Оценка залогового имущества банком: когда могут отказать по кредиту

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Залоговый кредит – удобный инструмент и для банка, и для заёмщика. Кредитор снижает свои риски, поскольку в случае невозврата основного долга и процентов имеет некий резерв, который сможет реализовать для погашения задолженности. Для клиента тоже есть плюсы – кредиты с обеспечением, как правило, выдают на более выгодных условиях. Но не каждое имущество банк готов принять в залог. Разберёмся, в каких случаях вам могут отказать, даже если вы предлагаете квартиру или авто в виде обеспечения.

Что банки принимают в залог

Залогом называют какое-либо ликвидное имущество, которое банк может принять в рамках кредитования. Выступать им могут:

• квартиры – полностью или только доля в них, но во втором случае необходимо официально оформленное согласие других владельцев;
• дом или доля в нем – также во втором случае нужно согласие совладельцев;
• автомобили;
• коммерческая недвижимость – склад, офис и др.;
• нежилая недвижимость, не имеющая статуса коммерческой – например, помещение, которое выведено из жилого фонда, но не используется для ведения бизнеса;
• гараж, машиноместо;
• средства на депозите в банке.

Это самые распространённые варианты. Теоретически банк может принять в качестве залога, например, ценные бумаги – облигации, акции, паи, но на практике такие случаи крайне редки. Оценить такое имущество сложно, оно относится к высокорисковым, поскольку может резко подешеветь.

Одно из главных требований к залогу – на нём не должно быть других ограничений. Иными словами, если вы предлагаете банку квартиру, она не должна быть в залоге у другого банка, на ней не должно быть ареста и прочих обременений.

Также важно, чтобы имущество принадлежало тому человеку, который планирует оформить кредит. В некоторых случаях допускается, чтобы у него был еще один владелец, но тогда нужно получать его письменное согласие, заверенное у нотариуса.

Ещё один момент – владение или даже прописка в жилье несовершеннолетних. Технически такие дом или квартира могут стать залогом, но придётся обращаться в органы опеки. Банки обычно не хотят связываться с такой недвижимостью, поэтому с большой вероятностью откажут клиенту.

Как оценивают имущество

Даже если ваше имущество подходит по всем параметрам, определить сразу, какую сумму кредита даст банк, сложно. Дело в том, что существует максимально допустимый процент от оценочной стоимости – обычно не более 80–85%. Поговорим о том, как банк определяет эту стоимость, и на какую сумму может рассчитывать заёмщик.

Соответствие условиям кредитования

На первом этапе при оценке имущества банк определяет, сможет ли он в принципе принять его в качестве залога:

1. По конкретной программе кредитования может быть установлен только определенный вид залога. Например, есть кредиты только под залог квартиры. Тогда банк не сможет использовать для выдачи средств клиенту обеспечение в виде дома или коммерческой недвижимости.
2. Залог, как правило, должен принадлежать потенциальному заёмщику. В редких случаях можно привлечь другого собственника, но обычно банки не согласны на эту процедуру.
3. По некоторым видам кредитов возможен только один вариант залога. Если это ипотека, то залогом выступает только то жилье, которое покупает клиент. Это же касается и автокредитов – в них обеспечением будет машина, на покупку которой берет деньги заемщик.

Если жилье подходит, следующий этап – оценка стоимости.

Определение стоимости

Существуют разные виды стоимости имущества:

1. Оценочная. Её определяет независимая оценочная компания или предприниматель-оценщик. В процессе они сравнивают цену имущества с похожими объектами и определяют, например, сколько можно будет выручить при продаже жилья или авто. Цена определяется с учётом интересов всех сторон. Манипуляция цифрами исключена, поскольку оценщики работают на основе лицензии, поэтому не будут ею рисковать.
2. Рыночная. Её определяют стороны сделки. Для основы расчёта берутся текущие цены на аналогичные объекты.
3. Балансовая. Обычно используется для недвижимости юрлиц. Такая стоимость отражена в балансе предприятия, обязательно учитываются амортизация и все переоценки.
4. Залоговая. Это оценочная стоимость, сниженная на дисконт банка.

В большинстве случаев за основу расчётов банк принимает ту сумму, которую определил независимый оценщик. После этого она снижается на определённый дисконт, например на 20%. Рыночная стоимость используется редко, поскольку определить стоимость имущества на основе только цены аналогичных объектов сложно – одна и та же квартира в одном районе и даже в одном доме может существенно отличаться по цене.

Кстати, залоговый дисконт используется не только для покрытия возможных трат банка при реализации имущества. Сюда закладывают и износ залога. Например, автомобиль неизбежно потеряет в цене через несколько лет использования, и именно этот процент будет закладываться в сумму кредита.

Определение максимальной суммы кредита

Исходя из того, какую залоговую стоимость имущества определил банк, он рассчитывает и максимально возможную сумму кредита для конкретного заёмщика. Обязательно учитывается дисконт. Например:

• по конкретной программе кредитования банк предусматривает выдачу не более 20 млн тенге;
• клиент предоставляет в залог квартиру;
• независимый оценщик в отчете указывает, что её стоимость составляет 10 млн тенге;
• банк вычитает из этой суммы свой дисконт – 20%;
• за счёт этого залоговая сумма будет равна 8 млн тенге;
• несмотря на максимально доступный кредитный лимит банк не даст клиенту больше 8 млн тенге.

Но и это не окончательный расчёт. Кроме цены залога обязательно учитываются другие факторы, как и при получении любого другого кредита:

• ежемесячный доход клиента;
• показатель долговой нагрузки;
• качество кредитной истории и др.

То есть, фактически конечная сумма может быть даже меньше 8 млн тенге.

Когда банк может отказаться принять имущество в залог

Основные причины отказа банка в приёме имущества в залог:

1. Имущество не соответствует требованиям банка. Например, банк может принять автомобиль, но возрастом не более 15 лет. В отношении жилья часто отказывают, если клиент предлагает деревянный дом или квартиру в старом доме.
2. У имущества несколько владельцев. В целом, это не мешает банку сделать его залогом, но проблем намного больше, поскольку от других владельцев нужно получить письменное согласие и заверить его нотариально. Проблемы появятся и при реализации такой недвижимости, ведь банку придётся взаимодействовать с каждым из собственников.
3. Среди владельцев есть дети. До 18 лет они не могут самостоятельно разрешить банку взять их долю в квартире или доме в залог. Поэтому всё решается через органы опеки. Банк же отказывает по той причине, что в случае невыплаты продать такую недвижимость будет крайне сложно, а обычно даже невозможно – закон защищает права детей на собственное жильё.
4. На имуществе есть обременение. Технически одна и та же квартира может быть залогом в двух и более банках, главное, чтобы хватало оценочной стоимости для каждого из кредитов. Но на практике банки идут на такую сделку неохотно – если клиент в одном из банков не выплачивает задолженность, а в другом исправно платит, сразу возникает вопрос о том, как реализовать залог и учесть интересы всех сторон. Если на жильё или авто наложен арест, это автоматически делает его «непригодным» для передачи банку в качестве залога.

Есть и другие причины. Например, если вы хотите заложить квартиру в строящемся доме, банк ответит отказом. Дело в том, что право собственности у клиента ещё не возникло – фактически он ещё не стал владельцем квадратных метров.

Особенности оценки имущества

Залоговые кредиты имеют ряд особенностей:

1. Оценка проводится не всегда. Согласно п. 1 ст. 307 ГК, она обязательна только для недвижимости. Если же клиент предлагает в качестве обеспечения авто, то оценка необязательна в случае, когда обе стороны – банк и заёмщик – решили обойтись без неё. В то же время, если банк потребует провести оценку, клиент обязан на неё согласиться.
2. Банк использует специальный дисконт. Это разница между рыночной и залоговой стоимостью. Например, рыночная стоимость квартиры определена в 10 млн тенге, дисконт составляет 20%, значит, залоговая стоимость будет 8 млн тенге. Дисконт используется для того, чтобы снизить возможные риски и будущие затраты банка, которые уйдут на реализацию жилья, если клиент не выплатит долг. Дисконт может составлять и 10%, и 40% – это зависит от правил кредитования конкретного банка.
3. Оценка независимым специалистом обязательна только в случае, если вы берёте ипотеку. При этом оценочная стоимость жилья всегда отражается в договоре. По остальным кредитам это определяется соглашением сторон – банка и клиента.
4. Если жильё будет реализовываться в судебном порядке, когда заёмщик не выплатит долг, в начале продажи используют не оценочную стоимость, а определённую судебным исполнителем. Но обычно это касается недвижимости. С авто сложнее – законодательство не определяет чёткого порядка реализации таких залогов.

Кредиты под залог удобны тем, что позволяют получить большую сумму на выгодных условиях, например по сниженной процентной ставке. Кроме того, вероятность одобрения заявки намного выше, даже если у клиента не самый высокий доход и есть проблемы с кредитной историей. Но всегда остаётся риск потерять жильё или авто – если не сможете погасить долг вовремя, банк выставит его на продажу, и с вырученной суммы сделает это за вас. Поэтому оформлять сделку можно в том случае, если полностью уверены в своих финансовых силах.