По какой причине банк может отказать в оформлении ипотеки

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Обновлено 11.10.2023 Автор: Арнур Еркенбаев

Чтобы купить собственную недвижимость, необязательно годами откладывать деньги на дорогостоящую покупку. Можно оформить ипотеку на общих условиях или в рамках государственной программы и получить средства на приобретение жилья. Но не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Даже если заемщик предоставит полный пакет документов, оплатит комиссии и обязательные услуги, нет никакой гарантии, что банк одобрит его заявку. Столкнуться с такой проблемой можно при оформлении любого ипотечного кредита, независимо от размера первоначального взноса и вида жилья. Поэтому, чтобы сэкономить время и деньги, потребителю до подачи заявки стоит беспристрастно оценить свои шансы на положительное решение, и правильно спланировать свои действия.

Несоответствие требованиям программы

Клиент, который хочет получить деньги на приобретение жилья, должен соответствовать определенным критериям. И речь идет не только о наличии гражданства РК. В зависимости от политики кредитора условиями могут быть обозначены такие требования:

• Возрастное ограничение. Как правило, оформить ипотеку может потребитель, которому исполнился 21 год. Но важно, чтобы срок действия договора закончился до момента достижения гражданином пенсионного возраста.
• Стаж. Ипотеку сможет получить только официально трудоустроенный потребитель. Более того, банк может установить требование по минимальному сроку трудового стажа (3-4 месяца).
• Социальный статус. Если программа рассчитана на определенный контингент (например, работников бюджетной сферы), банк откажет в ипотеке заемщику, который не соответствует такому требованию. В первую очередь это актуально для государственных ипотечных программ с субсидированием за счет бюджетных средств.

Требования к потенциальным клиентам – это первое, на что стоит обратить внимание при выборе программы. Несмотря на то, что многие банки декларируют индивидуальный подход к рассмотрению заявок, если гражданин не соответствует возрастному ограничению или не имеет необходимый трудовой стаж, ему не стоит рассчитывать на положительное решение. Он только потеряет время и деньги, оплатив комиссию за подачу документов.

Низкая платежеспособность

Банки выдают ипотеку только заемщикам со стабильным финансовым положением и низкой вероятностью социального дефолта. Чтобы оценить уровень платежеспособности и перспективу своевременной выплаты задолженности, они используют скоринговый анализ – специальную математическую модель с определенным набором параметров. Каждому из них присваивается определенное количество баллов, а их суммарное значение сравнивается с базовым показателем.

Учитывая сложность скоринговой модели, потребитель не сможет самостоятельно рассчитать свой уровень платежеспособности. Чтобы избежать злоупотреблений, кредиторы скрывают, какие параметры учитываются при балльной оценке. Но известно, что особым преимуществом пользуются клиенты, которые:

• Работают в перспективных компаниях. Чем крупнее предприятие или корпорация, тем ниже вероятность увольнения или сокращения штата. Кроме того, размер зарплат в таких компаниях всегда выше среднестатистического значения по региону.
• В браке, но не имеют несовершеннолетних детей. Кредиторы негативно оценивают наличие детей или лиц на иждивении. На их содержание уходит определенная часть ежемесячного бюджета, что снижает уровень платежеспособности.
• Проживают в крупных городах. В таких населенных пунктах всегда выше уровень доходов. А в случае увольнения житель крупного города сможет быстро трудоустроиться на новую работу.

Несмотря на то, что оформить ипотеку может гражданин, которому исполнился 21 год, на практике он вряд ли сможет добиться одобрения заявки, так как банки стараются кредитовать клиентов 30-45 лет. С их точки зрения, именно в этом возрасте уже накоплен необходимый трудовой опыт, чтобы быстро трудоустроиться в случае увольнения. А в собственности есть имущество, которое можно будет изъять для принудительного погашения задолженности.

Высокая долговая нагрузка

Еще один критерий, которому должен соответствовать потенциальный заемщик – это низкий коэффициент долговой нагрузки. Согласно установленному ограничению, на выплату всех кредитных платежей должно уходить не более 50% ежемесячного дохода. А чем выше коэффициент долговой нагрузки, тем выше риск просрочки в случае возникновения финансовых проблем.

Кредитные организации обязаны учитывать показатель КДН при выдаче всех потребительских ссуд. Но если заемщик планирует оформить ипотеку, ему стоит заранее побеспокоиться о снижении долговой нагрузки. Для этого следует:

• По возможности выплатить все действующие кредиты. Если нет средств полностью погасить долг, рекомендуется осуществить частичное досрочное погашение. Чем меньше будет сумма текущего обязательства, тем ниже будет коэффициент долговой нагрузки.
• Уменьшить лимит или закрыть кредитную карту. Даже если клиент не пользуется кредиткой, банк все равно ее учтет при расчете КДН. Поэтому, если в карте нет необходимости, ее лучше закрыть, чтобы увеличить вероятность одобрения заявки.

Если у заемщика нет достаточной суммы средств, чтобы оплатить первоначальный взнос по ипотеке, он может пойти по другому пути и оформить еще один кредит. С одной стороны, это не запрещено действующим законодательством и не может стать основанием для отклонения заявки. Но при таких вводных кредитор, скорее всего, предпочтет отказать в выдаче ипотеки. Если клиент не смог накопить деньги на первоначальный взнос, это косвенно указывает на его нестабильное финансовое положение. А высокая закредитованность существенно увеличивает риск возникновения просрочек.

Плохая кредитная история

Даже если у потребителя стабильный доход, нет никакой гарантии, что он будет вовремя оплачивать платежи. Клиенты с высокой платежеспособностью не всегда ответственно относятся к своим долговым обязательствам, чем доставляют кредиторам массу проблем. В связи с этим при рассмотрении заявки банк обязательно сделает запрос в БКИ. И, исходя из полученной информации, примет решение о выдаче ипотеки.

С помощью «истории» можно оценить платежную дисциплину клиента и спрогнозировать, как он будет погашать долг. По этой информации также можно сделать вывод о наличии проблемных кредитов и других обязательств. В выдаче ипотеки будет отказано, если, исходя из данных «истории» выяснится, что клиент:

• является злостным должником, так как задолжал другой кредитной организации и более 90 дней не оплачивает обязательный платеж;
• при выплате другого кредита или микрокредита регулярно допускал/допускает небольшие просрочки, что указывает на плохую платежную дисциплину;
• скрыл факт наличия другого обязательства, не указав его при заполнении заявки;
• выплачивает несколько кредитов (даже если не превышен предельный размер долговой нагрузки);

Плохая кредитная история – это своеобразный «приговор» для заемщика, который хочет решить свой жилищный вопрос. Если банк сочтет его неблагонадежным клиентом, ему будет отказано в кредитовании даже при высоком уровне платежеспособности. А учитывая, что срок хранения кредитной истории составляет 10 лет, придется долго ждать, пока такая информация «исчезнет» из БКИ.

Впрочем, получить отказ из-за неудовлетворительного состояния кредитной истории клиент может и вследствие серьезной ошибки. К примеру, если ответственный сотрудник «забудет» внести данные о погашении ранее полученного микрокредита. Или в его кредитную историю будут внесены сведения о просроченном кредите другого гражданина. Чтобы этого избежать, до подачи заявки стоит проверить состояние кредитной истории, подав запрос в БКИ. Один раз в год это можно сделать бесплатно через любой из доступных электронных сервисов. Выявив недостоверную информацию, можно сразу ее оспорить, на что потребуется не более 15 рабочих дней.

Отсутствие возможности предоставить полный пакет документов

При подаче заявки потребитель обязан предоставить определенный пакет документов, перечень которых указан в условиях программы. В частности, он должен будет взять справку с места работы, запросить выписку о пенсионных отчислениях, предоставить удостоверение личности и документы по приобретаемой недвижимости. Но не факт, что банк ограничиться стандартным перечнем при рассмотрении заявки. Чтобы составить более точное представление о платежеспособности заемщика, он может запросить дополнительные справки, которые не указаны в общем перечне. И если данное требование не будет удовлетворено в указанный срок, в оформлении ипотеки будет отказано.

Как правило, самые большие сложности возникают с документами по недвижимости. Если жилье приобретается на вторичном рынке, собирать все справки придется продавцу. Кроме того, он будет обязан предоставить удостоверение личности для верификации и проверки службой безопасности. Но не все понимают, как важно быстро выполнить данное требование, что обусловлено низкой финансовой грамотностью. Как следствие, сделка срывается, покупатель зря тратит деньги на оплату комиссий, а банк отказывает в выдаче средств.

Жилье не соответствует утвержденным требованиям

Ипотека – это залоговый кредит. В зависимости от условий программы банк может принять в качестве имущественного обеспечения жилье, которое приобретается в кредит или является собственностью заемщика. Но далеко не каждая квартира, дом или земельный участок может стать залогом по долговому обязательству. Чтобы снизить вероятность убытков, кредитор примет только ликвидное жилье, которое соответствует определенным требованиям.

При рассмотрении заявки внимание будет уделено не только правоустанавливающим документам. Чтобы правильно рассчитать размер ипотеки и первоначальный взнос, будет произведена оценочная стоимость недвижимости. А банковский юрист обязательно проверит предоставленные документы, чтобы исключить вероятность мошенничества. При этом в выдаче ипотеки может быть отказано, если:

• квартира, которую планирует приобрести гражданин, находится в аварийном многоэтажном доме;
• в правоустанавливающих документах выявлены серьезные ошибки или неточности;
• недвижимость находится за чертой города или в населенном пункте, где нет банковских представительств;
• к дому не подведены коммуникации и он не пригоден для постоянного проживания;
• предоставляемый залог является неликвидным и в случае просрочки кредитор может столкнуться с проблемами при его продаже;
• банк не сотрудничает со строительной компанией, в которой клиент хочет приобрести квартиру (актуально при покупке недвижимости на первичном рынке) и т. д.

Если кредитора не устраивает залог, потребитель будет вынужден выбрать другое жилье, которое будет соответствовать всем заявленным требованиям. Тогда он пересмотрит свое решение и одобрит выдачу ипотеки.

Неблагонадежный поручитель/созаемщик

Участие супруга/супруги заемщика – обязательное условие при оформлении жилищного кредита. Это вполне логичное требование банка, учитывая, что муж и жена несут солидарную ответственность по всем долговым обязательствам. Более того, это реальная возможность повысить уровень платежеспособности за счет учета доходов другого участника сделки.

Независимо от того, кого банк намерен привлечь в качестве поручителя или созаемщика, такое лицо тоже будет обязано предоставить полный пакет документов. Потребуется его удостоверение личности, справка о доходах и другие документы, перечень которых указан в условиях. А при рассмотрении заявки банк обязательно «проверит» кредитную историю созаемщика/поручителя, чтобы убедиться в отсутствии долгов. И если он не будет соответствовать хотя бы одному требованию, заемщику не удастся избежать отказа по заявке.

Если проблемы возникнут с супругом/супругой, клиент не сможет урегулировать сложившуюся ситуацию. Банк обязан привлечь такое лицо в качестве созаемщика, чтобы снизить вероятность убытков. А значит, он не сможет проигнорировать низкий доход или наличие просрочки и будет вынужден отказать в кредитовании.

Если требованиям не будет соответствовать поручитель, можно исправить ситуацию, указав другое лицо, которое «понравится» кредитору. Другое дело, что не каждый согласится взвалить на себя такой груз ответственности и рисковать имуществом.