Что обязательно сделать перед оформлением ипотеки: 9 правил

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Получение ипотеки в банке – серьёзный шаг. Такой кредит берут на 10-30 лет, поэтому в первую очередь важно рассчитать финансовую нагрузку и понять, сможете ли вы столь долгий срок без серьезного ущерба семейному бюджету выплачивать задолженность. Но есть и другие нюансы, которые важно учесть перед оформлением ипотечного кредита.

Изучите рынок

Основной фактор, влияющий на стоимость всех банковских кредитов, в том числе ипотеки, – базовая ставка Национального банка. Чем она выше, тем дороже обойдётся ипотечный кредит. Чем ниже, тем меньше будет ставка и, соответственно, переплата.

В ноябре 2023 года базовая ставка в Казахстане снижена до 15,75%. Это значит, что соответствующим образом отреагировали и банки – ставки по ипотеке будут снижаться, но речь идёт в основном о рыночных предложениях. По льготным кредитам они останутся прежними.

Перед подачей заявки важно проанализировать рынок. Например, если есть тенденции к снижению базовой ставки, стоит подождать, чтобы получить более дешёвый кредит. И наоборот – если предвидится ужесточение денежно-кредитной политики и повышение базовой ставки, есть смысл подать заявку сейчас, пока ставка находится на более низком уровне.

Проверьте, положена ли вам льготная ипотека

Наиболее выгодный вариант ипотечного кредитования – льготные программы. Их особенность в том, что часть процентной ставки банкам субсидирует государство, а заёмщик получает возможность переплатить минимально.

В Казахстане работают несколько льготных ипотечных программ:

1. «7-20-25». В этой программе можно взять деньги под 7% годовых с первоначальным взносом от 20% и сроком на 25 лет. Максимально можно получить до 25 млн тенге в зависимости от региона. Есть ограничения – разрешено приобретать только первичное жильё, а участвовать в такой программе можно один раз. Жёсткие требования предъявляются к заёмщикам, например, клиент получит отказ, если у него есть собственное жильё или другая действующая ипотека. Воспользоваться этим кредитом сложно ещё и из-за того, что финансируется он не постоянно – выделяются транши, которые быстро расходуются. К тому же, максимально доступная сумма не позволяет приобрести квартиру в крупных городах, поэтому часто приходится добавлять личные средства.
2. Региональная молодёжная ипотека. В некоторых регионах молодые люди до 30 лет, работающие в бюджетной сфере или на государственной службе, не имеющие в собственности жилья, могут купить недвижимость по ставке 5% годовых. Здесь тоже много ограничений, например максимальная сумма составляет 18 млн тенге, что для покупки квартиры в большом городе обычно недостаточно.
3. Программы от «Отбасы Банка». Здесь действуют несколько программ, которые позволяют приобрести жильё под максимально низкую ставку. Например, можно получить женскую ипотеку «Умай», оформить «зелёную» ипотеку. Жилищный заём – самый выгодный продукт в Казахстане, минимальная ставка по нему составляет всего от 3,5%. Но для этого необходимо открывать депозит и копить на нём средства минимум 3 года.

Если вы не подходите под условия действующих льготных программ, остаётся только один вариант – ипотека с рыночными ставками. Здесь ГЭСВ варьируется в диапазоне 17–21% годовых. Из-за высокой ставки переплата по кредиту может превышать сумму первоначального займа, то есть, клиент фактически платит за две квартиры. Кроме того, по таким программам также нужно делать первый взнос.

Посмотрите свою кредитную историю

Кредитная история есть у каждого, кто хотя бы раз в жизни получал микрокредит или обычный банковский кредит. Это своеобразное досье, куда записываются суммы, сроки кредитов, банки или МФО, их выдавшие, а также просрочки. По нему следующие кредиторы определяют, благонадёжен ли клиент и следует ли одобрять ему заявку.

Даже если считаете, что у вас идеальная кредитная история, вы никогда не допускали просроченных задолженностей, стоит проверить её, чтобы исключить ошибки. Например, иногда банки не вовремя передают данные в бюро кредитных историй, из-за чего на момент подачи следующей заявки за заёмщиком может числиться непогашенной долг.

Каждый заёмщик вправе самостоятельно проверить свою кредитную историю. Один раз в год это можно сделать бесплатно, каждый следующий отчёт обойдётся в 400 тенге. Можно использовать следующие варианты проверки:

1. Обратиться в Первое кредитное бюро. Здесь необходимо зарегистрировать личный кабинет, перейти в раздел «Физлицам» и нажать на вкладку «Персональный кредитный отчёт».
2. Запросить отчёт можно на платформе eGov.kz. Здесь также нужно зарегистрироваться, затем войти в личный кабинет, заполнить заявку, подписать её электронной подписью. Для подачи заявки используйте раздел «Получение персонального кредитного отчёта».

Если в кредитной истории всё-таки обнаружены ошибки, необходимо определить, какой банк допустил неточность, обратиться в него лично или онлайн с заявлением об исправлении ошибки. Обычно на это уходит не более одного рабочего дня, после чего нужно проверить свою кредитную историю повторно и только потом обращаться за ипотекой.

Кредитная история хранится 5 лет после того, как в неё внесена последняя запись. Поэтому если вы в течение 5 лет и более не пользовались кредитами, ваше досье будет аннулировано.

Оцените доходы и расходы

Чтобы не попасть в долговую яму, перед оформлением ипотеки, даже льготной с низкой процентной ставкой, важно оценить соотношение доходов и расходов. Сделать это можно самостоятельно, а банки по закону обязаны рассчитывать коэффициент долговой нагрузки – КДН. Его определяют для того, чтобы понять, в состоянии или потенциальный заёмщик выплачивать задолженность.

КДН – соотношение платежей по всем текущим кредитам и микрокредитам к доходам клиента. Национальный банк Казахстана определил, что если этот коэффициент превышает 50%, банк, МФО или другая кредитная организация должны отказать по заявке.

Если говорить простыми словами, вы получите отказ, когда ваша суммарная задолженность по кредитам будет составлять половину или больше от вашего ежемесячного дохода. Более того, если КДН превысит 60-70%, отказ придёт моментально. Если он будет пограничным, то есть около 45-50%, кредитор будет рассматривать другие показатели, например, наличие дополнительного дохода, депозитов и др.

Как упрощённо рассчитать КДН:

• сложить все суммы ежемесячных платежей, которые вы вносите в МФО и банки – необходимо учитывать все варианты кредитов, то есть, автокредиты, потребительские, рассрочку, кредитные карты, микрокредиты и др.;
• рассчитайте среднемесячный доход – возьмите доход за каждый месяц в году, просуммируйте, разделите на 12 (число месяцев);
• из среднемесячного дохода вычтите ежемесячные платежи;
• если остаётся менее половины дохода, значит, ваш КДН превышает 50%, и вероятность отказа по кредитной заявке будет максимальной.

На самом деле, формула расчёта намного сложнее. Например, в ней учитывается наличие иждивенцев у заёмщика, то есть, несовершеннолетних детей. Среднемесячный доход распространяется и на них – фактически КДН будет выше.

Погасите долги

Оформлять несколько кредитов одновременно, особенно если среди них есть такой крупный, как ипотека, – опасно. Вы можете не справиться с финансовой нагрузкой и допустить просрочки, которые приведут к увеличению задолженности в геометрической прогрессии. Перед подачей заявки на ипотечный кредит важно закрыть текущие задолженности по различным обязательствам:

• микрокредитам в МФО;
• кредитным картам;
• рассрочкам;
• потребительским кредитам и др.

Это важно сделать по нескольким причинам:

1. Снижение коэффициента долговой нагрузки. Отсутствие текущих задолженностей поможет даже при среднем или небольшом ежемесячном доходе выйти на необходимые 50%.
2. Повышение лояльности банка. К клиентам с высоким доходом и большим количеством задолженностей банки относятся хуже, чем к заёмщикам пусть даже с небольшим доходом, но с отсутствием долгов.
3. Упрощение выплаты. При наличии большого количества кредитов и микрокредитов суммы и даты внесения обязательных платежей будут отличаться. Это повышает риск того, что однажды вы не внесёте платёж, допустите просрочку, в результате чего придётся платить больше за счёт штрафов и пеней.

Кстати, в рамках погашения долгов нужно учитывать не только банковские и продукты МФО. Также важно рассчитаться по долгам за коммунальные услуги, штрафы, налоги и другие, поскольку задолженности по этим пунктам также могут влиять на вероятность одобрения заявки на ипотечный кредит.

Создайте финансовую подушку безопасности

При оформлении ипотеки важно подстраховаться на случай невозможности внести очередной платеж. Поскольку такие кредиты оформляются в среднем на 15–20 лет, иногда и больше, нужно предусмотреть вероятность отсутствия доходов в течение какого-то времени, например, из-за увольнения с работы или длительной болезни.

Специалисты считают идеальной ту подушку безопасности, суммы которой хватит на 6 месяцев жизни семьи с учётом обязательных платежей, в том числе в банки. Для расчёта определите свой среднемесячный доход, который необходим вашей семье на текущие нужды, а затем умножьте получившееся число на 6.

Эта сумма должна быть неприкосновенной, но распорядиться деньгами можно разными способами:

• положить на депозит в банк под проценты;
• инвестировать в безопасные инструменты, например облигации;
• разместить на хранение в банковской ячейке и др.

При выборе способа хранения средств важно учитывать, что они могут понадобиться срочно – не будет денег на внесение очередного платежа, а срок обычно строго ограничен. Поэтому вкладывать, например, в акции или криптовалюту не стоит – вы не сможете быстро вывести средства.

Подберите программу кредитования

При выборе программы ипотечного кредитования традиционно нужно учитывать такие параметры:

• размер процентной ставки;
• максимальные срок и сумму;
• требования к заёмщику;
• схему платежей – аннуитетную или дифференцированную;
• размер дополнительных комиссий;
• порядок использования штрафных санкций при просрочке;
• размер первого взноса.

Не обращайтесь к первый же попавшийся банк. Оцените, как долго организация работает на рынке, какой у неё рейтинг, какие ипотечные программы предлагает. Если планируете оформлять обычную рыночную ипотеку, а не льготную, лучше обращаться в тот банк, где получаете зарплату – для зарплатных клиентов часто бывают привилегии, например снижение процентной ставки.

Если планируете получать льготную ипотеку, здесь выбор будет меньше – эти программы реализуют только уполномоченные банки.

Подготовьте первый взнос

В среднем размер первоначального взноса по ипотеке составляет 10-20% в зависимости от программы кредитования. Деньги можно получить разными способами:

• собрать необходимую сумму заранее;
• взять потребительский кредит.

Во втором случае есть опасность, что при наличии текущего потребительского кредита банк откажет в выдаче ипотеки, поскольку задолженность по нему повышает коэффициент долговой нагрузки. Поэтому предпочтителен вариант со сбором средств. В «Отбасы банке» это необходимо делать путём открытия специального депозита, а если планируете получать рыночную ипотеку, деньги можно собирать наличными и хранить дома или также открыть вклад.

Выберите жильё

Завершающий этап перед заключением сделки с банком – подбор жилья. В первую очередь учитывайте, какие требования предъявляет к нему кредитор. Например, в льготных программах вы сможете купить только квартиру в новостройке. При получении рыночной ипотеки выбор больше, в том числе можно приобретать недвижимость на вторичном рынке.

Любое купленное жильё станет залогом в банке до момента, пока вы не погасите задолженность. Поэтому оно должно быть ликвидным – в случае невыплаты банк должен иметь возможность реализовать его и погасить долг вырученными средствами. При покупке квартиры на вторичке важен её возраст – если дому больше 50 лет, заявку отклонят.