Проблемная ипотека: что будет делать банк

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Обновлено 04.07.2024

Ипотека – это реальная возможность купить жилье и решить свой квартирный вопрос. Но это актуально только в том случае, если заемщик сможет вовремя выплатить долг. Если он допустит просрочку, жилищный кредит «превратится» в неподъемное долговое бремя. А банк не только добьется принудительного изъятия жилья, но и подаст на должника в суд, чтобы взыскать неустойку, штрафы и другие обязательные платежи. Впрочем, в подобных ситуациях банкиры не спешат подавать исковые требования. В большинстве случаев они предоставляют своим клиентам возможность урегулировать ситуацию практически на любом этапе взыскания. И этим обязательно стоит воспользоваться гражданину, который хочет минимизировать потери или даже сохранить залоговое жилье.

Начисление штрафных процентов

Если заемщик не внесет обязательный платеж, уже на следующий день ему будут начислены штрафные проценты. Это произойдет в автоматическом режиме без предварительного уведомления или предупреждения.

Начисление штрафов и пени – это возможность стимулировать должника как можно быстрее выплатить долг. Чем быстрее он внесет средства в счет погашения просрочки, тем меньше будет сумма таких расходов. Но это реально только в том случае, если у него есть деньги на выплату.

Размер штрафа и порядок его начисления определен отдельным разделом ипотечного договора, но банки опираются и на законодательство РК. Соответственно, подобные действия банка не будут считаться нарушением закона, даже если просрочка возникла по серьезной и веской причине.

Согласно законодательству Республики Казахстан, штрафы по просроченной задолженности имеют предельные значения:

• не более 0,5% от суммы кредита за каждый день просроченной задолженности;
• общий штраф не может превышать 10% от всей суммы кредита в год.

Если кредитор нарушит эту норму, должник вправе потребовать пересчитать сумму выставленной задолженности. Но штрафы не отменяют начисление процентов. То есть, кроме основной суммы проценты станут «двойными» – стандартные за пользование заемными средствами и штрафные в размере 0,5% ежедневно.

Независимо от того, по какой причине возникла задолженность, штраф за нарушение графика подлежит обязательному погашению. И начисленные проценты не могут быть списаны в одностороннем порядке. Учитывая, что в рамках ипотечного кредитования заемщики получают крупные суммы средств, размер штрафа может быть весьма значительным даже при небольшой просрочке.

Передача данных в БКИ

В соответствии с положениями Закона № 573-II «О кредитных бюро и формировании кредитных историй в Республике Казахстан», любая информация, которая имеет отношение к исполнению долговых обязательств, должна быть внесена в учетную запись клиента в БКИ.

Соответствующий запрос не будет сформирован в первый день просрочки. Если должник внесет оплату в течение 1–3 рабочих дней, он сможет избежать снижения рейтинга. При более длительной просрочке сведения о нарушении порядка погашения будут переданы в БКИ. В связи с тем, что такая информация хранится в Бюро 10 лет, все это время у него будут возникать проблемы с оформлением новых кредитов. И хотя законодатели выступили с инициативой сократить срок хранения до 5 лет, испорченная кредитная история может серьезно повлиять на финансовые возможности гражданина.

Вопреки распространенному мнению, после возникновения просрочки банк не будет отбирать жильё и обращаться в суд. Он, как и любой другой кредитор, заинтересован в сотрудничестве с заемщиком и получении процентного дохода. Как правило, погасить просрочку без серьезных проблем можно в течение 30 дней с момента возникновения. Если же потребитель не будет пытаться урегулировать ситуацию с задолженностью, ему не удастся сохранить жилье.

Звонки коллекторов

Судебное разбирательство или исполнительная надпись – это крайняя мера, которая используется при взыскании ипотеки. Сначала кредитор постарается обойтись «малой кровью» и привлечет для работы коллекторов. Первый звонок от профессионального взыскателя может поступить должнику уже на следующий день после возникновения просрочки. И от того, как он на него отреагирует, будет зависеть весь исход процесса.

Ввиду высоких рисков репутационных потерь, банкиры не сотрудничают с «серыми» нелегальными коллекторскими агентствами. Поэтому заемщику не стоит опасаться угроз, хамства и вымогательства. При работе с просроченной ипотекой коллектор вправе:

• предупредить о последствиях просрочки и перспективе потерять залоговую недвижимость;
• получить информацию о текущей финансовой ситуации у должника, чтобы понять, когда будет совершена оплата долга;
• предложить доступные варианты решения проблемы.

Звонки и визиты коллекторов – это один из этапов взыскания, который практикуют все банки РК. В любом случае не в интересах должника уклоняться от общения с такими специалистами. Если он будет игнорировать телефонные звонки и скрываться от взыскателей, кредитор пересмотрит свой подход к взысканию и сразу перейдет к более решительным действиям (например, обратится к нотариусу для наложения исполнительной надписи). Кроме того, при отсутствии взаимодействия можно не узнать о предложении по снижению кредитного давления. А это явно не в интересах гражданина, который хочет избежать серьезных последствий.

Закон «О коллекторской деятельности» запрещает следующие действия коллекторов:

• звонить чаще трех раз в сутки, раньше 8 утра и позже 9 вечера, а ещё в субботу и воскресенье;
• звонить третьим лицам (не родственникам и не представителям заёмщика), если этот человек не указан в кредитном договоре, не является созаёмщиком или поручителем;
• требовать встреч с заемщиком чаще трех раз в неделю, в выходные, раньше 8 утра и позже 9 вечера, а также чаще одного раза в сутки;
• требовать уплаты большей суммы, чем рассчитает банк;
• оказывать любое давление – путем порчи имущества, насилия, угроз, шантажа, оскорблений, подлога документов;
• подавать в суд, если не выкуплено требование по займу банка или микрофинансовой организации – это может сделать только прямой кредитор;
• просить в счёт погашения долга любое имущество (бытовую технику, драгоценности и др.) кроме денежных средств;
• требовать перечисления денег на любые счета или карты, которые не относятся к счетам кредитора.

Если коллекторы практикуют противоправные методы взыскания (применяют физическую силу, запугивают, угрожают) – это повод обратиться в правоохранительные органы. Дополнительно можно подать жалобу в Нацбанк, чтобы известить надзорный орган о коллекторском произволе.

Для работы с неплательщиком банк вправе привлечь коллекторское агентство, которое профессионально оказывает услуги по взысканию. Но в этом случае платежи все равно будут осуществляться в пользу кредитора по ранее выданным клиенту реквизитам.

Помните – с тех пор как коллекторское агентство выкупает право требования по кредиту, фактически, вы больше не будете иметь дел с банком. Отныне деньги будут взыскивать коллекторы, они же могут подавать в суд.

Рефинансирование или реструктуризация

Банкиры не ждут любого удобного случая, чтобы забрать залоговую недвижимость. Они заинтересованы в получении процентного дохода по кредитным обязательствам. Поэтому, если оплата ипотечных платежей стала неподъемной ношей для семейного бюджета, кредитор может предложить рефинансирование или реструктуризацию, чтобы снизить нагрузку. Это возможно только в том случае, если заемщик сможет доказать, что просрочка возникла из-за снижения уровня доходов.

Для этого потребуется определенный пакет документов и справок, например:

• трудовая книжка с записью о том, что заёмщик попал под сокращение или уволен в связи с реорганизацией или банкротством компании;
• справка из больницы о длительной болезни, требующей дорогостоящего лечения и приведшей к временной нетрудоспособности;
• иногда банки могут рассмотреть вопрос о реструктуризации, если заёмщик уходит в декрет, соответственно, теряет доход.

Отличия реструктуризации и рефинансирования:

1. Реструктуризация – это изменение порядка выплаты задолженности, когда уменьшается сумма ежемесячного платежа. Для этого банк может увеличить срок кредитования или снизить процентную ставку. Согласованные условия реструктуризации действительны до окончания срока действия договора. Если кредитор утвердит новый порядок выплаты, заемщик сможет сохранить высокий кредитный рейтинг.
2. В отличие от реструктуризации, при рефинансировании заключается новый договор, так как заемщик берет новый кредит. А полученные средства идут на погашение проблемной ипотеки. В зависимости от условий, для рефинансирования может быть использован залоговый или беззалоговый кредит, который выдается под более низкий процент. Кроме того, рефинансирование позволяет объединить несколько кредитов и микрокредитов, например, заем от МФО и ипотеку.

Рефинансирование доступно чаще – это просто новый кредит, который даётся на погашение старого. Максимум, что выгадает заемщик, – небольшое уменьшение ежемесячного платежа за счёт сниженной процентной ставки и/или увеличение срока выплаты. Программы рефинансирования есть в большинстве крупных банков и даже в МФО.

Оформить реструктуризацию сложнее. Во-первых, необходимо подтвердить, что заёмщик не может выплачивать задолженность из-за сложного финансового положения. Во-вторых, закон не обязует кредитные организации предоставлять такую услугу, а для банков она невыгодна – долг «растягивается» во времени, прибыль кредитора уменьшается.

Несмотря на то, что должники всегда заинтересованы в рефинансировании и реструктуризации, банкиры не всегда согласовывают новые условия кредитования. Получив полный пакет документов, кредитор вправе отказать в осуществлении такой финансовой операции, даже если заемщик находится в крайне бедственном положении.

Подобное решение может быть принято в том случае, если:

1. Клиент рискует столкнуться с проблемами при погашении ипотеки после рефинансирования/реструктуризации. Получив соответствующую заявку, банк обязательно проанализирует его финансовое состояние. И если выяснится, что он может допустить повторную просрочку, ему откажут в утверждении нового графика выплат.
2. Должник скрывался от банковских сотрудников, вел себя нетактично или неадекватно. Готовность к диалогу – ключевое требование для получения рефинансирования/реструктуризации. А если гражданин проявил себя не с самой лучшей стороны (например, скрывался), банк откажет в одобрении заявки.

В качестве альтернативы потребителю могут быть предложены кредитные каникулы. В этом случае он будет освобожден от выплаты тела ипотеки на 6-12 месяцев.

Добровольная продажа жилья

Чтобы не вгонять заемщика в большие долги, банк может предложить ему добровольно продать недвижимость. В этом случае залог реализуется по рыночной стоимости, а вырученные средства идут на покрытие задолженности. Несмотря на то, что после продажи потребитель теряет жилье, согласившись на такое предложение, он сможет:

1. Остановить начисление штрафных процентов и избежать неоправданных расходов. Чем дольше срок просрочки, тем больше придется заплатить при погашении. А если дело дойдет до принудительного взыскания (что неизбежно при просрочке по ипотеке), то можно «потерять» не только залог, но и другое ценное имущество. В подобной ситуации добровольная продажа – это своеобразный компромисс для сторон. Продав недвижимость, гражданин сможет начать жизнь с чистого листа без внушительных денежных потерь.
2. Избежать прессинга коллекторов. Прежде чем обратиться в суд, банк попытается заставить должника добровольно погасить задолженность. Для этого он привлечет к процессу взыскания коллекторов – профессиональных сборщиков долгов.
3. Избежать судебного разбирательства. Юридическое сопровождение дела в суде – достаточно дорогое удовольствие. Впрочем, в случае с ипотекой заемщику все равно не удастся сохранить жилье, даже если его интересы будет представлять грамотный специалист. Таким образом, нет смысла тянуть с решением проблемы и ждать повестки в суд.
4. Получить списание части задолженности. Чтобы заинтересовать должника в продаже, банк может предложить ему списать начисленные проценты, пени и штрафы. Как правило, это касается той части суммы задолженности, на покрытие которой не хватит вырученных от продажи залога средств. Но, с точки зрения налогообложения, «прощение» долга – это получение прибыли. И не исключено, что заемщику придется заплатить налог со списанной суммы.

Некоторые банки помогают в реализации кредитного жилья. Нужно помнить, что на недвижимость наложено обременение, поскольку она находится в залоге у банка. Поэтому продать ее будет сложнее.

Досудебная претензия

На этапе взыскания банк обязательно пришлет должнику досудебную претензию. В таком документе будет обозначена сумма задолженности (с подробным описанием ее структуры) и сформулированы требования о погашении ипотеки. Срок подачи – в течение 6-ти месяцев с момента возникновения просрочки.

По сути, досудебная претензия – это простая формальность. Гражданин даже может не получать такой документ, что не чревато какими-либо последствиями. Но кредитор обязан его вручить, если он планирует взыскивать задолженность через суд. Претензия указывает на серьезность его намерений, поэтому заемщику не стоит тянуть с решением вопроса, если он может урегулировать ситуацию без принудительного взыскания. Например, договориться о добровольной продаже жилья в обмен на списание штрафа.

Должники часто отказываются принимать досудебные претензии, и это большая ошибка. Подобный документ – это мягкий способ урегулировать спор, и последний шанс решить вопрос без взыскания.

С момента получения претензии у клиента есть 30 дней, чтобы выполнить требования или предложить альтернативный вариант урегулирования спора. После этого решить вопрос можно только в юридической плоскости.

Подача иска в суд или исполнительная надпись нотариуса

По сравнению с беззалоговыми обязательствами ипотека – это кредит с низким уровнем убытков. Средства выдаются клиенту под имущественное обеспечение – жилье, которое было приобретено или находится в его собственности. И в случае несоблюдения условий договора банк вправе обратить взыскание на предмет ипотеки, и добиться продажи недвижимости. Он может это сделать:

• Путем наложения исполнительной надписи. В соответствии с положениями закона, для совершения нотариальных действий кредитор вправе обратиться к любому нотариусу. Для осуществления процедуры он должен будет предоставить документы, которые будут подтверждать его право требования долга. Если у нотариуса не возникнет вопрос относительно суммы задолженности и правомерности начисления процентов и штрафов, он сделает надпись, инициировав принудительную продажу жилья. Если в течение 10-ти рабочих дней должник не оспорит данное решение, его недвижимость будет реализована на торгах для покрытия текущей задолженности. На данном этапе он уже не сможет добиться каких-либо договоренностей с банков. В последнее время кредиторы в РК все чаще прибегают к помощи нотариусов. Это намного проще и быстрее, чем судебное разбирательство.
• Обращение в суд. Если нотариус откажется делать исполнительную надпись, банк вправе подать исковое требование в суд. В этом случае должнику стоит присутствовать на всех заседаниях, чтобы отстоять свои права и интересы. Но в случае с ипотекой речь не идет о сохранении залоговой недвижимости. Независимо от ситуации, суд поддержит требования кредитора. Единственное, что можно сделать в ходе такого разбирательства – это уменьшить сумму задолженности, списав неправомерно начисленные проценты, пени и штрафы. И этим обязательно стоит воспользоваться, чтобы быстрее выбраться из долговой ямы. На этапе судебного разбирательства стороны могут договориться о мирном урегулировании вопроса. Но даже в этом случае гражданин вряд ли сможет сохранить в собственности залоговое жилье.

Чтобы упростить процесс, банк или коллектор вправе воспользоваться помощью частного судебного исполнителя. В рамках принудительного взыскания такой специалист без решения суда уполномочен:

• Наложить запрет на выезд за границу. При ипотечных долгах заемщики часто становятся «невыездными» и не могут посещать другие страны.
• Ограничить специальные права. Как правило, это касается возможности управлять транспортным средством. Судебный исполнитель может лишить гражданина водительских прав до полного погашения ипотеки (или завершения процедуры взыскания).
• Арестовать имущество. В связи с тем, что недвижимость является залогом, ее нельзя продать, обменять или подарить третьему лицу. Но подобные ограничения не действуют в отношении другого имущества должника. Чтобы неплательщик «не избавился» от ликвидной собственности (автотранспорта, бытовой техники, ювелирных изделий), исполнитель вправе наложить арест на такое имущество. Впоследствии оно может быть продано, если вырученных от продажи недвижимости средств не хватит для удовлетворения требования кредитора.
• Арестовать банковские счета. После выполнения такой операции потребитель не сможет пользоваться размещенными в банке денежными активами. Аресту подлежат карточные, текущие, депозитные и другие счета, открытые на имя должника.

Если должник хочет минимизировать финансовые потери, ему не стоит пускать процесс взыскания на самотек. Иначе он рискует лишиться не только залогового жилья, но и другого ценного имущества

Исполнительное производство

Когда дело дошло до исполнительного производства, у заемщика нет шансов договориться с кредитором. На этом этапе к процессу подключаются судебные приставы, которые вправе описать и продать имущество. Гражданин уже не сможет оспорить принятое решение или изменить выставленную сумму долга.

Несмотря на наличие залога, при взыскании просроченной ипотеки можно лишиться другого имущества и денежных активов. В первую очередь приставы продадут недвижимость, которая являлась имущественным обеспечением по ипотечному обязательству. Если вырученных от реализации средств не хватит для покрытия долга, приставы могут описать и продать другие ценные вещи, которые являются собственностью должника.

Помимо того, что судом может быть принято решение о взыскании задолженности путем продажи имущества должника, его могут обязать отдавать банку часть будущих доходов до полного удовлетворения его требований. Это значит, что несколько лет он будет обречен «работать» на кредитора, несмотря на то, что он и так потерял жилье и личное имущество. Единственный шанс уклониться от такого обязательства – это работать неофициально, что тоже чревато неприятными последствиями. Но это гораздо лучше, чем делиться с банком своими доходами, когда нет собственной недвижимости и перспективы по улучшению жилищных условий.

Исполнительное производство – это заключительный этап взыскания просрочки по ипотеке. Оно может быть прекращено в связи с отсутствием у должника имущества и доходов или закрыто после погашения долга.

Как быть заемщику

Что делать, если возникла просрочка по ипотеке:

• выйти на контакт с банком – объяснить ситуацию, по возможности подкрепить сложности с финансами документально;
• не скрываться от коллекторов или банковской службы взаимодействия с клиентами, не грубить, быть вежливым;
• предъявлять все документы по требованию кредитора;
• вносить хоть какую-то сумму, если нет возможности погасить ежемесячный платёж;
• не надеяться, что суд вынесет решение в пользу должника.

Помните, что некоторыми послаблениями можно воспользоваться до возникновения просрочки. Например, так работают кредитные каникулы во многих банках – их лучше оформлять, как только вы увидели, что не сможете заплатить в срок.