Страхование жилья – кредитного, арендованного, собственного

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Страхование недвижимости – способ его защиты от всевозможных рисков, например пожара, потопа. Покупая полис, владелец или арендатор жилья регулярно выплачивает страховщику определённую сумму, а при наступлении страхового случая может рассчитывать на компенсацию.

Зачем страховать жилье

За рубежом страховать жильё практически повсеместно начали ещё в середине прошлого века. В Казахстане же эта сфера только развивается – при получении ипотеки избежать этого не получается, но добровольно покупать полис хотят немногие.

Основное предназначение страховки – получение компенсации, если с жильём происходит форс-мажор. Основные риски:

• пожар;
• взрыв;
• падение на дом деревьев и других предметов;
• противоправные действия третьих лиц – ограбление, порча имущества;
• стихийные бедствия – наводнение, ураган, оползень, землетрясение;
• потоп;
• аварии в инженерных сетях, например, в системах канализации, водоснабжения и отопления;
• удар молнии и др.

Страховать можно как всё жильё полностью, в том числе с имуществом, которое находится внутри, так и отдельно:

• конструктивные элементы здания – пол, потолок, стены, балконы;
• оборудование – коммуникации, проводка, трубы;
• отделка – двери, обои, декор;
• предметы обстановки – мебель, бытовая техника;
• ландшафтный дизайн.

В соответствии с набором рисков различают «моностраховки» и комплексные. Первая подразумевает, что клиент страховой компании выбирает, как правило, наиболее вероятный риск или несколько. Например, проживая в многоквартирном доме, можно иметь неблагонадежных соседей сверху – это повышает риск затопления. Там, где вероятны стихийные бедствия, именно они становятся основным риском в договоре.

На какую недвижимость распространяется страховка

Застраховать можно практическую любую недвижимость:

• квартиры в многоквартирных домах;
• частные дома, в том числе вместе с участками;
• долю в квартире или доме;
• строения на земельном участке – гостевые домики, хозблоки, бани;
• офисы, склады и другие нежилые помещения.

Также возможно страхование недостроенных домов, но они должны быть практически полностью закончены, как минимум – иметь стены, крышу, пол, окна и двери.

Страховая компания может отказать в оформлении полиса в таких случаях:

• здание относится к ветхому или аварийному;
• жильё очень старое – обычно в компании отказывают, если его возраст от 70 лет и более;
• наличие деревянных перекрытий – деревянные дома страхуют неохотно, поскольку здесь велики риски пожара;
• наличие незаконной перепланировки.

Единого, установленного законом, списка возможных причин отказа нет – каждая страховая определяет самостоятельно то жильё, которое готово застраховать. Поэтому факторы отказа могут быть и другими, например, дом находится в опасном с точки зрения стихийного бедствия регионе, страховщик сомневается в юридической чистоте документов, невозможно провести оценку стоимости.

Виды страховки

Обязательная страховка жилья используется только в одном случае – оно приобретается в ипотеку. Все остальные виды полисов оформляются добровольно – их можно не оформлять, даже если жильё кредитное, в любой момент отказаться от продления, включить в договор только один или сразу несколько рисков.

Обязательные

Страхование покупаемой в ипотечный кредит недвижимости – обязательное условие в любом банке Казахстана. Это своего рода защита от возможного форс-мажора. Например, если произойдёт пожар, то заёмщик останется и без недвижимости, и с долгом в банке, который, скорее всего, не сможет погасить. Если же жильё будет застраховано, банку выплатят компенсацию за испорченный залог.

Такой полис обеспечивает безопасность сделки и выгоден и для кредитора, и для заёмщика, хотя последнему приходится переплачивать – продлевать страховку нужно каждый год до момента полного погашения долга. В рамках такого мероприятия обычно страхуют основные конструктивные элементы помещения без отделки и находящегося внутри имущества.

Теоретически заёмщики могут отказываться от страховки, но банк вправе применить к ним штрафные санкции. Они могут отличаться в зависимости от условий договора – это может быть требование досрочного погашения долга, повышение процентной ставки, начисление неустойки и др.

Добровольные

Все остальные виды страховок, которые распространяются на жильё, – добровольные:

1. Собственно страхование жилья как имущества. По сути, это расширенная обязательная страховка. Если банк настаивает только на страховании основных конструктивных элементов здания, то добровольная позволяет защитить всё жильё целиком, включая внутреннюю отделку, элементы интерьера и находящиеся в доме или квартире ценные вещи. Но и жёстких правил здесь нет – полис можно приобретать на любой период, отказаться от него, вернув часть денег, если не наступил страховой случай, добавлять в договор новые виды рисков.
2. Титульное страхование. В этом случае полис защищает от риска утраты права собственности на объект недвижимости. Его тоже часто используют и при ипотеке, и при покупке жилья за наличные. Фактически он служит гарантией того, что в любой спорной ситуации покупатель не останется и без недвижимости, и без денег. Например, уже после приобретения объекта могут объявиться скрытые собственники или наследники и оспорить договор купли-продажи, в результате чего человек остаётся ни с чем. Если предварительно он оформил титульное страхование, он защищён от признания сделки недействительной, влияния ошибок в правоустанавливающих документах, возможных нарушений закона при проведении приватизации или продажи прежними собственниками, в том числе с участием несовершеннолетних владельцев.

Иногда банки настаивают, чтобы при покупке жилья в ипотеку кроме оформления страховки на недвижимость заёмщики использовали ещё и титульное. Но защита имущественных интересов – сугубо добровольное мероприятие, которое не относится к ипотеке, поэтому заёмщик вправе отказаться.

Где можно оформить полис

Купить полис можно в страховой компании, в Казахстане их несколько:

• Amanat;
• Halyk;
• «Евразия»;
• Basel;
• «Номад Иншуранс»;
• «НСК»;
• «Сентрас Иншуранс»;
• Freedom Insurance и др.

Стоимость страховки зависит в общем случае от двух факторов – набора рисков и оценочной стоимости объекта недвижимости. Но законодательно тарифы не ограничены, поэтому у разных страховщиков цена полиса может варьироваться на 10–20% и более.

Для примера возьмём пакетную страховку, в которую входят основные риски, для 3-комнатной квартиры площадью до 60 м² в панельном доме возрастом 50 лет и такой же «трёшки» площадью в два раза больше и в доме возрастом 20 лет. Рыночная стоимость первой будет почти в 3 раза меньше, чем второй. Чтобы застраховать первый объект от пожара, затопления, землетрясения и других популярных рисков, придётся ежегодно платить около 30000 тенге. Для более новой квартиры стоимость полиса составит порядка 75000 тенге в год.

Какое жилье можно застраховать

Ошибочно думать, что страховать можно только собственную квартиру или дом. Добровольный полис можно приобрести и в том случае, если вы арендуете жильё.

Кредитное

Жильё в ипотеке, как никакое другое, требует добровольного страхования. При этом по разным данным в Казахстане его используют не более 2% заёмщиков. Дело в том, что обязательная страховка, которую требует банк, не покрывает большинство распространённых рисков, например, пожара, затопления или взлома. Но именно этот форс-мажор встречается чаще, чем, например, разрушение крыши или стен дома.

Особенности:

• обратиться к страховщику можно на любом этапе – когда вы только купили квартиру, через несколько лет или в конце срока ипотеки;
• двойное страхование не допускается – если конструктивные элементы уже застрахованы полисом, который требует банк, то включить эти риски в договор ещё раз нельзя, поскольку двойная компенсация по одному и тому же набору рисков не предусмотрена законом;
• нужно учитывать особенности ипотечного жилья – например, если это новостройка с отделкой от застройщика, но владелец планирует переделывать ремонт, нет смысла тратить деньги на страхование исходной внутренней отделки;
• предельную сумму компенсации определяет страхователь, в то время как по обязательной страховке она равна долгу по ипотеке (или больше);
• если обязательная страховка по ипотека определяет выгодоприобретателем банк (компенсацию получает он, если с жильём что-то случится), то при добровольной деньги получает арендатор или владелец.

Закон не запрещает приобретать два полиса одновременно, но обязательный нельзя без последствий прервать, пока не погашен долг, а добровольный – можно.

Арендованное

Арендатор имеет право застраховать то жильё, в котором проживает, даже если оно принадлежит другому человеку. Некоторые арендодатели называют страховкой депозит – сумму, обычно за полный месяц, которую берут в качестве залога при въезде. Но этой суммы будет недостаточно, если случится потоп, пожар или стихийное бедствие.

Многие компании в Казахстане предлагают полисы, которые распространяются на арендную недвижимость. Они имеют такие особенности:

1. Обратиться могут и арендодатели, и арендаторы. Во втором случае, если с квартирой что-то случится, за восстановление придётся платить не из своего кармана, а компенсацией.
2. Даже если полис приобретает арендатор, выгодоприобретателем становится владелец жилья – компенсацию получает собственник и сам решает, что делать с деньгами.
3. Как и в других случаях, можно застраховать и объект недвижимости, и всё, что находится внутри – коммуникации, бытовую технику, мебель, ремонт и др.

Для арендодателей такое страхование выгодно, особенно, если арендаторы часто меняются. Нередки случаи, когда они съезжают, мало того что не заплатив за последний месяц, но и оставив после себя сломанную бытовую технику, повреждённые обои и даже разбитые стёкла. Именно на этот случай и нужна страховка.

Собственное

Жильё, которое находится в собственности, страхуется так же, как и кредитное. Выгодоприобретателем становится владелец – он получает компенсацию и самостоятельно распоряжается средствами. Здесь практически нет ограничений по набору рисков – можно застраховаться практически от любого форс-мажора, который готова включить в договор страховая компания.

По общему правилу, страховая сумма не может быть выше, чем стоимость имущества. Например, если оценочная стоимость квартиры составит 12 млн тенге вместе с отделкой, бытовой техникой и мебелью, страховать её на 20 млн тенге нет смысла – такую сумму страховщик в любом случае не выплатит.

При покупке полиса учтите, что разные страховщики по-разному удерживают плату. Например, Basel берёт 0,12% от оценочной стоимости жилья. То есть, если с квартирой что-то произойдёт и её стоимость снизится, то и платить придётся меньше. В Halyk плата фиксированная в течение срока, на который заключён договор, и меняться не будет.