Дорогая ипотека: расходы при покупке жилья в кредит

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Обновлено 18.05.2022 Автор: Арнур Еркенбаев

Планируя покупку жилья в кредит, заемщики часто ориентируются только на выставленную продавцом стоимость. Они считают, что достаточно накопить денег на первоначальный взнос и можно без проблем оформить ипотеку. Банковские сотрудники тоже не всегда сообщают клиентам о дополнительных расходах. Их основная задача – проинформировать об условиях кредитования и получить необходимые документы для оценки платежеспособности. В итоге новость о том, что при оформлении придется оплатить не только первоначальный взнос, но и другие расходы, становится для заемщика настоящим сюрпризом. И если у него нет дополнительного ресурса, сделку придется отменить и потерять оплаченный продавцу задаток.

Расходы при покупке жилья

Обязательное условие заключения любой имущественной сделки – это прозрачность и легальность процесса. Поэтому потребуется помощь нотариуса, который оформит передачу права собственности на недвижимость. Такой специалист также возьмет на себя обязательство проверить законность действий продавца и подлинность предоставленных документов. Но подтверждение наличия права собственности и оформление сделки купли-продажи – это платная услуга. И, в зависимости от договоренностей, ее придется оплатить только покупателю или всем участникам процесса в равных долях.

Читайте также: Как сэкономить на ипотеке

При заключении сделки нотариусу оплачивается госпошлина в размере 12 МРП. Можно попробовать договориться с продавцом о совместном покрытии такой статьи расходов. С другой стороны, если срок владения составляет менее 12 месяцев, собственник будет обязан оплатить подоходный налог при продаже недвижимости. И, возможно, он попросит покупателя компенсировать часть расходов, снизив цену жилья.

Для оформления права собственности на недвижимость гражданину придется обратиться в центр обслуживания населения. При этом он должен будет предоставить документы и оплатить стоимость регистрации (около 1 тыс. тенге).

Нотариальные расходы могут оказаться выше, если до заключения сделки покупатель оплатит продавцу задаток. Но подобная финансовая операция может быть осуществлена без участия нотариуса, что поможет сэкономить деньги.

Расходы при оформлении жилищного кредита

Чтобы оценить объем переплаты, при выборе программы достаточно обратить внимание на размер годовой эффективной ставки (ГЭСВ). С помощью такого показателя можно легко определить выгодность условий, и принять решение о кредитовании. Но ГЭСВ отражает все расходы, которые придется покрыть при оформлении и погашении ипотеки. А, чтобы узнать о том, сколько потребуется заплатить, чтобы приобрести жилье в кредит, следует изучить условия программы. Как правило, потенциальный заемщик должен быть готов к следующим статьям расходов:

• Оценка жилья. При покупке вторичной недвижимости кредитору потребуется экспертное заключение о рыночной стоимости приобретаемого объекта. Соответственно, если выяснится, что продавец завысил цену, ему придется ее снизить до оценочного уровня. Иначе банк откажет в кредитовании и посоветует клиенту подобрать другой вариант для покупки. Оплатить услуги эксперта заемщику придется собственными средствами. И если сделка не состоится по причине отказа кредитора, он не сможет добиться их компенсации.
• Комиссия за выдачу, перечисление средств или оформление (взимается единовременно). Независимо от формулировки, банк вправе удержать определенный процент комиссии при заключении сделки (например, 2%). Но сумма такого платежа рассчитывается не от стоимости недвижимости, а от суммы ипотеки. Таким образом, чем меньше заемщик возьмет у банка в кредит, тем ниже будет комиссия. Но такая плата не взимается по ипотечным программам с господдержкой. К примеру, оформить кредит «7-20-25» можно без комиссии за выдачу и обслуживание.
• Страхование. Выгодоприобретателем по договору со страховщиком будет являться банк. Но оплачивать платежи придется клиенту. При этом кредитор вправе обязать его не только оформить страховку на недвижимость, но и застраховать жизнь и здоровье. Как правило, у каждого банка свой перечень аккредитованных компаний, с которыми он сотрудничает по кредитам. Но в целом кредитор не имеет права требовать заключения сделки с конкретным страховщиком.

Расходы по оформлению ипотеки гражданину придется оплатить собственными средствами. Их нельзя учесть при расчете стоимости кредита или разбить выплату на несколько платежей.

Услуги риэлтора

Если заемщик хочет приобрести новое жилье, ему достаточно обратиться к застройщику для заключения сделки. Но подобрать подходящую недвижимость на вторичном рынке не всегда бывает легко, учитывая большое количество предложений. В такой ситуации может потребоваться помощь специалиста – риэлтора, который подберет варианты, и организует просмотр квартир. Он также может помочь со сбором необходимых документов для банка. Но за его помощь придется заплатить определенную сумму средств. Причем размер вознаграждения всегда зависит от стоимости недвижимости.

Пользуясь плохой осведомленностью граждан РК, риэлторы часто утверждают, что сделки по продаже жилья могут осуществляться только при их участии. Нередко они даже запугивают продавцов, чтобы те напрямую не общались с покупателями. Но по факту их действия можно квалифицировать как мошенничество. Более того, риэлтору не грозит какая-либо ответственность, если выяснится, что сделка была непрозрачной.

Учитывая, что жилье приобретается в кредит, банк обязательно проконтролирует этот процесс. Его юристы тщательно проверят все предоставленные документы еще до передачи их нотариусу. Обратив внимание на какой-то сомнительный нюанс, кредитор даже может отказать в заключении сделки. И в этом случае он будет действовать в интересах заемщика, который оформляет ипотеку. Но такой интерес банка вполне оправдан и обоснован. До момента погашения задолженности недвижимость будет являться залогом по кредитному обязательству.

Кредитный брокер

Еще одна дополнительная статья расходов при оформлении ипотеки для покупки жилья – это услуги кредитного брокера. Такой специалист может пообещать существенно упростить процесс кредитования, подобрать самую выгодную программу или даже гарантировать положительное решение по заявке при условии оплаты стоимости его услуг. Но заемщику, который планирует такую дорогостоящую покупку, не стоит пользоваться помощью кредитного брокера. Вопреки обещаниям, такой специалист не может:

• Помочь подготовить необходимый пакет документов. Все выписки или справки собирает либо покупатель-заемщик, либо продавец. Полный перечень документов можно получить в банке. А кредитный сотрудник поможет правильно заполнить анкету и заявление на выдачу средств.
• Ускорить срок рассмотрения заявки. Кредитный комитет банка заседает по определенному графику. Поэтому все заявки рассматриваются по мере поступления и степени готовности документов.
• Подобрать самую выгодную программу. Оценить привлекательность ипотечного предложения может любой гражданин, независимо от сферы деятельности и уровня финансовой грамотности. Для этого достаточно сравнить размер годовой эффективной ставки вознаграждения по разным программам.
• Повысить уровень платежеспособности клиента, чтобы он получил высокий скоринговый балл. В данном случае речь идет о получении фиктивной справки о доходах. И гражданину не стоит пользоваться подобной услугой, так как за это предусмотрена уголовная ответственность.
• Повлиять на решение о выдаче. Предоставляя кредит, банк изрядно рискует, так как в случае просрочки ему потребуется время для компенсации полученного ущерба. И если появится малейшее сомнение, что с выплатой задолженности возникнут определенные проблемы, в оформлении ипотеки будет отказано. И постороннее лицо не сможет повлиять на это решение. Более того, кредитный комитет – это коллегиальный орган, который при рассмотрении заявок учитывает целый ряд фактов и обстоятельств.
• Гарантировать выдачу ипотеки. Если кредитный брокер утверждает, что благодаря его помощи клиент точно оформит ипотеку, лучше отказаться от подобных услуг, так как это заведомо ложное обещание. Впоследствии выяснится, что для этого надо дать взятку сотруднику банка или оплатить услуги «по исправлению» кредитной истории, что является уголовно наказуемым деянием.

Первоначальный взнос

Если заемщик хочет оформить ипотеку без первоначального взноса, ему потребуется дополнительный имущественный залог. Учитывая это требование, казахстанцы предпочитают самостоятельно оплачивать определенную часть стоимости жилья. Поэтому, обращаясь в банк, потребитель уже знает, какая сумма необходима в кредит для приобретения недвижимости. Но нет никакой гарантии, что кредитор одобрит заявку с указанным размером первоначального взноса. Проанализировав уровень платежеспособности, он может попросить клиента внести больше средств для оформления ипотеки, пригрозив отказом по заявке. Такое возможно в том случае, если:

• Возникли опасения, что у гражданина могут возникнуть финансовые проблемы, и он допустит просрочку. В такой ситуации банк постарается минимизировать свои потери путем уменьшения суммы кредита.
• У гражданина сравнительно небольшой доход и он получил низкую скоринговую оценку. Чем меньше сумма долгового обязательства, тем меньше размер ежемесячных платежей. Соответственно, с их оплатой не возникнет проблем, даже если материальное положение гражданина ухудшится.
• У потенциального заемщика неидеальная кредитная история. Как правило, банки не сотрудничают с должниками и неплательщиками, опасаясь повторения ситуации. Но если просрочка несколько лет назад возникла по серьезной причине (например, из-за крупной аварии, тяжелой болезни и т. д.), банк, возможно, пойдет клиенту навстречу, повысив размер первоначального взноса.

Если потребитель рассчитывал оплатить одну сумму средств, а кредитор требует гораздо больше, чем он может себе позволить, то купить жилье в ипотеку будет достаточно сложно. В такой ситуации стоит попробовать оформить еще один кредит, чтобы внести необходимый первоначальный взнос. Впрочем, это достаточно рискованная манипуляция, если у заемщика низкий доход. В любом случае при ее осуществлении ему придется оплатить дополнительные расходы (комиссию за оформление нового кредита, проценты за использование средств и т. д.), что в итоге отразится на стоимости ипотеки.

Как сэкономить при оформлении

Приобретение жилья – дорогое удовольствие, особенно если покупка осуществляется за счет банковских средств. Но заемщику не стоит безропотно оплачивать все выставленные платежи. Чтобы сэкономить деньги, стоит постараться сократить расходы при кредитовании. Это можно сделать, придерживаясь следующих рекомендаций:

• Оптимальная программа. Не стоит оформлять ипотеку, не убедившись в ее выгодности. Но при сравнении программ важно учесть не только размер ГЭСВ, а и дополнительные комиссии. Предпочтение лучше отдать банку, который не взимает большую плату при выдаче кредита.
• Недорогой оценщик. Банк не может навязать своего специалиста для оценки жилья. Но он вправе предложить «своего» оценщика, с которым он работает при кредитовании. Только тарифы у банковских специалистов всегда на порядок выше. В связи с этим лучше поискать оценщика на стороне.
• Лояльный страховщик. Заемщик не вправе отказаться от страхования, иначе в выдаче средств ему будет отказано. И хотя по закону можно выбрать компанию на свое усмотрение, банки часто предлагают «своих» страховщиков. В такой ситуации стоит попытаться определить компанию с самыми низкими тарифами. И хотя выбор будет крайне ограничен, не стоит отказываться от возможности сэкономить. Сделка со страховщиком заключается на один год. Но в следующий раз не следует его выбирать по умолчанию. Возможно, спустя год тарифы компании изменились, и будет выгоднее застраховаться у другого партнера банка.

Если речь идет об экономии средств, лучше отказаться от услуг кредитного брокера и риэлтора. Несмотря на то, что это может усложнить процесс кредитования (например, покупатели будут отказываться напрямую заключать сделку, опасаясь мошенничества), стоит самостоятельно разобраться во всех нюансах, чтобы оформить выгодную ипотеку. А сэкономленные деньги лучше потратить на оплату первоначального взноса, увеличив свои шансы на одобрение заявки.

Если кредит будет выдан под поручительство третьего лица, объем трат клиента существенно вырастет. Не исключено, что решение об участии поручителя будет принято после рассмотрения заявки и гражданину придется в экстренном порядке искать деньги на покрытие неучтенных расходов.