Топ-7 способов сэкономить при покупке жилья в ипотеку

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Объёмы выдачи ипотечных займов в 2023 году снизились на 17%, тем не менее, банки выдали жителям Казахстана на покупку жилья почти 2 трлн тенге. Средний чек составляет 15 млн тенге, всего заключено 571000 сделок. Ипотека – дорогое удовольствие во всех смыслах. Даже при сравнительно невысокой ставке длительность ипотечного кредитования приводит к формированию большой переплаты. Тем не менее, есть способы сократить расходы.

Выбирайте «правильный» банк

При выборе банка для оформления ипотечного кредита нужно учитывать следующее:

• стандартную рыночную ипотеку можно оформить в любом банке, где есть соответствующая программа кредитования;
• участвовать в льготной программе, которая реализуется при поддержке государства, можно только в определённых банках-участниках.

Если оформляете обычную рыночную ипотеку, при выборе банка важно следовать таким правилам:

1. Если уже являетесь клиентом, особенно, если получаете в банке зарплату, уточните его условия ипотечного кредитования. Некоторые кредитные организации для зарплатных клиентов делают специальные условия по жилищным кредитам, в первую очередь снижают процентную ставку в среднем на 0,5-2%. Однако некоторые банки предоставляют такие бонусы только тем, кто является официальным участником зарплатного проекта. То есть, предприятие официально заключило с банком договор и массово переводит зарплату на его карты.
2. Крупные банки предпочтительнее с той точки зрения, что у них больше аккредитованных заёмщиков и страховых компаний, где придётся страховать залог. Как правило, если застройщик не аккредитован, банк или отказывается с ним работать, или существенно повышает ставку как компенсацию за возможные риски.
3. Давно работающие на рынке банки надёжнее с той точки зрения, что вероятность отзыва у них лицензии меньше. Важно помнить, что ипотеку берут на долгие годы.

В то же время небольшие банки с целью привлечения клиентов могут устанавливать более выгодные условия по ипотеке, проводить регулярные акции, делать скидки и предоставлять другие бонусы. Поэтому перед подачей заявки важно сравнить предложения как можно большего количества кредитных организаций.

Участвуйте в льготных программах

В 2023 году количество льготных программ, в рамках которых ставки банкам субсидирует государство, сократилось. Тем не менее, всё ещё есть возможность оформить ипотечный кредит на максимально выгодных условиях. Продолжают действовать:

• «Бақытты отбасы» для определённых категорий граждан, в том числе многодетных, детей-сирот, инвалидов и др.;
• «5–10–20» – ещё одно предложение для социально уязвимых слоёв населения, например, неполных семей;
• «7–20–25» – универсальная программа для любого заёмщика для покупки жилья в новостройках;
• «9–20–25» – запуск этой программы только ожидается в текущем году, она будет распространяться на учёных.

В процессе реализации льготных программ есть много ограничений:

• у заемщика должен быть льготный статус и возможность подтвердить его документально;
• своего жилья в собственности быть не должно;
• заранее нужно стать в очередь в акимате и получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий;
• на общих основаниях нужно подтверждать размер и стабильность дохода и в целом платёжеспособность.

Кроме того, многие программы реализуются только «Отбасы банком».

Увеличьте первый взнос

Чем больше будет первоначальный взнос, тем меньше тело кредита и, соответственно, переплата, поскольку проценты начисляются только на выданную заемщику сумму. Стандартно по ипотекам размер первого взноса составляет 10-20%, но этот параметр может отличаться в зависимости от условий кредитования в выбранном банке.

Какими способами можно увеличить размер первого взноса по ипотеке:

1. Накопить. Собирать деньги лучше не «под подушкой», а переложить их на депозит под проценты, причём лучше в том же банке, где планируете оформлять ипотеку. Однако в процессе накопления нужно учитывать возможный рост процентной ставки – если сейчас есть возможность оформить ипотеку под минимальный процент, и есть вероятность её увеличения, то лучше не затягивать с заключением договора.
2. Взять потребительский кредит или кредитную карту с большим лимитом. Как правило, этот вариант подходит для тех, у кого вообще нет денег на первый взнос. Это обусловлено тем, что по стандартным программам кредитования процентная ставка выше, чем по ипотеке. Оформляя такие кредиты для первоначального взноса, переплата будет ещё выше. Более того, после оформления ипотеки у заёмщика фактически будет две задолженности, а нагрузка на бюджет может оказаться непосильной.
3. Получить жилищный сертификат. Это сумма от государства, но предоставляется она только некоторым категориям граждан. Жилищные сертификаты могут быть в виде бюджетного кредитования или социального пособия, выдаются они только тем, у кого доход не превышает двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи. Чтобы получить их, нужно соответствовать строгим требованиям, поскольку льготы рассчитаны на инвалидов, детей-сирот, многодетные семьи и др.

Ипотек без первоначального взноса практически не существует, поскольку 10-20% от стоимости недвижимости являются своеобразными гарантиями для банка и подтверждают платёжеспособность потенциального заёмщика.

Снижайте процентную ставку

Размер переплаты по ипотеке определяется размером процентной ставки. Преимущество для заёмщика в том, что на весь срок кредитования, а иногда это 20-30 лет, размер ставки сохраняется на том уровне, который указан в договоре. То есть, банк в одностороннем порядке не вправе увеличивать размер ставки, даже если после подписания договора прошло несколько лет и в целом по рынку ставки выросли.

Как снизить размер ставки при оформлении ипотеки:

1. Быть клиентом банка. В основном снижение ставки доступно тем, кто участвует в зарплатном проекте, но некоторые банки предлагают уменьшение ставки для других категорий заёмщиков, например тех, кто имеет открытый депозит, пенсионеров и др.
2. Оформлять ипотеку онлайн. Иногда за подачу заявку в приложении или личном кабинете кредиторы немного снижают процентную ставку, но обычно это не более 0,2-0,5%.
3. Использовать дополнительное страхование. По закону заёмщик обязан страховать только залог – приобретаемое жильё. Но банки могут предлагать дополнительные варианты страховок, например, жизни и здоровья клиента. Соглашаться на них необязательно, но с их помощью можно немного снизить процентную ставку. Правда, необходимо сравнить расходы и выяснить, не будут ли траты на страховку выше, чем разница в ставках.
4. Учитывать тип жилья. Меньше всего ставки обычно на квартиры в новостройках, самые высокие – на загородные частные дома, апартаменты и другие варианты готового жилья на вторичном рынке. То есть, по общему правилу дешевле всего обойдётся квартира, купленная по договору долевого участия – на этапе строительства дома. Минус для заёмщика в том, что сразу переехать в жильё не получится.
5. Участвовать в программах от застройщиков. Банки объединяются с застройщиками, в результате чего по ипотечным программам действуют выгодные условия. Однако кроме льготной ставки нужно учитывать, что купить квартиру можно будет только в определённом ЖК, а строительство в принципе развито не во всех городах.

Помните, что банк, если и согласится на снижение ставки, может сделать это только до подписания кредитного договора.

Оформите налоговый вычет

Часть платежей по ипотеке можно вернуть в виде налогового вычета. Это позволит снизить финансовую нагрузку. Сумма возврата составляет 10% от вознаграждения банку и регулируется 342 статьёй НК РК.

Особенности вычета:

• ипотека должна быть оформлена в «Отбасы Банке», другие банки Казахстана не попадают под действие налоговых возвратов;
• налоговый вычет можно получить вместе с зарплатой, его размер составит 10% от вознаграждения кредитору по ипотеке;
• оформить его могут только те, кто работает официально и из зарплаты перечисляются все положенные взносы, в том числе подоходный налог;
• работодателю нужно предоставить подтверждающие документы – договор жилищного займа, график погашения, где выделена сумма вознаграждения банку, а также документы, подтверждающие оплату (чек или квитанцию).

Например, если ежемесячно в счёт погашения ипотечного кредита вы перечисляете 150 тыс. тенге, за счёт налогового вычета можно вернуть 15 тыс. тенге.

Покупайте жильё от застройщика

Банки могут работать с застройщиками и предлагать совместные проекты, в рамках которых заемщики могут приобретать жилье в конкретных новостройках, при этом используя более низкую процентную ставку. Фактически ставка банку субсидируется средствами застройщика – в меньшей степени, чем из госбюджета по льготным программам, но этого достаточно для снижения переплаты.

В основном такие программы реализуются крупными девелоперами, которые могут себе позволить привлекать клиентов за счёт компенсации части ставок банкам. Минус такой программы в том, что новостройки обычно возводят только в крупных городах. Кроме того, клиенты существенно ограничены в выборе – им придётся покупать квартиру только в конкретном жилом комплексе.

Есть и другие особенности:

• разные застройщики работают с разными банками – то есть, если вы присмотрели квартиру в определённом доме у конкретного застройщика, то выбрать банк у вас вряд ли получится;
• могут отличаться базовые условия программы кредитования, например, нередко повышается размер первоначального взноса, может быть ниже срок кредитования;
• таких программ не очень много.

Ещё один минус покупки жилья от застройщика – период ожидания до въезда в новое жильё. Самые выгодные условия покупки обычно действуют на этапе котлована, когда дом только начинает строиться, при этом до ввода в эксплуатацию может пройти несколько лет, в течение которых клиенту придётся оплатить и за то жильё, где он проживает на данный момент, и за кредит.

Подключите рефинансирование

Единственный способ снизить размер процентной ставки после того, как ипотека оформлена, – рефинансирование. Это перекредитование, как правило, в другом банке, но на более выгодных условиях. В рамках рефинансирования обычно можно:

1. Снизить процентную ставку. Эксперты советуют оформлять договор рефинансирования только в том случае, если ставка в новом банке ниже хотя бы на 2%. Если эта разница меньше, выгода обычно будет несущественной, при этом клиенту придётся потратить время и деньги на заключение договора с новым кредитором.
2. Снизить срок. Например, первую ипотеку вы оформили на 15 лет, но не рассчитали финансовые возможности, а ежемесячный платёж оказался непосильным. Банк отказывается продлевать срок и улучшать условия. При рефинансировании этот вопрос можно решить и увеличить срок кредитования до стандартных 20-30 лет.
3. Объединить несколько кредитов. Обычно банки ограничивают количество объединяемых кредитов до 3-5 штук. Это позволяет клиентам погасить долги по ипотеке, потребительским кредитам, автокредитам и даже кредитным картам, сделать один платёж в месяц и погашать задолженность в один банк, а не в несколько.
4. Получить дополнительную сумму на руки. В некоторых случаях рефинансирование предусматривает, что кроме суммы для погашения долгов по ипотеке и другим кредитам банк выдаёт деньги сверх того. Эта сумма обычно небольшая.

Не забывайте, что переплата будет ещё выше, если совершать просрочки. Банки используют штрафы и неустойки, которые начисляются за каждый день пропуска платежа. Поэтому строго следите за графиком, а лучше вносите деньги за кредит заранее (хотя бы за 3-4 дня до требуемой даты), чтобы не было технической задержки зачисления их на счёт кредитора.