Риски покупки жилья в ипотеку по ДДУ

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Долевое строительство распространено в Казахстане, особенно в крупных городах. Многие выбирают его из-за более низкой стоимости недвижимости – платить приходится меньше, но въехать в квартиру сразу не получится, придётся дождаться сдачи дома в эксплуатацию. Договор долевого участия можно использовать и при оплате наличными, и при получении ипотеки в банке. Рассмотрим риски, которые связаны с такой сделкой.

Что такое ДДУ

От обычного договора купли-продажи договор долевого участия отличается тем, что во втором случае приобрести квартиру можно только в новостройке. По сути, заёмщики финансируют застройщика – выделяют средства на строительство. Вложиться можно на любом этапе – когда только вырыт котлован, возведен каркас или несколько этажей дома.

Купленная таким образом недвижимость считается первичной – у квартир не было других владельцев. Соответственно, для банков такие объекты тоже привлекательны – можно не переживать за их юридическую чистоту, они максимально ликвидны, потому что только недавно сданы в эксплуатацию. Кроме того, новые жилые комплексы обычно возводят в районах с хорошей инфраструктурой, что повышает ценность залога.

Особенности ДДУ:

• договор всегда заключают до ввода объекта в эксплуатацию;
• продавцом всегда выступает юридическое лицо – застройщик;
• экономия при таком способе покупки жилья может составлять до 30%, но дольщику приходится ждать несколько месяцев или даже лет.

В Казахстане долевое участие реализуется разными способами – покупатель может участвовать в проектах БВУ (большую часть из них предлагает Отбасы банк) или напрямую взаимодействовать с застройщиком.

ДДУ и ипотека

На покупку жилья в новостройках банки тоже выделяют ипотечные кредиты. Оформление похоже на обычную ипотеку, но есть ряд нюансов:

1. Дольщик не передаёт деньги напрямую застройщику, а аккумулирует их на специальном счёте в банке. Но и банк не передаёт сразу всю сумму. Полный расчет происходит в момент, когда покупатель получает своё жильё, то есть, только после сдачи объекта в эксплуатацию. Эскроу-счета обеспечивают безопасность сделки, могут быть открыты и на имя заёмщика, и на имя застройщика.
2. Банк выступает посредником и обеспечивает защиту интересов двух сторон договора.
3. Дополнительный залог не нужен. Если, покупая, например, вторичное жильё, приобретаемые дом или квартира становятся залогом сразу после подписания договора, то при ипотеке по ДДУ залога ещё фактически нет – объект не построен. Оформляют залог прав требования – то есть, банк в случае невыплаты задолженности может претендовать на получение недвижимости в будущем, когда оно будет построено.
4. Чтобы банк согласился выдать ипотечный кредит на покупку жилья по ДДУ, застройщик должен соответствовать определённым требованиям, как минимум иметь необходимые лицензии и разрешения. Другими словами, не всё строящееся жильё может быть приобретено в рамках ипотечного кредита.
5. Кредит можно взять по рыночной ставке или с господдержкой. Кстати, государство субсидирует процентные ставки в основном по тем программам, где предусмотрена покупка жилья в новостройках – это делается для развития сферы строительства.

В остальном такие кредиты похожи на обычную ипотеку – нужно делать первый взнос, страховать ответственность и др.

Риски при покупке квартиры по ДДУ

Несмотря на различные меры защиты государством дольщиков, существуют подводные камни такого способа покупки жилья:

1. Вид договора. Вкладываясь в строительство, нужно заключать именно договор долевого участия, а не ПДКП – предварительный договор купли-продажи. Правда, если на эти цели человек берёт ипотеку, банк всё проверит сам, ведь в его интересах заключение юридически чистой сделки. А вот если вы обращаетесь напрямую к застройщику и заключаете ПДКП, в котором указано, что дом ещё на этапе строительства, то статус дольщика не приобретаете, а защита прав дольщиков по закону на вас не будет распространяться. Если застройщик обанкротится, вернуть деньги будет сложно.
2. Изменение условий в одностороннем порядке. Если подобный пункт есть в договоре, застройщик вправе урезать площадь квартиры, сохранив прежнюю стоимость, и даже поднять цену уже после заключения сделки с дольщиком. В то же время дольщики должны знать, что если обратиться в суд, он встанет на сторону покупателя.
3. Доплата. Обычно застройщик запрашивает ее, если реальная площадь жилья получилась больше, чем указано в договоре. Это распространённая и легальная практика, но есть два нюанса – диапазон изменений площади должен быть указан в договоре, а определение фактической площади после сдачи дома в эксплуатацию лучше доверить независимому эксперту.
4. Дополнительные соглашения. С их помощью застройщик, например, без уплаты неустойки может перенести дату сдачи объекта. Подписав дополнительное соглашение, дольщик фактически соглашается бесплатно ждать ввода дома в эксплуатацию.

Если человек покупает квартиру в кредит, к тому же по ДДУ, то он заключает отдельно два договора – с банком и с застройщиком. В последнем должно быть указано, что используются заёмные средства. Регистрацию должны пройти оба договора. Если клиент не платит, права на квартиру застройщик передаёт банку, а он, как правило, реализует ее для погашения долга.

Переуступка прав по ДДУ

Иногда случается, что дольщик несколько лет платил ипотеку, дом ещё не сдан в эксплуатацию, но он передумал покупать квартиру, и хочет продать незаконченный объект. В этом случае используют процедуру переуступки прав по ДДУ (цессию). Покупатель фактически приобретает не квартиру, а только право на неё, когда дом будет сдан.

Такая процедура также имеет риски:

1. Повышаются риски двойной продажи – один объект продаётся и дольщиком, и застройщиком. Избежать этого поможет проверка договора в «КазРеестре». В системе собрана информация обо всех выданных застройщиком разрешениях на привлечение денег дольщиков, тут же отражаются поставленные на учёт ДДУ. Но это касается только тех застройщиков, у которых есть гарантии ФГЖС или разрешения от акимата. Все остальные сделки считаются незаконными.
2. Чтобы продать строящийся объект, дольщик должен получить разрешение от застройщика. При этом последний вправе потребовать какую-либо компенсацию за переоформление сделки. А если квартира куплена на ипотечные средства, то нужно получать ещё и разрешение банка, поскольку право требования на жильё выступает залогом.
3. Покупая жильё по переуступке, новый владелец принимает на себя все обязательства дольщика. Соответственно, если у последнего будут долги перед застройщиком, их придётся оплатить.

Перепродажа строящегося жилья в Казахстане используются редко. Как правило, дольщику ждут, пока строительство завершится, и только затем продают квартиры.

Как защитить себя при покупке жилья по ДДУ и в ипотеку

При покупке жилья по ДДУ (и за наличные, и по ипотеке) важно соблюдать ряд простых правил:

1. При составлении договора долевого участия важно обратить внимание на такие моменты, как стоимость жилья, в том числе стоимость квадратного метра, наличие дополнительных платежей, срок ввода в эксплуатацию и передачи ключей дольщику, порядок расчётов при изменении площади, условия для расторжения договора. Кроме того, сам документ должен быть именно договором долевого участия, а не одним из вариантов купли-продажи. Ещё один важный пункт ДДУ при оформлении ипотеки на покупку жилья – указание, что оно покупается именно на заёмные средства
2. И договор с банком, и договор с застройщиком должны быть зарегистрированы. Если этого не произойдёт, сделка будет считаться недействительной.
3. Важно учесть риски банкротства застройщика. Сейчас дольщиков от потери денежных средств защищают эскроу-счета в банках. Заёмщик получает всю сумму, если застройщик банкротится, но нужно учитывать инфляцию. Например, если строительство длилось 4–5 лет, фактическая сумма компенсации будет меньше.
4. Проверьте наличие в договоре пункта о возможности переуступки. Это необходимо, если, например, решите переехать в другой город и продать квартиру до момента ввода здания в эксплуатацию.
5. Нужно выяснить у банка, как он будет действовать в случае, если вы перестанете платить по кредиту. Стандартная схема в этом случае – право требования на жилье в новостройке переходит банку, то есть, фактически заёмщик теряет право на квартиру. Но к моменту, когда он перестаёт платить, часть кредита уже погашена. Банк может реализовать жильё и по переуступке, и готовое, когда дом сдадут в эксплуатацию. Соответственно, заёмщик вправе получить разницу между суммой долга и вырученной суммой при продаже жилья.

Сделка по ДДУ с участием банка более безопасна, чем самостоятельное заключение договора с застройщиком. Банк выступает гарантом – защищает интересы и заёмщика, и застройщика, распоряжаясь средствами на специальных счетах. Кроме того, оформление ипотеки гарантирует, что застройщика проверят, а все документы будут соответствовать требованиям.