Накопить или оформить ипотеку: что делать, когда нет собственного жилья

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Приобретение недвижимости – это дорогое удовольствие, которое может позволить себе далеко не каждый гражданин РК. Необходимо долго копить и откладывать буквально каждый тенге, отказывая себе даже в самых необходимых покупках. И все это время жить с родственниками или арендовать жилье, ежемесячно отчисляя часть дохода в качестве арендной платы. С другой стороны, можно быстро решить жилищный вопрос, оформив кредит на приобретение жилья. Но, несмотря на большой выбор программ, граждане не спешат подавать кредитные заявки. Они годами живут в невыносимых условиях, ссорятся с родственниками и терпят неудобства, не желая платить проценты и рисковать своим финансовым благополучием.

«Не смогу выплатить»

Неуверенность в завтрашнем дне – это одна из основных причин, почему казахстанцы отказываются от ипотеки. Многие граждане имеют небольшой доход и боятся, что в случае финансовых проблем не смогут оплачивать платежи. И этим, по их мнению, сразу воспользуется банк, чтобы отобрать залоговую недвижимость. Но такое утверждение не соответствует действительности, что обусловлено следующими факторами:

• Ипотеку сможет получить только платежеспособный заемщик. Чтобы удостовериться в наличии возможности оплачивать ежемесячные платежи, при рассмотрении заявки банк обязательно проведет скоринговый анализ финансового состояния. И откажет в кредитовании, если выяснится, что у клиента могут возникнуть проблемы с внесением средств. И хотя всегда есть вероятность форс-мажорных ситуаций, в целом риски кредитования сведены к минимуму.
• Размер ипотеки определяется финансовыми возможностями заемщика. Если он запросит крупную сумму средств, которую не сможет выплатить из-за небольших доходов, кредитор отклонит кредитную заявку. При этом в качестве альтернативы он может выдать более скромную сумму средств, чем изначально запросил клиент. А ему в свою очередь придется подобрать другое жилье (например, с меньшим метражом), чтобы ему хватило кредита на планируемую покупку.
• Если заемщик столкнется с материальными проблемами, банк постарается снизить долговую нагрузку. Ипотека – это долгосрочный кредит, выплата которого осуществляется более 10-ти лет. И все это время банк будет получать процентный доход с каждого ежемесячного платежа. В связи с этим, даже если у клиента возникнут финансовые трудности, не стоит думать, что кредитор сразу отберет залоговую недвижимость. Это крайняя мера, которая используется только в отношении злостных должников. Сначала банк предложит реструктуризацию или рефинансирование, чтобы избежать возникновения просроченной задолженности.

Ипотеку не так просто получить, даже если она оформляется по выгодной процентной ставке. Если у кредитора возникнут малейшие сомнения, что потребитель сможет выплатить долг, он предпочтет отказать в кредитовании. Как следствие, банковский отказ – это самая распространенная проблема, с которой сталкиваются граждане РК. Ситуация усугубляется тем, что при оценке платежеспособности учитываются только официальные доходы.

Рост цен и инфляция

Жилье в Казахстане продолжает дорожать, на что указывают официальные данные статистики. Например, на вторичном рынке рост составил 10-15 процентных пункта. Но подобная тенденция сохранится и в следующем году. Этому будет способствовать рост стоимости строительных материалов и инфляция.

В то же время доходы граждан хоть и растут, но не такими большими темпами. Это может стать настоящей проблемой, если стоит задача накопить деньги на собственное жилье. В итоге вместо запланированных 5-ти лет, может потребоваться 10-15 лет. И все это время придется терпеть определенные неудобства, проживая на съеме или с другими родственниками.

Несмотря на то, что за использование банковских средств заемщик платит определенный процент, с точки зрения инфляции и роста цен, ипотека – это самое рациональное решение. При оформлении кредита можно рассчитывать на фиксацию:

• Суммы задолженности и стоимости жилья. Заемщик может не опасаться роста цен или повышения банковских ставок. Сумма ипотеки обозначена условиями договора, а значит, даже если стоимость квадратных метров вырастет, все параметры ипотеки останутся неизменными.
• Размера ежемесячных платежей. В зависимости от условий программы, выплата задолженности может осуществляться аннуитетными и дифференцированными платежами. Но заемщик всегда точно знает, когда и сколько он должен заплатить. Такая информация обозначена графиком выплат, который предоставляется при заключении ипотечной сделки. Соответственно, потребитель сможет планировать свои расходы с учетом ежемесячного бюджета.

Банк не может в одностороннем порядке изменить действующую ставку, если это не предусмотрено условиями договора. Таким образом, можно не опасаться изменения суммы ипотеки из-за инфляции и роста стоимости недвижимости. Но это неактуально для граждан, которые копят деньги на приобретение недвижимости. Для них решение жилищного вопроса будет откладываться с каждым повышением стоимости квадратных метров. В итоге могут уйти годы или даже большая часть жизни.

Где хранить деньги

Еще одна проблема потребителей, которые откладывают деньги на покупку недвижимости – это отсутствие понимания, где лучше хранить сбережения. Исходя из своих возможностей, для этого можно использовать:

• Сейф или определенное место в квартире. Это крайне небезопасно, если нельзя постоянно находиться дома. Всегда существует риск того, что в квартиру (например, арендованную) проникнут воры. И им не составит труда найти сбережения или даже открыть сейф.
• Депозит. Если клиент оформит вклад, он может не опасаться воровства. При этом банк будет ежемесячно начислять проценты, что предусмотрено депозитным договором. Но все не так просто, как может показаться на первый взгляд. Оформив вклад, можно столкнуться с целым рядом проблем вплоть до ликвидации банка и отсутствия возможности быстро забрать свои накопления. К тому же ставки по депозитам не перекрывают реальный уровень инфляции. А значит, всегда есть риск потерять часть вложений, которые уже были накоплены на покупку.
• Платежная карта. По сравнению с депозитом, банковская карта более удобна для размещения средств. Ее можно быстро пополнить, на остаток средств банк будет начислять небольшой процент, а в случае необходимости клиент сможет быстро снять деньги и приобрести недвижимость. Но карта – далеко не самое лучшее решение с точки зрения безопасности и экономии. За обналичивание средств клиенту придется заплатить определенный процент, а если доступ к карточному счету получат мошенники, ничто не помешает им присвоить размещенные там средства.
• Банковская ячейка. Несмотря на беспрецедентные меры безопасности, можно лишиться средств, которые лежат в банке. Например, воровство может совершить один из сотрудников отделения, который имеет доступ к сейфовому хранилищу. А клиенту будет непросто их вернуть, учитывая, что нигде не фиксируется, что хранится в ячейке.

Еще один способ, который часто используют граждане, проживающие в съемном жилье – это «помощь» родственников. Но здесь важно помнить, что подобные отношения не регулируются законодательством. А значит, получившее деньги лицо может отказаться их вернуть без каких-либо юридических последствий.

Безопасная сделка

При оформлении ипотеки банк не только проведет оценку финансового состояния заемщика. Он обязательно «проверит» продавца, который реализует недвижимость. При этом неважно, какое жилье приобретается в кредит (вторичка или первичка). Учитывая, что недвижимость будет оформляться в качестве залогового обеспечения, банк проведет тщательную проверку продавца. За счет этого клиент сможет избежать:

• Мошенничества, когда подделаны правоустанавливающие документы, в квартире проживают несовершеннолетние лица или продавец не является собственником недвижимости. Банк сразу выявит несоответствие и откажет в выдаче ипотеки.
• Вложения средств в долгострой от недобросовестного застройщика. Если недвижимость приобретается на этапе «котлована», всегда есть риск, что строительство не будет завершено или дом не будет сдан в эксплуатацию в изначально установленный срок. Если гражданин самостоятельно приобретает жилье, он не может убедиться в отсутствии проблем у застройщика. Другое дело банк. Прежде чем начать сотрудничество, он всегда поинтересуется финансовыми документами компании. И не будет выдавать кредиты на приобретение квартир «сомнительного» застройщика.
• Покупки неликвидного имущества. Не уделив достаточно внимания выбору жилья, можно купить квартиру в непригодном для проживания состоянии, в аварийном доме или по завышенной стоимости. Как правило, это обусловлено отсутствием опыта и специализированных знаний у покупателя. Но банк хорошо разбирается в рынке жилья. Он не выдаст кредит на приобретение такой недвижимости и убережет заемщика от серьезных неприятностей.

Участие кредитора – это своеобразная гарантия, что сделка будет полностью прозрачной для всех ее участников. Важно помнить, что низкой юридической грамотностью граждан часто пользуются мошенники, которые используют разные схемы для обмана и получения средств. Поэтому можно годами копить деньги, а потом быстро все потерять, выбрав «неправильного» продавца.

Оптимизация расходов

Жилищный кредит – это дополнительные расходы для заемщика, так как на задолженность будут начисляться проценты. Но не стоит забывать о таких нюансах кредитования:

• Долг можно выплатить досрочно, сократив размер переплаты. Это можно сделать на любом сроке действия договора при условии отсутствия моратория. Досрочная выплата – это реальная возможность сократить расходы и добиться экономии средств. При этом банк пересчитает сумму процентов, исходя из фактического срока использования кредита.
• Клиент может рефинансировать ипотеку, если найдет более выгодное предложение банка. Для этого можно использовать стандартную или государственную программу кредитования. Рефинансирование целесообразно, если можно оформить ипотеку по ставке, которая на 2 процентных пункта ниже текущего значения. Но при этом важно помнить, что при заключении сделки придется повторно оплатить все обязательные комиссии.
• Если заемщик снимает жилье, ему больше не придется платить арендную плату. В этом случае он будет вносить платежи не арендодателю, а банку. Но это будет плата за его собственное жилье. И если арендная плата с каждым годом будет только расти, размер кредита останется неизменным на всем сроке выплаты.
• Приобретенную в кредит квартиру можно сдавать и получать доход от аренды. Эти деньги можно использовать для покрытия ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Правда, реализовать такую схему можно только при наличии другого жилья для проживания.

Ипотека с господдержкой

Если потребитель будет откладывать деньги на приобретение жилья, он может упустить уникальную возможность оформить ипотеку на выгодных условиях. Речь идет о государственных программах, в рамках которых деньги выдаются под низкий процент. Несмотря на то, что на данный момент банки уже приостановили прием заявок на «Баспана хит», в перспективе ситуация может измениться. И этим стоит воспользоваться гражданину, который нуждается в улучшении жилищных условий.

Ипотечные государственные программы – это своеобразная помощь от государства казахстанцам, которые хотят решить свой квартирный вопрос. Воспользоваться таким предложением сможет только заемщик, который соответствует определенным требованиям и имеет стабильный ежемесячный доход. При этом часть его платежа будет перекрываться государственным субсидированием, что указывает на выгодность предложения. Но это возможно только при условии, что в бюджете есть средства для финансирования.

В целом подобные госпрограммы – это временная мера, направленная на решение социальных проблем и стимулирование строительного рынка. И не исключено, что через несколько лет правительство откажется от их реализации, лишив граждан выгодных кредитов. В связи с этим не стоит откладывать покупку жилья, если можно воспользоваться госпрограммой. Вместо того, чтобы годами копить деньги, лучше подать заявку на ипотеку, что можно сделать онлайн.

Арнур Еркенбаев