, сможете ли вы выплачивать задолженность без ущерба комфортной жизни, а также:

1. Сформируйте подушку безопасности. Эксперты советуют сделать её в размере 3–6 месячных доходов всей семьи с учетом наличия иждивенцев – пожилых родителей или несовершеннолетних детей. Она нужна для того, чтобы в случае форс-мажора, например, потери работы, выплачивать ипотеку, не влезая в новые долги.
2. Перед оформлением кредита сопоставьте свои доходы и расходы. Нужно сложить доходы всех членов семьи, вычесть из них базовые расходы (оплата проезда, лечения, обучения, коммунальных услуг, питания и др.). Остаток – и есть та сумма, которую вы можете относительно безболезненно платить банку. В любом случае платеж не должен превышать 40–50% от общего дохода.
3. Не рассчитывайте на улучшение финансового положения в дальнейшем. Если вам только предлагают более высокооплачиваемую работу, а вы уже берёте ипотеку с расчётом на повышенный доход, то сильно рискуете. С работой может не получиться, а «неподъемный» для вас платёж останется.
4. Заранее заложите в будущую выплату долга непредвиденные ситуации. Например, женщина может уйти в декрет, любой из членов семьи – заболеть, крупная и мелкая бытовая техника имеет свойство иногда выходить из строя. Решение простое – см. пункт 1: от всего этого призвана защитить финансовая подушка безопасности.

Государство защищает заёмщиков от непредвиденного увеличения расходов. Так, по уже заключенным договорам банк не вправе в одностороннем порядке повышать процентную ставку. Поэтому тот ежемесячный платёж, который рассчитают при оформлении договора, останется неизменным до конца срока.

Миф 3 – «Квартира принадлежит банку, и он сможет забрать ее в любой момент»

Нет. Забрать квартиру просто так банк не имеет права. Для этого должны быть веские основания и наличие судебного решения. Однократная просрочка по платежу – не та причина, по которой банк изымает недвижимость у заёмщика.

До того как банк обращается в суд, он пытается урегулировать проблему в досудебном порядке. Заёмщику могут предложить разные способы ее решения:

• рефинансирование;
• реструктуризация;
• кредитные каникулы.

Банк тоже не заинтересован в продаже жилья – сначала на него нужно наложить арест через суд, потом выставить на торги, найти покупателя, с поиском которого могут возникнуть сложности, и всё это время квартиру нужно обслуживать: как минимум оплачивать коммунальные услуги.

Миф 4 – «Нельзя подарить или продать жилье»

Неправда, но с оговорками. Жилье принадлежит покупателю, а у банка оно остаётся в залоге. Это нужно для того, чтобы минимизировать риски кредитора. Например, заёмщик перестаёт платить по договору, но банк должен вернуть свои деньги. В этом случае он вправе реализовать жильё, а вырученными средствами закрыть задолженность.

Тем не менее, ипотечная квартира – не собственность банка. Заёмщик имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, пусть и с ограничениями:

1. Подарить или продать. Это возможно, но нужно получить согласие банка. Проблема в том, что как раз банки не всегда идут навстречу клиентам, а потенциальные покупатели не хотят связываться с кредитной недвижимостью. С дарением легче – никто не откажется принять в дар пусть даже и кредитную квартиру, но согласие банка получить нужно в любом случае.
2. Сдавать в аренду. Здесь вообще нет никаких ограничений – банк даже не нужно предупреждать. Связано это с тем, что при аренде жильё не переходит во владение другому человеку, а остаётся у заёмщика. Но всегда лучше смотреть договор. Иногда банки прописывают в нём пункт о том, что при сдаче в аренду нужно получить согласие кредитора или как минимум уведомить его.
3. Делать ремонт / не делать ремонт. Тут банк не вправе указывать заёмщику. Тем не менее, обязанность владельца жилья, пока оно в залоге, – поддерживать его в нормальном состоянии, то есть, не допускать такого ухудшения, в результате которого недвижимость может стать неликвидной. Обои можно не клеить, но допустить ситуацию, при которой, например, обвалился балкон, нельзя.
4. Делать перепланировку. В кредитных договорах часто указывают, что перепланировку можно выполнить, только если разрешат уполномоченные органы (кстати, это касается не только ипотечных квартир, а вообще любого жилья). А вот законная перепланировка может быть сделана в любой момент – банк не может её запретить.

А ещё в ипотечной квартире можно прописывать других людей – банк не может влиять на регистрацию в жилье.

Миф 5 – «Если со мной что-то случится, долг будут выплачивать и дети, и внуки»

Действительно, долги, как и имущество, переходят наследникам. Обычно, как только возникает задолженность, банк уведомляет клиента, а если он к тому моменту умирает, то его ближайших родственников. Наследниками первой очереди считаются дети и супруг (супруга) – на них ложится основное бремя по погашению задолженности.

Если не было завещания, то и имущество, и долг по ипотеке будут разделены в равных долях. Наследники вправе как принять всё от умершего – и долги, и имущество, так и отказаться от наследования. Но во втором случае отказываться тоже нужно от всего.

Если никто не вступает в наследство, то имущество (его называют выморочным) делится между кредиторами. Например, у человека были долги в банках, микрофинансовых организациях и задолженность по коммунальным услугам. Пропорционально размеру задолженности разделят и имущество, точнее, деньги от его продажи.

Если же наследник вступает в наследство, то он принимает весь долг «на себя». Придётся выплачивать всю сумму полностью, в том числе штрафы, пени и комиссии. Сразу нужно узнать о наличии страховки – возможно, страховая компания выплатит компенсацию, которой хватит на выплату части или всей суммы задолженности.

Миф 6 – «Если просрочить платеж, штрафы будут огромными»

Не совсем. Банк, согласно статьям 34 и 35 Закона РК «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан», действительно имеет право штрафовать тех, кто просрочил платеж. Законом установлены следующие ограничения:

• если просрочка не превышает 90 дней, банк вправе начислять 0,5% от суммы просроченного платежа ежедневно с момента его возникновения;
• если срок превысил 3 месяца, то максимальный размер штрафа составляет 0,03%;
• в целом за каждый год просрочки банк не вправе начислять больше 10% от суммы выданной ипотеки.

Кроме того, статья 723 Гражданского кодекса РК разрешает банкам требовать досрочного возврата полной суммы задолженности.

Штрафы не будут огромными, если вы не будете «затягивать» внесение очередного платежа. Но если не платить месяцами, задолженность действительно будет увеличиваться в геометрической прогрессии.

Миф 7 – «Я переплачу по ипотеке в 2–3 раза»

Почти правда. Переплата – одна из самых больных тем для заёмщиков. Дело в том, что ипотека – самый долгосрочный кредит из всех существующих, а проценты начисляются постоянно. Поэтому по факту приходится платить почти в два раза больше, чем стоит жилье.

На размер переплаты влияют несколько факторов:

• размер первого взноса;
• процентная ставка;
• срок кредита;
• тип платежей – аннуитетные или дифференцированные;
• наличие дополнительных платежей, например по страховке.

Рассмотрим на примере. Допустим, заёмщик взял в Евразийском банке ипотеку под 12% годовых в сумме 20 млн. тенге на срок 30 лет. Тип платежей – аннуитетный (равными суммами).

При таких вводных размер ежемесячного платежа составит 220,2 тыс. тенге, общая сумма процентов за 30 лет – 54 060 107 тенге, а сумма переплаты – 34 060 107 тенге. То есть, заёмщик заплатит почти за 2,5 квартиры, а фактически купит только одну.

Миф 8 – «Оформление ипотеки – это сложно и долго»

Неправда. Оформить ипотеку не сложнее, чем потребительский кредит, но, конечно, несколько дольше, чем микрокредит в МФО. В идеальных условиях время от подачи заявки до перечисления денег может занять примерно 3–4 недели:

• подача заявки занимает несколько минут, многие банки могут дать предварительный ответ уже в день обращения;
• если получили ответ от банка в первой половине дня, можно сразу же обратиться в офис, но при условии, что пакет документов уже готов;
• около 2 недель уйдет на поиск жилья и согласование выбранного объекта недвижимости с банком;
• 1–2 дня нужно, чтобы оценить жильё и застраховать его;
• заключение ипотечного договора и оформление сделки покупки квартиры при правильном подходе тоже может занять около 1 дня;
• ещё около 2–3 дней понадобится, чтобы зарегистрировать право собственности.

Конечно, сюда не входят поиск квартиры, который может занять львиную долю времени в процессе подготовки, а также подбор подходящей программы ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит практически не отличается от любого другого банковского продукта, поэтому не стоит его бояться. Вы всегда можете обратиться за помощью к консультанту в банке, чтобы сократить переплату, воспользоваться льготными программами, а также выбрать лучшее предложение из множества жилищных программ, которые сегодня представлены на рынке.

Арнур Еркенбаев