Скрытые расходы при оформлении ипотеки в Казахстане: полный гид 2025 года

Обновлено 24.12.2025

Покупка жилья в ипотеку — это не только первоначальный взнос и ежемесячные платежи. Помимо основных расходов существует целый список дополнительных трат: услуги нотариуса, оценка недвижимости, страхование, госпошлины. По данным Krisha.kz, дополнительные расходы при оформлении ипотеки составляют около 150 000 тенге. Разберём каждую статью расходов подробно.

Расходы на оформление сделки купли-продажи

При покупке жилья обязательно участие нотариуса. Он проверяет законность сделки, подлинность документов и оформляет передачу права собственности.

Услуги нотариуса в 2025 году (1 МРП = 3 932 тенге):

Для ипотечников действует сниженный тариф на оформление договора — всего 4 МРП. Это один из плюсов покупки через банк.

С 1 января 2026 года тарифы нотариусов изменятся. Минюст привязал их к стоимости недвижимости: чем дороже объект, тем выше плата. Для большинства сделок это не приведёт к существенным изменениям, так как порог в 30 МРП (около 130 000 тенге) — слишком низкий для реальной недвижимости.

Регистрация права собственности:

• Стандартная — 1 202 тенге (срок 3 рабочих дня)
• Ускоренная — 5 000 тенге (за 2 часа)
• Регистрация залога — 2 МРП (7 864 ₸)

Оплата госпошлин распределяется по договорённости между продавцом и покупателем. Чаще всего каждый платит за «свою» часть: покупатель — за регистрацию прав, продавец — за снятие обременений (если есть).

Расходы при оформлении ипотечного кредита

Банки взимают дополнительные платежи при выдаче займа. Их размер зависит от программы и кредитора.

Оценка недвижимости

При покупке вторичного жилья банк требует экспертное заключение о рыночной стоимости. Это нужно для определения суммы кредита и размера залога.

Стоимость оценки — от 15 000 до 40 000 тенге в зависимости от региона и компании. В Алматы и Астане дороже, в регионах — дешевле.

Важные нюансы:

• Оценка оплачивается заёмщиком из собственных средств
• Если банк откажет в кредите, деньги не вернутся
• Банк может порекомендовать «своего» оценщика, но навязывать его не вправе
• Выбирайте оценщика самостоятельно — тарифы независимых специалистов часто ниже

Комиссия за выдачу кредита

Некоторые банки взимают единовременную комиссию при оформлении ипотеки — обычно 1–2% от суммы займа. Но по государственным программам комиссия не взимается.

Программы без комиссии за выдачу:

• «7-20-25»
• «Бақытты Отбасы»
• «Шаңырақ»
• «Отау» и «Наурыз»
• Региональные программы через Отбасы банк

При выборе коммерческой ипотеки уточняйте наличие комиссии заранее. На кредит в 20 млн тенге даже 1% — это 200 000 тенге дополнительных расходов.

Страхование

Страхование залоговой недвижимости — обязательное условие получения ипотеки. Это требование закона «О банках и банковской деятельности в РК». Без страховки банк просто не выдаст кредит.

Виды страхования при ипотеке:

Пример расчёта страховки:

Квартира стоимостью 35 млн тенге:

• Страхование недвижимости: ~70 000 тенге в год (0,2%)
• Страхование жизни: ~175 000 тенге в год (0,5% от кредита в 35 млн)

Каждый год сумма страховки уменьшается по мере погашения кредита.

Как сэкономить на страховке:

• Банк не вправе навязывать конкретного страховщика
• Сравните тарифы аккредитованных компаний — разница может достигать 30–40%
• Ежегодно пересматривайте договор: тарифы меняются, и другой страховщик может оказаться выгоднее

Риэлтор: платить или нет?

Услуги риэлтора — необязательная статья расходов. При покупке новостройки он не нужен: достаточно обратиться напрямую к застройщику.

На вторичном рынке риэлтор может помочь с поиском вариантов и организацией просмотров. Но его услуги стоят 1–3% от стоимости жилья — это сотни тысяч тенге.

Что важно понимать:

• Сделки с недвижимостью не требуют обязательного участия риэлтора
• При покупке в ипотеку банк сам проверяет все документы через юристов
• Риэлтор не несёт ответственности, если сделка окажется непрозрачной

Если хотите сэкономить — ищите жильё самостоятельно через Krisha.kz, OLX или другие площадки. Продавцы иногда отказываются общаться напрямую, но это не правило.

Кредитный брокер: стоит ли обращаться?

Кредитные брокеры обещают подобрать лучшую программу, ускорить рассмотрение заявки и даже гарантировать одобрение. За это они берут от 30 000 до 100 000 тенге и больше.

Что брокер реально не может сделать:

• Повлиять на решение кредитного комитета
• Ускорить рассмотрение заявки (она обрабатывается по очереди)
• Гарантировать одобрение (это зависит только от вашей платёжеспособности)
• Улучшить кредитную историю (это уголовно наказуемо)

Что можно сделать самостоятельно:

• Сравнить ГЭСВ по разным программам на сайтах банков
• Получить консультацию в отделении бесплатно
• Заполнить заявку с помощью сотрудника банка

Если вы подходите под требования программы — кредит одобрят без посредников. Если нет — брокер не поможет.

Первоначальный взнос: подводные камни

Минимальный первоначальный взнос по большинству программ — 20% от стоимости жилья. Но банк может потребовать больше, если:

• Доход заёмщика близок к минимально допустимому
• Кредитная история содержит просрочки
• Скоринговая оценка ниже порога
• Возраст заёмщика близок к пенсионному

В таких случаях банк снижает риски, требуя внести 30–50% стоимости.

Важно: Не берите потребительский кредит на первоначальный взнос. Это увеличивает долговую нагрузку, и банк может отказать в ипотеке или потребовать ещё больший взнос.

Актуальные ипотечные программы 2025 года

С 2025 года по программе «7-20-25» действует требование: заёмщик и супруг/а не должны владеть жильём последние 18 месяцев (раньше было 12).

Как сэкономить при оформлении ипотеки

Выбирайте программу по ГЭСВ. Годовая эффективная ставка вознаграждения отражает реальную стоимость кредита, включая все комиссии. Чем ниже ГЭСВ — тем выгоднее программа.

Ищите оценщика самостоятельно. Банковские партнёры часто дороже независимых специалистов на 20–30%.

Сравнивайте страховщиков. Разница в тарифах между компаниями достигает 40%. Ежегодно пересматривайте договор.

Откажитесь от посредников. Риэлторы и кредитные брокеры — это дополнительные расходы, которых можно избежать.

Копите в Отбасы банке. Государство начисляет премию до 157 280 тенге в год на ваши накопления. После 3 лет накоплений доступна ставка от 3,5%.

Учтите налоговые изменения. С 2026 года ужесточаются правила налогообложения при продаже жилья. Срок владения для освобождения от налога увеличится до 2 лет.

Итоговый чек-лист расходов

*Для квартиры стоимостью 35 млн тенге

Эти расходы оплачиваются из собственных средств и не включаются в сумму кредита.

FAQ: частые вопросы о расходах на ипотеку

Можно ли включить дополнительные расходы в сумму кредита?

Нет. Оценка, страховка, услуги нотариуса и госпошлины оплачиваются из собственных средств до или при оформлении сделки.

Обязательно ли страховать жизнь при ипотеке?

Страхование недвижимости — обязательно по закону. Страхование жизни и титульное страхование — добровольны. Но отказ от страхования жизни может повлечь повышение процентной ставки.

Кто платит за нотариуса — покупатель или продавец?

По договорённости. Обычно расходы делят пополам или каждая сторона оплачивает «свою» часть документов.

Нужен ли риэлтор при покупке в ипотеку?

Нет. Банк самостоятельно проверяет все документы. Риэлтор может помочь с поиском жилья, но это необязательная услуга.

Можно ли выбрать страховую компанию самостоятельно?

Да. Банк не вправе навязывать конкретного страховщика. Выбирайте из аккредитованных компаний ту, у которой ниже тариф.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки?

От 15 000 до 40 000 тенге в зависимости от региона и оценщика. В Алматы и Астане дороже.

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.