Спецсчета в банке – зачем используют эскроу и аккредитив

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Банки открывают физлицам и организациям разные типы счетов – для пластиковых карт, депозитов, накопительных счетов. Но среди них есть такие, которые используются реже и в основном при сделках с куплей-продажей жилья, в том числе по ипотеке – это эскроу и аккредитив. Что это за счета, кто может их открыть и для чего, расскажем ниже.

Что такое эскроу

Официально счета эскроу появились в Казахстане только в 2016 году. Этот финансовый инструмент используется, как гарант исполнения сторонами сделки обязательств.

Суть эскроу

Определение счетов эскроу есть в ЗРК «О платежах и платежных системах». Здесь говорится, что такие счета – текущие или сберегательные – банки открывают на имя третьих лиц, которые получают доступ к ним, когда выполняют условия договора и имеют право использовать денежные средства.

По сути, банк в этом случае выступает посредником – он открывает счёт, берёт деньги у покупателя, но пока продавец не исполнит свою часть обязательств, не передаёт ему средства. Ещё их называют счетами условного депонирования.

Чаще всего такие счета используются при оформлении ипотеки. Например, клиент банка оформляет кредит, чтобы купить квартиру в строящемся доме по договору долевого строительства. Одобренные кредитные средства банк не переводит сразу на счета застройщика, а замораживает их на эскроу. Застройщик же получает к ним доступ только после того, как сдает многоквартирный дом в эксплуатацию. Это позволяет защитить дольщиков – если застройщик не выполнил свою часть обязательств, заморозил строительство или обанкротился, деньги не будут потеряны. Например, при расторжении договора долевого строительства средства с эскроу-счёта банк возвращает покупателю (если на счёт они вносились наличными) или забирает себе (если была оформлена ипотека).

Где применяется

Эскроу используется не только в сфере купли-продажи недвижимости. В целом такие счета можно открывать при совершении таких сделок:

• приобретение жилья по договору долевого строительства;
• покупка квартиры или дома у частного лица, в том числе на вторичном рынке;
• при купле-продаже любого имущества, но в основном крупного, например авто.

Также эскроу используются при операциях купли-продажи имущества между юрлицами, например, при сделках с коммерческой недвижимостью, при переходе интеллектуальной собственности и др.

Кто может открыть

Открыть счёт может любой клиент банка в статусе физического или юридического лица. Это платная услуга. Срок оформления обычно до 5 лет, но возможно продление или переоформление счёта. Процедура открытия выглядит следующим образом:

1. В сделке участвуют 3 стороны. Покупателя называют депонентом, продавца – бенефициаром, а банк выступает эскроу-агентом.
2. Решившие заключить сделку купли-продажи стороны – продавец и покупатель – обращаются к банку-посреднику, чтобы гарантировать исполнение обязательств.
3. Продавец предъявляет правоустанавливающие документы на имущество, покупатель передаёт денежные средства.
4. Заключается трёхстороннее соглашение – деньги переходят на эскроу-счет, а в договоре прописываются условия, при соблюдении которых продавец получает к ним доступ. Если речь идёт о договоре долевого участия в строительстве, то деньги переходят продавцу (застройщику), когда он сдаёт дом в эксплуатацию, а покупатель становится полноправным владельцем квартиры.
5. После того как деньги сняты со счёта, он закрывается.

В отличие от средств, размещённых на вкладах, банк не использует средства, находящиеся на счетах эскроу – эти деньги не уходят «в оборот», а как бы замораживаются до момента, пока стороны не исполнят свои обязательства согласно договору. То есть даже гипотетически не бывает ситуации, когда банк не сможет выплатить деньги с таких счетов.

Что такое аккредитив

Аккредитив – похожий на эскроу инструмент, который тоже используют для гарантирования сделок. Но работает он несколько иначе – как разновидность безналичного расчёта между продавцом и покупателем, где банк выступает посредником при получении платежа продавцом при выполнении определённых обязательств. Скорее, это похоже на виртуальную банковскую ячейку.

Суть аккредитива

Аккредитив – банковская операция, где также участвуют 3 стороны:

• покупателя называют приказодателем – он передаёт банку деньги и «приказывает» передать их продавцу при выполнении условий договора;
• банк-эмитент удерживает денежные средства до момента, пока договор не будет исполнен;
• продавец – бенефициар – получает деньги, исполняя условия договора.

Конечная цель оформления аккредитива – платеж, такую операцию ещё называют раскрытием аккредитива. Чтобы он произошел, покупатель должен предоставить банку документы, например, подтверждающие переход права собственности на недвижимость или накладные о получении товара.

Обычно аккредитив открывается в случае, когда продавец и покупатель сотрудничают впервые. Например, частное лицо оформляет сделку купли-продажи жилья или одна компания решает купить у другой крупную партию товара.

Где применяется

Аккредитив также используется в сфере купли-продажи чего угодно, в том числе недвижимости, товаров, услуг, интеллектуальной собственности и др. Но у него есть отличия от счетов эскроу и банковских ячеек:

1. В ячейке деньги лежат наличными. Аккредитив же предполагает безналичный расчёт.
2. Возможности аккредитива шире, чем счёта эскроу. Например, во втором случае могут использоваться только денежные средства, а в сделках, где применяются аккредитивы, возможно включение векселей. Кроме того, с эскроу получить средства может только бенефициар (продавец), указанный в договоре. К аккредитиву доступ можно дать третьим лицам. А ещё аккредитивы бывают отзывными – покупатель может отменить его даже без уведомления продавца, что невозможно сделать с эскроу.

Если со счетами эскроу банк выступает гарантом, то при аккредитиве – только посредником, который просто переводит средства от покупателя к продавцу, не отвечая за их сохранность и исполнение платежа. То есть, банк не проверяет, действительно ли выполняются все условия договора, а по сути, просто сохраняет деньги на счёте, замораживая их до определённого момента.

Кто может открыть

Аккредитивы могут использовать и юрлица, и организации. Схема оформления похожа на открытие эскроу:

• продавец обращается в банк и открывает счёт на своё имя;
• покупатель перечисляет на этот счёт средства, но продавец пока не имеет к ним доступа;
• когда продавец выполняет свои обязательства, например, переоформляет жилье на покупателя, он должен предоставить в банк доказательства перехода права собственности покупателю;
• банк размораживает счёт и передаёт продавцу средства.

За это тоже нужно платить – за открытие и обслуживание аккредитива банк удерживает комиссию в виде процентов от суммы сделки или в фиксированной стоимости.

Что лучше: эскроу или аккредитив

Эскроу-счет безопаснее для обеих сторон. Дело в том, что для закрытия аккредитива достаточно одной стороны договора или только банка. Например, если недвижимость продана, продавец без участия покупателя может обратиться в банк с документами, подтверждающими переход права собственности на недвижимость, и получить доступ к деньгам.

С эскроу все иначе:

• банк полностью контролирует сделку, а не просто выступает посредником – проверяет законность совершения тех или иных операций, требует все необходимые документы;
• закрыть эскроу одна из сторон договора самостоятельно не может – чтобы продавец получил доступ к деньгам, и он, и покупатель должны явиться в банк и предоставить все необходимые документы, подтверждающие выполнение обязательств.

Оба инструмента выполняют обеспечительные функции и используются при крупных сделках, в которых участвуют и физлица, и юрлица. При этом обслуживание аккредитива обычно обходится дороже.

С такими инструментами работают многие казахстанские банки, например, Евразийский банк, Нурбанк, Банк ЦентрКредит и др. В некоторых случаях возможно открытие не только в тенге, но и в иностранных валютах – в Банке ЦентрКредит эскроу открывают в том числе в евро, долларах и российских рублях. Кроме того, иногда даже не нужно открывать отдельный счёт – режим эскроу банк может применить к текущему счёту клиента.

Арнур Еркенбаев